Contratto preliminare: notifica e società estinta

La Corte di Cassazione ha confermato la validità del trasferimento di un immobile derivante da un contratto preliminare non adempiuto. La controversia riguardava l’opponibilità del contratto a una società terza e la regolarità della notifica dell’appello a una società già cancellata dal registro delle imprese. Gli Ermellini hanno stabilito che la notifica al difensore costituito è valida grazie al principio dell’ultrattività del mandato, qualora l’estinzione non sia stata formalmente dichiarata nel processo. Inoltre, è stata confermata la validità della ratifica scritta del contratto e la corretta determinazione del prezzo residuo basata sulle prove documentali prodotte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare: la validità della notifica e il trasferimento dell’immobile

Il contratto preliminare rappresenta un passaggio cruciale nelle compravendite immobiliari, ma può generare complessi contenziosi quando una delle parti non adempie ai propri obblighi. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce aspetti fondamentali riguardanti l’esecuzione in forma specifica e la gestione processuale delle società estinte.

La notifica alla società estinta e il ruolo del difensore

Uno dei punti centrali della decisione riguarda la validità della notifica dell’atto di appello effettuata presso il difensore di una società che, nel frattempo, era stata cancellata dal registro delle imprese. Secondo i giudici, l’esigenza di stabilità del processo prevale sulla realtà sostanziale dell’estinzione dell’ente.

In virtù del principio dell’ultrattività del mandato, se l’evento interruttivo (come la cancellazione della società) non viene dichiarato o notificato formalmente dal difensore nelle modalità previste dal codice di procedura civile, il legale continua a rappresentare la parte. Questo garantisce che il processo possa proseguire regolarmente senza subire paralisi dovute a mutamenti della condizione soggettiva delle parti non palesati nel giudizio.

La ratifica del contratto preliminare firmato senza poteri

Un altro aspetto di rilievo riguarda la possibilità di convalidare un contratto preliminare sottoscritto da un soggetto privo di poteri di rappresentanza. La Corte ha ribadito che la ratifica può avvenire anche attraverso una scrittura privata successiva, purché manifesti chiaramente la volontà di fare propri gli effetti dell’accordo originario.

Nel caso analizzato, una scrittura integrativa firmata dal legale rappresentante è stata considerata prova idonea della ratifica, rendendo il contratto pienamente efficace e vincolante per le parti coinvolte.

Determinazione del prezzo residuo e prova del pagamento

La determinazione del saldo dovuto per il trasferimento della proprietà è spesso oggetto di scontro. La Cassazione ha confermato che il giudice di merito può rideterminare il prezzo residuo basandosi sulla documentazione prodotta, come le ricevute di pagamento parziale, specialmente se non contestate specificamente dalla controparte.

La decisione sottolinea l’importanza di una difesa tecnica puntuale: contestare genericamente le conclusioni avversarie senza fornire prove contrarie espone al rischio di vedere confermate le ricostruzioni contabili della controparte.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul superamento di orientamenti precedenti più rigidi. Viene valorizzata la tutela dell’affidamento processuale e la semplificazione delle notifiche. La Corte ha ritenuto che non si possa imporre alla parte che impugna un onere eccessivo di verifica costante dello stato della controparte nel registro delle imprese, se quest’ultima è regolarmente assistita da un difensore il cui mandato non è stato dichiarato cessato.

Le conclusioni

In conclusione, il ricorso è stato rigettato, confermando il trasferimento dell’immobile e la validità di tutti gli atti processuali precedenti. Questa ordinanza offre una guida sicura per i professionisti del diritto e per i privati che si trovano a gestire le patologie di un contratto preliminare, evidenziando come la forma e la strategia processuale siano determinanti quanto il diritto sostanziale.

Cosa accade se la società controparte si estingue durante la causa?
Se il difensore della società non dichiara formalmente l’estinzione in udienza, le notifiche effettuate presso di lui restano valide per il principio di ultrattività del mandato.

Un contratto firmato da chi non ha poteri può essere salvato?
Sì, attraverso la ratifica, ovvero una dichiarazione scritta successiva del legittimo titolare che approva l’operato del rappresentante senza poteri.

