Conversione del negozio nullo: i principi della Cassazione

Un’ordinanza della Cassazione affronta il tema della conversione del negozio nullo. Un mutuo fondiario, dichiarato nullo per superamento del limite di finanziabilità, può essere convertito in un mutuo ipotecario. La Corte chiarisce che per la conversione non è necessaria la prova di una volontà concreta, ma è sufficiente che lo scopo pratico delle parti sia parzialmente realizzato dal nuovo contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Bancario, Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Conversione del Negozio Nullo: La Cassazione sul Mutuo Fondiario

L’istituto della conversione del negozio nullo, disciplinato dall’articolo 1424 del Codice Civile, rappresenta un pilastro del principio di conservazione degli atti giuridici nel nostro ordinamento. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sulla sua applicazione in ambito bancario, specificamente riguardo alla conversione di un mutuo fondiario nullo in un mutuo ipotecario ordinario. Analizziamo la decisione per comprenderne la portata e le implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa: Un Mutuo Fondiario Controverso

Il caso trae origine da un decreto del Tribunale che, nell’ambito di una procedura fallimentare, aveva ammesso al passivo un credito di un istituto bancario solo in via chirografaria. Il credito derivava da un contratto di mutuo fondiario stipulato anni prima con la società poi fallita. Il Tribunale aveva dichiarato la nullità del contratto perché l’importo erogato superava il limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38 del Testo Unico Bancario (pari all’80% del valore dell’immobile ipotecato).

L’istituto di credito, pur non contestando la nullità (su cui si era formato un giudicato interno), aveva richiesto la conversione del contratto nullo in un valido contratto di mutuo ipotecario, al fine di poter beneficiare della garanzia reale sull’immobile. Il Tribunale, tuttavia, aveva rigettato anche questa domanda, ritenendo non provati i presupposti per la conversione.

La Decisione del Tribunale e la Logica della Conversione del Negozio Nullo

Secondo il giudice di merito, per ottenere la conversione, la banca avrebbe dovuto dimostrare che, se le parti avessero saputo della nullità, avrebbero comunque voluto stipulare un mutuo ipotecario. Il Tribunale ha ritenuto questa prova mancante, sostenendo che la banca, in quanto operatore qualificato, non poteva non essere consapevole del superamento del limite di finanziabilità. La scelta del mutuo fondiario, quindi, sarebbe stata deliberata per ottenere i vantaggi specifici di tale strumento (come il consolidamento breve dell’ipoteca), vantaggi ai quali non avrebbe avuto senso rinunciare. Di conseguenza, secondo il Tribunale, mancava la cosiddetta “volontà ipotetica” delle parti di stipulare un contratto diverso.

Insoddisfatta, la banca ha presentato ricorso in Cassazione, contestando la violazione e la falsa applicazione dell’art. 1424 c.c.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando il decreto del Tribunale e enunciando due principi di diritto fondamentali per l’applicazione della conversione del negozio nullo.

La Corte ha chiarito che il Tribunale ha errato nel suo ragionamento. L’indagine sulla volontà ipotetica delle parti non deve essere eccessivamente rigida o basarsi su presunzioni errate. Vediamo i punti chiave della motivazione.

La Consapevolezza della Nullità vs. la Conoscenza dei Fatti

Il primo principio stabilito dalla Corte è cruciale: per escludere la conversione, non è sufficiente che le parti fossero a conoscenza della situazione di fatto che ha causato la nullità (in questo caso, il superamento del valore di finanziamento). Ciò che osta alla conversione è la consapevolezza della nullità stessa, cioè della conseguenza giuridica. Nel caso di specie, la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite era un orientamento giurisprudenziale formatosi solo diversi anni dopo la stipula del contratto. Pertanto, al momento della firma, le parti non potevano avere la consapevolezza giuridica che il loro contratto fosse nullo. Questo presupposto implicito per la conversione (l’ignoranza della causa di nullità) era quindi pienamente soddisfatto.

