Contratto preliminare: quando il termine non è essenziale

La Corte di Cassazione conferma che la scadenza in un contratto preliminare non è automaticamente essenziale. Se l’acquirente dimostra interesse all’acquisto anche dopo il termine, e l’inadempimento del venditore (mancata regolarizzazione catastale) non è grave, non ha diritto alla risoluzione del contratto e alla restituzione del doppio della caparra. La risoluzione è invece addebitabile all’acquirente che si rifiuta ingiustificatamente di stipulare il definitivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando il Termine Non È Essenziale e l’Inadempimento è di Scarsa Importanza

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, spesso regolato da un contratto preliminare che fissa i termini e le condizioni per la futura compravendita. Ma cosa succede se la data fissata per il rogito non viene rispettata? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri per valutare l’essenzialità del termine e la gravità dell’inadempimento, offrendo spunti cruciali per acquirenti e venditori.

Il caso esaminato riguarda una controversia nata dalla mancata stipula di un contratto definitivo di compravendita. L’acquirente aveva chiesto la risoluzione del preliminare e la restituzione del doppio della caparra, sostenendo che i venditori non avessero regolarizzato l’immobile entro la data pattuita. La Corte Suprema, tuttavia, ha ribaltato la prospettiva, addebitando la risoluzione all’acquirente.

I Fatti di Causa

Le parti avevano stipulato un contratto preliminare per la vendita di un immobile, fissando un termine per il rogito definitivo. I promittenti venditori si erano impegnati a regolarizzare l’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale, in particolare per far risultare la presenza di un bagno. L’acquirente, a garanzia dell’impegno, aveva versato una caparra confirmatoria.

Alla scadenza del termine, la regolarizzazione non era stata completata. Di conseguenza, l’acquirente comunicava la risoluzione del contratto per inadempimento dei venditori e agiva in giudizio per ottenere la restituzione del doppio della caparra. Il Tribunale di primo grado gli dava ragione, ma la Corte d’Appello ribaltava la decisione, ritenendo che il termine non fosse essenziale e l’inadempimento dei venditori non fosse grave, condannando l’acquirente per la mancata stipula del definitivo.

L’Analisi della Corte: Il Contratto Preliminare e il Termine non Essenziale

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, basando il suo ragionamento su due pilastri fondamentali:

1. La Natura non Essenziale del Termine

Il punto cruciale della decisione è la valutazione del termine per la stipula del contratto definitivo. La Corte ha stabilito che un termine non è automaticamente “essenziale” solo perché è indicato nel contratto. L’essenzialità dipende dall’interesse concreto che la parte ha a ricevere la prestazione esattamente entro quella data, e non oltre.
Nel caso di specie, era emerso che l’acquirente, tramite comunicazioni via e-mail successive alla scadenza, aveva manifestato la propria disponibilità ad attendere la regolarizzazione, proponendo persino un contratto di comodato per entrare in possesso dell’immobile nel frattempo. Questo comportamento, secondo i giudici, dimostrava inequivocabilmente che il suo interesse all’acquisto persisteva anche dopo la data fissata, facendo venire meno il carattere di essenzialità del termine.

2. L’Inadempimento di Scarsa Importanza

Il secondo pilastro è la gravità dell’inadempimento dei venditori. La mancata regolarizzazione catastale del bagno, sebbene costituisse un’inadempienza, è stata giudicata “di non scarsa importanza”. La Corte ha osservato che tale irregolarità non rendeva l’immobile incommerciabile e non impediva il trasferimento della proprietà. I venditori, inoltre, si erano attivati per ottenere la documentazione necessaria. Pertanto, l’inadempimento non era così grave da giustificare la risoluzione del contratto da parte dell’acquirente.

