Contratto preliminare: quando si può trasferire?

Un promissario acquirente ha richiesto l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare per terreni e porzioni di fabbricato. La Corte di Cassazione ha rigettato la domanda, stabilendo che per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà, il contratto preliminare deve contenere l’esatta identificazione del bene, con tutti i dati catastali, e la dichiarazione di conformità catastale per i fabbricati. L’assenza di questi elementi preclude il trasferimento giudiziale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando il Giudice Può Disporre il Trasferimento dell’Immobile?

Il contratto preliminare di compravendita è uno strumento fondamentale nel settore immobiliare, ma la sua efficacia dipende dal rispetto di requisiti formali molto precisi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 10205/2024) ha ribadito con forza quali sono le condizioni indispensabili affinché un giudice possa emettere una sentenza che trasferisca la proprietà, in caso di inadempimento di una delle parti. Vediamo nel dettaglio il caso e i principi affermati.

I Fatti di Causa

Un privato cittadino aveva stipulato con una società una serie di contratti preliminari per l’acquisto di diverse porzioni di un fabbricato e di alcuni terreni edificabili. Poiché la società promittente venditrice non aveva adempiuto all’obbligo di stipulare i contratti definitivi, l’acquirente si è rivolto al Tribunale per ottenere una sentenza di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 del Codice Civile, che producesse gli stessi effetti del rogito notarile.

Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda, ma la Corte di Appello, pur riformando parzialmente la decisione, aveva comunque respinto la richiesta di trasferimento coattivo. La questione è così giunta all’esame della Corte di Cassazione.

La Decisione della Cassazione sul contratto preliminare

La Suprema Corte ha confermato la decisione di rigetto della Corte d’Appello, analizzando separatamente le due tipologie di immobili oggetto del contratto preliminare: i terreni e le porzioni di fabbricato.

Il Problema dell’Identificazione dei Terreni

Per quanto riguarda i terreni, la Corte ha evidenziato una criticità insuperabile: la loro esatta individuazione non era possibile sulla base del solo contratto preliminare. I terreni promessi in vendita facevano parte di un’area più vasta che la società venditrice doveva ancora acquistare da terzi e successivamente frazionare.

I giudici hanno ribadito un principio consolidato: quando si chiede una sentenza ex art. 2932 c.c., l’immobile deve essere identificato in modo certo e inequivocabile direttamente nel contratto preliminare. Non è possibile fare riferimento a documenti esterni o a planimetrie non sufficientemente dettagliate. La sentenza deve potersi limitare a ‘fotografare’ il contenuto del preliminare, senza svolgere ulteriori indagini per determinare l’oggetto del trasferimento. Poiché nel caso di specie mancavano i confini precisi e i dati catastali, la domanda è stata respinta.

La Mancanza della Conformità Catastale per i Fabbricati

Relativamente alle porzioni del fabbricato, il problema era di natura diversa ma altrettanto bloccante. Nei contratti preliminari mancava la dichiarazione di conformità catastale, ovvero l’attestazione che lo stato di fatto dell’immobile corrisponde ai dati e alle planimetrie depositate in catasto, come richiesto dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985.

La Cassazione ha sottolineato che tale conformità non è un mero requisito formale, ma una condizione dell’azione. Ciò significa che la sua esistenza deve essere verificata dal giudice al momento della decisione. La sua assenza impedisce al giudice di emettere la sentenza di trasferimento, poiché si tratta di un elemento essenziale che mira a garantire la trasparenza delle transazioni immobiliari e a contrastare l’abusivismo e l’evasione fiscale.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Corte si fondano sulla necessità di assicurare la certezza e la sicurezza nei trasferimenti immobiliari, anche quando questi avvengono per via giudiziale. Una sentenza che trasferisce un bene immobile deve contenere tutti gli elementi che sarebbero necessari in un atto notarile, per garantire la corretta circolazione giuridica del bene.

Per i terreni, la determinabilità dell’oggetto è un requisito essenziale di qualsiasi contratto. In un contratto preliminare da eseguire in forma specifica, questa determinabilità deve essere già attuale e risultare dal testo dell’accordo. Non si può demandare al giudice un’attività di specificazione che le parti non hanno compiuto.

