Contratto preliminare: oggetto e vendita a corpo

Una società stipula un contratto preliminare con una Pubblica Amministrazione per un vasto compendio immobiliare. L’amministrazione si rifiuta di procedere al rogito, eccependo un eccesso di potere del proprio mandatario e l’indeterminatezza dell’oggetto per discrepanze sulla superficie. La Corte di Cassazione conferma la validità del contratto, accordando l’esecuzione in forma specifica. Viene stabilito che nella vendita ‘a corpo’, le misure esatte sono secondarie se l’immobile è altrimenti identificabile, e che comunicazioni interne della P.A. non sono idonee a limitare un mandato formalmente conferito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando l’Oggetto è Determinabile Anche con Dati Differenti

Introduzione: La controversia sul compendio immobiliare

La stipula di un contratto di compravendita immobiliare è spesso preceduta da un accordo intermedio, il contratto preliminare, che vincola le parti alla futura conclusione del rogito definitivo. Ma cosa succede se emergono discrepanze sull’immobile o dubbi sui poteri del rappresentante che ha firmato l’atto? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha offerto importanti chiarimenti sul tema del contratto preliminare oggetto determinabile, analizzando un caso complesso che vedeva contrapposti un’impresa privata e un’Amministrazione dello Stato. La decisione si sofferma sui concetti di vendita ‘a corpo’ e sui limiti del mandato a vendere, delineando principi fondamentali per la sicurezza delle transazioni immobiliari.

I Fatti di Causa: Dal Preliminare al Rifiuto della Stipula

Una società stipulava un contratto preliminare con un’Amministrazione pubblica per l’acquisto di un vasto compendio immobiliare dismesso. L’operazione era gestita per conto dell’ente da una società mandataria. Al momento di procedere con il contratto definitivo, tuttavia, l’Amministrazione si rifiutava, sollevando due obiezioni principali:

1. Eccesso di mandato: Sosteneva che la società mandataria avesse agito come falsus procurator, ignorando una nota interna che disponeva di stralciare una porzione dell’immobile dalla vendita.
2. Indeterminatezza dell’oggetto: Lamentava una significativa differenza tra la superficie coperta indicata nell’avviso di vendita iniziale e quella, molto maggiore, riportata nel contratto preliminare, ritenendo che ciò rendesse l’oggetto del contratto incerto e non identificabile.

Di fronte al rifiuto, la società acquirente si rivolgeva al Tribunale per ottenere una sentenza di esecuzione specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c., che le trasferisse coattivamente la proprietà dell’immobile, oltre al risarcimento dei danni.

L’Iter Giudiziario: Le Decisioni di Primo e Secondo Grado

Il Tribunale di primo grado accoglieva le tesi dell’Amministrazione, dichiarando inefficace il preliminare e negando il trasferimento coattivo. Condannava però l’ente a restituire la caparra e a pagare un risarcimento per il mancato guadagno.

La Corte d’Appello, invece, ribaltava completamente la decisione. Accoglieva l’appello della società e disponeva il trasferimento della proprietà, ritenendo che:

* La nota interna dell’Amministrazione non avesse la forza di modificare o limitare il mandato a vendere, in quanto non era un atto formale con rilevanza esterna.
* L’oggetto del contratto era sufficientemente determinato o, quantomeno, determinabile. Trattandosi di una vendita ‘a corpo’, l’identificazione del bene era garantita da altri elementi (dati catastali, planimetrie, indicazione complessiva dell’area), rendendo la discrepanza sulla misura della superficie coperta irrilevante.

Tuttavia, la Corte d’Appello revocava la condanna al risarcimento dei danni, poiché la domanda originaria era legata al definitivo inadempimento e non al semplice ritardo, ipotesi superata dalla concessione dell’esecuzione specifica.

La Decisione della Cassazione sul contratto preliminare con oggetto determinabile

Entrambe le parti ricorrevano in Cassazione. L’Amministrazione insisteva sull’inefficacia del contratto, mentre la società lamentava il mancato riconoscimento dei danni da ritardo. La Suprema Corte ha rigettato entrambi i ricorsi, confermando in toto la sentenza d’appello.

L’Oggetto del Contratto: Determinabilità e Vendita ‘a Corpo’

Il punto cruciale della decisione riguarda la validità di un contratto preliminare con oggetto determinabile. La Cassazione ha ribadito un principio consolidato: ai fini della validità del preliminare, non è necessaria una descrizione completa e dettagliata dell’immobile, ma è sufficiente che esso sia identificabile senza incertezze. Nel caso di specie, la presenza di elementi quali il nome del compendio, i dati catastali (seppur non aggiornati), la superficie totale e, soprattutto, una planimetria allegata con il perimetro evidenziato, erano stati ritenuti sufficienti per una corretta individuazione.

La Corte ha sottolineato che, avendo le parti pattuito una vendita ‘a corpo’, manifestavano la volontà di trasferire il bene nella sua interezza e nello stato di fatto in cui si trovava, indipendentemente dalla sua esatta misurazione. La divergenza sulla superficie coperta diventava così un elemento secondario, non in grado di inficiare la validità del consenso prestato.

I Limiti del Mandato e l’Efficacia degli Atti Interni della P.A.

Altro aspetto fondamentale è quello relativo ai poteri del rappresentante. L’Amministrazione sosteneva che la sua mandataria avesse agito oltre i limiti imposti. La Cassazione ha chiarito che, per limitare efficacemente un mandato già conferito, è necessario un atto formale, con rilevanza esterna e portato a conoscenza dei terzi. Una semplice comunicazione interna tra uffici diversi della stessa Amministrazione, come la nota invocata nel caso di specie, non è idonea a modificare i poteri del mandatario e non può essere opposta al terzo contraente in buona fede. L’Amministrazione non era riuscita a provare l’esistenza di un atto formale successivo che revocasse o modificasse l’incarico di vendita originario.