La Questione della “Presupposizione” e le Nuove Domande in Corso di Causa

L’acquirente aveva tentato di giustificare la sua posizione sostenendo che la stipula del definitivo fosse legata a una “presupposizione” implicita, ovvero la necessità di ottenere un leasing immobiliare. Aveva anche lamentato, in un secondo momento, la mancata consegna dell’attestato di certificazione energetica.
La Corte ha respinto entrambe le argomentazioni, qualificandole come domande nuove e quindi inammissibili. Nel processo civile, non è consentito modificare la causa della propria pretesa introducendo nuovi fatti costitutivi a giudizio già avviato. La richiesta di risoluzione era stata inizialmente basata sulla violazione del termine per la regolarizzazione urbanistica; le altre questioni, sollevate tardivamente, non potevano essere prese in considerazione.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sul principio che la risoluzione di un contratto è un rimedio drastico, riservato a inadempimenti che compromettono in modo significativo l’equilibrio del rapporto e l’interesse della parte non inadempiente. Un ritardo, quando il termine non è oggettivamente essenziale e la parte creditrice mostra tolleranza, non è sufficiente. Allo stesso modo, un’irregolarità sanabile che non impedisce la funzione economico-sociale del contratto (in questo caso, il trasferimento della proprietà) non raggiunge quella soglia di gravità richiesta dalla legge per giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale. Il comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla scadenza del termine, diventa quindi un elemento decisivo per l’interpretazione del contratto e la valutazione della serietà dell’inadempimento.

Conclusioni

Questa ordinanza offre una lezione importante: in un contratto preliminare, non bisogna dare per scontata l’essenzialità di un termine. Se una data è inderogabile, è fondamentale specificarlo chiaramente nel testo contrattuale con la dicitura “termine essenziale ai sensi dell’art. 1457 c.c.”. In assenza di tale clausola, il comportamento delle parti sarà determinante. Chi si rifiuta di procedere al rogito a causa di un ritardo o di un’irregolarità minore, pur avendo mostrato in precedenza disponibilità a proseguire, rischia di essere considerato inadempiente, con la conseguenza di perdere la caparra versata.

Un termine indicato in un contratto preliminare è sempre considerato essenziale?
No. Secondo la Corte, un termine non è automaticamente essenziale solo perché è stato fissato. La sua essenzialità dipende dalla volontà delle parti e dall’utilità della prestazione. In questo caso, il comportamento successivo dell’acquirente, che si era mostrato disponibile ad attendere, ha dimostrato che il termine non era essenziale.

Qualsiasi inadempimento del venditore giustifica la risoluzione del contratto preliminare da parte dell’acquirente?
No. La risoluzione è giustificata solo in caso di inadempimento di “non scarsa importanza”. La Corte ha stabilito che la mancata regolarizzazione catastale del bagno, pur essendo un inadempimento, non era così grave da impedire il trasferimento dell’immobile o da giustificare la risoluzione del contratto, soprattutto considerando che il termine non era essenziale.

È possibile introdurre nuove ragioni di inadempimento nel corso della causa per chiedere la risoluzione del contratto?
No. Il giudizio di risoluzione si basa sugli inadempimenti specifici contestati nell’atto introduttivo. La Corte ha ritenuto inammissibile l’allegazione di nuovi inadempimenti (come la mancata consegna dell’attestato di certificazione energetica) sollevati per la prima volta nelle memorie successive, in quanto costituiscono una domanda nuova non consentita.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 357 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 357 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26351/2019 R.G. proposto da : COGNOME elettivamente domiciliato in CUNEO INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro

COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO TORINO n. 953/2019 depositata il 05/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.in data 2.6.2015, NOME e NOME COGNOME promettevano di vendere, entro e non oltre il 30.8.2015, un immobile a NOME COGNOME il quale versava ai promissari venditori una caparra confirmatoria di 16.000 euro. I COGNOME avrebbero dovuto regolarizzare l’immobile dal punto di vista urbanistico e provvedere alla variazione catastale necessaria a far risultare l’esistenza di un bagno. Con lettera del 29.9.2015, il COGNOME dichiarava risolto il contratto per non avere i COGNOME provveduto alla regolarizzazione dell’immobile entro il 30.8.2015. Il COGNOME e NOME COGNOME raggiungevano una accordo transattivo. NOME COGNOME contestava l’inadempimento addebitatogli. Il COGNOME adiva il Tribunale di Torino per la risoluzione del contratto e per il pagamento del doppio della caparra. Il COGNOME si opponeva e chiedeva a sua volta la risoluzione del contratto preliminare in danno del COGNOME per avere questi, senza motivo, mancato di addivenire alla stipula del definitivo. Il Tribunale di Torino accoglieva la domanda principale ritenendo sussistente una condizione implicita presupposta alla stipula del contratto preliminare, costituita dalla volontà del COGNOME di concludere un leasing immobiliare e ravvisando l’inadempimento del COGNOME per non aver procurato ‘la sanatoria indispensabile per la sottoscrizione del definitivo’.
La Corte di Appello di Torino, con sentenza n.953 del 5 giugno 2019, in accoglimento dell’impugnazione del COGNOME, riformava integralmente la decisione del Tribunale sulla base delle seguenti argomentazioni:

