Contratto preliminare: privilegio perso, la Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un promissario acquirente, confermando che il privilegio speciale sul credito derivante da un contratto preliminare non opera se, alla data del fallimento del venditore, il contratto si era già risolto per la scadenza di un termine essenziale e gli effetti della trascrizione erano cessati. La coesistenza di un contratto valido e degli effetti della trascrizione è un requisito indispensabile per la tutela del creditore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare: Privilegio Perso, la Cassazione Spiega il Perché

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, spesso preceduto dalla stipula di un contratto preliminare. Ma cosa accade se il costruttore fallisce? La legge tutela il promissario acquirente con un privilegio speciale sul suo credito, ma una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda che questa tutela non è automatica e dipende da condizioni molto precise. Analizziamo insieme questa importante decisione per capire quando il diritto di prelazione svanisce.

I Fatti di Causa

Una cittadina stipulava un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando una caparra di 57.000 euro. Il contratto, regolarmente trascritto, prevedeva una data ultima per la stipula del rogito definitivo. Tale data, tuttavia, non veniva rispettata e, successivamente, la società costruttrice veniva dichiarata fallita.

L’acquirente presentava domanda di ammissione al passivo fallimentare per recuperare la caparra versata, chiedendo il riconoscimento del privilegio speciale previsto dall’art. 2775-bis del codice civile, che le avrebbe garantito una posizione preferenziale rispetto agli altri creditori. Il giudice delegato ammetteva il credito, ma negava il privilegio.

Contro questa decisione, la promissaria acquirente proponeva opposizione al Tribunale, il quale però confermava il diniego. Secondo il Tribunale, al momento della dichiarazione di fallimento, i presupposti per il privilegio erano venuti meno: il contratto preliminare si era già risolto di diritto per la scadenza del termine essenziale e, di conseguenza, erano cessati anche gli effetti della sua trascrizione. La questione è così giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando in toto la linea interpretativa del Tribunale. I giudici hanno ribadito un principio fondamentale: per ottenere il riconoscimento del privilegio speciale, è necessaria la coesistenza di due condizioni al momento della dichiarazione di fallimento: la pendenza del contratto preliminare e la pendenza degli effetti della sua trascrizione.

Nel caso specifico, entrambe le condizioni erano venute a mancare, rendendo impossibile accordare la tutela privilegiata richiesta dalla ricorrente.

Le Motivazioni

La Corte ha articolato le sue motivazioni su alcuni punti cardine, essenziali per comprendere la portata della decisione.

La Necessità della Coesistenza di Contratto e Trascrizione

Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione combinata degli articoli 72 della legge fallimentare e 2775-bis del codice civile. La norma è chiara: il privilegio è concesso “a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento”. Questo implica che non solo la trascrizione deve essere ancora efficace, ma anche il rapporto contrattuale sottostante deve essere ancora giuridicamente “vivo”. Se il contratto si è già estinto per qualsiasi causa (in questo caso, per risoluzione), il privilegio non può sorgere.

L’Importanza del Termine Essenziale nel Contratto Preliminare

Il Tribunale aveva qualificato il termine per la stipula del definitivo come “essenziale”. La sua scadenza infruttuosa, ai sensi dell’art. 1457 c.c., ha comportato la risoluzione automatica del contratto. Questa valutazione, essendo un apprezzamento di fatto ben motivato, non è stata ritenuta sindacabile dalla Corte di Cassazione. Di conseguenza, al momento del fallimento, il contratto preliminare era già stato risolto, facendo venir meno il primo dei due requisiti indispensabili per il privilegio.

La Cessazione degli Effetti della Trascrizione

L’articolo 2645-bis, comma 3, del codice civile stabilisce che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se, entro un anno dalla data convenuta per il definitivo (o comunque entro tre anni dalla trascrizione stessa), non viene trascritto il contratto definitivo o un altro atto che costituisca esecuzione del preliminare. Nel caso in esame, era ampiamente decorso il termine di un anno dalla data fissata per il rogito, causando la cessazione degli effetti della trascrizione prima ancora della dichiarazione di fallimento. Era venuto meno, quindi, anche il secondo requisito.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento offre un monito cruciale per chiunque si appresti a firmare un contratto preliminare di compravendita immobiliare. La tutela offerta dal privilegio speciale non è incondizionata. Per non perdere questa importante garanzia in caso di fallimento del venditore, è fondamentale che il contratto sia ancora pendente e che gli effetti della sua trascrizione siano ancora validi. La scadenza di un termine essenziale può essere fatale, poiché risolve il contratto e, di conseguenza, annulla la base giuridica su cui poggia il privilegio. È pertanto essenziale prestare la massima attenzione alle clausole contrattuali, in particolare ai termini, e agire tempestivamente per tutelare i propri diritti prima che questi vengano meno.

