Credito da evizione e fallimento: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha stabilito che il credito per la restituzione del prezzo, derivante dall’evizione di un immobile a causa di abusi edilizi, non è prededucibile nel fallimento della società venditrice. Anche se l’evizione si è perfezionata dopo la dichiarazione di fallimento, l’effetto risolutivo del contratto di vendita retroagisce al momento della stipula. Pertanto, il credito da evizione è considerato anteriore al fallimento e deve essere ammesso al passivo come chirografario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Credito da Evizione e Fallimento: Quando il Diritto Retroagisce

L’acquisto di un immobile è un passo importante, ma cosa succede se, dopo la vendita, il venditore fallisce e l’immobile risulta affetto da un grave abuso edilizio? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha affrontato un caso complesso, chiarendo la natura del credito da evizione vantato dall’acquirente nei confronti del fallimento. La decisione sottolinea un principio fondamentale: la retroattività degli effetti della risoluzione del contratto, con importanti conseguenze sulla collocazione del credito nel passivo fallimentare.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine con la vendita di un appartamento nel 2009 da parte di una società immobiliare. L’edificio, tuttavia, era stato oggetto anni prima di un intervento di ricostruzione avvenuto in violazione di vincoli urbanistici. Nel 2012, la società venditrice viene dichiarata fallita. Anni dopo, nel 2022, il Comune, accertato l’abuso insanabile, ordina l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale, determinando di fatto l’evizione per l’acquirente.

A seguito della perdita della proprietà, l’acquirente ha richiesto l’ammissione al passivo del fallimento per un importo pari al prezzo pagato, maggiorato degli interessi, chiedendo che il suo credito fosse considerato prededucibile, ovvero da pagare con priorità rispetto agli altri creditori.

La Questione Giuridica: Credito Prededucibile o Chirografario?

Il cuore della controversia risiedeva nel determinare la natura del credito dell’acquirente. La sua pretesa era:

1. Prededucibile: se fosse sorto “in occasione” o “in funzione” della procedura fallimentare.
2. Chirografario (o concorsuale): se fosse sorto prima della dichiarazione di fallimento.

La differenza è sostanziale: i crediti prededucibili vengono pagati per intero e prima degli altri, mentre i crediti chirografari vengono soddisfatti solo dopo i privilegiati e in proporzione all’attivo disponibile, spesso ricevendo solo una piccola percentuale del dovuto. L’acquirente sosteneva che il suo diritto al rimborso era sorto solo nel 2022, con il provvedimento di acquisizione del Comune, quindi ben dopo la dichiarazione di fallimento del 2012.

L’Analisi della Corte sul Credito da Evizione

La Corte di Cassazione ha rigettato la tesi dell’acquirente, confermando la decisione del Tribunale che aveva ammesso il credito solo in via chirografaria. Il ragionamento dei giudici si fonda su un’attenta analisi degli effetti giuridici dell’evizione.

L’evizione, che in questo caso deriva dall’ordine di acquisizione per abuso edilizio, comporta la risoluzione del contratto di compravendita. Secondo la giurisprudenza consolidata, la risoluzione del contratto ha un effetto restitutorio che opera ex tunc, ovvero retroagisce al momento in cui l’obbligazione è sorta: la data della stipula del contratto di vendita.

Le Motivazioni della Decisione

La Suprema Corte ha spiegato che, sebbene il fatto scatenante (l’acquisizione da parte del Comune) sia successivo al fallimento, la causa genetica del credito da evizione risiede nel contratto di vendita stipulato nel 2009. L’obbligo del venditore di restituire il prezzo sorge dalla risoluzione del contratto, e questa risoluzione cancella gli effetti del contratto fin dall’origine.