il COGNOME aveva dedotto la circostanza della stipula del leasing non, ritualmente, nell’atto di citazione ma, inammissibilmente, nella prima memoria ex art.183, sesto comma, c.p.c.;

in ogni caso tale circostanza non poteva ritenersi integrativa degli estremi della presupposizione. Era infatti emerso che l’interesse del Roseo alla stipula del leasing era sorto dopo la conclusione del preliminare. Infatti solo in una e-mail inviata il 2.9.2015, il Roseo aveva prospettato al Morra ‘la necessità di cambiare il programma iniziale’ in relazione alla contestuale richiesta di ottenere l’immobile in comodato in modo da poter stipulare il contratto di leasing. Era rimasto indimostrato che il COGNOME avesse saputo della intenzione del COGNOME di stipulare il leasing. La stipula del leasing non era stata menzionata nel preliminare. Era rimasto indimostrato che la circostanza suddetta fosse stata considerata come dato oggettivo sotteso da entrambe le parti al preliminare e non fosse invece un motivo soggettivo del promissario acquirente;
era infondata la tesi del COGNOME per cui il COGNOME non avrebbe contestato tempestivamente ‘l’operatività della presupposizione’ dato che il COGNOME, pur non avendo preso posizione sul punto nella seconda memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c., aveva però dimostrato di non essere stato a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, della circostanza che il COGNOME aveva sostenuto essere il presupposto del contratto;

non era ravvisabile l’inadempimento del COGNOME all’obbligo di provvedere alla ‘sanatoria indispensabile alla sottoscrizione dell’atto definitivo’ dato che, dalla documentazione prodotta dallo stesso COGNOME, risultava che l’immobile non era gravato da alcuna irregolarità ostativa al trasferimento e che, in particolare, il bagno era stato costruito su autorizzazione rilasciata dal Comune di Torino al dante causa della ‘madre del COGNOME, tale ‘sig. COGNOME. Il mancato accatastamento del bagno da parte di quest’ultimo non aveva impedito il trasferimento dell’immobile alla madre del COGNOME con atto del 2005. La irregolarità dedotta dal Roseo per cui il COGNOME non avrebbe comunicato al Comune la data di inizio e la data di fine lavori di cui all’art. 6 della l.380/2001, comma 2 e
comma 4, non era ostativa al trasferimento posto che la comunicazione, se, per un verso, avrebbe dovuto essere data prima dell’inizio dei lavori, poteva essere data anche dopo l’esecuzione dei lavori salvo il pagamento di una sanzione;

non era applicabile, al contrario di quanto affermato dal Tribunale, l’art. 1489 c.c. posto che dal preliminare risultava che il COGNOME era al corrente della irregolarità dell’immobile né era possibile dare credito alla tesi del Roseo per cui il COGNOME avrebbe taciuto la circostanza che per superare la irregolarità era necessario presentare una pratica di sanatoria posto che lo stesso COGNOME aveva proposto di presentare al Comune ‘un’unica pratica’ che riguardasse la sanatoria e l’esecuzione di ulteriori lavori di ristrutturazione di suo interesse e che il Morra, ricevuta dal Roseo una email del 4.9.2015 di segnalazione della necessità di presentare distinte pratiche per la sanatoria e per gli ulteriori lavori, si era attivato presso il Comune ed aveva in breve ottenuto la documentazione necessaria;
era fondata la censura del Morra contro la sentenza del Tribunale anche nella parte in cui quest’ultimo aveva ritenuto il termine previsto nel preliminare per la stipula del definitivo -il 30.8.2015’essenziale’. Il Roseo in una e -mail del 3.9.2015 aveva proposto al Morra la stipula di un contratto di comodato ‘per essere autorizzato a prendere possesso dell’immobile in attesa che la pratica edilizia si concludesse’ e in una e -mail inviata al Morra il 4.9.2015 aveva manifestato la disponibilità ad attendere che la ‘situazione’ urbanistica fosse ‘risolta’. Le due e -mail mostravano che il termine fissato nel preliminare non era essenziale e comunque, con tali email, ‘l’assetto negoziale in punto di termine per l’adempimento contenuto nel preliminare’ era stato ‘superato’;
il COGNOME aveva, con la prima delle memorie, ex art. 183, sesto comma. c.p.c., dedotto quale ulteriore inadempienza del COGNOME al preliminare, il fatto che questi non avesse reso disponibile