Per i fabbricati, la normativa sulla conformità catastale ha una finalità pubblicistica inderogabile. Permettere un trasferimento giudiziale in assenza di tale dichiarazione significherebbe aggirare una norma imperativa posta a presidio dell’ordine pubblico economico.

Le Conclusioni

La sentenza in esame offre un importante monito per chi si appresta a firmare un contratto preliminare. Per garantire la piena tutelabilità dei propri diritti in caso di inadempimento della controparte, è cruciale che il contratto sia redatto con la massima precisione. In particolare, è indispensabile che:
1. L’immobile, sia esso terreno o fabbricato, sia descritto in modo completo e inequivocabile, con tutti i dati catastali (foglio, particella, subalterno) e i confini esatti.
2. Per i fabbricati, sia già presente o comunque acquisibile prima della causa la dichiarazione di conformità tra stato di fatto e dati catastali.

L’assenza di questi elementi non rende nullo il preliminare in sé, ma ne impedisce l’esecuzione coattiva tramite sentenza, lasciando al promissario acquirente solo la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, una tutela spesso meno efficace del trasferimento effettivo della proprietà.

Cosa deve contenere un contratto preliminare di un terreno per essere eseguito in forma specifica dal giudice?
Il contratto preliminare deve contenere l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali. La sentenza del giudice deve poter corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza la necessità di attingere da altra documentazione per specificare il bene da trasferire.

È necessaria la dichiarazione di conformità catastale per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà di un fabbricato?
Sì, la conformità catastale oggettiva, prevista dall’art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985, è una condizione dell’azione di esecuzione in forma specifica. Il giudice non può accogliere la domanda se questa menzione e la relativa conformità mancano al momento della decisione.

Perché il ricorso incidentale della società venditrice è stato dichiarato inammissibile?
È stato dichiarato inammissibile per sopravvenuto difetto di interesse. Poiché il ricorso principale dell’acquirente è stato rigettato, la società venditrice aveva già ottenuto il risultato a cui aspirava (il mancato trasferimento coattivo degli immobili), rendendo inutile l’esame delle sue censure.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10205 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 10205 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 16/04/2024

SENTENZA

sul ricorso 20056-2021 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO e rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO COGNOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapprsentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 156/2021 della CORTE DI APPELLO di FIRENZE, depositata il 26/01/2021;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il P.G., nella persona del dott. NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 7.9.2009 COGNOME NOME evocava in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE innanzi il Tribunale di Firenze, sezione distaccata di Empoli, invocando l’emissione di sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., in relazione a sei contratti preliminari di compravendita, intercorsi tra le parti in data 15.7.2008, aventi ad oggetto altrettante porzioni di un fabbricato sito in territorio del Comune di Montopoli Val D’Arno. Con separato atto di citazione, notificato il 29.9.2009, il COGNOME evocava in giudizio la stessa RAGIONE_SOCIALE innanzi il medesimo ufficio giudiziario, invocando l’emissione di sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c., anche in relazione ad altri sei contratti preliminari di compravendita, intercorsi tra le parti in data 24.10.2008 e 15.1.2009, aventi ad oggetti altrettanti terreni edificabili, siti in territorio del Comune di San Miniato Basso.
Nella resistenza della società convenuta il Tribunale, riunite le cause, aveva rigettato la domanda, ravvisando la simulazione assoluta dei contratti preliminari aventi ad oggetto le porzioni di fabbricato.

Con la sentenza impugnata, n. 156/2021, la Corte di Appello di Firenze accoglieva il gravame proposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure, riformandola integralmente ma concludendo

comunque per il rigetto della domanda di esecuzione specifica dei contratti preliminari di cui è causa.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME, affidandosi a due motivi.

Resiste con controricorso la società RAGIONE_SOCIALE, spiegando a sua volta ricorso incidentale affidato a tre motivi, a sua volta resistito da controricorso del ricorrente principale.

In prossimità dell’udienza, ambo le parti hanno depositato memoria ed il P.G. ha depositato note scritte.

Sono comparsi all’udienza pubblica il P.G., che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale; l’AVV_NOTAIO, in sostituzione dell’AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente principale, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso principale ed il rigetto di quello incidentale; e l’AVV_NOTAIO, per la società ricorrente incidentale, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento di quello incidentale.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente principale lamenta la violazione degli artt. 2932, 2697 c.c. e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non sussistenti i presupposti per l’emanazione di sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ai contratti preliminari aventi ad oggetto i terreni.