Come si ottiene il trasferimento della proprietà se il venditore si rifiuta?
Si può richiedere al giudice una sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, previo pagamento del prezzo residuo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1129 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1129 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12147/2018, proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

-controricorrente –

nonché

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in Roma INDIRIZZO

RAGIONE_SOCIALE, press o lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME che li rappresenta e difende;

-controricorrenti –

nonché

NOME, COGNOME NOME;

-intimati – avverso la sentenza della CORTE DI APPELLO DI LECCE n. 108/2018, depositata il 24/01/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/11/2022 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Nel 2006 i NOME NOME, NOME e NOME COGNOME, promissari acquirenti, convennero in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, promittente venditrice, la RAGIONE_SOCIALE e NOME COGNOME per vedere accolta una domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. di un contratto preliminare di compravendita di un immobile da costruire (consistente in un appartamento, un box auto e una cantinetta), stipulato il 25/8/2000 tra NOME COGNOME per conto della RAGIONE_SOCIALE e i NOME COGNOME, con conseguenti pagamento del residuo prezzo e trasferimento della proprietà dalla RAGIONE_SOCIALE a NOME COGNOME, terzo designato dai promissari acquirenti, oppure, in subordine, a loro medesimi, nella quota indivisa di un terzo per ciascuno. In premessa a ciò, gli attori chiesero di accertare l’opponibilità alla RAGIONE_SOCIALE, ave nte causa della RAGIONE_SOCIALE, della promessa di vendita che quest’ultima aveva loro rilasciato . In via subordinata, gli attori chiesero di pronunciare la risoluzione del preliminare per inadempimento della RAGIONE_SOCIALE e della RAGIONE_SOCIALE.
In primo grado fu accolta la domanda principale, con trasferimento della proprietà agli attori del solo appartamento, previo pagamento

da parte di questi ultimi di 51.000 euro a titolo di prezzo residuo (con scomputo della somma di 23.000 euro, quale valore del box e della cantinetta), in base alla c.t.u. espletata in corso di causa. In secondo grado, in parziale riforma, è stato disposto il trasferimento della proprietà, in pari quota e pro indiviso, a NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, nonché corresponsione di un residuo prezzo di 329,14 euro.

Ricorre in cassazione la RAGIONE_SOCIALE con cinque motivi, per un valore dichiarato di 150,000 euro. Resistono con controricorso NOME, NOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME. Resiste con controricorso NOME COGNOME (evocato, insieme a NOME COGNOME, dalla parte ricorrente nel giudizio di legittimità).

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo, proposto ex art. 360, n. 4 c.p.c., si deduce violazione dell’art . 101 c.p.c. per avere la Corte di appello omesso di rilevare che la citazione in appello è stata notificata alla RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE presso il difensore costituito nel giudizio di primo grado, definito con sentenza del 6/11/2012 dopo che (il 25/05/2009) la società è stata cancellata dal registro delle imprese e si è estinta.

Il motivo non è fondato. Esso si basa su SU 6070/2013. In tale pronuncia, le Sezioni Unite si confrontano con i problemi che la sopravvenuta cancellazione della società dal registro delle imprese solleva nel passaggio al grado successivo – nel caso in cui il giudizio si sia svolto senza interruzione. Problemi che possono darsi «perché in precedenza siano mancate la dichiarazione dell’evento estintivo (o il suo accertamento in una delle altre forme prescritte ), oppure perché quell’evento si è verificato quando ormai, nel grado precedente, non sarebbe più stato possibile farlo constare,
ovvero ancora perché l’estinzione è sopravvenuta dopo la pronuncia della sentenza che ha concluso il grado precedente di giudizio e durante la pendenza del termine d’impugnazione».

