Contratto preliminare: quando prevale sul definitivo?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 19275/2024, ha esaminato un caso di compravendita immobiliare in cui gli acquirenti lamentavano l’inadempimento del venditore rispetto a obblighi assunti nel contratto preliminare e in una scrittura privata separata. La Corte ha chiarito che, sebbene di norma il contratto definitivo superi il preliminare, le parti possono pattuire la sopravvivenza di specifici obblighi. Tuttavia, ha rigettato il ricorso degli acquirenti per mancata prova del danno subito e per non aver tempestivamente denunciato i vizi dell’immobile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando le Promesse Sopravvivono al Rogito?

Nella compravendita immobiliare, la stipula del contratto preliminare (il cosiddetto ‘compromesso’) è un passaggio quasi obbligato che precede il rogito notarile. Ma cosa accade se gli impegni presi nel preliminare non vengono ripetuti nell’atto definitivo? E se, contestualmente al rogito, le parti firmano un accordo separato per confermare alcuni obblighi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questi aspetti, sottolineando l’importanza della prova del danno e della tempestiva denuncia dei vizi.

I Fatti di Causa

Il caso riguarda due acquirenti che, dopo aver comprato un appartamento con garage, citavano in giudizio il venditore. Le lamentele erano diverse: il mancato rispetto dei tempi pattuiti per la consegna e per la stipula del rogito, la presenza di vizi nell’immobile e un accesso difficoltoso al garage. Gli acquirenti chiedevano quindi un risarcimento per i danni derivanti da questi inadempimenti.
Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte di Appello rigettavano le richieste, ritenendo non provato l’inadempimento del venditore. Gli acquirenti, non soddisfatti, decidevano di portare la questione fino in Cassazione, basando il loro ricorso su tre motivi principali.

L’Analisi della Cassazione sul Contratto Preliminare

Il punto giuridico più interessante riguardava il rapporto tra il contratto preliminare e il contratto definitivo. La Corte di Appello aveva affermato il principio generale secondo cui il contratto definitivo ‘assorbe’ e supera il preliminare, diventando l’unica fonte di diritti e obblighi tra le parti. Gli accordi precedenti, se non riprodotti, perdono efficacia.

La Cassazione, pur confermando questa regola generale, ha precisato un’importante eccezione. Il principio può essere derogato se le parti manifestano espressamente la volontà di far sopravvivere alcuni obblighi del preliminare. Nel caso di specie, le parti avevano firmato una scrittura privata, contestualmente al rogito, in cui il venditore si impegnava a completare una serie di lavori entro una data precisa. Questo accordo ‘a latere’ dimostrava chiaramente l’intenzione di mantenere in vita specifici obblighi.

Tuttavia, questo non è bastato a salvare le richieste degli acquirenti. La Corte ha infatti osservato che, anche a fronte dell’inadempimento del venditore, gli acquirenti non avevano fornito la prova concreta del danno subito, come ad esempio la perdita di un’occasione di affitto o un maggior costo per ottenere un finanziamento.

Vizi dell’Immobile e Onere della Prova

Un altro motivo di ricorso riguardava i difetti del garage. Gli acquirenti lamentavano che i giudici di merito avessero erroneamente dichiarato prescritta l’azione. La Cassazione ha dichiarato inammissibile anche questa doglianza.

La Corte ha evidenziato che i vizi lamentati (come le ridotte dimensioni della corsia di manovra) erano palesemente visibili. In questi casi, la garanzia non opera. Inoltre, la scrittura privata firmata insieme al rogito non menzionava alcun lavoro da eseguire sul garage, portando i giudici a concludere che fosse stato accettato nello stato in cui si trovava. Soprattutto, gli acquirenti non hanno dimostrato di aver denunciato i vizi tempestivamente, come richiesto dalla legge per far valere la garanzia.

Le Motivazioni

La decisione della Cassazione si fonda su un’attenta distinzione tra l’esistenza di un inadempimento e il diritto al risarcimento. I giudici hanno chiarito che, per ottenere un risarcimento, non basta dimostrare che la controparte non ha rispettato un accordo. È indispensabile provare con precisione il danno economico che da quell’inadempimento è derivato. Nel caso in esame, la richiesta di risarcimento era stata esaminata nel merito e respinta per mancanza di prove, rendendo di fatto irrilevante la discussione teorica sulla prevalenza del contratto preliminare. Allo stesso modo, per la garanzia sui vizi, la Corte ha ribadito che l’onere di provare la tempestiva denuncia del difetto spetta all’acquirente, prova che in questo caso è mancata.