L’Intento Pratico e la Volontà Ipotetica

Il secondo principio riguarda la ricostruzione della volontà ipotetica. La Corte ha affermato che non è necessario accertare una volontà concreta e specifica di accettare il diverso contratto. Altrimenti, la conversione non si realizzerebbe quasi mai. È sufficiente, invece, che l’intento pratico originariamente perseguito dalle parti sia soddisfatto, anche solo in parte, dagli effetti del nuovo negozio frutto della conversione. Lo scopo principale della banca era ottenere un finanziamento garantito da un’ipoteca. Un mutuo ipotecario ordinario, pur non offrendo tutti i privilegi del mutuo fondiario, realizza comunque questo scopo essenziale. Di conseguenza, è del tutto verosimile ritenere che, se le parti avessero conosciuto la nullità, avrebbero optato per un mutuo ipotecario piuttosto che rinunciare del tutto all’operazione di finanziamento garantito.

le motivazioni della Corte si basano su un’interpretazione dell’art. 1424 c.c. volta a preservare l’efficacia degli atti giuridici, in linea con il principio di conservazione. L’errore del Tribunale è stato quello di coartare l’onere probatorio della banca, chiedendole di dimostrare la totale “irrilevanza” della scelta del mutuo fondiario, un compito probatorio eccessivamente gravoso e non richiesto dalla norma. La Corte ha invece sottolineato che l’indagine deve concentrarsi sulla compatibilità tra lo scopo originario e gli effetti del contratto convertito.

le conclusioni di questa ordinanza sono di notevole importanza per il settore bancario e, più in generale, per la contrattualistica. La Cassazione ha fornito una guida chiara su come applicare l’istituto della conversione, bilanciando la sanzione della nullità con l’esigenza di non vanificare completamente gli assetti di interessi voluti dalle parti. In futuro, i giudici di merito dovranno valutare la richiesta di conversione non cercando una volontà espressa, ma ricostruendo l’intento pratico delle parti e verificando se esso possa trovare parziale soddisfazione nel contratto diverso e valido.

Quando un contratto di mutuo fondiario nullo può essere convertito in un mutuo ipotecario?
Un mutuo fondiario nullo per superamento del limite di finanziabilità può essere convertito in un mutuo ipotecario quando si può ritenere che le parti, se avessero conosciuto la causa di nullità, avrebbero voluto il diverso contratto. Questo si verifica se le parti non erano consapevoli della conseguenza giuridica della nullità (e non solo del fatto del superamento del limite) e se il mutuo ipotecario è comunque idoneo a soddisfare, almeno in parte, l’intento pratico originario delle parti (come quello di ottenere un finanziamento con garanzia reale).

Cosa deve dimostrare la banca per ottenere la conversione del negozio nullo?
La banca non deve dimostrare una volontà concreta delle parti di accettare il diverso contratto. È sufficiente che dimostri che l’intento pratico perseguito originariamente (es. erogare un finanziamento assistito da garanzia reale) sia soddisfatto, anche solo parzialmente, dagli effetti del nuovo negozio frutto della conversione (il mutuo ipotecario).

La conoscenza del mero superamento del limite di finanziabilità impedisce la conversione del contratto?
No. Secondo la Corte di Cassazione, ciò che impedisce la conversione è la conoscenza che le parti abbiano della nullità virtuale del negozio, ovvero della conseguenza giuridica negativa. La semplice conoscenza del fatto materiale (il superamento del limite di finanziabilità) non è di per sé ostativa alla conversione, specialmente se la sanzione della nullità è stata affermata dalla giurisprudenza solo in un momento successivo alla stipula del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 19 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 19 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 694/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALEgià Cassa di Risparmio del Veneto s.pRAGIONE_SOCIALE, rappresentata da RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

FALLIMENTO di RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso il DECRETO del TRIBUNALE di PADOVA n. 8791/2021 depositato il 06/12/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