‘l’attestato di certificazione energetica’. In relazione a tale deduzione doveva osservarsi che la stessa avrebbe dovuto essere svolta nella citazione ed era stata svolta invece tardivamente e che, in ogni caso, il COGNOME, anteriormente alla scadenza del termine del 30.8.2015, aveva prodotto l’attestazione suddetta;

il Roseo non aveva ragione per sottrarsi alla stipula del definitivo ed era quindi fondata la riconvenzionale del Morra di risoluzione del preliminare in danno dell’appellato e di definitivo incameramento della caparra;

il COGNOME ricorre con sette motivi per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Torino, n.953 del 5 giugno 2019;

il COGNOME resiste con controricorso illustrato con memoria; considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si lamenta la violazione dell’art. 183, primo comma, n.1 c.p.c. ‘per avere il Giudice di secondo grado qualificato l’allegazione della stipula del contratto di leasing nonché l’inadempimento del sig. COGNOME per non aver questi proceduto ad inviare l’attestato di certificazione energetica, come domande nuove, tardive anziché come mere precisazioni derivanti dalla difesa della controparte nella comparsa di risposta’. Si lamenta altresì violazione dell’art.1469 c.c. ‘relativamente alla mancata consegna dell’attestato di certificazione energetica’;
il motivo è infondato.

2.1. Quanto alla qualifica data dalla Corte di Appello alla allegazione della presupposizione come (allegazione) nuova e inammissibile rispetto alla allegazione dell’inadempimento fondante la domanda di risoluzione, è opportuno premettere un richiamo alle statuizioni di questa Corte in tema di presupposizione: ‘l’istituto della presupposizione -introdotto in modo espresso ed in via generale nel nostro ordinamento dalla norma dell’art. 1467 cod. civ.- ricorre quando una determinata situazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) possa ritenersi tenuta presente dai
contraenti nella formazione del loro consenso -pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali- come presupposto condizionante il negozio (cosiddetta condizione non sviluppata o inespressa). A tal fine, pertanto, si richiede: 1) che la presupposizione sia “comune” a tutti i contraenti; 2) che l’evento supposto sia stato assunto come “certo” nella rappresentazione delle parti (ed in ciò la presupposizione differisce dalla condizione); 3) che si tratti di presupposto “obiettivo”, consistente, cioè, in una situazione di fatto il cui venir meno o il cui verificarsi sia del tutto indipendente dalla attività e volontà dei contraenti e non corrisponda, integrandolo, all’oggetto di una specifica loro obbligazione’ (Cass. (Cass.
Sez. 2, sentenza n. 4554 del 31/10/1989).

Tanto premesso, si osserva che, chiesta da parte del ricorrente la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte (art. 1453 c.c.), è nuova -come ritenuto dalla Corte di Appello e, potrebbe aggiungersi in contrasto logico rispetto a tale richiesta- la allegazione, contenuta nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c., della presupposizione posto che questa consiste, come già evidenziato, in una condizione premessa implicitamente al consenso e che al mancato verificarsi della condizione presupposta si ricollega non la risoluzione del contratto in danno dell’altra parte -la risoluzione in danno è legata all’inadempimento di una obbligazione prevista espressamente nel contratto- ma la perdita di effetto del contratto per il dato obiettivo del mancato verificarsi della condizione.
2.2. Quanto poi alla qualifica data dalla Corte di Appello alla allegazione dell’ ‘inadempimento del sig. COGNOME per non aver questi proceduto ad inviare l’attestato di certificazione energetica’, come allegazione inammissibile perché nuova rispetto alle allegazioni originarie centrate sulla ‘esistenza di irregolarità urbanistiche’ (v. sentenza impugnata pagina17), si tratta di qualifica corretta alla