Le Conclusioni

L’ordinanza offre importanti spunti pratici per chi acquista un immobile. In primo luogo, è fondamentale che tutti gli accordi, specialmente quelli relativi a lavori da completare dopo il rogito, siano messi per iscritto in modo chiaro e inequivocabile. Idealmente, dovrebbero essere inseriti direttamente nell’atto definitivo o in una scrittura privata coeva, come avvenuto in questo caso. In secondo luogo, in caso di inadempimento del venditore, è cruciale raccogliere e presentare prove concrete del danno economico subito. Infine, di fronte a vizi e difetti, è imperativo agire con prontezza, denunciandoli formalmente e nei termini di legge, per non perdere il diritto alla garanzia.

Gli accordi presi nel contratto preliminare sono sempre validi anche dopo la firma del contratto definitivo (rogito)?
No, di norma il contratto definitivo assorbe e supera il preliminare. Tuttavia, se le parti manifestano espressamente la volontà di mantenere in vita alcuni obblighi (ad esempio con una scrittura privata separata e contestuale al rogito), tali obblighi restano validi ed esigibili.

Se il venditore non completa i lavori promessi, è sufficiente dimostrare il suo inadempimento per ottenere un risarcimento?
No. Secondo la Corte, oltre a provare l’inadempimento della controparte, il creditore che agisce per il risarcimento del danno deve anche fornire la prova specifica del pregiudizio economico subito a causa di tale inadempimento. La semplice violazione dell’accordo non è, da sola, sufficiente.

Cosa deve fare l’acquirente se scopre dei vizi nell’immobile acquistato?
L’acquirente deve denunciare i vizi al venditore tempestivamente, entro i termini previsti dalla legge (solitamente 8 giorni dalla scoperta per la compravendita). È onere dell’acquirente provare di aver effettuato questa denuncia in tempo. Se i vizi erano visibili e riconoscibili al momento dell’acquisto, la garanzia potrebbe non operare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19275 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19275 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 12/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 222-2021 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO , rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1458/2020 della CORTE DI APPELLO di CATANIA, depositata il 05/08/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 28.4.2009 COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Modica, esponendo di aver acquistato dal convenuto un appartamento con annesso garage e che il predetto non aveva rispettato i tempi pattuiti per la consegna dei beni e la stipula del rogito di compravendita, e che il garage aveva un accesso difficoltoso e presentava vizi; invocavano dunque la condanna del convenuto predetto al risarcimento del danno derivante dall’inadempimento denunziato.
Si costituiva in giudizio il COGNOME, resistendo alla domanda.

Con sentenza n.271/2016 il Tribunale di Ragusa, al quale medio tempore era stato accorpato quello di Modica, rigettava la domanda degli attori, ritenendo non provato l’inadempimento contestato al convenuto.

Con la sentenza impugnata, n. 1458/2020, la Corte di Appello di Catania rigettava il gravame interposto dagli originari attori avverso la decisione di prima istanza, confermandola.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a tre motivi.

Resiste con controricorso COGNOME NOME.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1218 e 1223 c.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che le pattuizioni contenute nel rogito

definitivo di compravendita superano, e tolgono efficacia, a quelle previste dal precedente contratto preliminare, costituendo il primo l’unica fonte della disciplina del rapporto intersoggettivo.

La censura è infondata.

La Corte di Appello ha affermato che, ove le parti stipulino prima un contratto preliminare, e poi, in esecuzione di questo, un contratto definitivo, è a quest’ultimo che si deve far riferimento per individuare la disciplina del rapporto intersoggettivo nascente dalla compravendita, restando invece irrilevanti le pattuizioni contenute nel primo accordo, ove non riprodotte nel secondo.

A sostegno di tale statuizione, la Corte distrettuale ha richiamato espressamente l’insegnamento di questa Corte, secondo cui ‘Qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova -la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobilidi un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9063 del 05/06/2012, Rv. 622654; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7064 del 11/04/2016, Rv.
639679 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 30735 del 21/12/2017, Rv. 646612).

