Contratto preliminare nullo senza dati immobile

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello, dichiarando nullo un contratto preliminare di compravendita. La causa della nullità risiede nella mancata identificazione specifica dell’immobile, essendo stati indicati solo la via e il numero civico di un edificio con più appartamenti. La Corte ha chiarito che, per la validità del contratto, l’oggetto deve essere determinato o almeno determinabile in modo inequivocabile, cosa non avvenuta nel caso di specie, anche a causa della mancata produzione di una precedente scrittura privata a cui si faceva riferimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto Preliminare: Quando la Mancata Identificazione dell’Immobile lo Rende Nullo

La stipula di un contratto preliminare rappresenta un passo fondamentale nel processo di compravendita immobiliare. Tuttavia, la sua validità è strettamente legata al rispetto di requisiti formali e sostanziali inderogabili. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un’importante lezione sull’importanza della determinazione precisa dell’oggetto del contratto, pena la sua nullità. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso

La vicenda ha inizio quando una promissaria acquirente cita in giudizio il promittente venditore per ottenere la risoluzione di un contratto preliminare relativo a un immobile. L’acquirente lamentava l’inadempimento del venditore, il quale si era rifiutato di stipulare l’atto definitivo di vendita, e chiedeva la restituzione della cospicua somma di 75.000 euro già versata.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, sostenendo che l’atto prodotto non fosse un vero e proprio contratto preliminare autonomo, ma una semplice integrazione di una precedente scrittura privata di vendita che, tuttavia, non era stata depositata in giudizio.

Di parere opposto la Corte d’Appello, che accoglieva la domanda dell’acquirente e condannava il venditore alla restituzione della somma. Secondo i giudici di secondo grado, la scrittura prodotta conteneva tutti i requisiti essenziali di un contratto, tra cui accordo, causa, oggetto e forma.

L’Analisi della Corte di Cassazione e il contratto preliminare nullo

Il promittente venditore ricorreva in Cassazione, e la Suprema Corte ha ribaltato completamente l’esito del giudizio. Il punto cruciale della decisione verte sull’articolo 1325 del Codice Civile, che elenca i requisiti essenziali del contratto: l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto e la forma.

Nel caso specifico, la Corte ha rilevato una carenza fondamentale riguardo all’oggetto del contratto. La scrittura privata del 13 febbraio 2006, pur menzionando un appartamento situato in una determinata via e numero civico in un Comune, non specificava quale delle diverse unità immobiliari presenti nell’edificio fosse oggetto della promessa di vendita.

Questo elemento di indeterminatezza, secondo gli Ermellini, è fatale per la validità del contratto preliminare. Non è sufficiente che le parti abbiano raggiunto un accordo sul prezzo e sulle modalità di pagamento se non è chiaro e inequivocabile quale sia il bene oggetto del trasferimento.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha fondato la sua decisione su principi giuridici consolidati. Ai fini della validità di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è indispensabile che l’immobile sia identificato con precisione. Questo non significa che debbano essere presenti tutti i dettagli del futuro contratto definitivo, ma è sufficiente che dal documento risulti un accordo su un bene determinato o, quantomeno, determinabile.

La giurisprudenza ammette che l’identificazione possa avvenire anche tramite il rinvio a elementi esterni al contratto (come planimetrie, dati catastali o altri documenti). Tuttavia, questi elementi devono essere idonei a consentire un’identificazione certa e inequivocabile del bene. Nel caso esaminato, la scrittura faceva riferimento a un precedente accordo, ma tale documento non è mai stato prodotto in giudizio, rendendo impossibile verificare se contenesse i dettagli necessari a colmare la lacuna. Pertanto, l’oggetto del contratto è rimasto indeterminato, portando alla nullità dell’intero accordo.

Di conseguenza, la Corte ha cassato la sentenza d’appello e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda originaria dell’acquirente, inclusa quella di restituzione delle somme versate, in quanto basata su un titolo nullo.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia sottolinea l’importanza cruciale della precisione e della completezza nella redazione di un contratto preliminare. Per evitare il rischio di nullità, è essenziale che l’immobile sia descritto in modo dettagliato, indicando non solo l’indirizzo, ma anche i dati catastali (foglio, particella, subalterno), la sua composizione, i confini e ogni altro elemento utile a una sua sicura e inequivocabile identificazione. Affidarsi a riferimenti generici o a documenti non allegati o non prodotti in giudizio espone le parti a gravi rischi legali, come la perdita delle somme versate e l’impossibilità di far valere i propri diritti.

Quando un contratto preliminare di compravendita immobiliare è considerato nullo?
Un contratto preliminare è considerato nullo quando manca uno dei suoi requisiti essenziali previsti dall’art. 1325 c.c., come ad esempio l’oggetto. Se l’immobile non è identificato in modo determinato o almeno determinabile in modo inequivocabile, il contratto è nullo.