luce della giurisprudenza di legittimità secondo cui nel giudizio di risoluzione del contratto promosso sulla base di uno specifico inadempimento di una data obbligazione è inammissibile la successiva allegazione di un inadempimento relativo ad altra obbligazione. Si vedano tra altre Cass. Sez. 2, sentenza n.8234 del 06/04/2009: ‘La disposizione dell’articolo 1453 cod. civ., secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive la risoluzione può essere domandata anche quando inizialmente sia stato chiesto l’adempimento, fissa un principio di contenuto processuale in virtù del quale la parte che ha invocato la condanna dell’altra ad adempiere può sostituire a tale pretesa quella di risoluzione non solo per tutto il giudizio di primo grado, ma anche nel giudizio di appello, in deroga agli articoli 183, 184, 345 cod. proc. civ., sempre che non alleghi distinti fatti costitutivi e, quindi, degli inadempimenti diversi da quelli posti a base della pretesa originaria’; Cass. Sez. 2 – , ordinanza n.28912 del 05/10/2022: ‘La facoltà, di cui all’art. 1453, comma 2, c.c., di poter mutare nel corso del giudizio di primo grado, in appello e persino in sede di rinvio la domanda di adempimento in quella di risoluzione, in deroga al divieto di “mutatio libelli” sancito dagli artt. 183, 184 e 345 c.p.c., postula che si resti nell’ambito dei fatti posti a base della inadempienza originariamente dedotta, senza introdurre un nuovo tema di indagine, sicché il contraente che abbia posto a base della domanda introduttiva del processo l’inadempimento dei promittenti alienanti alla stipulazione del contratto definitivo, non può, in sede di appello, addurre il pignoramento dell’immobile alla base della domanda di riduzione del prezzo e, poi, chiedere, con la precisazione delle conclusioni, la risoluzione del contratto preliminare per sostanziale difformità dal titolo “ad aedificandum”, così mutando due volte i fatti posti a base dell’inadempimento’; 3. con il secondo motivo di ricorso si lamenta ‘la violazione o falsa applicazione di norme di diritto ex art.183, primo comma, n.2,
c.p.c. quanto all’erronea qualificazione dell’istituto giurisprudenziale della presupposizione come elemento da doversi includere nel contratto’. Viene censurato il passaggio della motivazione della sentenza nel quale la Corte di Appello ha affermato che ‘le parti non hanno espressamente richiamato il contratto di leasing immobiliare’ nel preliminare. Questo passaggio è successivo a quello in cui la Corte di Appello ha dichiarato inammissibile, perché contenuta nella prima memoria ex art.183, comma 6, c.p.c., l’allegazione della presupposizione. Si deduce, da parte del ricorrente, che la presupposizione consiste in una circostanza che è presupposto non esternato del consenso;
4. il motivo è inammissibile per difetto di interesse (art. 100 c.p.c.). L’affermazione censurata è, come già evidenziato, successiva rispetto a quella di inammissibilità dell’allegazione della presupposizione ed è rispetto a tale preliminare affermazione ultronea. Dacché il difetto di interesse a censurarla;

5. con il terzo motivo di ricorso si lamenta violazione degli artt. 112, 115 e 132 c.p.c. per avere la Corte di Appello errato nel ritenere che ‘l’operatività della presupposizione’ -non contestata dal COGNOME nella seconda memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.fosse stata tempestivamente contestata avendo l’allora convenuto dimostrato di non essere stato a conoscenza, al momento della stipula del preliminare, della circostanza che l’allora attore, COGNOME, aveva dedotto, con la prima memoria ex art. 183, comma sesto, c.p.c., come presupposta al contratto;
6. il motivo è inammissibile per difetto di interesse (art. 100 c.p.c.). Come più volte evidenziato, la Corte di Appello ha dichiarato l’allegazione delle presupposizione inammissibile in quanto contenuta nella prima memoria ex art. 183, comma sesto, c.p.c. La violazione delle preclusioni può e deve essere rilevata d’ufficio cosicché il fatto che la parte interessata a contrastare la

