Contratto preliminare: obblighi anche senza definitivo

Una proprietaria di un immobile non esegue i lavori di adeguamento promessi in un contratto preliminare per una locazione commerciale. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31326/2023, ha rigettato il suo ricorso, confermando che l’obbligo di eseguire i lavori derivava direttamente dal contratto preliminare stesso, a prescindere dalla successiva stipula del contratto definitivo. La decisione chiarisce come il preliminare possa contenere obbligazioni autonome e immediatamente esigibili.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando gli Obblighi Sopravvivono alla Mancata Stipula del Definitivo

Il contratto preliminare è uno strumento fondamentale nelle transazioni immobiliari, ma cosa succede quando le obbligazioni in esso contenute, come l’esecuzione di lavori, non vengono adempiute e non si arriva mai al contratto definitivo? La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 31326/2023, offre un’importante chiave di lettura, stabilendo che alcuni obblighi nascenti dal preliminare possono essere pretesi indipendentemente dalla stipula finale. Analizziamo insieme questo caso.

I Fatti di Causa: La Ristrutturazione Mai Eseguita

La vicenda ha origine da un accordo tra una proprietaria di un immobile e due aspiranti locatari. Le parti avevano stipulato un contratto preliminare per la locazione di un locale a uso commerciale, destinato a diventare una pizzeria. L’accordo prevedeva un obbligo specifico a carico della proprietaria: eseguire, a proprie spese, i lavori di ristrutturazione e adeguamento necessari, come specificato in una pratica edilizia (D.I.A.) già presentata al Comune.

Tuttavia, la proprietaria non adempiva a tale obbligazione. Di conseguenza, il contratto di locazione definitivo non veniva mai stipulato. La proprietaria citava in giudizio i promissari locatari, chiedendo la risoluzione del preliminare per loro inadempimento, il risarcimento dei danni per occupazione illegittima e il pagamento di canoni. I convenuti, a loro volta, proponevano una domanda riconvenzionale.

La Decisione della Corte d’Appello

In riforma della sentenza di primo grado, la Corte d’Appello di Milano accertava l’obbligo della proprietaria di eseguire i lavori previsti nella pratica edilizia. I giudici di secondo grado hanno evidenziato che l’impegno a consegnare un immobile idoneo all’uso commerciale pattuito era un’obbligazione autonoma, sorta con la firma del preliminare. Di conseguenza, l’inadempimento di questa clausola era da attribuire unicamente alla proprietaria. La Corte respingeva, inoltre, le richieste risarcitorie della proprietaria, poiché nessun contratto di locazione definitivo era mai stato concluso.

L’Analisi della Cassazione sul contratto preliminare

La proprietaria decideva di ricorrere in Cassazione, sostenendo, tra i vari motivi, una presunta contraddittorietà nella motivazione della Corte d’Appello. A suo avviso, non si poteva affermare l’esistenza di un obbligo di eseguire i lavori in assenza di un contratto definitivo perfezionato. La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, ritenendo le argomentazioni infondate.

Le Motivazioni della Decisione

Il fulcro della decisione della Cassazione, la ratio decidendi, risiede nell’interpretazione del contratto preliminare. I giudici hanno chiarito che il preliminare non è fonte solo dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, ma può contenere anche una serie di obbligazioni preliminari e autonome. Nel caso di specie, l’obbligo di eseguire i lavori di ristrutturazione era funzionale a rendere l’immobile idoneo all’uso pattuito, una condizione essenziale per la successiva stipula della locazione. Pertanto, tale obbligo era già sorto e pienamente esigibile sulla base del solo contratto preliminare.

La Corte ha inoltre specificato che la mancata proposizione di un’azione per l’esecuzione in forma specifica (ex art. 2932 c.c.) non impediva di chiedere l’accertamento dell’obbligo di fare. L’interesse ad agire dei promissari locatari era pienamente sussistente, data la vigenza del contratto preliminare e l’incertezza giuridica creata dall’inadempimento della proprietaria.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza ribadisce un principio di grande importanza pratica: il contratto preliminare non è una mera promessa, ma un contratto a tutti gli effetti, produttivo di obbligazioni vincolanti. La decisione insegna che le clausole che prevedono prestazioni specifiche, come l’esecuzione di lavori, possono essere considerate autonome rispetto all’obbligo di stipulare il definitivo. Di conseguenza, la parte adempiente può agire in giudizio per pretendere l’esecuzione di tali prestazioni anche se il contratto finale non verrà mai concluso, purché il preliminare non sia stato risolto. Questo rafforza la tutela della parte che subisce l’inadempimento e sottolinea la necessità di redigere i contratti preliminari con chiarezza e precisione, definendo nel dettaglio tutti gli obblighi reciproci.

