Griglie e intercapedini: quando il COSAP non è dovuto
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale sul pagamento del COSAP suolo privato uso pubblico. La questione riguarda tutti quei casi in cui un’area privata, come il perimetro di un condominio, viene aperta al passaggio di tutti. Se su quell’area esistono già delle opere come griglie o intercapedini, il Comune può chiedere il pagamento del canone? La risposta dei giudici è stata un netto no, stabilendo un principio a favore del proprietario.
La vicenda: un’area privata diventata pubblica
I fatti sono semplici. Un Condominio realizza, durante la costruzione del proprio edificio, delle griglie e delle intercapedini a livello del suolo. Queste opere si trovano su un’area di proprietà esclusiva del Condominio, funzionali a dare aria e luce ai locali sottostanti. In un momento successivo, questa stessa area perimetrale viene di fatto messa a disposizione della collettività, diventando un marciapiede aperto al pubblico passaggio. A questo punto, il Comune interviene e chiede al Condominio il pagamento del COSAP, sostenendo che le griglie occupano suolo pubblico.
La difesa del Condominio: opere precedenti all’uso pubblico
Il Condominio si oppone alla richiesta del Comune. La sua difesa si basa su un argomento cronologico e logico. Le griglie e le intercapedini erano state costruite quando l’area era ancora e soltanto privata. Non sono state installate dopo che l’area è diventata di uso pubblico. Pertanto, il Condominio non ha mai ‘occupato’ un suolo pubblico. Al contrario, è stato il Comune a beneficiare dell’uso di un’area privata che presentava già quelle caratteristiche. In pratica, la collettività ha iniziato a usare un’area che era già dotata di quelle griglie.
Il principio sul COSAP suolo privato uso pubblico
La Corte di Cassazione ha dato piena ragione al Condominio. Il principio di diritto è molto chiaro: il presupposto per pagare il COSAP è l’occupazione di suolo pubblico. In questo caso, l’occupazione non esiste. Le opere erano coeve all’edificio, cioè costruite insieme ad esso, su un terreno che all’epoca era indiscutibilmente privato. Il fatto che, in seguito, il Condominio abbia volontariamente messo a disposizione della collettività quell’area non trasforma le opere preesistenti in un’occupazione di suolo pubblico. Il Comune ha, per così dire, ‘accettato’ di utilizzare l’area nello stato in cui si trovava, comprese le griglie.
Le motivazioni: nessuna occupazione di suolo pubblico
I giudici hanno spiegato che il canone sarebbe stato dovuto solo se il Condominio avesse realizzato le opere dopo la costituzione della servitù di uso pubblico. Ma così non è stato. La sequenza temporale è decisiva: prima la costruzione su suolo privato, poi l’apertura al pubblico. Manca quindi il presupposto fondamentale del COSAP suolo privato uso pubblico, ovvero un atto di invasione o sottrazione di un’area pubblica da parte di un privato. Qui, il privato ha semplicemente mantenuto ciò che era suo su un’area che ha poi concesso all’uso di tutti. Non c’è stata alcuna concessione da parte del Comune, né un’occupazione abusiva.
Le conclusioni: il Comune perde e paga le spese
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del Comune, confermando che nessuna somma era dovuta dal Condominio. Di conseguenza, il Comune è stato condannato a pagare le spese legali. Questa decisione è importante perché tutela i proprietari di immobili che si trovano in situazioni simili. Se un’opera esiste su un’area privata prima che questa venga destinata all’uso pubblico, il proprietario non deve pagare alcun canone di occupazione. Il diritto di proprietà, in questo contesto, prevale sulla pretesa economica dell’ente pubblico.
Devo pagare la COSAP per una grata su un marciapiede di mia proprietà ma aperto al pubblico?
Secondo una recente sentenza della Cassazione, se la grata esisteva già prima che l’area diventasse di uso pubblico, il canone non è dovuto perché non si tratta di un’occupazione di suolo pubblico.
Cosa significa ‘servitù di uso pubblico’?
È un vincolo su una proprietà privata che obbliga il proprietario a permettere il passaggio o l’uso di una sua porzione a tutti i cittadini, come nel caso di un marciapiede privato ma aperto a tutti.
Il Comune può chiedere la COSAP per opere nel sottosuolo di un’area privata ad uso pubblico?
No, se le opere sono state realizzate quando l’area era ancora esclusivamente privata. Il Comune, acquisendo l’uso pubblico dell’area, la prende nello stato di fatto in cui si trova, comprese le opere preesistenti.