Quando un promissario acquirente ha diritto al privilegio speciale sul suo credito in caso di fallimento del venditore?
Secondo la Corte, il privilegio speciale è riconosciuto solo a condizione che, alla data della dichiarazione di fallimento, sia il contratto preliminare sia gli effetti della sua trascrizione siano ancora pienamente efficaci e pendenti.

Cosa succede se scade il termine per la stipula del contratto definitivo previsto nel preliminare?
Se il tribunale qualifica quel termine come ‘essenziale’, la sua scadenza senza che si sia stipulato il contratto definitivo provoca la risoluzione automatica e di diritto del contratto preliminare. Questo fa venir meno uno dei requisiti fondamentali per il riconoscimento del privilegio.

La durata triennale della trascrizione del preliminare garantisce sempre il privilegio?
No. La legge prevede che gli effetti della trascrizione cessino anche se, entro un anno dalla data pattuita per il contratto definitivo, non si procede alla trascrizione del definitivo stesso. Pertanto, anche se il termine triennale non è scaduto, il privilegio può essere perso se il termine annuale, più breve, non viene rispettato o se il contratto si è risolto in precedenza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 4033 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 4033 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 249/2022 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE NOME, rappresentata e difesa da ll’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE giusta procura speciale in calce al ricorso

– ricorrente

–

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso da ll’ AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE giusta procura speciale in calce al controricorso

– controricorrente – avverso il decreto del Tribunale di Ancona n. 7396/2021 depositato il 17/11/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/1/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il giudice delegato al fallimento di RAGIONE_SOCIALE ammetteva al passivo della procedura il credito di € 57.000 vantato da NOME COGNOME, pari alla caparra che l’istante aveva versato alla società in bonis al momento della stipula (in data 31 luglio 2012) di un contratto preliminare di vendita di una porzione

immobiliare da consegnare entro e non oltre il 30 giugno 2013; negava il riconoscimento del privilegio di cui all’art. 2775 -bis cod. civ. essendo trascorso il termine di un anno da quando l’appartamento avrebbe dovuto venire ad esistenza.

2. Il Tribunale di Ancona, a seguito dell’opposizione presentata dalla COGNOME, osservava che l’istanza di insinuazione al passivo appariva ingiustificatamente tardiva, in quanto la conoscenza dell’apertura del fallimento da parte dell’opponente era inte rvenuta già in data 12 settembre 2015, mentre l’istanza di insinuazione era stata presentata solo il 10 maggio 2021, prendendo atto, tuttavia, che la curatela aveva omesso di impugnare il provvedimento di ammissione.

Ricordava che secondo il disposto dell’art. 72, comma 7, l. fall., in caso di scioglimento di un contratto preliminare trascritto, il promissario acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo fallimentare e gode del privilegio di cui a ll’art. 2775 -bis cod. civ. a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data di dichiarazione di fallimento, cosicché per il riconoscimento del privilegio richiesto occorreva la coesistenza, alla data di dichiarazione di fallimento, della pendenza del contratto preliminare e della pendenza degli effetti della trascrizione del medesimo contratto.
Constatava che nessuno dei due presupposti poteva ritenersi sussistente, tenuto conto, da una parte, che alla data di fallimento il contratto preliminare non era più pendente, essendosi lo stesso già risolto di diritto a seguito del maturare del termine essenziale previsto in contratto, dall’altra che alla medesima data gli effetti della trascrizione del contratto preliminare erano cessati, giacché entro il termine del 30 giugno 2014 (cioè entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del definitivo) non era stato stipulato e trascritto
il contratto definitivo o altro atto come voluto dall’art. 2645 -bis , comma 3, cod. civ..

NOME COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione del decreto di rigetto dell’opposizione, pubblicato in data 17 novembre 2021, prospettando quattro motivi di doglianza, ai quali ha resistito con controricorso il fallimento di RAGIONE_SOCIALE.

Parte controricorrente ha depositato memoria ai sensi dell’art. 380 -bis .1 cod. proc. civ..

RAGIONI DELLA DECISIONE

ll primo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in quanto il tribunale ha rilevato la tardività della domanda di insinuazione al passivo a dispetto del giudicato interno intervenuto a questo proposito.

5. Il motivo è inammissibile.

Il tribunale ha sì rilevato che l’istanza di insinuazione appariva ingiustificatamente tardiva, stante la conoscenza del fallimento da parte dell ‘ opponente sin dal 2015, ma ha anche espressamente tenuto conto del fatto che la curatela aveva omesso di impugnare il provvedimento emesso dal giudice delegato, tanto che si è limitato a rigettare l’opposizione senza incidere in alcuna maniera sull’ammissi one già disposta.