Un contratto preliminare può obbligare a eseguire lavori di ristrutturazione anche se il contratto definitivo non viene mai stipulato?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo di eseguire i lavori, se previsto nel preliminare come condizione per rendere l’immobile idoneo all’uso pattuito, è un’obbligazione autonoma che sorge direttamente dal contratto preliminare stesso e può essere pretesa indipendentemente dalla stipula del contratto definitivo.

La scadenza di un termine nel contratto preliminare ne causa automaticamente l’inefficacia?
No, non necessariamente. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che il termine di scadenza fosse previsto nell’interesse dei promissari locatari e che questi vi avessero tacitamente rinunciato proponendo le loro domande in giudizio. Il termine non è stato quindi considerato essenziale per la validità del contratto.

Perché la Corte d’Appello ha annullato la condanna al pagamento di una somma di denaro per le attrezzature, disponendone invece la restituzione?
La Corte d’Appello, con decisione confermata dalla Cassazione, ha ritenuto che il giudice di primo grado fosse andato ultra petita (oltre la richiesta). La parte proprietaria aveva chiesto la restituzione delle attrezzature e, solo in caso di impossibilità, il pagamento del valore corrispondente. Il giudice non poteva condannare direttamente al pagamento senza prima aver accertato l’impossibilità della restituzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 31326 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 31326 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 10/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 24106/2020 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-ricorrente – contro

COGNOME NOME;

– intimato – nonchè contro

COGNOME NOME, rapresentata e difesa dall’avvocato NOME; -controricorrente – avverso la sentenza n. 4971/2020 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 15/05/2020;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/10/2023 dal consigliere NOME COGNOME;

Rilevato che:

NOME COGNOME convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Como NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo l’accertamento dell’occupazione senza titolo da parte dei convenuti di immobile di sua proprietà, con condanna al risarcimento del danno, nonché la declaratoria di annullabilità dei contratti preliminari di data 28 marzo 2014 e 8 maggio 2014 per dolo ed in subordine la risoluzione dei medesimi per inadempimento dei convenuti, con condanna al pagamento dei canoni ed ordine di rilascio, oltre il risarcimento del danno e la condanna alla restituzione della attrezzatura di cui all’inventario allegato ai contratti (e, in caso di impossibilità della restituzione, la condanna al pagamento della somma di Euro 20.000,00). I convenuti si costituirono, proponendo domanda riconvenzionale. Il Tribunale adito dichiarò la risoluzione dei contratti di data 28 marzo 2014 e 8 maggio 2014 per grave inadempimento di tutte le parti e condannò NOME COGNOME e NOME COGNOME al pagamento della somma di Euro 20.000,00 per il valore degli arredi in loro possesso, detratto l’importo di Euro 7.000,00 già corrisposto. Avverso detta sentenza propose appello NOME COGNOME. Proposero appelli incidentali NOME COGNOME e NOME COGNOME.
Con sentenza di data 15 maggio 2020 la Corte d’appello di Milano, in riforma della sentenza di primo grado, accertò l’obbligo di NOME COGNOME di eseguire a sua cura e spese i lavori di cui alla documentazione tecnica allegata alla DIA dalla stessa presentata in data 30 novembre 2013 al Comune di Argegno e ordinò a NOME COGNOME e NOME COGNOME la restituzione in favore di NOME COGNOME dell’attrezzatura di cui

all’inventario allegato alle scritture private del 28 marzo 2014 e dell’8 maggio 2014, rigettando ogni altra domanda.