Di conseguenza, il credito restitutorio non può essere considerato sorto “in occasione” o “in funzione” della procedura fallimentare. Non è un credito nato per gestire il patrimonio fallimentare o nell’interesse della massa dei creditori. Al contrario, è un credito che, per finzione giuridica, si considera preesistente alla dichiarazione di fallimento, anche se la sua esigibilità si è manifestata solo in seguito. Il contratto, al momento del fallimento, non era “pendente”, poiché l’effetto del trasferimento di proprietà si era già perfezionato.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha concluso che il credito dell’acquirente per la restituzione del prezzo a seguito di evizione deve essere classificato come chirografario e non prededucibile. La retrodatazione degli effetti della risoluzione colloca l’origine del credito in un momento anteriore alla dichiarazione di fallimento. Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale e funge da monito per chi acquista un immobile: è fondamentale eseguire verifiche urbanistiche e catastali estremamente approfondite prima del rogito. In caso di fallimento del venditore, il rischio di subire un’evizione per vizi preesistenti si traduce nella probabilità di perdere sia l’immobile sia gran parte del capitale investito.

Quando sorge il diritto di credito dell’acquirente in caso di evizione successiva al fallimento del venditore?
Il diritto di credito diventa esigibile nel momento in cui l’evizione si perfeziona (in questo caso, con il provvedimento di acquisizione del Comune). Tuttavia, per la sua qualificazione nel passivo fallimentare, la sua origine giuridica viene fatta retroagire, con effetto ex tunc, al momento della stipula del contratto di compravendita.

Il credito dell’acquirente per la restituzione del prezzo a seguito di evizione è prededucibile nel fallimento del venditore?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che si tratta di un credito chirografario (concorsuale), poiché la sua causa giuridica, legata alla risoluzione del contratto di vendita, è anteriore alla dichiarazione di fallimento.

Perché il credito da evizione non è considerato ‘funzionale’ o sorto ‘in occasione’ della procedura fallimentare?
Perché non deriva da un’attività degli organi fallimentari né è sorto per amministrare o liquidare il patrimonio nell’interesse della massa dei creditori. La sua fonte è un’obbligazione contrattuale preesistente della società fallita, ovvero la garanzia per l’evizione legata al contratto di vendita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 11293 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 11293 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 29/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 1934 – 2024 R.G. proposto da:

NOME -c.f. CODICE_FISCALE – elettivamente domiciliata in Roma, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME – che ha indicato il proprio indirizzo p.e.c. e – che disgiuntamente e congiuntamente all’avvocato NOME COGNOME e all’avvocato NOME COGNOME che parimenti hanno indicato i rispettivi indirizzi p.e.c. – la rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al ricorso.

RICORRENTE

contro

CURATORE del fallimento de RAGIONE_SOCIALE in persona del dottor NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Bologna, alla INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME – che ha indicato il proprio indirizzo p.e.c. e – che lo rappresenta e difende in virtù di procura speciale su foglio allegato in calce al controricorso.

CONTRORICORRENTE

avverso il decreto del Tribunale di Bologna dei 3.11/28.12.2023, udita la relazione nella camera di consiglio del 25 marzo 2025 del consigliere dott. NOME COGNOME

RILEVATO CHE

Con rogito del 30.12.2009 la sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE alienava a NOME COGNOME per il prezzo di euro 124.800,00, un appartamento in Minerbio, alla INDIRIZZO

L’edificio ove era ricompreso l’appartamento compravenduto, era stato oggetto, nell’anno 2003, di un significativo intervento edilizio, intervento di cui il Comune di Minerbio aveva, nel 2005, ordinato la sospensione, siccome la ricostruzione era avvenuta in violazione del vincolo tipologico.

Nel corso dell’anno 2006 la sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE era stata ammessa dal Comune di Minerbio alla procedura sanante ex art. 10, 2° co., seconda parte, della legge regionale dell’Emilia -Romagna n. 23 del 21.10.2004. Con determinazione n. 118/2006 il Comune di Minerbio aveva quantificato la sanzione in euro 521.088,00.

Con sentenza n. 447/2008 , su ricorso della sRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALERAGIONE_SOCIALE, il T.A.R. dell’Emilia -Romagna aveva nondimeno pronunciato l’annullamento della determinazione n. 118/2006.