È sufficiente indicare solo la via e il numero civico per identificare un immobile in un contratto preliminare?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la sola indicazione della via e del numero civico non è sufficiente, specialmente se l’edificio è composto da più unità immobiliari. È necessario specificare quale appartamento o unità sia oggetto della promessa di vendita.

Un contratto preliminare può fare riferimento a un altro documento per identificare l’immobile?
Sì, è possibile, ma a condizione che tale documento esterno contenga elementi idonei a consentire un’identificazione certa e inequivocabile dell’immobile. Inoltre, come evidenziato dalla sentenza, è fondamentale che tale documento sia concretamente disponibile e producibile in giudizio per permettere la necessaria verifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27283 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27283 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15392/2020 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 523/2020, depositata il 2 marzo 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

PREMESSO CHE

1. NOME COGNOME ha citato in giudizio NOME COGNOME, chiedendo al Tribunale di Modica di pronunciare la risoluzione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile, stipulato il 13 febbraio 2006, per inadempimento del convenuto, promittente venditore dell’immobile, di proprietà della moglie, e conseguentemente di condannare quest’ultimo alla restituzione della somma di euro 75.000 già versata dall’attrice oltre al risarcimento del danno. L’attrice deduceva che era stato convenuto il prezzo di euro 75.000 e di avere pagato euro 65.000 lo stesso giorno di conclusione del preliminare e i restanti euro 10.000 mediante due assegni tratti dall’ex compagno; di avere invitato il convenuto alla stipulazione del contratto definitivo, ma che questi, pur essendosi presentato davanti al AVV_NOTAIO, si era rifiutato di stipulare il contratto. Il convenuto si è costituito, ha chiesto di rigettare la domanda dell’attrice e, in via riconvenzionale, ha proposto domanda di condanna della medesima al rimborso di euro 24.400, pari al valore locativo dell’immobile dalla stessa illecitamente detenuto; in via subordinata il convenuto ha chiesto di accertare che gli assegni non erano imputabili al prezzo di acquisto dell’immobile, con conseguente accertamento dell’inadempimento dell’attrice e pronuncia di risoluzione di quanto pattuito il 13 febbraio 2006.
Il Tribunale di Modica, con la sentenza n. 6/2017, ha rigettato la domanda dell’attrice, ritenendo che l’atto del 13 febbraio 2006 non sia atto autonomo, come si evince dall’espresso richiamo alla scrittura privata di vendita in essa contenuta, e quindi non si tratti di contratto preliminare di compravendita, così che l’attrice ha domandato la risoluzione del preliminare di vendita, senza produrre la relativa scrittura privata e producendo soltanto l’integrazione del 13 febbraio 2006; ha dichiarato assorbita la domanda subordinata
di COGNOME, non essendo il convenuto proprietario dell’immobile, né risultando agli atti che ne avesse ad altro titolo il godimento.

La sentenza è stata impugnata in via principale da COGNOME e in via incidentale da COGNOME. Con la sentenza n. 523/2020 la Corte d’appello di Catania ha accolto l’appello principale di COGNOME e ha condannato COGNOME al pagamento in suo favore di euro 75.000; ha rigettato l’appello incidentale di COGNOME; ha compensato per un terzo le spese dei due gradi di merito e condannato COGNOME a pagare i rimanenti due terzi in favore di COGNOME.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in sei motivi.

I primi due motivi sono tra loro strettamente connessi.