violazione prenda o non prenda effettivamente posizione rispetto ad essa è irrilevante;

con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma n. 5, c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, nonché, in relazione all’art. 360, primo comma ‘n. 2′, c.p.c., violazione dell’art. 29, comma 1 bis della l.52/1985’, nonché, ancora, ‘erronea motivazione’ per avere la Corte di Appello trascurato il dato pacifico, valorizzato invece dal giudice di primo grado, della non corrispondenza ‘tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali’ con conseguente ‘impossibilità di provvedere al definitivo’;
il quarto motivo deve essere esaminato dopo il sesto motivo;

9 . con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma ‘n. 2’, c.p.c., violazione degli artt. 1453 e 1489 c.c., per avere la Corte di Appello affermato ‘l’inapplicabilità alla fattispecie della speciale garanzia per evizione’. Si deduce che la Corte di Appello avrebbe errato nell’affermare che non era applicabile l’art. 1489 c.c. posto che l’allora appellato era al corrente della irregolarità dell’immobile. Al contrario, sostiene il ricorrente, egli non era a conoscenza delle ‘gravi irregolarità urbanistiche’ dell’immobile.
10. il motivo è inammissibile veicolando, al di là delle rubrica, non una censura di violazione di legge ma una mera affermazione in fatto, contraria all’accertamento della Corte di Appello per cui non era applicabile l’art. 1489 c.c. posto che dal preliminare risultava che il Roseo era al corrente della irregolarità dell’immobile né era possibile dare credito alla tesi del Roseo per cui il COGNOME avrebbe taciuto la circostanza che, per superare la irregolarità era necessario presentare una pratica di sanatoria, posto che lo stesso COGNOME aveva proposto di presentare al Comune ‘un’unica pratica’ che riguardasse la sanatoria e l’esecuzione di ulteriori lavori di ristrutturazione di suo interesse e che il COGNOME, ricevuta dal COGNOME
una email del 4.9.2015 di segnalazione della necessità di presentare distinte pratiche per la sanatoria e per gli ulteriori lavori, si era attivato presso il Comune ed aveva in breve ottenuto la documentazione necessaria;

11 . con il sesto motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma ‘n. 2’, c.p.c., violazione dell’art. 1457 c.c. nonché degli artt. 112 e 115 c.p.c., per avere la Corte di Appello ritenuto che il termine del 30 maggio 2015, previsto per la stipula del definitivo, fosse non essenziale.

Sostiene il ricorrente che la propria disponibilità a stipulare il definitivo anche dopo il 30 maggio 2015 -disponibilità dedotta dalla Corte di Appello dalla e-mail inviata da esso ricorrente al promissario venditore il 4 settembre 2015- era condizionata a ciò che il COGNOME acconsentisse alla stipula di un contratto di comodato, poi di fatto non stipulato ‘non per colpa del ricorrente’;

12. il motivo è inammissibile veicolando affermazioni in fatto, sulla sussistenza di una condizione subordinatamente alla quale il COGNOME avrebbe in sostanza rinunciato ad avvalersi dell’essenzialità del termine, contrarie a quanto accertato e affermato dalla Corte di Appello. Si legge nella sentenza, da un lato, che il COGNOME in una email del 3.9.2015 aveva proposto al Morra la stipula di un contratto di comodato ‘per essere autorizzato a prendere possesso dell’immobile in attesa che la pratica edilizia si concludesse’ e in una e-mail inviata al Morra il 4.9.2015 aveva manifestato la disponibilità ad attendere che la ‘situazione’ urbanistica fosse ‘risolta’. Secondo la Corte di Appello le due e -mail mostravano che il termine fissato nel preliminare non era essenziale e comunque, con tali email, ‘l’assetto negoziale in punto di termine per l’adempimento contenuto nel preliminare’ era stato ‘superato’. Si legge nella sentenza, d’altro lato che, il Morra, ricevuta le proposta per la stipula del comodato, non l’aveva rifiutata ma vi aveva apportato ‘variazioni tali da non incidere sul complessivo assetto
degli interessi delle parti’ mentre non erano conosciute (‘non si conoscono’) ‘le ragioni che avevano indotto il COGNOME a rifiutare la stipula del contratto di comodato nei termini proposti dal COGNOME‘ (v. sentenza impugnata, p.15);

a questo punto e alla luce di quanto appena osservato circa l’affermazione della Corte di Appello per cui il termine previsto dal preliminare per la stipula del definitivo non era essenziale, deve tornarsi ad esaminare il quarto motivo di ricorso.