Di seguito, con sentenza n. 858/2014, su ricorso del Comune di Minerbio, il T.A.R. dell’Emilia -Romagna annullava la delibera n. 79/2009, con cui la Commissione Provinciale Valori Agricoli Medi -che il T.A.R. con la sentenza n. 447/2008 aveva reputato competente ai fini della determinazione della sanzione -aveva quantificato in minor misura la sanzione.

Indi, con delibera n. 8/2017 la Commissione Provinciale Valori Agricoli Medi indicava in euro 666.970,50 il valore venale dell’edificio ai fini dell’applicazione

della sanzione pecuniaria di cui all’art. 10, 2° co., della legge regionale dell’Emilia -Romagna n. 23/2004. E con provvedimento n. 58/2017 il Comune di Minerbio irrogava, ai fini della sanatoria dei vizi urbanistici del compendio edilizio, la sanzione di euro 1.333.941,00.

Il curatore del fallimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che il Tribunale di Bologna aveva dichiarato con sentenza del 14.6.2012 -reputava di non far luogo al versamento dell’importo della sanzione da corrispondere onde completare l’ iter della sanatoria -ed intimava al Comune di Minerbio la restituzione dell’importo di euro 260.540,00, che in data 10.5.2008 la società poi fallita aveva versato ‘quale anticipo della sanzione pecuniaria prevista per la sanatoria di cui all’art. 10, comma 2, L.R. n. 23/2004’.
In data 11.1.2022 veniva notificata a NOME COGNOME ordinanza n. 78/2021, avente ad oggetto ‘demolizione abuso edilizio realizzato presso l’immobile sito in Minerbio in INDIRIZZO.

Con sentenza n. 918/2022 il T.A.R. dell’Emilia -Romagna dichiarava inammissibile il ricorso proposto da NOME COGNOME avverso, peraltro, l’ordinanza n. 78/2021 e con provvedimento in data 23.12.2022 il Comune di Minerbio faceva luogo all’acquisizione dell’immobile oggetto di abuso (cfr. ricorso, pag. 8) .

Con ricorso in data 11.1.2023 NOME COGNOME domandava l’ammissione in prededuzione al passivo del fallimento della RAGIONE_SOCIALE ‘ RAGIONE_SOCIALE per l’importo di euro 129.349,22, ossia per il prezzo pagato in sede di compravendita con la maggiorazione degli interessi legali (cfr. decreto impugnato, pag. 1) .

Il giudice delegato denegava l’ammissione al passivo , ‘essendo l’istanza di ammissione ingiustificatamente ultratardiva con conseguente intervenuta decadenza (…)’ (cfr. ricorso, pag. 9) .

NOME COGNOME proponeva opposizione.

Resisteva il curatore del fallimento.

Con decreto dei 3.11/28.12.2023 il Tribunale di Bologna, in parziale accoglimento del l’ opposizione , faceva luogo all’ammissione in chirografo.

Evidenziava il tribunale che l’insinuazione non poteva ‘ essere ritenuta ingiustificatamente ultratardiva, trattandosi di ritardo dipendente da causa non imputabile alla creditrice ‘ (così decreto impugnato, pag. 4) .

Evidenziava invero che unicamente con il provvedimento in data 23.12.2022 del Comune di Minerbio si era ‘determinato il definitivo effetto espropriativo del diritto di proprietà della dott.ssa COGNOME con conseguente insorgenza del diritto di credito da insinuare al passivo’ (così decreto impugnato, pag. 4) ; che dunque antecedentemente al provvedimento del 23.12.2022 l’opponente non sarebbe stata legittimata alla proposizione della domanda di ammissione al passivo, siccome non si era ancora verificata l’evizione totale ex art. 1483 cod. civ. (cfr. decreto impugnato, pag. 4) .
Evidenziava d’ altro canto il tribunale che era senz’altro da disconoscere l’invocata prededuzione.

Evidenziava invero che in ipotesi di evizione totale, quale quella verificatasi nella specie, il trasferimento del diritto di proprietà viene meno con effetti retroattivi, con la conseguenza che l’azionato diritto di credito era da considerare senza dubbio anteriore alla declaratoria di fallimento (cfr. decreto impugnato, pag. 5) .

