Conversione mutuo nullo: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che la valutazione sulla conversione del mutuo nullo da fondiario a ipotecario ordinario si basa sulla volontà ipotetica delle parti, un accertamento di fatto riservato ai giudici di merito. In un caso di superamento del limite di finanziabilità, la Corte ha rigettato il ricorso dei debitori, confermando la conversione del contratto decisa nei gradi precedenti, poiché l’indagine sulla volontà delle parti non può essere riesaminata in sede di legittimità se non per vizi di legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 ottobre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conversione Mutuo Nullo: La Cassazione Fissa i Paletti sulla Volontà delle Parti

L’ordinanza in esame offre un importante chiarimento sui presupposti per la conversione del mutuo nullo, in particolare quando un mutuo fondiario viene dichiarato invalido per superamento del limite di finanziabilità. La Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la valutazione sulla volontà delle parti di stipulare un contratto diverso è un’indagine di fatto, di competenza esclusiva dei giudici di merito.

I Fatti di Causa

Una società immobiliare, insieme ad alcuni fideiussori, aveva citato in giudizio un istituto di credito chiedendo di dichiarare la nullità di tre contratti di mutuo fondiario. La ragione della nullità risiedeva nel superamento del limite di finanziabilità previsto dalla legge, ovvero il rapporto massimo tra l’importo del prestito e il valore dell’immobile ipotecato.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, dichiarava la nullità dei mutui ma, accogliendo la richiesta subordinata della banca, ne disponeva la conversione in altrettanti contratti di mutuo ipotecario ordinario. La decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello, secondo cui la volontà delle parti, desumibile dal loro lungo rapporto commerciale e dalla necessità di liquidità dei mutuatari, era orientata a ottenere comunque un finanziamento, anche se di natura diversa.

I debitori, insoddisfatti, proponevano ricorso in Cassazione, sostenendo che la domanda di conversione della banca fosse inammissibile e che la Corte d’Appello avesse errato nel ricostruire la loro volontà ipotetica.

L’Analisi della Corte di Cassazione e la Conversione del Mutuo Nullo

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, esaminando e respingendo tutti i motivi di doglianza. La decisione si articola su due punti cardine.

La Domanda di Conversione non è una Domanda Nuova

I ricorrenti lamentavano che la richiesta della banca di convertire totalmente i contratti nulli, avanzata in un secondo momento, fosse una domanda nuova e quindi inammissibile. La Cassazione ha dissentito, affermando che la richiesta di conversione integrale, in caso di nullità totale, è strettamente connessa a quella originaria di conversione parziale ed è anzi un minus (una richiesta minore) rispetto ad essa. Non si tratta quindi di un’alterazione del tema del decidere, ma di un suo adeguamento all’esito del giudizio.

La Volontà Ipotetica: Una Questione di Fatto non Sindacabile in Cassazione

Il cuore della controversia riguardava la ricostruzione della cosiddetta “volontà ipotetica” delle parti, elemento essenziale per l’applicazione dell’art. 1424 c.c. sulla conversione del contratto nullo. I debitori sostenevano che la Corte d’Appello avesse errato, basando il suo convincimento su presupposti astratti e non su prove concrete.

La Cassazione ha dichiarato questi motivi inammissibili, ribadendo un principio consolidato: l’accertamento della volontà comune dei contraenti, finalizzato a determinare se avrebbero stipulato un contratto diverso conoscendo la nullità del primo, costituisce un’indagine di fatto riservata al giudice di merito. Questo accertamento non può essere messo in discussione in sede di legittimità, se non per violazione di specifiche norme di legge o per un vizio di motivazione nei ristretti limiti oggi consentiti. I ricorrenti, secondo la Corte, chiedevano in sostanza una nuova e diversa valutazione degli elementi probatori, attività preclusa in Cassazione.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla netta distinzione tra il giudizio di merito e quello di legittimità. Il compito del giudice di merito è ricostruire i fatti e la volontà delle parti attraverso le prove disponibili (documenti, rapporti pregressi, circostanze del caso). Nel caso specifico, la Corte d’Appello aveva logicamente dedotto, dalla decennale relazione finanziaria tra le parti e dalla costante necessità di liquidità dei mutuatari, che questi avrebbero comunque accettato un finanziamento garantito da ipoteca, anche se non qualificabile come “fondiario”.

