Costruzione in aderenza: i limiti dei regolamenti

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di due proprietari che chiedevano di poter realizzare una costruzione in aderenza a quella del vicino, eretta a distanza irregolare dal confine. La Suprema Corte ha chiarito che il principio di prevenzione è derogato quando i regolamenti edilizi locali impongono una distanza minima delle costruzioni dal confine, anziché tra fabbricati, e consentono l’aderenza solo se l’edificio preesistente si trova esattamente sulla linea di confine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Costruzione in aderenza: quando i regolamenti locali prevalgono sul Codice Civile

Il diritto di realizzare una costruzione in aderenza all’edificio del vicino rappresenta una delle questioni più complesse nel diritto immobiliare, spesso al centro di accese dispute. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 10256/2024) ha fornito chiarimenti cruciali su come le normative locali possano prevalere sulle regole generali del Codice Civile, in particolare sul cosiddetto ‘principio di prevenzione’. Analizziamo insieme questo caso per capire le implicazioni pratiche per i proprietari di immobili.

I fatti di causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di due proprietari di accertare il loro diritto a costruire in aderenza al fabbricato del vicino. Quest’ultimo era stato edificato a una distanza dal confine inferiore a quella prescritta. I proprietari chiedevano, inoltre, il trasferimento della proprietà della porzione di terreno necessaria per la loro nuova costruzione.

La domanda è stata respinta sia dal Tribunale di primo grado che dalla Corte d’Appello. I giudici di merito hanno ritenuto che, nel caso specifico, le norme del regolamento edilizio comunale impedissero l’applicazione del principio di prevenzione, che altrimenti avrebbe potuto consentire la costruzione sul confine. Di fronte a questa ‘doppia conforme’ negativa, i proprietari hanno deciso di ricorrere alla Corte di Cassazione.

I limiti alla costruzione in aderenza secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione dei giudici d’appello e fornendo una motivazione giuridica di grande interesse. Il punto centrale della controversia era l’interpretazione del regolamento urbanistico ed edilizio del Comune, che derogava alle disposizioni generali del Codice Civile.

Il Collegio ha ribadito un orientamento consolidato: il principio di prevenzione, secondo cui chi costruisce per primo può condizionare le scelte del vicino, non si applica quando una norma regolamentare locale stabilisce una distanza minima delle costruzioni dal confine e non tra i fabbricati.

Le motivazioni

La motivazione della Corte si fonda su un’analisi puntuale della normativa locale. Il regolamento edilizio comunale in questione prevedeva due disposizioni chiave:

1. Una distanza minima obbligatoria di 5 metri dal confine per tutti gli interventi di nuova costruzione, ricostruzione o ampliamento.
2. La possibilità di una costruzione in aderenza era consentita solo ed esclusivamente a condizione che l’edificio preesistente del vicino si trovasse esattamente sul confine tra le due proprietà.

Nel caso esaminato, il fabbricato del vicino non era stato costruito sul confine, ma a una distanza inferiore a quella legale. Pertanto, non ricorreva la condizione eccezionale prevista dalla norma locale per poter costruire in aderenza. I giudici hanno sottolineato che tale norma, avendo carattere eccezionale, non può essere oggetto di interpretazione estensiva. Se il regolamento dice ‘sul confine’, significa esattamente sulla linea di demarcazione della proprietà, e non ‘vicino al confine’ o ‘a distanza illegale dal confine’.

Di conseguenza, la pretesa dei ricorrenti di avvalersi della facoltà di costruire in aderenza, prevista dagli articoli 875 e 877 del Codice Civile, è stata correttamente respinta perché la norma speciale locale prevaleva su quella generale nazionale, imponendo il rispetto della distanza minima di 5 metri dal confine.

Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale: prima di intraprendere qualsiasi progetto edilizio, è indispensabile verificare con la massima attenzione i regolamenti urbanistici ed edilizi del proprio Comune. Le norme locali possono introdurre deroghe significative alle disposizioni del Codice Civile in materia di distanze. In particolare, quando un regolamento impone una distanza fissa dal confine, il principio di prevenzione viene meno, e non è possibile invocare il diritto di costruire in aderenza o di chiedere l’occupazione del suolo del vicino se la sua costruzione, pur essendo a distanza illegale, non si trova esattamente sulla linea di confine.

Posso costruire in aderenza al fabbricato del mio vicino se questo è a una distanza illegale dal confine?
No, se il regolamento edilizio locale prevede espressamente che la costruzione in aderenza sia permessa solo quando l’edificio preesistente si trova esattamente sulla linea di confine. La violazione della distanza da parte del vicino non conferisce automaticamente il diritto di costruire in aderenza.

