Contratto simulato: prova e restituzione dei canoni

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 11460/2024, ha chiarito importanti aspetti del contratto simulato. Un accordo di comodato è stato ritenuto simulato per nascondere una locazione. Anche se il contratto di locazione dissimulato era nullo per difetto di forma, la Corte ha negato la restituzione dei canoni versati per evitare un arricchimento senza causa del conduttore. La pronuncia ha inoltre ribadito che i terzi possono provare la simulazione anche tramite presunzioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto simulato: quando la forma non salva dalla sostanza

Un recente pronunciamento della Corte di Cassazione, l’ordinanza n. 11460 del 29 aprile 2024, offre spunti cruciali sul tema del contratto simulato e sulle sue conseguenze pratiche, in particolare riguardo alla prova e alla restituzione delle somme pagate. La vicenda analizza il caso di un contratto di comodato gratuito che, in realtà, mascherava una vera e propria locazione, con tanto di canone mensile. Questa decisione chiarisce come l’ordinamento giuridico gestisce queste situazioni, bilanciando la necessità di far emergere la verità con il principio che impedisce l’ingiusto arricchimento.

I Fatti di Causa

La controversia nasce dalla richiesta di restituzione di una somma considerevole, circa 65.000 euro, da parte del rappresentante legale di una signora anziana. Quest’ultima aveva stipulato un contratto di comodato per un immobile, ma sosteneva di essere stata costretta a versare somme di denaro ai comodatari, che in realtà corrispondevano a un canone di locazione non dichiarato. I comodatari, costituitisi in giudizio, si sono difesi eccependo che l’accordo reale tra le parti era sempre stato quello di una locazione e non di un comodato gratuito.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno respinto la domanda della proprietaria. I giudici hanno ritenuto provato, sulla base di presunzioni, che le parti avessero intenzionalmente stipulato un contratto simulato (il comodato) per nascondere il reale accordo (la locazione). Tuttavia, il contratto di locazione dissimulato è stato dichiarato nullo per mancanza della forma scritta, obbligatoria per legge. Nonostante la nullità, le corti hanno negato la restituzione dei canoni versati, sostenendo che accogliere tale richiesta avrebbe causato un arricchimento senza causa per la parte conduttrice, che aveva comunque goduto dell’immobile.

L’Analisi della Cassazione sul contratto simulato

L’erede della proprietaria ha portato il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il ricorso su tre motivi. I primi due sono di particolare interesse:

1. La prova della simulazione: Il ricorrente sosteneva che, tra le parti, la simulazione può essere provata solo con un documento scritto (la cosiddetta ‘controdichiarazione’) e non con presunzioni, come invece avevano fatto i giudici di merito.
2. La restituzione delle somme: Si affermava che, data la nullità del contratto di locazione nascosto, le somme pagate in sua esecuzione dovevano essere restituite in quanto pagamento non dovuto (indebito).

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello con argomentazioni molto chiare.

Sul primo punto, la Corte ha specificato che la regola che impone la prova scritta per la simulazione vale solo tra le parti originarie del contratto. Nel caso di specie, gli eredi di una delle parti e gli altri convenuti erano da considerarsi ‘terzi’ rispetto all’accordo. Per i terzi, la legge ammette una prova più libera, che include testimonianze e, appunto, presunzioni. Pertanto, la Corte d’Appello aveva correttamente utilizzato le presunzioni per accertare l’esistenza del contratto simulato.

Sul secondo e più sostanziale motivo, la Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: la nullità di un contratto non comporta automaticamente il diritto alla restituzione delle prestazioni eseguite se ciò genera un’ingiustizia. In questo caso, la parte conduttrice aveva vissuto nell’immobile. Se le fosse stata restituita la somma pagata, si sarebbe verificato un arricchimento senza causa a suo favore, poiché avrebbe goduto di un bene senza pagare alcun corrispettivo, a danno del locatore. L’azione di ripetizione dell’indebito (restituzione di ciò che non è dovuto) non può essere utilizzata per creare uno squilibrio ancora maggiore.

Conclusioni

L’ordinanza n. 11460/2024 rafforza due importanti principi. In primo luogo, definisce i confini della prova del contratto simulato, distinguendo nettamente tra la posizione delle parti originarie e quella dei terzi. In secondo luogo, sottolinea che i rimedi giuridici, come la restituzione per nullità del contratto, non possono essere applicati in modo meccanico, ma devono essere bilanciati con il principio superiore di equità che vieta l’arricchimento senza giusta causa. La decisione protegge la parte che, pur in un contesto di nullità contrattuale, ha eseguito la propria prestazione (concedere l’uso dell’immobile) dall’ingiusta pretesa di chi ha beneficiato di tale prestazione.

Come possono i terzi provare un contratto simulato?
A differenza delle parti originarie, che sono generalmente vincolate a fornire una prova scritta (controdichiarazione), i terzi possono dimostrare l’esistenza di un contratto simulato con qualsiasi mezzo di prova, inclusi testimoni e presunzioni, come confermato dalla Corte.