La Suprema Corte non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito, ma solo verificare che quest’ultimo abbia applicato correttamente la legge e abbia motivato la sua decisione in modo logico e coerente. Poiché i ricorrenti non hanno denunciato un’errata interpretazione dell’art. 1424 c.c. o un vizio logico manifesto, ma hanno contestato l’esito della valutazione fattuale, il loro ricorso è stato ritenuto inammissibile.

Le Conclusioni

L’ordinanza consolida l’orientamento secondo cui la conversione del mutuo nullo è uno strumento a disposizione del sistema per salvaguardare, ove possibile, l’operazione economica voluta dalle parti. La decisione finale sulla sua applicabilità spetta però insindacabilmente al giudice di merito, che deve condurre un’attenta analisi della volontà ipotetica dei contraenti. Per chi agisce in giudizio, ciò significa che è fondamentale concentrare le proprie difese sulla dimostrazione, con prove concrete, della propria posizione sui fatti già nel primo e nel secondo grado di giudizio, poiché in Cassazione lo spazio per ridiscutere la ricostruzione fattuale è estremamente limitato.

Un mutuo fondiario che supera il limite di finanziabilità è valido?
No, la giurisprudenza costante ritiene che il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38 del Testo Unico Bancario comporti la nullità del contratto di mutuo fondiario. Nel caso di specie, tale nullità era già stata accertata e non era oggetto di discussione.

È possibile ‘salvare’ un mutuo fondiario nullo?
Sì, attraverso l’istituto della conversione del contratto nullo (art. 1424 c.c.). Il mutuo fondiario nullo può essere convertito in un mutuo ipotecario ordinario se ne possiede i requisiti di forma e sostanza e se il giudice accerta che le parti lo avrebbero voluto se avessero saputo della nullità.

Chi decide se le parti avrebbero voluto un contratto diverso e su quali basi?
La decisione spetta al giudice di merito (Tribunale e Corte d’Appello). Questi deve compiere un’indagine di fatto per ricostruire la ‘volontà ipotetica’ delle parti, basandosi su elementi concreti come i rapporti commerciali pregressi, lo scopo del finanziamento e le circostanze specifiche del caso. La Corte di Cassazione non può riesaminare questa valutazione, ma solo controllarne la correttezza giuridica e la logicità della motivazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 15093 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 15093 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11900/2021 R.G. proposto da : COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in PADERNO DUGNANO INDIRIZZO presso lo studio

dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè

contro

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 607/2021 depositata il 24/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Ritenuto che:

Con atto di citazione notificato il 19/07/2016 (doc. 2.1) la RAGIONE_SOCIALE (di seguito RAGIONE_SOCIALE), nonché l’RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano dinanzi al Tribunale di Monza la Banca Popolare di Sondrio S.c.p.A. chiedendo la declaratoria di nullità dei contratti di mutuo fondiario stipulati tra la mutuataria CSC e la mutuante Banca il 04/12/2009 (doc. 3), il 12/01/2012 (doc. 4) e l’11/07/2013 (doc. 5); la declaratoria di nullità delle garanzie
ipotecarie concesse con i suddetti mutui dai terzi datori NOME COGNOME e NOME COGNOME (doc. 6); nonchè la condanna della Banca alla restituzione delle somme pagate dalla mutuataria in dipendenza dei mutui de quibus , ovvero, in subordine, per la riliquidazione degli stessi senza interessi, ovvero al tasso sostitutivo di legge, con imputazione dei pagamenti anche indebiti eseguiti da essa mutuataria; per la declaratoria di nullità delle fideiussioni prestate a garanzia dei mutui de quibus.
Si costituiva la convenuta Banca domandando: l’interruzione del processo per il fallimento dell’attrice CSC, dichiarato con sentenza del Tribunale di Monza depositata in data 20/09/2016; il rigetto delle domande attrici; in via subordinata, la declaratoria di nullità della sola parte dei mutui eccedente i dedotti limiti di finanziabilità e con conversione, di detta parte, in un mutuo ipotecario ordinario ; in via riconvenzionale, la condanna dell’RAGIONE_SOCIALE, di NOME COGNOME, di NOME NOME COGNOME e di NOME COGNOME quali fideiussori e nei limiti delle fideiussioni prestate dai medesimi, al pagamento delle somme dovute dalla mutuataria CSC a titolo di capitale ed interessi in dipendenza dei dedotti mutui, ovvero al pagamento delle erogazioni derivanti dai mutui de quibus nella misura determinata in corso di causa.
Interrotto il processo per il fallimento dell’attrice CSC veniva ritualmente riassunto da RAGIONE_SOCIALE, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Con sentenza n. 2397/2019 il Tribunale di Monza dichiarava la nullità dei tre mutui fondiari, ritenendo accertato il superamento del limite di finanziabilità e ciò anche sulla base della consulenza tecnica estimativa, espletata per verificare il valore degli immobili dati in garanzia, valutati prendendo a riferimento il loro valore