Le Motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano su un’interpretazione sostanziale della volontà contrattuale e sulla tutela dell’affidamento del terzo. In primo luogo, la Corte ha valorizzato la scelta delle parti di procedere con una ‘vendita a corpo’, interpretandola come una chiara intenzione di prescindere dall’esattezza delle misure. Se il bene è identificato nella sua identità fisica e geografica tramite dati catastali e planimetrici, la determinabilità dell’oggetto è assicurata. In secondo luogo, è stato riaffermato il principio secondo cui gli atti interni di un’organizzazione complessa come una Pubblica Amministrazione non hanno, di per sé, efficacia verso l’esterno. Per modificare un rapporto di mandato, serve un atto di pari forza e forma, idoneo a incidere sul potere rappresentativo conferito e a essere percepito come tale dai terzi.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame consolida due importanti principi in materia di contrattazione immobiliare. Primo, la validità di un contratto preliminare non è messa in discussione da mere discrepanze quantitative se il bene è inequivocabilmente identificabile attraverso altri elementi e se la vendita è pattuita ‘a corpo’. Secondo, chi contratta con un rappresentante di un ente pubblico può fare legittimo affidamento sui poteri formalmente conferiti, senza che atti interni e non formalizzati possano invalidare l’accordo. Questa decisione rafforza la stabilità dei rapporti giuridici e fornisce preziose indicazioni per la redazione e l’interpretazione dei contratti preliminari di compravendita.

Quando l’oggetto di un contratto preliminare immobiliare si considera sufficientemente determinato o determinabile?
L’oggetto si considera determinabile quando, pur in assenza di una descrizione analitica, il bene può essere identificato senza incertezze tramite elementi contenuti nel contratto stesso, come l’indicazione dei confini, dei dati catastali o il rinvio a una planimetria allegata. La piena identificazione può essere rimandata al contratto definitivo.

Una discrepanza tra la superficie indicata nell’avviso di vendita e quella nel preliminare rende il contratto nullo?
No, specialmente se si tratta di una ‘vendita a corpo’. In questo tipo di vendita, le parti accettano l’immobile nella sua consistenza complessiva per un prezzo forfettario. Pertanto, la divergenza tra la misura reale e quella dichiarata non è causa di nullità se il bene è comunque chiaramente identificato nella sua identità fisica.

Una comunicazione interna di un ente pubblico può modificare il mandato conferito a un rappresentante per la vendita di un bene?
No, secondo la Corte una comunicazione interna, priva di rilevanza esterna e non formalizzata in un atto idoneo a modificare il mandato, non può limitare i poteri del rappresentante. Per essere opponibile al terzo contraente, la limitazione dei poteri deve risultare da un atto formale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28248 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28248 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/10/2025

ORDINANZA

R.G.N. 7904/21

C.C. 15/10/2025

Vendita -Preliminare -Esecuzione specifica -Determinazione dell’oggetto sul ricorso (iscritto al NNUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

RAGIONE_SOCIALE (C.F.: CODICE_FISCALE), in persona del suo Ministro pro -tempore , rappresentato e difeso dall’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, nei cui uffici in INDIRIZZO, è domiciliata ex lege ;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al controricorso con ricorso incidentale, dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio del dott. NOME COGNOME;

-controricorrente e ricorrente incidentale –

avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte d’appello di Lecce n. 19/2021, pubblicata il 12 gennaio 2021, notificata a mezzo PEC il 26 gennaio 2021;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 20 giugno 2015, la RAGIONE_SOCIALE conveniva, davanti al Tribunale di Lecce, il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, al fine di sentire dichiarare l’inadempimento d i tale RAGIONE_SOCIALE agli obblighi assunti con il preliminare di vendita del 3 ottobre 2003, stipulato dalla RAGIONE_SOCIALE -in qualità di promissaria acquirente -con la RAGIONE_SOCIALE -quale mandataria ed in rappresentanza del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE promittente alienante -, avente ad oggetto il compendio immobiliare ‘a corpo’ denominato ‘ex deposito Saint Bon’ di COGNOME, esteso mq. 119.061, compresi i manufatti ivi esistenti, riportato nel nuovo catasto terreni al foglio n. 301, mappali A/36, e al foglio n. 301, mappali 3-4-7-168, versando l’acconto di euro 268.271,60, con la pattuizione che il saldo di euro 1.073.804,40 sarebbe stato corrisposto alla stipula dell’atto definitivo entro 120 giorni dalla data di conclusione del preliminare, con la disposizione dell’effetto traslativo ex art. 2932 c.c. -in luogo RAGIONE_SOCIALE mancata stipula del definitivo di vendita -, subordinata al pagamento del saldo nel termine stabilito in via giudiziale, e con la condanna del RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni patiti nella misura di euro 5.000.000,00 o di altra somma maggiore o minore, oltre rivalutazione monetaria e interessi.
Si costituiva in giudizio il RAGIONE_SOCIALE, il quale concludeva per il rigetto RAGIONE_SOCIALE domanda avversaria, deducendo: A) che il contratto preliminare del 3 ottobre 2003 era inefficace nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE, per avere la mandataria stipulato tale preliminare senza potere o quantomeno esorbitando dai poteri conferiti, in quanto aveva ignorato le indicazioni fornite dalla stessa RAGIONE_SOCIALE con nota del 29 luglio 2003, con le quali il RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE d’Otranto di COGNOME, dato atto di aver preso cognizione dell’avviso di vendita del compendio immobiliare denominato ‘ex deposito Saint Bon’ pubblicato sul Corriere del Mezzogiorno il 17 luglio 2003, aveva segnalato l’avvenuto stralcio dall’originaria consistenza di detto compendio immobiliare di un’area sulla quale ricadeva una strada carrabile asservita ad una fascia costiera ricevuta in consegna dalla Capitaneria di Porto per mantenervi uno stabilimento balneare ad uso dei soci e un’ulteriore area attigua a detto stabilimento, da sempre adibita a parcheggio, invitando RAGIONE_SOCIALE a procedere alle necessarie rettifiche e alla ripubblicazione dell’avviso di vendita; B) che, benché nel preliminare si facesse espresso rinvio all’atto definitivo per la più compiuta identificazione dell’immobile quanto a confini, consistenza e dati catastali, nel contratto era indicata una consistenza dell’immobile differente da quella riportata nell’avviso di vendita quanto all’estensione RAGIONE_SOCIALE superficie coperta, da ciò conse guendo l’annullabilità del contratto per errore essenziale sull’identità dell’oggetto; C) che l’art. 3 del preliminare di vendita attribuiva all’RAGIONE_SOCIALE la potestà di non dare seguito al definitivo per sopravvenute esigenze di carattere istituzionale,
restando indenne da obblighi restitutori, ad eccezione degli acconti sul prezzo di compravendita già riscossi.