Se un contratto di locazione nascosto da un comodato è nullo, i canoni pagati devono essere restituiti?
No. Secondo la Corte, anche se il contratto di locazione è nullo per mancanza di forma scritta, la restituzione dei canoni pagati è preclusa. Concederla comporterebbe un arricchimento senza causa per il conduttore, che ha comunque goduto dell’immobile, a danno del locatore.

Perché il motivo di ricorso sulla prova della simulazione è stato ritenuto inammissibile?
Il motivo è stato giudicato inammissibile principalmente per ragioni procedurali, ovvero per la violazione dell’art. 366 n. 6 c.p.c. Il ricorrente non ha adeguatamente riprodotto o localizzato gli atti processuali rilevanti (come il motivo di appello) necessari alla Corte per valutare la fondatezza della censura.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 11460 Anno 2024

ORDINANZA

sul ricorso 19717/2021 proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, INDIRIZZO

Pec:

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME VILLA del foro di Roma, INDIRIZZO

Pec:

Civile Ord. Sez. 3 Num. 11460 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/04/2024

-controricorrenti – avverso la sentenza n. 631/2021 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 25/05/2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME, legalmente rappresentata dal nipote NOME COGNOME, convenne in giudizio davanti al Tribunale di Macerata NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME per sentirli dichiarare tenuti alla restituzione della somma di € 64.800 ; dedusse di aver stipulato con la prima un contratto di comodato ai sensi degli artt. 1803 e ss c.c. avente ad oggetto un immobile in Macerata ma di essere stata costretta a versare alla comodataria, anche per il tramite della figlia NOME COGNOME e del COGNOME, somme corrispondenti a quelle richieste in restituzione, indebitamente versate;
NOME COGNOME e NOME COGNOME, la prima anche in qualità di erede di NOME COGNOME, nel frattempo deceduta, si costituirono in giudizio ed eccepirono l’intervenuta decadenza e prescrizione della domanda di restituzione di cui chiesero, pertanto, il rigetto;

il Tribunale adito, ritenendo incontestabile la volontà delle parti di dare vita ad un contratto di locazione (dissimulato) ad uso abitativo stipulando un contratto di comodato gratuito (simulato), rigettò la domanda e la Corte d’Appello di Ancona, con sentenza n. 631 pubblicata in data del 25/5/2021 e notificata a mezzo pec in data 27/5/2021, ha rigettato il gravame ritenendo provato per presunzioni sia il contratto simulato sia quello dissimulato;

avverso la sentenza COGNOME propone ricorso per cassazione sulla base di tre motivi;

resistono NOME COGNOME e NOME COGNOME con controricorso;

il ricorso è stato assegnato per la trattazione in Adunanza Camerale ai sensi dell’art. 380 -bis. 1 c.p.c.

il ricorrente ha depositato memoria;

Considerato che:

con il primo motivo -violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2722 e 2729 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.) -il ricorrente impugna il capo di sentenza che, rigettando il primo motivo di appello, ha ritenuto che il contratto simulato fosse stato provato per presunzioni mentre avrebbe dovuto essere provato con la produzione in giudizio di una controdichiarazione scritta;

il motivo è in primo luogo inammissibile, giusta quanto fondatamente eccepisce anche parte resistente, evocando pertinente giurisprudenza : l’illustrazione viola l’art. 366 n. 6 c.p.c., atteso che si fa riferimento ad una serie di emergenze fattuali e processuali senza ottemperare agli oneri prescritti da detta norma e ciò né sotto il profilo della riproduzione del contenuto, sia in via diretta sia in via indiretta, in questo secondo caso precisando la parte del relativo atto o documento corrispondente, né sotto il profilo della c.d. localizzazione;
si aggiunga che l’inosservanza dell’art. 366 n. 6 c.p.c. concerne anche il contenuto del motivo di appello, il cui contenuto sarebbe stato necessario indicare per consentire a questa Corte di apprezzare se le cennate risultanze ne erano state attinte ed in che termini;

per completezza il Collegio osserva che la prospettazione del motivo, se fosse esaminabile nonostante le carenze indicata, sarebbe infondata;

la sentenza impugnata ha ritenuto non essersi verificata alcuna violazione degli artt. 1417, 2722 e 2729 c.c. in quanto l’art. 1417 c.c.