Le affermazioni rese a proposito della tardività della domanda si rivelano, quindi, come un’argomentazione svolta in maniera ultronea e ad abundantiam , senza alcuna reale incidenza sulla statuizione assunta e sulle argomentazioni rese a suo suffragio.

Ne discende l’inammissibilità della censura, tale dovendosi considerare, in sede di giudizio di legittimità, il motivo di ricorso che censuri un’argomentazione della decisione impugnata svolta ad abundantiam , e pertanto non costituente una ratio decidendi della medesima.

Invero, un’affermazione siffatta, contenuta nella decisione impugnata, che non abbia spiegato alcuna influenza sul dispositivo della stessa, essendo improduttiva di effetti giuridici non può essere oggetto di ricorso per cassazione, per difetto di interesse (Cass. 8755/2018, Cass. 23635/2010).

6.1 Il secondo motivo di ricorso lamenta, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1457 cod. civ.: l’ammissione del credito della COGNOME al passivo del fallimento confermava che fino al momento della comunicazione ricevuta dai curatori di non voler proseguire con l’esecuzione del contratto preliminare di compravendita il medesimo contratto era ancora in essere tra le parti e la trascrizione era valida al l’epoca della dichiarazione di fallimento.
L’indagine sull’effettiva essenzialità del termine entro il quale la prestazione doveva essere adempiuta non poteva limitarsi alla mera letteralità delle parole riportate nel contratto, ma doveva considerare la causa del contratto e le concrete ragioni che avevano indotto le parti alla fissazione di quel termine.

6.2 Il terzo motivo di ricorso assume, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 72, comma 5, l. fall., in combinato disposto con gli artt. 2645bis e 2775bis cod. civ.: a mente di queste norme l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, godendo del privilegio di cui all’art. 2775bis cod. civ., a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento.
Nel caso di specie risultava documentalmente che alla data del fallimento (7 agosto 2015) la trascrizione del preliminare (avvenuta in data 10 agosto 2012) spiegava pienamente i propri effetti, dato che, ai sensi dell’art. 2645 -bis , comma 3, cod. civ., non era ancora decorso il termine di decadenza di tre anni.

I motivi, da esaminare congiuntamente, risultano ambedue inammissibili.

7.1 L’art. 72, comma 7, l. fall. prevede che ‘ in caso di scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’articolo 2775bis del codice civile a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento ‘.
Il tribunale ha correttamente tratto dal contenuto di questa norma che il riconoscimento del privilegio richiesto dall’odierna ricorrente presupponeva la persistenza del contratto preliminare e degli effetti della sua trascrizione alla data del fallimento.

7.2 Il tribunale ha accertato che alla data del fallimento il contratto preliminare si era già sciolto di diritto in conseguenza del maturare del termine essenziale previsto all’interno del contratto.

Un simile accertamento, compiuto tenendo conto della natura e dell’oggetto del contratto e delle inequivoche espressioni contenute al suo interno, costituisce un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, la cui valutazione è insindacabile in sede di legittimità, se sorretta, come nel caso di specie, da una motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. 10353/2020).

Non inficia una simile valutazione il giudicato endofallimentare formatosi sull’ammissione al passivo disposta dal G.D., che investe l’esistenza del credito e l’ammissibilità della domanda di insinuazione ultratardiva, in ragione del fatto che il ritardo era dipeso da causa non imputabile all’istante, ma non la natura del termine fissato per la prestazione del promittente venditore.

7.3 Poco importa, d’altra parte, che alla data di fallimento non fosse ancora decorso un triennio dall ‘epoca di trascrizione del preliminare, dato che entro un anno dal termine fissato all’interno del contratto

preliminare

L’art. 2645 -bis , comma 3, cod. civ. (‘

prevede, infatti, che gli effetti della trascrizione cessino tanto qualora

Il quarto motivo di ricorso si duole della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 92 cod. proc.

La valutazione dell’opportunità di disporre la compensazione delle spese processuali tra le parti, sia nell’ipotesi di soccombenza reciproca che in quella di concorso degli altri motivi previsti dall’art. 92, comma 2, cod. proc. civ., rientra nel potere discrezionale del giudice di merito (cfr. Cass. 24502/2017, Cass. 8241/2017). Ne consegue che la pronuncia in ordine alla mancata compensazione delle spese non può essere censurata in questa sede di legittimità.

10. In forza dei motivi sopra illustrati il ricorso deve essere dichiarato inammissibile. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in € 7.200, di cui € 200 per esborsi, oltre accessori come per legge e contributo spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di c ontributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, ove dovuto. Così deciso in Roma in data 29 gennaio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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