Premise la corte territoriale in fatto quanto segue: con scrittura privata di data 28 marzo 2014 fra NOME COGNOME, da una parte, e NOME COGNOME e NOME COGNOME, dall’altra, premesso l’impegno della prima di consegnare l’immobile sito in Argegno, adeguato all’utilizzo quale locale ad uso commerciale, come meglio specificato nella pratica edilizia presentata all’Ufficio Tecnico del Comune, le parti si erano impegnate a stipulare locazione ad uso commerciale della durata di sei anni, con impegno della COGNOME e del COGNOME fino al 30 giugno 2014, e previsione di caparra dell’importo di Euro 20.000,00 da versarsi al rilascio del certificato di agibilità e da considerare quale saldo prezzo delle attrezzature come da inventario allegato; con scrittura privata di data 8 maggio 2014 era stato versato l’importo di Euro 7.000,00 a titolo di caparra, da considerare quale acconto sul prezzo delle attrezzature, al fine di favorire il versamento degli oneri da parte della locatrice per il rilascio del certificato di agibilità.
Osservò quindi, per quanto qui rileva, la corte territoriale che, alla luce dell’obbligazione di consegnare l’immobile adeguato all’utilizzo quale locale ad uso commerciale con le caratteristiche indicate nella pratica edilizia (in particolare, con interventi di ristrutturazione edilizia in funzione del cambio parziale di destinazione d’uso, da magazzino ad unità commerciale con destinazione pizzeria), sulla COGNOME gravava l’obbligo di realizzare, a sua cura e spese, i lavori indicati nella D.I.A., sottoscritta dalla COGNOME medesima, obbligo rimasto inadempiuto. Aggiunse, disattendendo le domande della COGNOME di risarcimento da illegittima occupazione e di pagamento del canone di locazione nella misura stabilita nel contratto preliminare, che non era mai stato stipulato un contratto definitivo. Osservò ancora che, benché la COGNOME avesse precisato che la propria domanda «non comprende
la richiesta di obbligo di fare né la formalizzazione del contratto, a cui non rinuncia», tale precisazione escludeva la domanda di condanna alla realizzazione delle opere e di pronuncia di sentenza ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ma non implicava alcuna rinuncia alla domanda di accertamento dell’obbligo di esecuzione delle opere predette. Aggiunse, in relazione a quest’ultima domanda, che non rappresentava un ostacolo all’accoglimento di tale domanda la previsione del termine di scadenza al 30 giugno 20 14 dell’impegno dei promissari, in mancanza di elementi per qualificare come essenziale tale termine e comunque, trattandosi di termine previsto nell’interesse di NOME COGNOME e NOME COGNOME, questi ultimi avevano tacitamente rinunciato ad avvalersene, come era evidente dalle domande proposte.
Osservò infine che la decisione di primo grado doveva essere riformata anche in relazione alla condanna di pagamento della somma di Euro 20.000,00, avendo il Tribunale disposto in tal senso sul presupposto del perfezionamento dell’acquisto dei mobili e del le attrezzature esistenti nei locali di proprietà della COGNOME, ma in tal modo aveva statuito ultra petita , atteso che, non essendo neppure stato prospettato l’intervenuto trasferimento della proprietà di tali beni, la COGNOME si era limitata a richiedere la condanna delle controparti alla restituzione degli stessi e, solo nel caso di accertata impossibilità della restituzione, la condanna al pagamento del relativo valore.
Ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME sulla base di quattro motivi e resiste con controricorso NOME COGNOME. E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. Il pubblico ministero non ha depositato le conclusioni scritte. E’ stata presentata memoria dalla controricorrente.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione dell’art. 132, comma 2 n. 4, cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc.

civ.. Osserva la parte ricorrente che, non essendosi perfezionato il contratto definitivo, come accertato dalla stessa corte territoriale, e stante la rinuncia della COGNOME a chiedere l’esecuzione in forma specifica, costituisce una insanabile contraddizione della motivazione prevedere un obbligo, quale quello di eseguire determinati lavori, in assenza del relativo contratto. Aggiunge che è anche contraddittorio considerare venuto meno l’accordo di acquisizione delle attrezzature ed allo stesso tempo ri tenere sussistente l’obbligo di portare a termine i lavori di ristrutturazione.
Il motivo è infondato. Non ricorre la denunciata apparenza di motivazione per insanabile contraddittorietà perché la corte territoriale ha ritenuto sussistente l’obbligo di esecuzione dei lavori sulla base del contratto preliminare. Quanto alla sostituzione del provvedimento di condanna al pagamento del controvalore con quello di restituzione dell’attrezzatura, la ratio decidendi della statuizione risiede esclusivamente nel rilevato vizio di ultrapetizione nella decisione del Tribunale.

Con il secondo motivo si denuncia violazione degli artt. 1362 e 1372 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che l’obbligo di esecuzione dei lavori, che sarebbe potuto divenire esigibile solo con il perfezionamento della locazione, non trova fonte nel contratto preliminare, ma avrebbe dovuto semmai discendere da un contratto definitivo.