stabilisce che la prova testimoniale, ai fini della prova della simulazione del contratto, è ammessa qualora la domanda di simulazione sia proposta da creditori o terzi; nel caso di specie sia il COGNOME sia la COGNOME erano terzi e quindi potevano provare il contratto sia a mezzo di prova testimoniale sia a mezzo di presunzioni;

questa soluzione è conforme alla giurisprudenza di questa Corte che ammette per i terzi la prova della simulazione anche a mezzo di testimoni o di presunzioni, non potendo i terzi avere accesso alla controdichiarazione eventualmente intercorsa tra le parti del contratto simulato. Secondo Cass. 2, n. 36478 del 24/11/2021 (ed altre pronunce, tra cui Cass., 1, n. 28224 del 26/11/2008) ‘I n tema di simulazione assoluta del contratto, nel caso in cui la relativa domanda sia proposta da terzi estranei al negozio, spetta al giudice del merito valutare l’opportunità di fondare la decisione su elementi presuntivi, da considerare non solo analiticamente ma anche nella loro convergenza globale, a consentire illazioni che ne discendano secondo l’ “id quod plerumque accidit” , restando il relativo apprezzamento incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da adeguata e corretta motivazione sotto il profilo logico e giuridico ‘; peraltro, come correttamente rilevato dalla parte controricorrente, nel caso di specie siccome il contratto simulato era quello di comodato, la forma scritta neppure era richiesta ad substantiam ma ai soli fini probatori, per cui non sarebbe stato neppure sostenibile che i controricorrenti dovessero necessariamente produrre una controdichiarazione scritta per provare l’accordo simulatorio;
con il secondo motivo di ricorso -violazione e falsa applicazione degli artt. 2033 e 2041 c.c. in relazione all’art. 99 c.p.c. ci si duole che la corte di appello abbia ritenuto infondato anche il secondo motivo di appello basato sulla violazione dell’art. 1

contratto dissimulato di locazione, intercorso tra la COGNOME e la COGNOME è nullo per mancanza della forma prescritta a pena di nullità dalla l. n. 431/1998. L’art. 1414 c.c. afferma infatti che il contratto dissimulato ha effetto tra le parti solo qualora ne sussistano i requisiti di sostanza e di forma. Nel caso di specie il contratto dissimulato di donazione non è infatti stato stipulato per iscritto ed è quindi nullo in base a quanto stabilito dalla legge n. 431/1998, dato che la prova scritta di detto contratto non è stata offerta in comunicazione in giudizio da alcuna delle parti. Tuttavia la nullità del contratto dissimulato non può condurre all’accoglimento della domanda di restituzione delle somme pagate in esecuzione di questo. Si rileva infatti che, in astratto, la nullità di un contratto comporta la possibilità per le parti di ripetere quanto corrisposto; tuttavia, nel caso di specie, tale possibilità è preclusa alla parte alla parte locatrice, la quale ha eseguito la prestazione consistente nel mettere a disposizione un bene; se quindi fosse accolta la domanda di restituzione di quanto pagato si verificherebbe un arricchimento senza causa da parte del conduttore ai danni del locatore, in quanto il primo avrebbe goduto del bene senza pagare alcun corrispettivo e senza che il secondo possa recuperare il valore della propria controprestazione. È jus receptum nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui: ‘
il motivo è nuovamente inammissibile per la violazione dell’art. 366 n. 6 c.p.c., giacché la carenza di ottemperanza agli oneri prescritti da tale norma di cui si è detto sopra, risulta esiziale anche ai fini del suo scrutinio;

peraltro, se ne fosse possibile l’ esame, si dovrebbe constatare -lo si osserva ad abundantiam – che l’argomento che parte ricorrente prospetta in primo luogo non si preoccupa di spiegare come e perché dovrebbe fare aggio sul principio di diritto evocato dalla sentenza impugnata e che comunque, se anche si sopperisse a tale carenza argomentativa, si dovre bbe rilevare che l’essere prevista la fattisp ecie dell’arricchimento senza causa come oggetto di un a situazione giuridica ritenuta meritevole dall’ordinamento di far sorgere un’obbligazione a favore del depauperato azionabile a sua domanda, non collide in alcun modo con l’apprezzamento fatto dalla corte di merito con il richiamarsi al ricordato principio di diritto -dell’inesistenza della condictio indebiti per la correlazione del pagamento di un corrispettivo in presenza di una prestazione di fatto eseguita. E’ sufficiente osservare che, se l’ordinamento ammette che sorga l’obbligazione per effetto di una fattispecie di arricchimento senza causa, è del tutto coerente reputare che non sia ammesso che, per il tramite della fattispecie di ripetizione dell’indebito quale asserita conseguenza della nullità del contratto che sorreggeva la prestazione di un corrispettivo possa avere luogo la realizzazione di un effetto corrispondente ad un arricchimento senza causa.
Il terzo motivo resta assorbito, in quanto, come rileva lo stesso ricorso, pone una questione il cui esame suppone la fondatezza dei primi due;

infatti, con esso si lamenta che l

alle suesposte considerazioni consegue l’inammissibilità del ricorso e la condanna della ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo;

si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per il ricorso, se dovuta.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente a pagare le spese del giudizio di cassazione che liquida in € 2 .800 (oltre € 200 per esborsi), oltre accessori e spese generali al 15%.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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