-Con il decreto indicato in epigrafe il Tribunale di Padova, accogliendo parzialmente l’opposizione ex art. 98 l.fall. proposta da Intesa Sanpaolo s.p.a., ha ammesso quest’ultima allo stato passivo del Fallimento RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e del socio accomandatario NOME COGNOME per la somma di € 596.100,00 in chirografo, a titolo di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c., dopo aver confermato la declaratoria di nullità del mutuo ipotecario fondiario del 9.6.2009 per mancanza di prova del rispetto del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, t.u.b. e stabilito dalla Banca d’Italia in conformità alle deliberazioni del CICR (80% del valore dei beni ipotecati secondo la delibera del 22.4.1995) e rigettato la domanda di conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario, per difetto di prova dei presupposti ex art. 1424 c.c.
-Avverso detta decisione Intesa Sanpaolo ha proposto ricorso per cassazione in un unico mezzo, illustrato da memoria, cui il Fallimento intimato ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con l’unico motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1424 e 2697 c.c., nella parte in cui il tribunale ha ritenuto non provati i presupposti per la conversione del negozio nullo , sull’assunto , ritenuto erroneo, che per assolvere il relativo onere probatorio si sarebbe dovuto dimostrare «che nel caso concreto, in cui la parte mutuataria era un soggetto potenzialmente fallibile, sarebbe stato irrilevante per la banca concedere un mutuo ipotecario in luogo di un mutuo fondiario», mentre ciò che richiede l’art. 1424 c.c. ai fini della conversione è la dimostrazione che, una volta accertata la non consapevolezza della nullità, «le parti avrebbero voluto un mutuo ipotecario se avessero saputo che il mutuo fondiario era nullo».
3.1. -Il motivo è fondato e va accolto.

-Va dato atto, preliminarmente, che il ricorrente non ha impugnato il capo di decisione sulla nullità del contratto di mutuo fondiario per mancata dimostrazione del rispetto del limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38, comma 2, d.lgs. n. 385 del 1993,

in base al l’orientamento di legittimità evocato dal tribunale (Cass. 17352/2017, 11201/2018), con conseguente formazione, sul punto, del giudicato interno (cfr. Cass. Sez. U., 26242/2014).

4.1. -Non può quindi spiegare rilievo, nel caso in esame, il fatto che quell’orientamento sia stato successivamente superato , stante il radicale mutamento di indirizzo nomofilattico consacrato nella sentenza n. 33719 del 16/11/2022, ove le Sezioni Unite hanno stabilito, al contrario, che il suddetto limite di finanziabilità non costituisce un elemento essenziale del contratto di mutuo fondiario, poiché l’art. 38, comma 2, t.u.b. -non essendo una disposizione determinativa del contenuto, né posta presidio della validità del negozio, bensì un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto contrattuale, fissato dall’Autorità di vigilanza sul sistema bancario nell’ambito della c.d. “vigilanza prudenziale” -non rappresenta una norma di natura imperativa, la cui violazione sia suscettibile di determinare la nullità del contratto (sanzione che, anzi, condurrebbe al pregiudizio dell’interesse alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito che la disposizione mira a proteggere, in una sorta di eterogenesi dei fini).
4.2. -Ciò non toglie che il motivo possa essere accolto, in quanto la nullità del contratto costituisce proprio il presupposto dell’invocata conversione ai sensi dell’art. 1424 c.c.

-La fondatezza del motivo si apprezza come vizio di sussunzione ne ll’art. 1424 c.c., il quale stabilisce che «il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità».

La norma è attuazione del principio generale di conservazione del negozio giuridico che informa il nostro ordinamento.

In sostanza, con l’istituto della c onversione del negozio nullo viene offerta la possibilità ad un contratto nullo di produrre effetti come contratto di diverso tipo, di cui abbia i requisiti di forma e sostanza,

a condizione che le parti lo avrebbero verosimilmente voluto, se avessero saputo che quello posto in essere era affetto da nullità.