Nel corso del giudizio erano assunte le prove orali ammesse ed era disposta consulenza tecnica d’ufficio.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 2355/2013, depositata il 20 agosto 2013, rigettava la domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c., dichiarando l’inefficacia del contratto preliminare perché concluso da falsus procurator e non ratificato dal RAGIONE_SOCIALE convenuto, oltre che per la non sufficiente identificazione del bene oggetto del trasferimento, e disponendo la restituzione alla società attrice RAGIONE_SOCIALE somma versata all’atto del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali, nonché condannando il RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni per il mancato guadagno nella misura di euro 80.000,00.
2. -Con atto di citazione notificato il 10 dicembre 2013, la RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure, deducendo : 1) l’erronea dichiarazione di inefficacia del preliminare, poiché le ‘esternazioni’ del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e del RAGIONE_SOCIALE d’Otranto di COGNOME erano inidonee a rilevare come atti riferibili al RAGIONE_SOCIALE e non incidevano sull’ampiezza del mandato ad alienare conferito a RAGIONE_SOCIALE; 2) la determinabilità del bene oggetto di contrattazione, con la conseguente possibilità di disporre il trasferimento coattivo invocato, in ragione dell’irrilevanza RAGIONE_SOCIALE divergenza tra la superficie coperta indicata nell’avviso di vendita e quella promessa in vendita nel preliminare.
Pertanto, chiedeva che fosse pronunciato il trasferimento RAGIONE_SOCIALE proprietà immobiliare in esecuzione del preliminare di vendita,

manifestando la propria disponibilità a rinunciare ad un’eventuale riduzione del prezzo in caso di accertamento di una minor superficie e di una minor cubatura dei manufatti insistenti sul compendio immobiliare acquistato ‘a corpo’, nello stato di fatto esistente, e con condanna del RAGIONE_SOCIALE, in via equitativa, al risarcimento dei danni nei limiti comprovati dalle emergenze processuali ovvero, in via subordinata, in caso di conferma RAGIONE_SOCIALE sentenza appellata, con la condanna del RAGIONE_SOCIALE alla restituzione del doppio RAGIONE_SOCIALE caparra confirmatoria versata, oltre rivalutazione e interessi, e con il risarcimento dei danni quantificati, avuto riguardo alle risultanze istruttorie, in euro 2.500.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi.
Si costituiva nel giudizio di secondo grado il RAGIONE_SOCIALE, il quale instava per il rigetto dell’appello e, in via incidentale, contestava la disposta condanna risarcitoria per difetto dei relativi presupposti.