Il motivo è inammissibile. In primo luogo, va evidenziato il carattere meramente assertivo del motivo, là dove sostiene che gli impegni preliminari avrebbero visto cessare la loro efficacia per risoluzione o mutuo dissenso «quantomeno con comportamenti concludenti e incompatibili con la volontà di dargli esecuzione vi sarebbero stati il preliminare petizione». Trattasi di rilievo privo del supporto dell’accertamento di fatto del giudice del merito.

La censura attinge direttamente il giudizio di fatto costituito dal risultato interpretativo dell’ermeneutica negoziale svolta dal giudice del merito, che è profilo, come è evidente, non sindacabile nella presente sede di legittimità. L’accertamento del gi udice del merito, non sindacabile nella presente sede se non per violazione delle regole ermeneutiche o per vizio motivazionale, è stato nel senso che l’obbligo di esecuzione dei lavori fosse già previsto dal contratto preliminare, il quale era così fonte non solo dell’obbligo di concludere il contratto definitivo, ma anche di una serie di obblighi preliminari a quello di stipulazione del definitivo (in tale quadro le parti hanno evidentemente inteso che l’obbligo di consegna dell’immobile, con la conclusio ne del definitivo, presupponeva l’idoneità dello stesso, che poteva essere conseguita solo mediante la preliminare esecuzione dei lavori).
Con il terzo motivo si denuncia violazione dell’art. 100 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la sentenza di accertamento dell’obbligo di fare è stata emessa in carenza di interesse delle parti convenute, che richiede quanto meno uno stato di incertezza sul rapporto giuridico, poiché, non avendo le stesse proposto l’azione ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., la sentenza resta inutiliter data .

Il motivo è infondato.

Queste le ragioni.

L’interesse della parte alla statuizione di accertamento risiede nella vigenza del contratto preliminare, non caducato da alcuna pronuncia, neanche di carattere risolutorio. Come accertato dal giudice del merito, il termine di scadenza dell’impegno prelimi nare era previsto per i due promissari, i quali, non avvalendosene, vi hanno rinunciato, proponendo poi le domande riconvenzionali di cui al presente giudizio. Nel vigore del contratto preliminare permane lo stato di incertezza per

la controversia insorta fra le parti che giustifica l’adozione della pronuncia di accertamento in questione.

Con il quarto motivo si denuncia violazione degli artt. 36, 112, 132, 306 e 416 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che l’unica domanda riconvenzionale proposta da NOME COGNOME era la condanna al pagamento della somma di Euro 7.000,00, ove ritenuto operante ancora il diritto di recesso, in quanto l’obbligo di esecuzione dei lavori costituiva piuttosto l’oggetto di una eccezione riconvenzionale. Aggiunge che, ove quest’ultima sia invece rit enuta domanda riconvenzionale, il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la parte decaduta dalla domanda per non avere proposto l’istanza di nuova fissazione di udienza ai sensi dell’art. 418, comma 1, cod. proc. civ., come eccepito dalla odierna ricorrente nella comparsa di costituzione ed appello incidentale. Osserva ancora che tale domanda, riproposta in appello, doveva comunque ritenersi nuova alla luce di quanto affermato dalla stessa parte («la propria domanda non comprende la richiesta di obbligo di fare né la formalizzazione del contratto»).
Il motivo è inammissibile. La censura è formulata in violazione dell’art. 366, comma 1, n. 6 cod. proc. civ. perché non vi è specifica indicazione se gli atti su cui si fonda il motivo (l’originaria domanda riconvenzionale e la comparsa di costituzione in appello della ricorrente) siano stati allegati al ricorso e dove, eventualmente, siano reperibili. Circa il contenuto della domanda riconvenzionale, l’onere processuale in discorso non risulta assolto neanche sotto il profilo dell’illustrazione del contenuto rilevante dell’atto, avendo la ricorrente provveduto esclusivamente ad una (estremamente) parziale trascrizione del petitum . Quanto alla eccezione di decadenza, in violazione del principio di specificità della censura, non risulta neanche specificato se sia stato proposto apposito appello incidentale, sia pure
condizionato, o si sia trattato di un mero argomento difensivo. Circa, infine, la asserita novità della domanda, la censura è priva di decisività per non essere stata impugnata la seguente ratio decidendi : la precisazione (la domanda «non comprende la richiesta di obbligo di fare né la formalizzazione del contratto, a cui non rinuncia») esclude la domanda di condanna alla realizzazione delle opere e di pronuncia di sentenza ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ma non implica alcuna rinuncia alla domanda di accertamento dell’obbligo di esecuzione delle opere.
Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, con distrazione in favore del procuratore anticipatario e che liquida in Euro 8.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 4 ottobre 2023 nella camera di

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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