5.1. -Per valutare se ricorra o meno la possibilità di questa conversione, una volta escluse le ipotesi di un’eventuale illiceità o non meritevolezza della fattispecie concreta (Cass. 11201/2018), il giudice che ne sia richiesto deve svolgere una duplice indagine, accertando, in primo luogo, che sussista un rapporto di continenza tra il negozio nullo e quello in cui dovrebbe essere convertito, e, in secondo luogo, che, avuto riguardo agli interessi pratici perseguiti dai contraenti, la volontà che li indusse a stipulare il contratto nullo possa ritenersi orientata anche verso gli effetti di quel diverso contratto (Cass. 536/1967, 5451/1980, 6561/1997, 6004/2008).
Il primo aspetto nel caso in esame è pacifico.

Il secondo, che invece è in questione, viene declinato come ‘ volizione ipotetica ‘ , da ricostruire anche in chiave obiettiva, vale a dire come congruenza tra gli effetti giuridici del nuovo tipo negoziale e lo scopo perseguito dalle parti (cfr. Cass. 11201/2018, 6586/2018, 2912/2002).

5.2. -La conversione del negozio nullo ex art. 1424 c.c. poggia altresì sul presupposto implicito che le parti, al momento della conclusione del contratto, non fossero a conoscenza della causa di nullità ; a tale presupposto è infatti correlata l’esplicita previsione che, ove invece, in quel momento, ne avessero avuto contezza, avrebbero perseguito la regolamentazione dei loro interessi attraverso il diverso negozio valido.

La conversione del negozio nullo non è quindi possibile, qualora le parti lo abbiano voluto pur essendo consapevoli della sua nullità.

5.3. -Secondo il tradizionale insegnamento di questa Corte, cui si intende dare continuità, questo presupposto ostativo alla conversione resta integrato proprio dalla conoscenza della nullità del negozio concluso (Cass. 536/1967, 923/1972, 8263/1990).

Pertanto, nel caso in esame il tribunale avrebbe dovuto accertare la consapevolezza non tanto del superamento, in sé, del limite di finanziabilità del mutuo fondiario al momento della sua stipula (2009), quanto e proprio della conseguente nullità del contratto.

La quale, per vero, solo diversi anni dopo è stata declinata come nullità ‘virtuale’ e non testuale, ex art. 117, comma 8 t.u.b. -da un orientamento giurisprudenziale (inaugurato da Cass. 17352/2017) poi disatteso dal contrario indirizzo delle Sezioni Unite (Cass. Sez. U, 33719/2022; conf. ex plurimis , Cass. 6907/2023, 7949/2023, 27938/2024), che però, come detto, non è applicabile al caso in esame, per il maturarsi di un giudicato interno.

5.5. -Il tribunale ha invece incentrato la propria disamina sulla consapevolezza della banca non già d i detta ‘n ullità virtuale ‘ , bensì del superamento del limite di finanziabilità -peraltro dopo aver ritenuto priva di data certa ex art. 2704 c.c. la relazione del tecnico incaricato dalla banca ai fini della stipula del mutuo, attestante un valore che rientrava in quel limite (euro 800.000,00) a fronte della successiva perizia svolta in sede esecutiva (euro 374.958,25) e della ulteriore stima in sede fallimentare a valore di mercato (euro 526.000,00) -e ha ritenuto ‘seriamente dubitabile’ che quella consapevolezza non vi fosse, « considerato che la banca, in quanto operatore qualificato, non poteva non avere contezza del fatto che la stima del bene si attestava su di un valore di mercato, mentre per la valutazione di cespiti immobiliari posti a garanzia del credito si sarebbe dovuto far riferimento al valore cauzionale ».
6. -Inoltre, procedendo ad accertare « se il conseguimento dei ‘ vantaggi fondiari ‘ sia stata o meno l ‘unica ragione determinante della stipulazione del mutuo fondiario », il tribunale ha affermato che ‘non convince’ « l’assunto dell’opponente, formulato in termini peraltro generici, secondo cui l’unico scopo della banca era, in buona sostanza, quello di avere una garanzia reale », essendo « ragionevole ritenere che, a fronte della operazione di finanziamento, la banca abbia considerato tutti i pri vilegi derivanti dal ‘credito fondiario’, a partire dal c.d. consolidamento breve dell’ipoteca, per finire con le agevolazioni in caso di eventuale procedura esecutiva individuale, anche qualora sopravvenga il fallimento della parte mutuataria, e con la speciale disciplina in tema di revocatoria fallimentare ».
Su queste basi ha però finito per coartare l’onere probatorio della banca sul thema probandum della assoluta ‘irrilevanza’ della scelta