Decidendo sui gravami interposti , la Corte d’appello di Lecce, con la sentenza di cui in epigrafe, così statuiva: A) in accoglimento per quanto di ragione RAGIONE_SOCIALE spiegato appello principale e in riforma RAGIONE_SOCIALE pronuncia appellata, disponeva il trasferimento dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_SOCIALE dell’intera piena proprietà sul compendio immobiliare denominato ‘ex deposito Saint Bon’ di COGNOME, RAGIONE_SOCIALE complessiva estensione di mq. 119.061 (di cui mq. 12.809 quale superficie coperta e mq. 106.252 quale superficie scoperta), alla condizione che la RAGIONE_SOCIALE provvedesse, entro il termine di 90 giorni dalla comunicazione RAGIONE_SOCIALE pronuncia, a versare al RAGIONE_SOCIALE il residuo prezzo dovuto; B) in accoglimento dell’appello incidentale,
rigettava la domanda risarcitoria proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, disponendo la revoca delle statuizioni di condanna del RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni e alla restituzione di quanto versato dalla società attrice all’atto del preliminare a titolo di caparra confirmatoria e di acconto.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che la richiesta inoltrata dal RAGIONE_SOCIALE d’Otranto di COGNOME, con nota del 29 luglio 2003, di procedere alla rettifica/ripubblicazione dell’avviso di vendita del bene non rilevava all’interno del procedimento di dismissione del compendio di terreni e fabbricati in COGNOME denominato ‘ex deposito Saint Bon’, non imponendo a RAGIONE_SOCIALE di escludere dalla vendita la porzione di terreno di ‘interesse’ per il suo collegamento con la conduzione di uno stabilimento balneare; b ) che nel documento allegato alla nota inoltrata a RAGIONE_SOCIALE risultava che il RAGIONE_SOCIALE aveva solo prospettato RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE eventuali ‘urgenti azioni intese a salvaguardare gli interessi RAGIONE_SOCIALE F.RAGIONE_SOCIALE.’, in considerazione dell’iniziativa assunta da NOME COGNOME per il frazionamento del cespite in questione, al fine di identificare catastalmente una porzione RAGIONE_SOCIALE stesso, senza fare riferimento ad eventuali determinazioni adottate dRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE o da altre Autorità, idonee a rilevare come manifestazione di volontà del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE all’interno del procedimento di dismissione del compendio di terreni e fabbricati in COGNOME denominato ‘ex deposito Saint Bon’, sicché l’invito rivolto a RAGIONE_SOCIALE a ripubblicare l’avviso di vendita, tenuto conto de lle indicazioni del RAGIONE_SOCIALE,
appariva privo di efficacia vincolante per la destinataria; c ) che il compendio immobiliare in oggetto, già ricadente fra i cespiti vincolati a destinazione RAGIONE_SOCIALE, era stato trasferito nella categoria dei beni patrimoniali RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE con decreto interministeriale n. 872 del 1° marzo 1999, pubblicato sulla G.U. n. 81 dell’8 aprile 1999, per la finalità di cui all’art. 3, comma 112, RAGIONE_SOCIALE legge n. 662/1996, ed inserito nel programma di dismissione di immobili di cui al d.P.C.m. dell’11 agosto 1997, pubbli cato sulla G.U. n. 234 del 7 ottobre 1997, per la cui gestione ed attuazione era stata incaricata la RAGIONE_SOCIALE con convenzione n. 1197 del 6 marzo 1998 e con contratto rep. n. 1878, stipulato il 28 giugno 2002 con l’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE per la regolamentazione delle attività residuali concernenti l’incarico affidato con l’anzidetta convenzione ; d ) che la società incaricata, con verbale del 9 settembre 2003, aveva dato atto dell’attività compiuta in ottemperanza a quanto previsto dalla convenzione n. 1197 del 6 marzo 1998 per la vendita dell’ ‘ex deposito Saint Bon’ di COGNOME e, in particolare, aveva dato atto di aver effettuato la stima del bene ed ottenuto il parere di congruità con decreto n. 12/5 del 15 aprile 2003 emesso dalla RAGIONE_SOCIALE, di avere invitato gli enti territoriali interessati a comunicare l’eventuale volontà di esercitare il diritto di prelazione loro spettante per il prezzo di euro 1.234.000,00, senza che alcuno degli enti invitati avesse manifestato tale volontà; e) di aver dato avviso di vendita sui quotidiani ‘Il RAGIONE_SOCIALE‘ e il ‘Corriere del Mezzogiorno’, procedendo in data 8 settembre 2003 all’apertura e all’esame delle offerte per i beni messi in vendita con l’avviso e constatando
che era pervenuta una sola offerta avanzata da RAGIONE_SOCIALE per euro 1.341.358,00 e che, pertanto, il bene poteva essere assegnato alla RAGIONE_SOCIALE, nei cui confronti si poteva procedere con la predisposizione del contratto preliminare di compravendita; f ) che, pertanto, il RAGIONE_SOCIALE convenuto non aveva provato che, all’interno del procedimento diretto alla dismissione dell’ ‘ex deposito Saint Bon’ di COGNOME, fosse intervenuto alcun atto riferibile al RAGIONE_SOCIALE ed avente rilevanza esterna, suscettibile di delimitare i poteri rappresentativi conferiti ab initio a RAGIONE_SOCIALE per la vendita del complesso immobiliare in questione, nella consistenza di cui all’originario d.P.C.m. dell’11 agosto 1997, come da avviso di vendita del 17 luglio 2003, pubblicato sul Corriere del Mezzogiorno, e diretto a prevedere lo stralcio delle porzioni oggetto di frazionamento catastale su iniziativa di NOME COGNOME e la loro sottrazione alla dismissione e alla vendita a terzi, sicché non poteva trovare conferma la tesi dell’inefficacia del preliminare del 3 ottobre 2003, perché co ncluso da falsus procurator ; g ) che ciò trovava riscontro nei contenuti RAGIONE_SOCIALE nota del 18 settembre 2003, inoltrata dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, nella quale, con riferimento al fg. n. 814605 del 28 luglio 2003, si faceva presente che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE era dell’avviso che le iniziative intempestive riguardanti la variazione RAGIONE_SOCIALE consistenza patrimoniale dell’immobile dovessero ritenersi improprie, attese anche le eventuali con seguenze per danno all’erario, aggiungendo che, salvo diverso avviso motivato da sopravvenute esigenze di carattere operativo RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, avrebbe proseguito nelle azioni
finalizzate all’alienazione dell’immobile indicato in oggetto; h ) che, di conseguenza, il RAGIONE_SOCIALE convenuto non aveva prodotto la documentazione formata nel periodo compreso tra la nota e la data di sottoscrizione del preliminare, da cui risultasse l’esplicitazione formale di una diversa volontà RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, diretta a contrastare, sotto qualsivoglia profilo, la prosecuzione del procedimento di alienazione dell’immobile in oggetto; i ) che la mancanza di precisa corrispondenza dell’estensione RAGIONE_SOCIALE superficie coperta riportata nell’avviso di vendita pubbl icato sul Corriere del Mezzogiorno il 17 luglio 2003 (pari a mq. 1.163 di superficie coperta da 5 edifici uso magazzino e da 3 piccoli locali semidistrutti), desunta dall’originaria ‘scheda informativa’ redatta nel 1997 per l’identificazione del bene agli effetti RAGIONE_SOCIALE legge n. 662/1996, e di quella riportata nel preliminare del 3 ottobre 2003 (pari a mq. 1.948 coperti da 8 manufatti di varie tipologie), non era certamente preclusiva RAGIONE_SOCIALE possibilità di emettere sentenza costitutiva degli effetti del definitivo non concluso, poiché la conclusione del preliminare si inseriva nell’ iter formativo del contratto definitivo, richiedendosi, nel preliminare, l’individuazione degli elementi essenziali RAGIONE_SOCIALE futura convenzione, anche in chiave di mera determinabilità dell’oggetto di quest’ultima, compatibilmente con l’assetto di interessi perseguito dalle parti; l ) che le parti, nel preliminare tra esse intercorso, all’art. 2, avevano pattuito una vendita fatta ed accettata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui il complesso immobiliare si trovava e si possedeva, con pertinenze e accessori, con ciò manifestando la volontà di trasferire il bene indipendentemente
da un’esatta e piena corrispondenza tra la misura reale del bene e quella indicata nel contratto preliminare, tant’è vero che le stesse parti, all’art. 1, avevano espressamente rinviato alla stipula del definitivo la compiuta identificazione, con più precisi confini, consistenza e dati catastali, dell’immobile da alienarsi; m ) che, peraltro, tenuto conto che le stesse parti avevano comunque indicato la superficie complessiva del bene da alienarsi in mq. 119.061, rinviando per l’identificazione di detto bene alla rappresentazione grafica RAGIONE_SOCIALE stesso, delimitata da una linea di colore giRAGIONE_SOCIALE, nella planimetria allegata all’atto, doveva senz’altro escludersi che potessero sussistere dubbi sull’identificazione del bene promesso in vendita, con la conseguenza che la segnalata divergenza, in quanto irrilevante nell’economia dell’accordo negoziale intervenuto tra le parti, era destinata, per espressa volontà delle stesse, ad essere superata in sede di stipula del definitivo e non era certamente preclusiva RAGIONE_SOCIALE ‘possibilità’, alla quale l’art. 2932 c.c. condizionava la produzione dell’effetto traslativo che tenesse luogo del preliminare; n ) che, a tal fine, soccorreva l’approfondita ricognizione operata dal consulente tecnico d’ufficio nominato in appello delle vicende catastali del compendio immobiliare RAGIONE_SOCIALE cui compravendita si trattava, indubbiamente complicata dalle iniziative assunte dalla RAGIONE_SOCIALE, che aveva provveduto al frazionamento catastale del cespite in questione, così modificando i dati catastali identificativi dell’immobile riportati nel preliminare, nella prospettiva di uno stralcio, in realtà mai formalmente intervenuto nella procedura di vendita, di una porzione RAGIONE_SOCIALE stesso; o ) che, a fondamento RAGIONE_SOCIALE proposta
domanda di risarcimento dei danni patiti, era agevole rilevare che la prospettazione di tali danni era stata fatta derivare dalla mancata stipula del definitivo per inadempimento del promittente alienante, mentre difettava del tutto la prospettazione dei danni derivanti dal ritardato trasferimento del compendio immobiliare intervenuto solo con la sentenza ex art. 2932 c.c. e non nei tempi contrattualmente previsti, sicché, in sostanziale accoglimento dell’appello incidentale e quale conseguenza anche dell’accoglimento dell’appello principale, dovevano essere revocate le statuizioni di condanna del RAGIONE_SOCIALE convenuto al pagamento di somme sia a titolo di restituzione RAGIONE_SOCIALE caparra versata sia a titolo di risarcimento danni da inadempimento del preliminare, danni, quest’ultimi, esclusi in radice dall’accoglimento RAGIONE_SOCIALE domanda di esecuzione specifica.
-Avverso la suddetta sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, il RAGIONE_SOCIALE.