Con riguardo a tutte queste varianti, le Sezioni Unite ritennero nel 2013 (cfr. paragrafo n. 5.2.) che «l’esigenza di stabilità del processo, che eccezionalmente ne consente la prosecuzione pur quando sia venuta meno la parte, se l’evento interruttivo non sia stato fatto constare nel modi di legge, debba considerarsi limitata al grado di giudizio in cui quell’evento è occorso, in difetto di indicazioni normative univoche che ne consentano una più ampia esplicazione. Viceversa, è principio generale, condiviso dalla giurisprudenza di gran lunga maggioritaria, quello per cui il giudizio d’impugnazione deve sempre esser promosso da e contro i soggetti effettivamente legittimati, ovvero, come anche si usa dire, della ‘giusta parte’ Non appare davvero un onere troppo gravoso quello di svolgere, per chi intenda dare inizio ad un nuovo grado di giudizio, i medesimi accertamenti circa la condizione soggettiva della controparte che sono normalmente richiesti al momento introduttivo della lite. Né giova qui soffermarsi a discutere del se ed in quale eventuale misura tale regola sia suscettibile di attenuazione o di correttivi quando la parte impugnante non sia in condizione, neppure adoperando l’ordinaria diligenza, di conoscere l’evento estintivo che ha interessato la controparte, né quindi d’individuare i successori nei cui confronti indirizzare correttamente l’atto d’impugnazione. L’evento estintivo del quale qui si sta parlando, ossia la cancellazione della società dal registro delle imprese, è oggetto di pubblicità legale. Salvo impedimenti particolari (sempre in teoria possibili, ma da dimostrare di volta in volta ai fini di un’eventuale rimessione in termini), non appare quindi ammissibile che l’impugnazione provenga dalla – o sia
indirizzata alla – società cancellata, e perciò non più esistente, giacché la pubblicità legale cui l’evento estintivo è soggetto impone di ritenere che i terzi, e quindi anche le controparti processuali, ne siano a conoscenza; e la necessaria visione unitaria dell’ordinamento non consente di limitare al solo campo del diritto sostanziale la portata delle suaccennate regole inerenti al regime di pubblicità, escludendone l’applicazione in ambito processuale, salvo che vi siano diverse e più specifiche disposizioni processuali di segno contrario (come accade per il verificarsi dell’evento interruttivo nell’ambito del singolo grado di giudizio)».
E tuttavia , nel volgere di un anno, l’impostazione di Cass. SU 6070/2013 viene espressamente superata da Cass. SU 15295/2014, nel quadro di una più ampia sistemazione della disciplina dell’interruzione del processo che recupera e valorizza l’ultrattività del mandato alle liti. In relazione alla precedente pronuncia, la successiva sentenza delle Sezioni Unite (p. 18) dà atto che essa «tratta la problematica in termini generali e tiene conto di tutti i precedenti che hanno anch’essi affrontato la materia in termini generali» e tuttavia osserva che Cass. SU 6070/2013 «è fortemente influenzata dalla circostanza dell’essere la parte estinta, nella fattispecie, una società cancellata dal registro delle imprese» . All’esito di un’ampia disamina ricostruttiva, Cass. SU 15295/2014 osserva in conclusione (p. 33) che l’incidenza sul processo degli eventi interruttivi «è disciplinata, in ipotesi di costituzione in giudizio a mezzo di difensore, dalla regola dell’ultrattività del mandato alla lite, in ragione della quale, nel caso in cui l’evento non sia dichiarato o notificato nei modi e nei tempi di cui all’art. 300 c.p.c., il difensore continua a rappresentare la parte come se l’evento non si sia verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata (rispetto alle altre parti
ed al giudice) nella fase attiva del rapporto processuale e nelle successive fasi di quiescenza e riattivazione del rapporto a seguito della proposizione dell’impugnazione».

Con l’occhio rivolto alla fattispecie de qua, dall’ impostazione delineata da Cass. SU 15295/2014 discende il seguente principio di diritto: « è valido l’atto di appello notificato alla società presso il difensore costituito nel giudizio di primo grado, pur se la società sia stata cancellata dal registro delle imprese e si sia estinta nel corso di quest’ultimo, senza che l’evento interruttivo sia stato portato a conoscenza legale nel processo, anche se la parte notificante ne abbia avuto conoscenza in modo diverso (ad esempio attraverso il registro delle imprese) ».
In conclusione, il primo motivo è rigettato.

– Con il secondo motivo, proposto ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1398, 1399 c.c. per avere la Corte di appello attribuito alla scrittura privata del 24/01/2002 sottoscritta da NOME COGNOME la qualità di ratifica rispetto alla dichiarazione di volontà di NOME COGNOME del 25/8/2000 intesa alla stipula del contratto preliminare di compravendita.

Del secondo motivo è da dichiarare l’inammissibilità .