Il primo motivo contesta violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1478 e 1453 c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.: la Corte d’appello ha erroneamente ritenuto che ‘il preliminare in atti del 13 febbraio 2006 contiene tutti i requisiti di un contratto siccome previsti dall’art. 1325 c.c. e cioè l’accordo, la causa, l’oggetto e la forma’; la Corte d’appello ha ritenuto che la scrittura del 13 febbraio 2006 fosse un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, senza considerare che in tale scrittura mancano almeno due dei requisiti previsti dall’art. 1325 c.c., anzitutto l’accordo in relazione all’impegno di cessione dell’immobile e ancora l’oggetto, che non era determinato né determinabile; secondo la giurisprudenza della Corte di cassazione manca l’oggetto ove non vi sia l’indicazione del Comune, della via e del numero civico, nonché della particella o della partita catastale, mentre nel caso in esame sono indicati unicamente la via e il numero civico, senza considerare che a ciò corrisponde un edificio di tre piani composto di diversi appartamenti.
b) Il secondo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1325, 1478 e 1453 c.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c.: la Corte d’appello non ha considerato che in data 13 febbraio 2006 non è stata stipulata una promessa di vendita, ma la resistente ha effettuato un pagamento in relazione a una promessa di vendita già perfezionata tra le stesse parti; tale scrittura privata non ha valore di contratto preliminare, essendo al più un atto integrativo o complementare del precedente accordo stipulato tra le parti.
I motivi sono fondati. Ad avviso del giudice d’appello ‘il preliminare in atti del 13 febbraio 2006 contiene tutti i requisiti di un contratto siccome previsti dall’art. 1325 c.c. e cioè l’accordo, la causa, l’oggetto e la forma’. Non si tratta pertanto, ad avviso del giudice d’appello, di una mera integrazione della precedente scrittura privata, anche perché tale scrittura non era stata né identificata né prodotta; d’altro canto, ha considerato il giudice d’appello, le parti hanno dato pacifica e spontanea esecuzione al contratto tramite il pagamento e il ricevimento del prezzo. Il ragionamento della Corte d’appello non può essere seguito. La citata scrittura privata, trascritta alle pagg. 2 e 3 del ricorso, prevede infatti che ‘con la presente scrittura privata si conviene e dichiara quanto segue in relazione alla scrittura privata di vendita intercorsa relativa all’appartamento in INDIRIZZO, promesso in vendita da COGNOME a COGNOME: la COGNOME versa al COGNOME, che gliene rilascia quietanza, la somma di euro 65.000 da valere in conto prezzo; la stessa signora COGNOME pagherà a saldo l’ulteriore somma di euro 10.000 in data 31/12/2006 … l’atto pubblico di vendita sarà effettuato in qualsiasi momento a richiesta e spese della signora COGNOME, dopo che il COGNOME avrà incassato la detta somma di euro 10.000′. È evidente che a tale atto non può essere riconosciuta la qualifica di atto preliminare di compravendita, in quanto in tale atto ci si limita a fare riferimento a un atto
precedente, con il quale è stato promesso in vendita un appartamento del quale sono unicamente indicati il Comune e la via nella quale si trova, e in relazione alla promessa di vendita si rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento di euro 65.000. Non vale a qualificare l’atto quale contratto preliminare il riferimento all’atto definitivo di vendita, che non può ritenersi determinante a fronte della mancata identificazione dello stesso oggetto del preliminare.

È vero che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, ‘ai fini della validità del contratto preliminare non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali; in particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto ” ex lege ” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato; si è così ritenuto sufficiente per identificare l’immobile l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza’ (cfr. al riguardo Cass., n. 2473/2013). Nel caso in esame, però, nella scrittura privata del 13 febbraio 2006 non è neppure presente la completa ubicazione dell’immobile in oggetto, in quanto si fa unicamente riferimento all’appartamento di INDIRIZZO in Pozzallo, senza neppure indicare quale tra gli appartamenti di cui è costituito l’immobile sia quello oggetto di causa. Non può valere al riguardo l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale l’identificazione dell’oggetto del contratto preliminare può risultare attraverso il rimando ad elementi esterni. Si deve infatti trattare di elementi idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, ma che questa funzione possa essere svolta dalla precedente scrittura privata intercorsa tra le parti non è possibile determinare in questo processo, non essendo la suddetta scrittura privata stata prodotta dalle parti.
L’accoglimento dei primi due motivi comporta l’assorbimento dei restanti motivi, che rispettivamente contestano:

il terzo violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 1453 c.c. in quanto la Corte d’appello avrebbe invertito l’iter logico giuridico del procedimento di qualificazione contrattuale, essendo COGNOME e non il ricorrente ad avere l’onere di produrre il titolo contrattuale a sostegno della sua domanda di risoluzione;

il quarto omesso esame fatto decisivo in relazione agli artt. 1325, 1478, 1362, 2730 e 2735 c.c. in quanto la sentenza impugnata omette di considerare e valutare la qualità di procuratore generale emergente dagli atti prodotti dal ricorrente;

il quinto nullità in relazione agli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. in quanto, a fronte della contestazione del ricorrente, era COGNOME onerata della prova che i due assegni fossero da imputare al pagamento di euro 10.000.

il sesto violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in quanto nella valutazione della soccombenza reciproca la Corte d’appello avrebbe dovuto considerare il valore delle contrapposte domande.

La sentenza impugnata, basata sulla qualificazione della scrittura privata del 13 febbraio 2006 quale contratto preliminare di compravendita, va pertanto cassata. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito e la domanda di risoluzione del contratto proposta da NOME COGNOME va rigettata, il che comporta pure il rigetto della domanda dipendente di restituzione della somma versata.

Le spese del processo vanno compensate tra le parti per giusti motivi.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, rigetta le

domande proposte da NOME COGNOME; compensa tra le parti le spese del processo.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione seconda civile, in data 13 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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