Evidenziava in ogni caso che il credito non poteva reputarsi sorto né ‘ in occasione ‘ né ‘ in funzione ‘ della procedura fallimentare; che infatti il credito dell’opponente né ineriva alla gestione fallimentare né poteva considerarsi insorto nell’interesse della massa; che infine non poteva diversamente opinarsi alla stregua del rilievo per cui la procedura di sanatoria non si era perfezionata a causa del mancato pagamento della sanzione da parte della procedura fallimentare, ‘essendo quest’ultima una soluzione necessitata’ (così decreto impugnato, pag. 6) .
Avverso tale decreto ha proposto ricorso NOME COGNOME ne ha chiesto sulla scorta di due motivi la cassazione con ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese.

Il curatore del fallimento della RAGIONE_SOCIALE ha depositato controricorso; ha chiesto dichiarare inammissibile o rigettare il ricorso con il favore delle spese.

La ricorrente ha depositato memoria.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 3, cod. proc. civ. la violazione e/o errata applicazione degli artt. 111 e 72, 2° co., l.fall. nonché degli artt. 1479 e 1483 cod. civ.

Deduce che, se è vero -come è vero -che in epoca anteriore al perfezionamento dell’ iter amministrativo che ha determinato l’effetto espropriativo, non avrebbe potuto insinuare alcunché al passivo fallimentare, siccome non si era completamente realizzata l’evizione del bene, è allora evidente che il suo credito non può essere considerato ‘ come antecedente alla declaratoria di fallimento in data 14.06.2012 ‘ (cfr. ricorso, pagg. 12 -13) .

Deduce quindi che il Tribunale di Bologna avrebbe dovuto riconoscere natura prededucibile al suo credito, siccome per ammissione dello stesso tribunale la sua pretesa creditoria è sorta successivamente alla dichiarazione di fallimento, ovvero ‘in occasione’ della procedura fallimentare (cfr. ricorso, pag. 13) .

Deduce al contempo che il curatore del fallimento è subentrato nel contratto di vendita, siccome non ha provveduto a sciogliersi dal vincolo negoziale (cfr. ricorso, pag. 14) .

Deduce altresì che l’azionato credito è insorto ‘in funzione’ della procedura fallimentare (cfr. ricorso, pag. 16) .

Con il secondo motivo la ricor rente denuncia ai sensi dell’art. 360, 1° co., n. 4, cod. proc. civ. la contraddittorietà ed illogicità della motivazione.

Deduce che, se il diritto di credito è insorto a seguito del perfezionamento, con il provvedimento del 23.12.2022, successivo alla dichiarazione di fallimento, dell’evizione totale , il medesimo diritto di credito non può che aver avuto origine successivamente al fallimento (cfr. ricorso, pag. 18) .

Deduce quindi che la motivazione del l’impugnato dictum è illogica e contraddittoria (cfr. ricorso, pag. 18) .

I motivi di ricorso sono evidentemente connessi; il che ne suggerisce la disamina contestuale; in ogni caso i medesimi mezzi di impugnazione sono privi di fondamento e da respingere.

Questa Corte ha fatto luogo alle seguenti puntualizzazioni.

In primo luogo, qualora, in conseguenza della accertata illegittimità edilizia e urbanistica della costruzione, sopraggiunga l ‘ ordine amministrativo di demolizione dell ‘ opera, si producono gli effetti sostanziali dell ‘ evizione totale o parziale (artt. 1483, 1484 cod. civ.) a seconda che sia disposta la eliminazione

integrale o soltanto per una parte della costruzione e quindi il venditore, anche se non tenuto alla garanzia per essere l ‘ acquirente a conoscenza della difformità dell ‘ immobile rispetto al progetto approvato, dovrà pur sempre restituire a quest ‘ ultimo il prezzo e rimborsargli le spese (cfr. Cass. 6.12.1984, n. 6399) .