La censura è infondata.

La Corte di Appello ha affermato che i terreni oggetto dei contratti preliminari conclusi tra RAGIONE_SOCIALE ed il COGNOME erano compresi nell’ambito di una maggiore estensione che la società promittente venditrice si era a sua volta obbligata ad acquistare da terzi, ed avrebbero dovuto essere individuati mediante appositi frazionamenti.

Tuttavia, la Corte fiorentina ha evidenziato che non era stata offerta la prova del fatto che la società avesse effettivamente acquistato la maggior consistenza della quale facevano parte i terreni in questione, e che comunque la domanda ex art. 2932 c.c. è accoglibile soltanto qualora il contratto preliminare contenga in sé tutti gli elementi identificativi del cespite che ne costituisce oggetto (cfr. pag. 14 della sentenza). La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘L’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 16/01/2013, Rv. 624973; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 15/09/2017, Rv. 645553).
Nel caso di specie, la Corte di Appello ha accertato, all’esito del giudizio di fatto condotto sulla base delle risultanze istruttorie, che le planimetrie allegate ai contratti preliminari in questione non erano sufficienti a consentire l’esatta identificazione dei terreni che ne

formavano oggetto, considerato che il frazionamento era ancora da effettuare, che non ne era certa l’estensione e che essi risultavano ancora intestati catastalmente a soggetti diversi dalla società promittente venditrice (cfr. pag. 15 della sentenza impugnata).

La censura proposta dal ricorrente contesta la ricostruzione del fatto e delle prove operata dal giudice di merito, contrapponendovi una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura valutazioni e del convincimento del giudice di merito ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n.

del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. del 23/05/2014, Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. del 13/06/2014, Rv. 631330).
Nel caso di specie, infine, la motivazione della sentenza impugnata non risulta viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. del 30/01/2023, Rv. 666639).

Con il secondo motivo, invece, il ricorrente principale lamenta la violazione degli artt. 2932, 2697 c.c., 29 bis della legge n. 52 del 1985 e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non sussistenti i presupposti per l’emanazione di sentenza ex art. 2932 c.c. in relazione ai contratti preliminari aventi ad oggetto le porzioni di fabbricato.

La censura è infondata.

La Corte di Appello ha evidenziato che nei contratti preliminari aventi ad oggetto le porzioni del fabbricato sito in territorio del Comune di Montopoli Val D’Arno erano stati indicati gli estremi della licenza edilizia in base alla quale l’edificio era stato realizzato, ma non anche la dichiarazione di coerenza catastale di cui all’art. 29 bis della legge n. 58 del 1985, la quale costituisce condizione dell’azione di adempimento in forma specifica del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un bene immobile (cfr. pagg. 15 e 16 della sentenza impugnata).
La statuizione è coerente con l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione

dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 29/09/2020, Rv. 659199).

Nello stesso senso, si è ritenuto che ‘Il mancato riscontro, da parte del giudice investito di una domanda di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c., della sussistenza della condizione dell’azione costituita dalla presenza in atti delle menzioni catastali di cui al comma 1 bis dell’art. 29 della l. 52 del 1985 costituisce un error in judicando censurabile in cassazione ai sensi dell’articolo 360, n. 3, c.p.c. ‘ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. del 25/06/2020, Rv. 658280).

Non v’è dubbio sul fatto che la dichiarazione di conformità dell’immobile ai dati catastali costituisca un elemento necessario del contratto di compravendita, tanto è vero che essa ‘… non può essere surrogata dalla mera dichiarazione di conformità delle planimetrie, sicché il notaio che redige l’atto senza inserire la dichiarazione di conformità catastale incorre in una nullità ex art. 28 della l. notarile’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 21828 del 29/08/2019, Rv. 654910). Infatti la dichiarazione di corrispondenza dello stato di fatto dell’immobile alle risultanze catastali ‘… riguarda la conformità allo stato di fatto non della sola planimetria dell’immobile, ma anche dei dati catastali, questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali del bene, rilevanti ai fini fiscali; l’omissione determina la nullità assoluta dell’atto, perché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 16 febbraio 1913, n. 89’ (Cass Sez. 2, Sentenza n. 8611 del 11/04/2014, Rv. 630678).
Per superare la statuizione del giudice di merito, la parte ricorrente deduce che le visure catastali degli immobili oggetto della progettata compravendita sarebbero state acquisite agli atti del giudizio di merito, segnatamente in sede di C.T.U., ma non si confronta con il decisivo argomento secondo cui la domanda di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. è accoglibile soltanto nel caso in cui il contratto preliminare contenga al suo interno tutti gli elementi previsti per la stipulazione del rogito, non potendosi ammettere, a tal fine, il ricorso a fonti estranee all’atto.
Il ricorso principale va quindi rigettato.