13.1. La Corte di Appello ha precisato che il preliminare prevedeva che il definitivo avrebbe dovuto essere stipulato il 30 agosto 2015, ha dato conto delle citate email del 3 e 4 settembre evidenziando che da esse emergeva la persistenza dell’interesse del RAGIONE_SOCIALE all’acquisto, ha precisato che il RAGIONE_SOCIALE era receduto dal contratto con email del 27 settembre 2015.

13 .2. Va ricordato che ‘L’inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un’obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell’art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell’art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza; il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all’oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell’altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo’ (Cass. Sez. 2, sentenza n.4314 del 04/03/2016).
13 .3. La Corte di Appello ha dato conto del fatto che ‘il Sig, COGNOME dante causa della madre del signor COGNOME NOMECOGNOME, aveva realizzato nell’immobile de quo un bagno e ‘non aveva però provveduto a comunicare al catasto la nuova disposizione interna dell’alloggio’. Ha poi escluso l’incommerciabilità dell’immobile tra le

parti in causa dicendo che ‘l’atto di compravendita del bene non accatastato alla madre dell’odierno appellante si è perfezionato regolarmente’, precisando trattarsi di atto ‘datato 12.5.2005’.

La disposizione di cui all’art. 29, comma 1bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotta dall’art. 19 del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010, secondo cui gli atti e le scritture autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali sui fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, non si applica agli accordi conclusi anteriormente al 1° luglio 2010, in considerazione della norma transitoria contenuta nel comma 16 dell’art. 19 del ridetto d.l. n. 78 del 2010 (Cass. 5061/2021).
Dal fatto che, nel 2005, fosse stato possibile trasferire l’immobile malgrado la non conformità allo stato reale dei dati catastali (per non essere stati questi aggiornati alle modifiche interne apportate dal COGNOME) non deriva che fosse possibile trasferire l’immobile, in esecuzione del preliminare stipulato inter partes, entro il termine previsto del 31.8.2015.

Tuttavia, avendo la Corte di Appello accertato la non essenzialità di questo termine ed essendo quindi ancora possibile conseguire l’accatastamento del bagno, è sostanzialmente corretta la decisione della Corte di Appello che, per un verso, ha escluso che la non corrispondenza, alla data del 31.8.2015, ‘tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali’, potesse giustificare il recesso dal contratto dell’attuale ricorrente e, per altro verso, non ha ritenuto l’inadempimento del Morra all’obbligo di provvedere
all’accatastamento del bagno entro il 31.8.2015 elemento integrativo della risoluzione in suo danno;

14 . con il settimo motivo di ricorso si lamenta, ‘omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., nonché violazione o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360, primo comma, n.2, c.p.c., in relazione art.96 c.p.c., per avere la Corte di Appello ‘omesso di pronunciarsi sulla richiesta di condanna del Sig. COGNOME per non avere riscontrato l’invito alla negoziazione assistita’;

15. il motivo è inammissibile non risultando che la dedotta richiesta di condanna sia stata prospettata alla Corte di Appello. Il ricorrente si limita a ricordare di aver avanzato tale richiesta ‘nell’atto introduttivo’. A pagina 3 della sentenza impugnata sono riportate tra virgolette le conclusioni sottoposte dal Roseo alla Corte di Appello e tra esse non vi è menzione di tale richiesta;

16. in conclusione il ricorso deve essere rigettato;

17. le spese seguono la soccombenza;

PQM

la Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 7800,00, per compensi professionali, € 200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% e altri accessori di legge se dovuti.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 21 novembre 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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