cauzionale (cioè il prezzo di mercato moltiplicato per un coefficiente, sostanzialmente riconducibile al valore di realizzo forzoso).

Il Tribunale, peraltro, disponeva la conversione di tali mutui fondiari in mutui ipotecari ex art. 1424 c.c., ferme le ipoteche e garanzie prestate.

Con atto di citazione notificato ex art. 330 c.p.c. in data 10/12/2019 alla Banca, l’ RAGIONE_SOCIALE nonché NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME appellavano la suddetta sentenza.

La convenuta appellata Banca si costituiva con comparsa depositata il 17/07/2020, ivi resistendo alle domande degli appellanti e chiedendo in via preliminare l’integrazione del contraddittorio al Fallimento della CSC.

Con sentenza nr 607/2021 la Corte di appello di Milano rigettava l’appello e conferma la sentenza impugnata.

In merito alla eccepita tardività della domanda di conversione integrale, proposta dalla Banca in sede di precisazione delle conclusioni nel giudizio di primo grado riteneva che l’accertamento della nullità totale dei mutui da parte del giudice di primo grado, a fronte delle domande della stessa Banca volte ad accertarne la validità o, al limite, la loro nullità parziale, ne importava il rigetto e rappresentava una sorta di minus rispetto alle richieste iniziali, non certo una statuizione che le superava.
Escludeva infatti che la Banca avesse proposto una domanda nuova in sede di precisazione delle conclusioni, insistendo, in via ulteriormente subordinata, per la conversione totale dei mutui, dal momento che, in tal modo, si era limitata, in sostanza, a contenere

e circoscrivere la propria domanda per il denegato caso in cui il giudice avesse ravvisato la nullità totale dei contratti controversi.

Sosteneva che non era pertinente il richiamo delle parti appellanti alla sentenza n. 17352 del

2017 della Corte di Cassazione, atteso che in tale pronuncia la Corte si era limita ad escludere che possa sussistere una nullità parziale del contratto di mutuo fondiario a fronte della violazione del limite di finanziabilità, nonché ad affermare che l’istanza di conversione debba essere proposta nel primo momento utile senza fornire però alcun elemento utile a chiarire se la domanda di conversione parziale, avanzata sulla base di una asserita nullità parziale del contratto, potesse essere ulteriormente precisata come domanda di conversione integrale, ove la nullità ritenuta risulti in concreto totale.
Riteneva quindi che sia la forma, sia il contenuto dei contratti di mutuo fondiario erano pienamente riconducibili al diverso contratto di mutuo garantito da ipoteca di primo grado rimanendo inalterati gli elementi essenziali del finanziamento e della garanzia costituita dall’iscrizione di ipoteca.

Con riguardo all’intento delle parti osservava che l’oggetto dell’indagine consiste, pertanto, nell’appurare se le parti avrebbero concluso i diversi contratti di mutuo ipotecario , tenendo conto dello scopo dalle stesse perseguito, così come deducibile dalle circostanze del caso concreto.