Nella sentenza impugnata si rinviene (p. 5) il seguente accertamento: «Il contratto preliminare del 25/8/2000, stipulato dai germani RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, è valido ed efficace, in quanto, pur a voler ipotizzare che COGNOME NOME non avesse il potere di rappresentanza della RAGIONE_SOCIALE, è indubitabile la successiva ratifica scritta rinvenibile nella scrittura privata del 24/01/2002 (doc. 3 del fascicolo COGNOME di I grado), integrativa rispetto al preliminare e sottoscritta da COGNOME NOME, legale rappresentante della RAGIONE_SOCIALE».
Il motivo propone sotto la veste di denuncia di errore di diritto un apprezzamento della parte – avente ad oggetto la scrittura privata firmata da NOME COGNOME -diverso da quello giudiziale, il quale peraltro non esibilisce profili di censurabilità in sede di legittimità.

In conclusione, il secondo motivo è inammissibile.

– Con il terzo motivo, proposto ex art. 360, n. 4 c.p.c., si deduce violazione dell’ art. 132, co. 2 n. 3 c.p.c. per avere la Corte di appello omesso di indicare, fra le conclusioni degli acquirenti, la richiesta di determinare il residuo del prezzo della vendita «in quell’altra somma che dovesse risultare dovuta», omissione che avrebbe causalmente inciso sul capo di sentenza con cui tale residuo è stato determinato in 329,14 euro (e non già in 51.000 euro, come in esito al giudizio di primo grado).
Con il quarto motivo, ex art. 360, n. 4 c.p.c., si deduce violazione dell’art. 112 c.p.c., per non essersi la Corte di appello pronunciata sulla richiesta di pagamento di 51.000 euro, quale residuo di prezzo della vendita, formulata dalla RAGIONE_SOCIALE

Con il quinto motivo, ex art. 360, n. 3 c.p.c., si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1418 e 1470 c.c., per avere il giudice di appello ritenuto che il prezzo ancora dovuto dai COGNOME per l’a c quisto dell’immobile fosse di 329,14 euro.

Il terzo, quarto e quinto motivo sono da esaminare congiuntamente, a cagione di connessione, e da respingere.

Sul punto rilevante la sentenza impugnata (p. 6) ha motivato in questi termini: «È erronea la sentenza nella parte in cui ha condizionato il trasferimento dei beni dedotti in preliminare al versamento del prezzo residuo di 51.000,00 euro: sul punto, è sufficiente richiamare il preliminare del 25/8/2000 che prevede il prezzo di vendita pari a lire 20 milioni, di cui i COGNOME avevano

corrisposto a RAGIONE_SOCIALE – come dimostrato documentalmente (doc. 6 cit.) e senza alcuna contestazione sul punto – la somma di euro 10.000,00, di talché il residuo prezzo ancora da corrispondere è di euro 329,14; né la RAGIONE_SOCIALE o la RAGIONE_SOCIALE hanno mai contestato o controdedotto circa un diverso prezzo di acquisto».

Da tale motivazione si desume: (a) in ordine al terzo motivo, che l’ incompleta indicazione delle conclusioni degli acquirenti ad opera della Corte di appello non ha avuto alcuna incidenza sulla determinazione del residuo di prezzo, poiché la Corte ha argomentato dall’erroneità del diverso accertamento compiuto dal giudice di primo grado; talché il terzo motivo è rigettato; (b) in ordine al quarto motivo, che non vi è omissione di pronuncia, ma rigetto della corrispondente domanda; talché il quarto motivo è rigettato; (c) in ordine al quinto motivo, che esso propone sotto la veste di denuncia di errori di diritto un apprezzamento della parte -avente ad oggetto l’entità del residuo di prezzo dovuto -diverso da quello giudiziale, il quale non esibilisce profili di censurabilità in sede di legittimità; talché il quinto motivo è inammissibile.
In conclusione, il terzo, quarto e quinto motivo sono respinti.

L’inammissibilità o infondatezza d i ogni motivo su cui il ricorso si fonda determina l’infondatezza di quest’ultimo nel suo complesso. Pertanto il ricorso deve essere rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13, co. 1-quater d.p.r. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17 l. 228/12, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore somma pari al contributo unificato per il ricorso a norma dell’art. 1 bis dell o stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore di ciascuna delle due parti controricorrenti, che liquida in complessivi 2.200,00 euro, oltre a 200,00 euro per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore somma pari a quella dovuta per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 23/11/2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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