di « concedere un mutuo ipotecario in luogo di un mutuo fondiario » a favore di « un soggetto potenzialmente fallibile », il quale in realtà, per quanto emerge dagli atti, risulta dichiarato fallito molti anni dopo la stipula del mutuo.

6.1. -L’assunto non è c ondivisibile, allo stesso modo in cui non lo è trarre la imprescindibilità dell ‘opzione per il mutuo fondiario dal semplice fatto di averne osservato gli adempimenti formali o aver fruito dei relativi vantaggi (come si sostiene a pag. 16 del controricorso), poiché una simile ricostruzione della volontà delle parti appare, al fondo, tautologica.

6.2. -E’ evidente , infatti, che nella ricostruzione del cd. intento pratico oggettivo non ci si possa fossilizzare sullo specifico intento originario; che, altrimenti, la conversione non potrebbe, di fatto, mai realizzarsi.

E dunque, affinché risulti la manifestazione di volontà delle parti propria del negozio diverso, non occorre l’accertamento della volontà concreta delle parti di accettare il diverso contratto frutto della conversione -poiché ciò comporterebbe, anzi, la coscienza della nullità dell’atto compiuto, esclusa per definizione dall’art. 1424 c.c. -mentre occorre considerare l’intento pratico da esse sostanzialmente perseguito, verificando che gli effetti del diverso contratto, in cui quello originariamente voluto può convertirsi, siano idonei a realizzare «in tutto o in parte quell’intento» (Cass. 2912/2002).
6.3. -Questo aspetto della non necessariamente totale realizzazione dell’intento originario in seno al diverso assetto negoziale scaturito dalla conversione è degno di particolare rilievo nella fattispecie in esame, considerando la solidità della garanzia reale che il mutuo ipotecario è comunque in grado di fornire, anche senza gli indubbi vantaggi additivi propri del mutuo fondiario.

6.4. -Resta fermo che i vantaggi di natura sostanziale e processuale vanno comunque apprezzati in concreto, tenendo conto, nella fattispecie data, anche del profilo cronologico della posizione del mutuatario nella prospettiva concorsuale.

Vanno dunque affermati i seguenti principi di diritto:

‘In tema di mutuo fondiario, in caso di inapplicabilità dell’indirizzo delle Sezioni Unite di cui alla sentenza n. 33719 del 2022, risulta ostativa alla conversione del negozio dichiarato nullo per superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, t.u.b., stabilito dalla Banca d’Italia in conformità alle deliberazioni del CICR (attualmente l’ottanta per cento del valore dei beni ipotecati, secondo la delibera del 22 aprile 1995), ai sensi dell’art. 1424 c.c., la conoscenza che le parti abbiano della nullità virtuale del negozio, piuttosto che del mero superamento del predetto limite di finanziabilità. ‘
‘Ai fini della conversione del negozio nullo ai sensi dell’art. 1424 c.c., non occorre l’accertamento della volontà concreta delle parti di accettare il diverso contratto frutto della conversione -poiché ciò comporterebbe la coscienza della nullità dell’atto compiuto, ostativa alla stessa conversione -ma è sufficiente che l’intento pratico originariamente perseguito dalle parti sia soddisfatto anche solo in parte dagli effetti del nuovo negozio frutto della conversione. ‘

-Segue la cassazione del decreto impugnato con rinvio, anche per la statuizione sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Padova, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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