A tale riguardo, veniva in rilievo la relazione finanziaria/commerciale intercorsa tra le parti lungo dieci anni, nel corso della quale risultano conclusi, a partire dal 2004, quattro contratti di mutuo, di cui gli ultimi due a distanza di meno di due anni gli uni dagli altri, rispettivamente per € 800.000,00 (2004), €

200.000,00 (2009), € 300.000,00 (2012) ed € 725.000,00 (2013), oltre un ulteriore mutuo fondiario stipulato tra NOME COGNOME e la Banca (2014) per € 120.000,00 (doc. R di parte appellata), tutti devoluti per ripianare i debiti della RAGIONE_SOCIALE Tali finanziamenti erano inoltre assistiti da garanzie personali, consistenti in fideiussioni per lire 510.000.000,00 (2001) e per € 800.000,00 (2004).

Alla luce di tali circostanze, secondo la Corte di appello appariva ragionevole porre in primo piano e valorizzare come prioritarie, da un lato, le perduranti esigenze di liquidità della mutuataria RAGIONE_SOCIALE e, dall’altro lato, la persistente disponibilità della Banca a concedere in prestito le somme di denaro richieste dalla società indicata (e dalla famiglia COGNOME) a fronte delle garanzie offerte, reali e personali da far apparire risalente la disponibilità dei mutuatari a garantire e della Banca a finanziare e da indurre a ritenere che le parti sarebbero state disponibili a sottoscrivere anche i diversi contratti di mutuo ipotecario , qualora avessero avuto conoscenza della nullità di quelli fondiari .
Rilevava pertanto che dovesse essere tenuta ferma la statuizione del giudice di prime cure, che ha ritenuto integrati nella fattispecie i presupposti per la conversione ex art. 1424 c.c. dei tre mutui fondiari per cui è causa in mutui ipotecari.

Avverso tale sentenza la società RAGIONE_SOCIALE, NOME e NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi cui ha resistito la Banca Popolare di Sondrio e RAGIONE_SOCIALE, mandataria di RAGIONE_SOCIALE e cessionaria del credito della Banca popolare di Sondrio.

Le parti controricorrenti hanno depositato memoria illustrativa in vista dell’udienza camerale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Ritenuto che:

Con un primo motivo si deduce la violazione e/o la falsa applicazione degli artt. 112, 342 e 189 c.p.c., per avere la Corte di Appello, confermato l’ammissibilità della domanda di conversione integrale dei dedotti contratti formulata in via subordinata rispetto a quella di conversione parziale dei contratti de quibus , all’udienza di precisazione delle conclusioni del processo di primo grado, e per avere conseguentemente travalicato i limiti di detta domanda e l’oggetto dell’appello.

Con un secondo motivo si censura la violazione e/o la falsa applicazione dell’art. 1424 c.c., in combinato disposto dell’art. 1813 c.c. e degli artt. 38, 39, 40, 40 bis e 41 del D. L.vo n. 385/1993, per avere la Corte di Appello, nel confermare la conversione dei mutui fondiari nulli in mutui ordinari con garanzia ipotecaria, individuato l’intento pratico perseguito dai contraenti in un astratto presupposto di fatto che è del tutto errato in diritto, anche perché tale presupposto vanifica le profonde differenze normative intercorrenti tra le due anzidette fattispecie e dà luogo ad un’interpretazione abrogativa dell’art. 1424 c.c. nella materia controversa.
Con un terzo motivo si denuncia la violazione e/o la falsa applicazione degli artt. 112 e 183 c.p.c. per avere la Corte di Appello, in relazione all’intento pratico perseguito dai contraenti, fondato il proprio convincimento su dei fatti, non integranti delle eccezioni in senso lato, che non sono stati allegati, tantomeno tempestivamente, nel processo di primo grado.

Con un quarto motivo si deduce la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 c.p.c. e 2729 c.c. per avere la Corte di Appello, in relazione all’intento pratico perseguito dai contraenti, fondato il proprio convincimento anche su un fatto carente di prova, nonché ricorrendo ad una presunzione semplice sprovvista dei requisiti della gravità e della concordanza.

Il primo motivo è infondato.