Nella fattispecie, tuttavia, è pacifico che il contratto preliminare di compravendita, stipulato il 7.12.2005, sia stato adempiuto mediante conclusione del rogito definitivo in data 27.3.2007 e che, contestualmente, le parti abbiano previsto, con separata scrittura, una serie di opere da ultimare entro il termine del 30.9.2007. La Corte distrettuale, dunque, ha errato nel non considerare che, proprio per effetto della conclusione, contestualmente al rogito di compravendita, di una pattuizione separata, le parti avevano inteso confermare l’obbligo del venditore di completare l’immobile, eseguendo le opere elencate in detta scrittura privata, entro una scadenza fissa, ed avrebbe dovuto verificare se il comportamento in concreto osservato dal venditore fosse, o meno, adempiente rispetto a tale specifica obbligazione, nel rispetto del criterio generale, pure affermato da questa Corte, secondo cui ‘il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 13533 del 30/10/2001, Rv. 549956; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20073 del 08/10/2004, Rv. 577642; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 13674 del 13/06/2006, Rv. 589694, Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1743 del 26/01/2007, Rv. 594931; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 9351 del 19/04/2007, Rv. 598321; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 15677 del 03/07/2009, Rv. 609003; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 3373 del 12/02/2010, Rv. 611587; Cass. Sez. 1,
Sentenza n. 15659 del 15/07/2011, Rv. 618664; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015, Rv. 634361).

Ciò posto, la Corte di Appello ha comunque esaminato la domanda risarcitoria che era stata proposta dagli odierni ricorrenti, sia con riferimento alla mancata concessione del finanziamento richiesto dagli acquirenti per finalizzare l’operazione, al tasso sperato, che con riguardo all’impossibilità di ritrarre, dal bene compravenduto, un reddito da locazione. Sotto il primo profilo, la Corte di merito ha ritenuto che il contratto di mutuo ben avrebbe potuto essere concluso anche a prescindere dal completamento dell’immobile, ed ha quindi escluso la configurabilità del danno invocato dal COGNOME e dalla COGNOME, corrispondente alla differenza tra il tasso che essi avrebbero potuto avere se avessero ottenuto tempestivamente il finanziamento, e quello, maggiore, che essi avevano in concreto potuto conseguire, essendo rivolti all’istituto di credito molto tempo dopo la scadenza per la consegna dell’immobile e l’ultimazione dei lavori che era stata pattuita tra le parti (cfr . pag. 6 della sentenza impugnata). Sotto il secondo aspetto, invece, la Corte distrettuale ha considerato impossibile che gli odierni ricorrenti avessero potuto promettere ad un terzo il godimento dell’immobile di cui è causa, che essi erano consapevoli di non poter locare perché non ultimato, né ancora entrato nella loro disponibilità (cfr. pag. 7 della sentenza). In tal modo, la Corte territoriale ha esaminato la domanda risarcitoria proposta dal COGNOME e dalla COGNOME, escludendone la fondatezza per mancanza della relativa prova, ed in tal modo ha comunque esaminato la predetta domanda, rigettandola. A fronte di questa statuizione, non specificamente censurata dagli odierni ricorrenti e comunque fondata su un apprezzamento del fatto ed una valutazione delle risultanze istruttorie acquisite agli atti del giudizio di merito, che come tali sfuggono al sindacato di legittimità,
posto che il motivo di ricorso non può risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790), diviene irrilevante l’erronea affermazione della Corte di Appello, secondo cui il contenuto del contratto definitivo prevale sempre su quello del preliminare, anche quando -come nella specie- le parti abbiano inteso conservare l’efficacia di alcune pattuizioni contenute nel predetto preliminare, e non ancora adempiute dal promittente venditore, consacrandole in un accordo scritto a latere del rogito di compravendita. Una volta esclusa, infatti, la sussistenza di un danno risarcibile causalmente derivante dall’inadempimento contestato al promittente venditore, è superfluo condurre la valutazione -in astratto- sulla configurabilità, o meno, dell’inadempimento eccepito dal promissario acquirente.
Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano l’omesso esame di un fatto decisivo, perché la Corte distrettuale non avrebbe considerato che, contestualmente al rogito di compravendita, le parti avevano concluso separata scrittura, in pari data, con la quale avevano previsto l’obbligo del venditore di completare l’immobile, eseguendo una serie di opere ancora mancanti, entro la data del 30.9.2007.

