COSAP: l’obbligo di pagamento per griglie e intercapedini condominiali
Il pagamento del COSAP rappresenta spesso un terreno di scontro tra condomini e amministrazioni comunali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza sulla legittimità della richiesta del canone per l’occupazione di spazi pubblici mediante griglie di aerazione e intercapedini.
Il caso: griglie condominiali su suolo pubblico
La vicenda trae origine dall’opposizione di un condominio contro un’intimazione di pagamento relativa al canone per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche. Il condominio sosteneva che tali manufatti, essendo incorporati nell’edificio, non dovessero essere soggetti a tassazione, invocando inoltre precedenti sentenze favorevoli che avrebbero dovuto costituire un giudicato definitivo.
In primo grado, il Tribunale aveva accolto le ragioni del condominio, ma la Corte d’appello ha ribaltato la decisione, ritenendo che l’occupazione di strade e aree appartenenti al demanio comunale giustifichi sempre il pagamento del canone, a prescindere dalla presenza di un atto formale di concessione.
La decisione della Corte di Cassazione sul COSAP
La Suprema Corte ha confermato la sentenza d’appello, rigettando il ricorso del condominio. Il punto centrale della decisione riguarda la natura del canone e le modalità di prova del giudicato esterno. I giudici hanno sottolineato come il ricorrente non avesse rispettato il principio di autosufficienza, omettendo di trascrivere integralmente la sentenza precedente su cui basava la propria difesa.
L’uso eccezionale del suolo pubblico
Secondo la giurisprudenza consolidata, il presupposto per l’applicazione del COSAP non è la sottrazione dell’area all’uso collettivo, ma l’utilizzazione particolare o eccezionale che il privato trae dal bene pubblico. Le griglie e le intercapedini, pur servendo locali privati, insistono su un’area (il marciapiede) destinata al pubblico transito, configurando così un’occupazione rilevante ai fini del canone.
Le motivazioni
Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri giuridici. In primo luogo, l’inammissibilità dei motivi riguardanti il giudicato esterno: la parte che invoca una sentenza passata in giudicato deve riprodurne il testo integrale nel ricorso per cassazione, non essendo sufficienti semplici estratti. In secondo luogo, la Corte ha ribadito che il COSAP è configurato come il corrispettivo di una concessione, reale o presunta. L’occupazione di fatto di un’area soggetta a servitù di pubblico passaggio è sufficiente a far sorgere l’obbligo di pagamento, essendo irrilevante che i manufatti fossero previsti nel progetto edilizio originario o che manchi una concessione formale.
Le conclusioni
Le conclusioni tratte dalla Suprema Corte confermano un orientamento rigoroso: il condominio è tenuto al pagamento del COSAP ogni qualvolta utilizzi in modo esclusivo porzioni di suolo pubblico per le proprie esigenze strutturali o di aerazione. L’onere della prova circa la natura privata dell’area spetta al condominio, mentre l’inserimento della strada nell’elenco delle vie pubbliche fa presumere la destinazione al pubblico transito. Questa decisione impone agli amministratori condominiali una verifica attenta della natura delle aree circostanti l’edificio per prevenire contenziosi onerosi con l’amministrazione finanziaria locale.
Quando è dovuto il COSAP per le griglie condominiali?
Il canone è dovuto quando le griglie o le intercapedini occupano suolo pubblico o aree soggette a servitù di pubblico passaggio, traendo un vantaggio particolare per l’edificio.
È necessaria una concessione formale per pagare il COSAP?
No, il canone è dovuto anche in caso di occupazione abusiva o di fatto, poiché il presupposto è l’uso eccezionale del bene pubblico da parte del privato.
Come si può contestare la richiesta del canone basandosi su sentenze precedenti?
Per far valere un giudicato precedente in Cassazione, è obbligatorio produrre il testo integrale della sentenza nel ricorso, rispettando il principio di autosufficienza.