Il principio di prevenzione, per cui chi costruisce per primo detta le regole, si applica sempre?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che il principio della prevenzione è derogato quando la normativa locale impone una distanza minima obbligatoria delle costruzioni dal confine, anziché tra fabbricati. In questi casi, la norma locale prevale.

Cosa prevedeva la normativa locale nel caso specifico esaminato dalla Corte?
Il regolamento edilizio comunale imponeva una distanza minima di 5 metri dal confine per le nuove costruzioni e consentiva l’aderenza solo a condizione che l’edificio del vicino fosse costruito esattamente sul confine. Poiché questa condizione non era soddisfatta, la richiesta dei ricorrenti è stata respinta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10256 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10256 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso 3938-2021 proposto da:

COGNOME NOME NOME COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMAINDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e dife si dall’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1900/2020 della CORTE DI APPELLO di BOLOGNA, depositata il 02/07/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. dell’8.2.2010 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Rimini, chiedendo accertarsi il loro diritto di costruire in aderenza al fabbricato eretto dal convenuto a distanza irregolare dal confine, con trasferimento a loro favore della proprietà dell’area cortilizia destinata ad essere occupata dalla loro costruzione.

Nella resistenza del convenuto il Tribunale, con sentenza n. 22/2015, rigettava la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 1900/2020, la Corte di Appello di Bologna rigettava il gravame proposto dagli originari attori avverso la decisione di prime cure.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi ad un unico motivo.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

A seguito della proposta di definizione del giudizio, formulata da questa Corte ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. e ritualmente comunicata alle parti, la parte ricorrente, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, ha chiesto la decisione del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente il collegio dà atto che, a seguito della pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, non sussiste alcuna incompatibilità del presidente della sezione o del consigliere delegato, che abbia formulato la

proposta di definizione accelerata, a far parte, ed eventualmente essere nominato relatore, del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art. 380-bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa.
Passando all’esame dei motivi del ricorso, con l’unico motivo la parte ricorrente lamenta la violazione o erronea applicazione degli artt. 875, 877 c.c. e 88 del regolamento urbanistico edilizio del Comune di Cattolica, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di ravvisare il suo diritto di costruire in aderenza alla fabbrica della parte controricorrente, nonostante quest’ultima fosse posta a distanza dal confine inferiore a quella prevista dalla normativa applicabile.
La proposta di definizione del giudizio formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c. è del seguente tenore:

‘INAMMISSIBILITA’, o comunque MANIFESTA INFONDATEZZA, del ricorso avverso statuizione di rigetto di domanda di accertamento del diritto di costruire in aderenza (doppia conforme).

Unico motivo : verte sul diritto del ricorrente di costruire in aderenza in forza del principio della prevenzione, ed è inammissibile, o comunque manifestamente infondato. Il principio della prevenzione, per costante orientamento di questa Corte, è derogato laddove la norma regolamentare stabilisca, come nella fattispecie, una distanza minima delle costruzioni dal confine (cfr. Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 25191 del 17/09/2021, Rv. 662253). La Corte di Appello da atto che il R.U.E. del Comune di Cattolica prevede una distanza minima dal
confine di 5 metri per gli interventi di nuova costruzione, ricostruzione o ampliamento (art. 88, comma 3) e che la costruzione in aderenza è consentita soltanto a condizione che l’edificio si trovi sul confine tra due fondi (art. 88, comma 4); afferma poi (con statuizione coerente con l’insegnamento di questa Corte: cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 12443 del 09/11/1999, Rv. 530984) che la disposizione eccezionale da ultimo richiamata non è applicabile al caso di specie, poiché il manufatto di proprietà COGNOME non giace sul confine e non è consentita alcuna interpretazione estensiva della norma locale (cfr. pagg. 4 e 6 della sentenza impugnata)’.
Il Collegio condivide il contenuto della proposta ex art. 380bis c.p.c.

Il ricorso va, pertanto, dichiarato inammissibile, con conseguente condanna della parte ricorrente, risultata soccombente, al pagamento in favore della parte controricorrente delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

Poiché il ricorso è deciso in conformità alla proposta formulata ai sensi dell’art. 380bis c.p.c., vanno applicati -come previsto dal terzo comma, ultima parte, dello stesso art. 380bis c.p.c.- il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c., con conseguente condanna della parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma equitativamente determinata (nella misura di cui in dispositivo), nonché al pagamento di una ulteriore somma -nei limiti di legge- in favore della cassa delle ammende.
Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P.R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 8.000 per compensi, oltre spese forfettarie nella misura del 15%, iva, cassa avvocati, ed agli esborsi, liquidati in € 200 con accessori tutti come per legge.

Condanna altresì la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96 c.p.c., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore pari a quella sopra liquidata per compensi, nonché al pagamento della somma di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.

Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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