Ha resistito, con controricorso, l’intimata RAGIONE_SOCIALE, che ha proposto, a sua volta, ricorso incidentale, articolato in due motivi.

Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito al ricorso incidentale con ulteriore controricorso.

-Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo il ricorrente principale denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1711, primo comma, e 2932 c.c., per avere la Corte di merito negato l’inefficacia del preliminare

concluso dalle parti il 3 ottobre 2003, in ragione dell’esorbitanza RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dai limiti del mandato conferito dal RAGIONE_SOCIALE, in conseguenza RAGIONE_SOCIALE stralcio, dall’originaria consistenza complessiva di mq. 119.061 del compendio ‘Saint Bon’, di un’area di complessivi mq. 222, come da nota del 29 luglio 2003 inoltrata per fax alla RAGIONE_SOCIALE dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE d’Otranto, cui la RAGIONE_SOCIALE non avrebbe dato colpevolmente seguito.

Osserva il RAGIONE_SOCIALE che nell’avviso di vendita erano stati pubblicati i dati catastali desunti dall’originaria scheda informativa redatta nell’anno 1997 per l’identificazione del bene agli effetti RAGIONE_SOCIALE legge n. 662/1996, senza tenere conto di tale frazionamento, e nel preliminare era stata indicata una consistenza dell’immobile, quanto alla superficie coperta, ben maggiore rispetto a quanto indicato nell’avviso di vendita (pari alla differenza tra mq. 1.948 indicati nel preliminare e mq. 1.163 indicati nella scheda).
Pertanto, ad avviso del ricorrente, la RAGIONE_SOCIALE non avrebbe rispettato i limiti del mandato, non avendo l’RAGIONE_SOCIALE mai provveduto alla ratifica dell’operato del mandatario in forma scritta ad substantiam , vertendosi nell’ambito di contratto avente effetti per la pubblica amministrazione ed attinente a bene immobile.

1.1. -Il motivo è inammissibile.