La censura è infondata, in quanto la Corte di Appello richiama più volte, nel corso della motivazione della sentenza impugnata, la scrittura coeva al definitivo, che dunque tiene in considerazione. Non si configura, dunque, alcun vizio di omesso esame, la cui deduzione è comunque preclusa, poiché nel caso di specie si configura una ipotesi di cd. coppia conforme, avendo la Corte di Appello confermato la statuizione già assunta dal Tribunale.

Con il terzo motivo, infine, i ricorrenti denunziano la violazione o falsa applicazione degli artt. 1495, 2697 c.c. e 115 c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto della specifica domanda di vizi da loro proposta in relazione al garage annesso all’appartamento ed oggetto della compravendita di cui si discute. I ricorrenti lamentano, in particolare, che il Forgione non avrebbe mai eccepito la prescrizione della domanda, ma solo la decadenza dall’azione, e che dunque la Corte distrettuale avrebbe dovuto, sul punto, accogliere il loro gravame, avendo il Tribunale erroneamente ritenuto maturata la prescrizione.
La censura è inammissibile.

La Corte di Appello ha affermato che i vizi denunziati dagli odierni ricorrenti erano visibili, in quanto connessi alla dimensione ristretta dalla corsia di manovra a servizio del garage, ed ha quindi ritenuto non operante la garanzia. Ha infatti evidenziato che nella scrittura del 27.3.2007, coeva al rogito, non si faceva alcuna menzione di opere concernenti il garage ed ha ritenuto dunque che quest’ultimo fosse ultimato, alla data della stipula del contratto definitivo. Infine, ha precisato che, rispetto a tale data, gli odierni ricorrenti non avevano fornito la prova di aver tempestivamente denunziato i vizi oggetto della domanda, e che comunque erano trascorsi i termini previsti dagli artt. 1667 e 1669 c.c. per l’introduzione del giudizio, con conseguente prescrizione dell’azione.
La statuizione, che si fonda su un apprezzamento di fatto, è coerente con i dati normativi emergenti dagli artt. 1495, 1667 e 1669 c.c., poiché in assenza di prova della tempestiva denunzia del vizio, la garanzia prevista dalle predette disposizioni non opera. Gli odierni ricorrenti, nella censura in esame, non hanno peraltro specificamente contestato la ratio del rigetto della loro domanda, come sopra ricostruita, poiché non hanno indicato alcun elemento dal quale si

possa ricavare, diversamente da come opinato dal giudice di merito, la tempestiva denunzia dei vizi, ovvero la dimostrazione della loro natura occulta, evidentemente esclusa dalla Corte distrettuale.

La doglianza, dunque, difetta del richiesto grado di specificità, non si confronta in modo adeguato con la ratio della decisione, e finisce per risolversi nella contrapposizione, alla ricostruzione del fatto e delle prove prescelta dal giudice di merito, di una lettura alternativa del compendio istruttorio, senza tener conto che il motivo di ricorso non può mai risolversi in un’istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (Cass. Sez. U, Sentenza n. 24148 del 25/10/2013, Rv. 627790). Né è possibile proporre un apprezzamento diverso ed alternativo delle prove, dovendosi ribadire il principio per cui ‘L’esame dei documenti esibiti e delle deposizioni dei testimoni, nonché la valutazione dei documenti e delle risultanze della prova testimoniale, il giudizio sull’attendibilità dei testi e sulla credibilità di alcuni invece che di altri, come la scelta, tra le varie risultanze probatorie, di quelle ritenute più idonee a sorreggere la motivazione, involgono apprezzamenti di fatto riservati al giudice del merito, il quale, nel porre a fondamento della propria decisione una fonte di prova con esclusione di altre, non incontra altro limite che quello di indicare le ragioni del proprio convincimento, senza essere tenuto a discutere ogni singolo elemento o a confutare tutte le deduzioni difensive, dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12362 del 24/05/2006, Rv. 589595; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 11511 del 23/05/2014,
Rv. 631448; Cass. Sez. L, Sentenza n. 13485 del 13/06/2014, Rv. 631330).

Né, per concludere, sussiste alcun profilo di apparenza, o manifesta illogicità, della motivazione della sentenza impugnata, la quale è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logicoargomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).

In definitiva, il ricorso va rigettato.

Le spese, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.200, di cui € 200 per esborsi, oltre rimborso delle spese generali in ragione del 15%, iv, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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