Passando all’esame del ricorso incidentale, con il primo motivo la società RAGIONE_SOCIALE si duole della violazione degli artt. 1414, 1417 c.c. e 246 c.p.c., nonché dell’omessa motivazione o dell’omesso esame di fatti decisivi e della erronea valutazione delle prove, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe affermato, in modo non condivisibile, che la sussistenza di una ipotesi di simulazione assoluta dei contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto le porzioni dell’immobile sito nel territorio del Comune di Montopoli Val D’Arno non poteva essere provata per testimoni.
Con il secondo motivo, la ricorrente incidentale lamenta invece la violazione dell’art. 2697 c.c. ed omesso esame di fatti decisivi, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto non conseguita la dimostrazione circa la destinazione delle somme portate dagli assegni emessi dai soci di RAGIONE_SOCIALE

Con il terzo motivo, infine, la ricorrente incidentale denunzia la violazione degli artt. 2744 c.c. e 345 c.p.c., nonché l’omessa valutazione di circostanze decisive per il giudizio, in relazione all’art.

360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che la deduzione della violazione del divieto del patto commissorio sarebbe stata sollevata dalla società RAGIONE_SOCIALE soltanto in appello, laddove essa, al contrario, era stata proposta sin dalla comparsa di costituzione e risposta in primo grado.

Le tre censure sono inammissibili per sopravvenuto difetto di interesse concreto all’impugnazione. In conseguenza del rigetto del ricorso principale, infatti, resta ferma la statuizione della Corte di Appello, di rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., proposta dal COGNOME sia in relazione ai contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto i terreni, che a quelli relativi alle porzioni di edifici. La società ricorrente incidentale, dunque, non vanta alcun interesse a conseguire lo scrutinio delle sue doglianze relative alla simulazione ed alla violazione del divieto del cd. patto commissorio, posto che, in ogni caso, i contratti preliminari di cui è causa non sono suscettibili di essere posti in esecuzione, in conseguenza del difetto dei requisiti previsti per l’emanazione di una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
Sul punto, va ribadito il principio secondo cui ‘L’interesse ad agire richiede non solo l’accertamento di una situazione giuridica ma anche che la parte prospetti l’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice poiché il processo non può essere utilizzato solo in previsione di possibili effetti futuri pregiudizievoli per l’attore senza che siano ammissibili questioni di interpretazioni di norme, se non in via incidentale e strumentale alla pronuncia sulla domanda principale di tutela del diritto ed alla prospettazione del risultato utile e concreto che la parte in tal modo intende perseguire’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n.
del 28/11/2008; Rv. 605612; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. del 28/06/2010, Rv. 613874; Cass. Sez.6-L, Ordinanza n. del

27/01/2011, Rv. 616029; Cass. Sez. L, Sentenza n. del 04/05/2012, Rv. 622515). Infatti ‘… il processo non può essere utilizzato solo in previsione della soluzione in via di massima o accademica di una questione di diritto in vista di situazioni future o meramente ipotetiche’ (Cass. Sez. L, Sentenza n. del 23/12/2009, Rv.611498).

In definitiva, il ricorso principale va rigettato, mentre va dichiarato inammissibile quello incidentale.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza virtuale, essendo la declaratoria di inammissibilità del ricorso incidentale una conseguenza della statuizione di rigetto di quello principale.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Condanna la parte ricorrente principale al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 11.200, di cui € 200 di esborsi, oltre rimborso delle spese generali, nella misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti, come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e di quello incidentale, di un ulteriore

importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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