Infatti, l e ragioni addotte nell’esposta censura non valgono a confutare il rilievo RAGIONE_SOCIALE sentenza impugnata, secondo cui la richiesta inoltrata dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE

e del RAGIONE_SOCIALE d’Otranto di COGNOME, con nota del 29 luglio 2003 con la quale la RAGIONE_SOCIALE era invitata a procedere alla rettifica/ripubblicazione dell’avviso di vendita del bene , non rilevava all’interno del procedimento di dismissione del compendio di terreni e fabbricati in COGNOME denominato ‘ex deposito Saint Bon’, non imponendo a RAGIONE_SOCIALE di escludere dalla vendita la porzione di terreno di ‘interesse’ per il suo collegamento con la conduzione di uno stabilimento balneare, appunto in ragione RAGIONE_SOCIALE provenienza subiettiva di detta nota.
In base alla prospettazione RAGIONE_SOCIALE pronuncia d’appello, nel documento allegato alla nota inoltrata a RAGIONE_SOCIALE risultava che il RAGIONE_SOCIALE aveva solo prospettato RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE eventuali ‘urgenti azioni intese a salvaguardare gli interessi RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE.’, in considerazione dell’iniziativa assunta da NOME COGNOME per il frazionamento del cespite in questione, al fine di identificare catastalmente una porzione RAGIONE_SOCIALE stesso, senza fare riferimento ad eventuali determinazioni adottate dRAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE o da altre Autorità, idonee a rilevare come manifestazione di volontà del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE all’interno del procedimento di dismissione del compendio di terreni e fabbricati in COGNOME denominato ‘ex deposito Saint Bon’, sicché l’invito rivolto a RAGIONE_SOCIALE a ripubblicare l’avviso di vendita, tenuto conto de lle indicazioni del RAGIONE_SOCIALE, appariva privo di efficacia vincolante per la destinataria.
Da ciò la Corte d’appello ha tratto correttamente il convincimento che il RAGIONE_SOCIALE convenuto non aveva provato che, all’interno del procedimento diretto alla dismissione dell’ ‘ex

deposito Saint Bon’ di COGNOME, fosse intervenuto alcun atto riferibile al RAGIONE_SOCIALE ed avente rilevanza esterna, suscettibile di delimitare i poteri rappresentativi conferiti ab initio a RAGIONE_SOCIALE per la vendita del complesso immobiliare in questione, nella consistenza di cui all’originario d.P.C.m. dell’11 agosto 1997, come da avviso di vendita del 17 luglio 2003 pubblicato sul Corriere del Mezzogiorno, e diretto a prevedere lo stralcio delle porzioni oggetto di frazionamento catastale su iniziativa di NOME COGNOME e la loro sottrazione alla dismissione e alla vendita a terzi.
Di conseguenza non poteva trovare conferma la tesi dell’inefficacia del preliminare del 3 ottobre 2003, perché concluso da falsus procurator .

Conclusione, questa, che trovava riscontro nei contenuti RAGIONE_SOCIALE nota del 18 settembre 2003, inoltrata dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, nella quale, con riferimento al fg. n. 814605 del 28 luglio 2003, si faceva presente che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE era dell’avviso che le iniziative intempestive riguardanti la variazione RAGIONE_SOCIALE consistenza patrimoniale dell’immobile dovessero ritenersi improprie, attese anche le eventuali conseguenze per danno all’erario, aggiungendo che, salvo diverso avviso motivato da sopravvenute esigenze di carattere operativo RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, avrebbe proseguito nelle azioni finalizzate all’alienazione dell’immobile indicato in oggetto.
Nessuna valenza precettiva e vincolante avrebbe, dunque, potuto attribuirsi al contenuto RAGIONE_SOCIALE nota inviata dalla diramazione locale del predetto RAGIONE_SOCIALE (nota, peraltro,

espressamente disattesa dalla RAGIONE_SOCIALE), non avendo il RAGIONE_SOCIALE prodotto la documentazione formata nel periodo compreso tra la nota e la data di sottoscrizione del preliminare, da cui risultasse l’esplicitazione formale di una diversa volontà RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, diretta a contrastare, sotto qualsivoglia profilo, la prosecuzione del procedimento di alienazione dell’immobile in oggetto secondo la consistenza originariamente indicata.
A fronte di queste articolate argomentazioni, nessuna obiezione specifica è stata addotta con la doglianza in esame RAGIONE_SOCIALE scopo di prospettare che la volontà espressa in ordine RAGIONE_SOCIALE stralcio dell’area indicata fosse riconducibile direttamente al RAGIONE_SOCIALE mandante (ragione, questa, dirimente ai fini di escludere che il mandato conferito alla RAGIONE_SOCIALE fosse divenuto inefficace o, comunque, si fosse modificato).

2. -Con il secondo motivo il ricorrente principale prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1538, 1346 e 2932 c.c., per avere la Corte territoriale considerato determinabile l’oggetto del preliminare ai fini RAGIONE_SOCIALE pronuncia costitutiva di esecuzione specifica dell’obbligo ivi assunto, benché nell’avviso di vendita l” ex deposito Saint Bon ‘ comprendesse una superficie coperta di mq. 1.163, mentre, diversamente, nel contratto preliminare fosse indicata una superficie coperta di ben mq. 1.948 e, ancora, nella esperita consulenza tecnica d’ufficio fosse quantificata una superficie coperta del complesso pari a ben mq. 12.809, oltre sei volte maggiore rispetto a quella indicata nell’avviso di vendita.
Obietta il RAGIONE_SOCIALE che, a tal fine, sarebbe stato irrilevante che si fosse trattato di una vendita a corpo e non a misura, poiché era in discussione non il prezzo pattuito, ma la determinabilità univoca e corretta dell’oggetto del contratto, senza che incidesse su tale determinabilità l’ulteriore riferimento nella compravendita all’immobile nello stato di fatto in cui si trovava.

2.1. -Pure questo motivo si profila inammissibile e, comunque, infondato.

Anche con riguardo a tale censura non vi è alcuna specifica confutazione delle ragioni addotte dalla sentenza impugnata al fine di escludere che la disposizione dell’effetto traslativo fosse preclusa dalla indeterminabilità dell’oggetto RAGIONE_SOCIALE vendita, alla stregua dei dati riportati nel preliminare del 3 ottobre 2003.