La Corte di appello ha ritenuto che la domanda di conversione integrale rispetto a quella parziale contenuta nell’originario scritto difensivo non avesse rappresentato una domanda nuova che ha esorbitato i limiti delle iniziali richieste rappresentando un minus. La domanda di conversione parziale in caso di nullità parziale e quella di conversione integrale in caso di nullità totale infatti sono strettamente connesse.

E’ di tutta evidenza che la richiesta di conversione integrale nell’ipotesi di riconosciuta invalidità totale non introduce pertanto un nuovo tema di indagine essendo insita nella domanda originaria di conversione della nullità parziale ponendosi in un rapporto di stretta connessione con la medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio con l’originario atto.

Il secondo, terzo e quarto, esaminabili congiuntamente in quanto connessi, sono inammissibili perché afferenti il merito.

Va premesso che come la declaratoria di nullità del mutuo fondiario per inosservanza del limite ex art. 38 del D.Lgs. n. 385 del 1992 pronunciata dal Tribunale e non oggetto di gravame (ad opera della parte interessata, l’Istituto di credito) deve ritenersi coperta da giudicato, senza che alcuna incidenza possa spiegare l’intervento nomofilattico sul tema reso da Cass., Sez. U, 16/11/2022, n. 33719.

Si tratta pertanto solo di verificare la sussistenza dei presupposti della sua conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c., in base al quale il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità.

La norma citata pone un duplice requisito: da un lato, il rapporto di continenza tra il contratto nullo e quello in cui quello affetto da invalidità totale dovrebbe esser convertito, che nel caso di specie risulta pacifico; dall’altro, il comune orientamento delle parti verso tale risultato (Cass. 23644/2017).

Ai fini del secondo requisito occorre accertare se, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, queste avrebbero voluto il diverso contratto (Cass. Sez. U, 28972/2020) e più specificamente se, tenuto conto dell’intento pratico perseguito dalle parti, il conseguimento dei peculiari “vantaggi fondiari” avesse costituito la ragione unica o determinante dell’operazione (Cass. 11201/2018).

Per costante giurisprudenza di questa Corte, in tema di conversione del contratto nullo, l’accertamento dell’ipotetica volontà dei contraenti, implicando un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, non può essere compiuto in sede di legittimità (Cass. 17905/2018), essendo appunto il giudice di merito a dover accertare la “volontà comune” dei contraenti quando essa sia contestata e sia in discussione la determinazione del tipo o sottotipo negoziale nel quale sussumere la fattispecie concreta, al fine di trarne le conseguenze sul piano della qualificazione giuridica del contratto, attraverso cui è possibile incidere indirettamente sul regolamento di interessi, per consentire al contratto di produrre gli
effetti corrispondenti all’operazione negoziale realmente voluta dai contraenti ( Cass. Sez. U, 33719/2022).

L’operazione ermeneutica di riqualificazione del contratto, compiuta dal giudice di merito può essere corretta dal giudice di legittimità solo se investito da uno specifico mezzo di ricorso che denunci la violazione di legge o il vizio di motivazione nei limiti consentiti oggi dal vigente art. 360 c.p.c., n. 5. (v. Cass. Sez. U, 33719/2022, con rinvio a Cass. 14270/2011, in fattispecie in cui, proprio in tema di riqualificazione del contratto di mutuo fondiario in mutuo ordinario, è stata ritenuta non formulata in sede di legittimità un’apposita censura circa l’erronea attività interpretativa e qualificatoria svolta dal giudice).
Nel caso in esame i ricorrenti , sotto l’apparente deduzione di violazioni di legge, chiedono sostanzialmente in questa sede una nuova valutazione degli elementi probatori disponibili, diversa da quella operata dal giudice di merito, che però non può trovare ingresso in sede di legittimità (Cass. Sez. U, 34476/2019).

Alla stregua delle considerazioni sopra esposte il ricorso va rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali in favore del controricorrente Istituto di credito e della RAGIONE_SOCIALE, mandataria di RAGIONE_SOCIALE, liquidate per ciascuna in complessivi € 9.000,00 oltre 200,00 per esborsi e accessori di legge ed al 15% per spese generali.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il

versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

Così deciso in Roma 29.05.2025

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