In secondo luogo, nell ‘a zione di garanzia per evizione totale (art. 1483 cod. civ.) è configurabile una risoluzione del contratto; per giunta, proposta l ‘a zione di restituzione del prezzo della vendita per evizione totale, l ‘ inadempienza del venditore risulta già dedotta (cfr. Cass. 25.7.1977, n. 3306) .

In terzo luogo, la pronunzia di risoluzione produce senz’altro , relativamente alle prestazioni già eseguite, un effetto restitutorio che opera ex tunc , cioè retroagisce al momento in cui è sorta l’obbligazione , così da importare l ‘ eliminazione di tutte le conseguenze derivanti dall ‘ esecuzione totale o parziale del contratto; pertanto, in conseguenza della risoluzione del contratto, le cose, ricevute in esecuzione di questo, debbono essere restituite con tutti gli accessori (frutti ed altre utilità) che le cose stesse abbiano medio tempore prodotto e sulle somme versate in anticipo ad una delle parti vanno corrisposti gli interessi legali da quando quelle stesse somme vennero ricevute (cfr. Cass. 12.6.1987, n. 5143; Cass. 15.6.1989, n. 2879) .
20. In questo quadro il Tribunale bolognese ha ineccepibilmente statuito.

Ovvero, per un verso, ha in maniera corretta correlato, cronologicamente, l’evizione totale e quindi la risoluzione del contratto (definitivo) di compravendita siglato in data 30.12.2009 -antecedentemente alla dichiarazione di fallimento, risalente al 14.6.2012 – al provvedimento in data 23.12.2022, con cui il Comune di Minerbio ha fatto luogo all’acquisizione dell’immobile abus ivo, immobile oggetto della precedente ordinanza di demolizione n. 78/2021.

Ovvero, per altro verso, ha in maniera altrettanto corretta retrodatato il credito restitutorio insorto a seguito dell’evizione totale/risoluzione del contratto (definitivo) di compravendita al dì della stipulazione dello stesso contratto.

21. Da tali premesse non possono che discendere i seguenti corollari.

Innanzitutto, l’ineccepibilità in diritto e la congruenza in fatto dei rilievi che sorreggono l’impugnato dictum , inducono ad escludere, ex se ed in radice, qualsivoglia forma di contraddittorietà e illogicità dell’impianto motivazionale.

Altresì, il contratto (definitivo) di compravendita siglato in data 30.12.2009 di certo non era ‘pendente’ al dì della dichiarazione di fallimento.

Invero, l’effetto traslativo reale si era già prodotto, sicché non vi è alcun margine perché il contratto potesse e possa reputarsi alla data della dichiarazione di fallimento ‘ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti’.

Ancora, la retrodatazione del credito restitutorio ad epoca antecedente al fallimento ne esclude di per sé la prededucibilità ‘occasionale’, ‘cronologica’, siccome colloca la genesi dello stesso credito in un momento in cui alcuna interferenza possono esplicare le prerogative degli organi della sopravvenuta procedura fallimentare (cfr. Cass. (ord.) 7.10.2016, n. 20113, secondo cui il criterio ‘cronologico’ va implicitamente integrato con la riferibilità del credito all ‘ attività degli organi della procedura) .
Infine, non vi è margine alcuno per accordare al credito restitutorio la prededucibilità cd. ‘ funzionale ‘ .

Invero, nessun vantaggio alla massa dei creditori la medesima ragione creditoria è idonea ad assicurare (cfr. Cass. 5.12.2016, n. 24791) .

La ricorrente, giacché soccombente, va condannata, come da dispositivo, a rimborsare al controricorrente le spese del presente giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater , d.P.R. 30.5.2002, n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugn azione ai sensi dell’art. 13, 1 ° co. bis , d.P.R. cit., se dovuto.

P.Q.M.

La Corte così provvede:

rigetta il ricorso;

condanna la ricorrente, NOME COGNOME a rimborsare al controricorrente, curatore del fallimento della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, le spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano in complessivi euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e cassa come per legge;

ai sensi dell’art. 13, 1° co. quater , d.P.R. n. 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione ai sensi dell’art. 13, 1° co. bis , d.P.R. cit., se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della I sez. civ. della Corte

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