Segnatamente la pronuncia d’appello ha evidenziato: – che la mancanza di precisa corrispondenza dell’estensione RAGIONE_SOCIALE superficie coperta riportata nell’avviso di vendita pubblicato sul Corriere del Mezzogiorno il 17 luglio 2003 (pari a mq. 1.163 di superficie coperta da 5 edifici uso magazzino e da 3 piccoli locali semidistrutti), desunta dall’originaria ‘scheda informativa’ redatta nel 1997 per l’identificazione del bene agli effetti RAGIONE_SOCIALE legge n. 662/1996, e di quella riportata nel preliminare del 3 ottobre 2003 (pari a mq. 1.948 coperti da 8 manufatti di varie tipologie), non era certamente preclusiva RAGIONE_SOCIALE possibilità di emettere sentenza costitutiva degli effetti del definitivo non concluso, poiché la conclusione del preliminare si inseriva nell’ iter formativo del contratto definitivo, richiedendosi, nel preliminare, l’individuazione degli elementi essenziali RAGIONE_SOCIALE futura
convenzione, anche in chiave di mera determinabilità dell’oggetto di quest’ultima, compatibilmente con l’assetto di interessi perseguito dalle parti; – che le parti, nel preliminare tra esse intercorso, all’art. 2, avevano pattuito una vendita fatta ed accettata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui il complesso immobiliare si trovava e si possedeva, con pertinenze e accessori, con ciò manifestando la volontà di trasferire il bene indipendentemente da un’esatta e piena corrispondenza tra la misura reale del bene e quella indicata nel contratto preliminare, tant’è vero che le stesse parti, all’art. 1, avevano espressamente rinviato alla stipula del definitivo la compiuta identificazione, con più precisi confini, consistenza e dati catastali, dell’immobile da alienarsi; – che, peraltro, tenuto conto che le stesse parti avevano comunque indicato la superficie complessiva del bene da alienarsi in mq. 119.061, rinviando per l’identificazione di detto bene alla rappresentazione grafica RAGIONE_SOCIALE stesso, delimitata da una linea di colore giRAGIONE_SOCIALE, nella planimetria allegata all’atto, doveva senz’altro escludersi che potessero sussistere dubbi sull’identificazione del bene promesso in vendita, con la conseguenza che la segnalata divergenza, in quanto irrilevante nell’economia dell’accordo negoziale intervenuto tra le parti, era destinata, per espressa volontà delle stesse, ad essere superata in sede di stipula del definitivo e non era certamente preclusiva RAGIONE_SOCIALE ‘possibilità’ alla quale l’art. 2932 c.c. condizionava la produzione dell’effetto traslativo che tenesse luogo del preliminare.
Pertanto, dalle argomentazioni sviluppate, risulta che le parti avevano sufficientemente identificato l’immobile che formava

oggetto del preliminare di vendita ‘a corpo’, ponendo specifico riferimento ai seguenti elementi convergenti: all’ex deposito ‘Saint Bon’ di COGNOME; -ai dati catastali; -all’estensione complessiva del compendio, pari a mq. 119.061; -alla rappresentazione grafica RAGIONE_SOCIALE stesso, delimitata da una linea di colore giRAGIONE_SOCIALE, resa nella planimetria allegata all’atto (e prodotta in giudizio).

Da tali elementi è stata, dunque, correttamente ricavata l’interpretazione dell’effettivo intento negoziale delle parti quanto alla precisa identificazione del cespite oggetto RAGIONE_SOCIALE promessa di alienazione (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 27834 del 22/09/2022; Sez. 2, Ordinanza n. 14592 del 26/05/2021; Sez. 2, Sentenza n. 22038 del 22/11/2004; Sez. 2, Sentenza n. 19600 del 29/09/2004).

In specie, il bene promesso in vendita è determinato ovvero determinabile, RAGIONE_SOCIALErché sia identificato dalle parti mediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegata al contratto, che sia stata prodotta, come nel caso di specie, in giudizio (v., per tutte, Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26351 del 19/11/2020; Sez. 2, Sentenza n. 4016 del 6/04/1995), le cui risultanze collimavano con gli altri dati di identificazione contenuti nel preliminare.

3. -Con il terzo motivo (subordinato al mancato accoglimento delle precedenti censure) il ricorrente principale lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ovvero, in via gradata, il vizio di omessa/apparente motivazione, in ordine alla corretta individuazione di superficie e consistenza

dell’immobile oggetto del preliminare, in relazione alle controdeduzioni RAGIONE_SOCIALE difesa dell’RAGIONE_SOCIALE reiterate in comparsa conclusionale, per avere la Corte distrettuale mancato di esaminare le note contro-deduttive volte a contestare le risultanze RAGIONE_SOCIALE consulenza tecnica d’ufficio, nella parte in cui erano state ricomprese nell’oggetto del preliminare le particelle nn. 507, 508 e 509 del foglio n. 301 del Comune di COGNOME, stralciate nel 2009 ad opera del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, per mq. 222, benché non indicate nel preliminare, con un’indicazione RAGIONE_SOCIALE superficie coperta pari a mq. 12.809, a fronte di quella reale pari a mq. 3.049.
Assume il RAGIONE_SOCIALE che la sentenza impugnata non avrebbe tenuto conto di tali osservazioni critiche e decisive all’elaborato del consulente tecnico d’ufficio, osservazioni in ordine alle quali la replica dell’ausiliario del giudice sarebbe stata inadeguata.

3.1. -Il motivo è infondato.

La pronuncia d’appello ha, infatti, richiamato l’approfondita ricognizione operata dal consulente tecnico d’ufficio con riguardo alla ricostruzione delle vicende catastali del compendio immobiliare RAGIONE_SOCIALE cui compravendita si trattava, indubbiamente complicata dalle iniziative assunte dalla RAGIONE_SOCIALE, che aveva provveduto al frazionamento catastale del cespite in questione, così modificando i dati catastali identificativi dell’immobile riportati nel preliminare, nella prospettiva di uno stralcio, in realtà mai formalmente intervenuto nella procedura di vendita, di una porzione RAGIONE_SOCIALE stesso.
Per l’effetto, il preliminare riportava i dati catastali anteriori all’intervenuto frazionamento che ha individuato le citate particelle nn. 507, 508 e 509 del foglio n. 301 del Comune di COGNOME -, senza alcuno stralcio delle aree corrispondenti, benché riportate sotto diversi dati catastali, come ricavato anche dalla superficie complessiva indicata nel preliminare.

Ne discende che alcuna omissione si è venuta a configurare, avendo la sentenza impugnata tenuto conto delle osservazioni critiche del consulente di parte, cui aveva replicato lo stesso consulente tecnico d’ufficio, nel senso di escludere che la diversità dei riferimenti catastali riportati nel preliminare implicasse l’esclusione dall’oggetto RAGIONE_SOCIALE promessa dell’area di mq. 222 di cui all’avvenuto successivo frazionamento (essendo tale area ricompresa nell’oggetto del preliminare, sebbene riportata sotto estremi catastali diversi, anteriori all’intervenuto frazionamento, come comprovato dall’espressa indicazione RAGIONE_SOCIALE superficie complessiva del compendio promesso in vendita).
4. -Passando alla disamina del proposto ricorso incidentale, con il primo motivo la controricorrente denuncia , ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità in parte qua RAGIONE_SOCIALE sentenza o del procedimento per omesso esame e pronuncia sulla specifica domanda RAGIONE_SOCIALE società RAGIONE_SOCIALE nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1223 e 1226 c.c. e, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità in parte qua RAGIONE_SOCIALE sentenza o del procedimento per mancata valutazione delle prove offerte, per avere la Corte dell’impugnazione ritenuto che il risarcimento dei danni fosse stato invocato dalla promissaria acquirente soltanto
per l’ipotesi in cui vi fosse stato il definitivo inadempimento del promittente alienante, mentre sarebbe mancata la prospettazione dei danni derivanti dal ritardato trasferimento del compendio immobiliare.

Secondo la RAGIONE_SOCIALE, invece, la pretesa riparatoria sarebbe stata estesa anche all’ipotesi in cui, accordata l’azione ex art. 2932 c.c., l’effetto traslativo si fosse prodotto ben oltre i tempi originariamente contemplati nel preliminare.

4.1. -Il motivo è infondato.

Questo perché nella citazione introduttiva del giudizio di primo grado la RAGIONE_SOCIALE aveva espressamente chiesto la condanna del RAGIONE_SOCIALE convenuto al risarcimento dei danni subiti dalla promissaria acquirente nella misura di euro 5.000.000,00 o di quell’altra maggiore o minore somma determinata in corso di causa, con rivalutazione e interessi, nell’ipotesi in cui il programma traslativo dell’immobile non si fosse perfezionato.

E ciò in ragione del collegamento dei danni patiti alle spese sostenute per il progetto di riqualificazione urbanistica e per il relativo piano finanziario diretto all’acquisto e all’utilizzo del compendio immobiliare, con la vanificazione delle importanti iniziative turistico-abitative programmate, per le quali la società si era già dotata di progetti e aveva avviato utili trattative con operatori turistici e organizzazioni alberghiere.

Pertanto, si trattava di voci di danni conseguenti al definitivo superamento RAGIONE_SOCIALE possibilità di esecuzione del progetto connesso all’acquisto dell’immobile ( an ) e non al ritardo nel suo perfezionamento ( quando ), che si sarebbe dovuto verificare entro

il 3 febbraio 2004, ossia entro 120 giorni dalla firma del preliminare.

-Con il secondo motivo (subordinato all’accoglimento del ricorso principale) la ricorrente incidentale deduce, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e 1226 c.c. nonché, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., la nullità in parte qua RAGIONE_SOCIALE sentenza o del procedimento per mancata valutazione delle prove offerte, per avere la Corte del gravame revocato le statuizioni di condanna del RAGIONE_SOCIALE anche al pagamento delle somme, sia a titolo di restituzione RAGIONE_SOCIALE caparra confirmatoria versata, sia a titolo di risarcimento danni da inadempimento del preliminare, in ragione dell’intervenuto trasferimento del compendio immobiliare, sicché, nell’ipotesi di accoglimento del ricorso principale, il RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto essere condannato alla restituzione del doppio RAGIONE_SOCIALE caparra confirmatoria versata, pari ad euro 536.543,20 (ossia euro 268.271,60 x 2), e condannato al pagamento di una somma a titolo di risarcimento danni, commisurata alle risultanze istruttorie di primo grado ovvero, in estremo subordine, alla somma di euro 80.000,00 liquidata dal Tribunale di Lecce.
5.1. -Il mezzo di critica è assorbito, in quanto condizionato all’accoglimento del ricorso principale.

-In conseguenza delle complessive argomentazioni esposte, il ricorso principale e il ricorso incidentale devono essere entrambi respinti.

Le spese e compensi del presente giudizio vanno compensati per intero tra le parti, in ragione RAGIONE_SOCIALE loro soccombenza reciproca paritaria ex art. 92, secondo comma, c.p.c.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

Non sussistono, invece, i presupposti per quest’ultima attestazione nei confronti RAGIONE_SOCIALE ricorrente principale, indentificandosi la stessa con un’amministrazione statale (Cass., Sez. 6-L, Ordinanza n. 1778 del 29/01/2016; Cass., Sez. 1, Ordinanza n. 22752 del 6/08/2025).

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale e compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALE stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Seconda Sezione civile, in data 15 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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