Contratto preliminare nomina terzo: le regole da seguire

La Corte di Cassazione ha stabilito che la nomina di un terzo acquirente in un contratto preliminare deve essere formalizzata e comunicata nei termini di legge, altrimenti è inefficace. Nel caso esaminato, una promissaria acquirente ha perso la caparra versata per non aver concluso l’affare, pretendendo di far subentrare un terzo soggetto senza aver rispettato la procedura prevista. La Corte ha ritenuto legittimo il rifiuto dei venditori e ha imputato l’inadempimento alla promissaria acquirente, confermando la decisione della Corte d’Appello di trattenere la caparra confirmatoria a titolo di risarcimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare con Nomina del Terzo: Guida Pratica dalla Cassazione

Il contratto preliminare nomina terzo è uno strumento flessibile nel mercato immobiliare, ma la sua applicazione richiede il rispetto di regole precise. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ci offre l’occasione per analizzare i requisiti di validità della nomina e le gravi conseguenze in caso di violazione. La vicenda riguarda una promissaria acquirente che, dopo aver versato una cospicua caparra, si è vista risolvere il contratto per inadempimento per aver tentato di far subentrare un terzo acquirente senza seguire le procedure corrette.

I Fatti di Causa: Dalla Caparra al Contenzioso

Una signora stipula un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando una caparra confirmatoria di 170.000 euro. Al momento di fissare la data per il rogito definitivo, la promissaria acquirente propone un nuovo soggetto per concludere l’acquisto.

I promittenti venditori, tuttavia, si oppongono, sostenendo che la nomina del nuovo acquirente non fosse avvenuta secondo le regole. Le date fissate per l’atto notarile saltano e la situazione degenera in una causa legale. La promissaria acquirente accusa i venditori di inadempimento per non essersi presentati dal notaio e chiede la restituzione del doppio della caparra. I venditori, di contro, accusano la signora di essere la parte inadempiente e chiedono di trattenere la caparra a titolo di risarcimento.

L’Iter Giudiziario: Le Decisioni di Primo Grado e d’Appello

Il Tribunale di primo grado dà parzialmente ragione alla promissaria acquirente, dichiarando il contratto risolto e ordinando la restituzione della caparra. La colpa viene attribuita ai venditori per il loro rifiuto di vendere l’immobile al terzo soggetto proposto.

La Corte d’Appello, però, ribalta completamente la decisione. I giudici di secondo grado accolgono l’appello dei venditori, affermando che l’inadempimento era da attribuire esclusivamente alla promissaria acquirente. La motivazione centrale è che il contratto preliminare prevedeva sì la possibilità di nominare un terzo, ma tale facoltà non era stata esercitata nel rispetto dei termini e delle forme previste dalla legge. Di conseguenza, la Corte dichiara risolto il contratto per colpa dell’acquirente e dispone che i venditori abbiano diritto a trattenere la caparra.

Le motivazioni della Corte di Cassazione sul contratto preliminare nomina terzo

La promissaria acquirente ricorre in Cassazione, ma la Suprema Corte rigetta il ricorso, confermando la sentenza d’appello. Vediamo nel dettaglio le motivazioni.

Sulla presunta novità dell’eccezione in appello

La ricorrente sosteneva che l’eccezione relativa alla tardività della nomina del terzo fosse stata sollevata dai venditori per la prima volta in appello, violando le norme processuali. La Cassazione respinge questa tesi, chiarendo che i venditori avevano già contestato in primo grado l’estraneità del nuovo acquirente rispetto al contratto. Pertanto, la Corte d’Appello non ha esaminato un’eccezione nuova, ma ha semplicemente valutato una difesa già presente agli atti, seppur con argomentazioni più specifiche.

Sulla validità della nomina del terzo

Il punto cruciale della decisione riguarda le modalità con cui deve avvenire la nomina. La Corte sottolinea che, affinché la nomina del terzo sia efficace, è necessario che la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo stesso pervengano alla controparte prima della stipulazione del contratto definitivo. Nel caso di specie, non solo mancava una comunicazione formale, ma anche nelle comunicazioni scritte tra le parti per fissare il rogito si faceva sempre riferimento alla promissaria acquirente originaria come unica parte interessata. L’ipotesi che i venditori fossero ‘sicuramente a conoscenza’ delle intenzioni della controparte è stata ritenuta una pura congettura priva di prova.

Sull’individuazione dell’inadempimento

Una volta stabilito che il rifiuto dei venditori di concludere il contratto con un soggetto terzo non ritualmente nominato era legittimo, l’inadempimento contrattuale ricade inevitabilmente sulla promissaria acquirente. È stata lei a non adempiere all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, causando la mancata conclusione dell’affare. Di conseguenza, il suo ricorso viene rigettato in toto.

Le conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

Questa pronuncia della Cassazione ribadisce un principio fondamentale: la facoltà di nominare un terzo in un contratto preliminare non è un atto informale. Deve seguire una procedura precisa, che include una dichiarazione formale e tempestiva, per tutelare la certezza dei rapporti giuridici. In assenza di tale procedura, il promittente venditore è pienamente legittimato a rifiutare di stipulare l’atto con un soggetto diverso dalla controparte originaria. Per il promissario acquirente, l’inosservanza di queste regole può comportare conseguenze economiche molto pesanti, come la perdita dell’intera caparra versata.

Quando è valida la nomina di un terzo in un contratto preliminare?
Secondo la Corte, la nomina del terzo è valida solo se la dichiarazione di nomina e l’accettazione del terzo stesso pervengono formalmente alla controparte prima della stipulazione del contratto definitivo, come previsto dall’art. 1402 c.c.

L’eccezione sulla tardiva nomina del terzo può essere sollevata per la prima volta in appello?
No, in linea di principio non può essere sollevata come eccezione nuova in appello. Tuttavia, nel caso di specie, la Corte ha ritenuto che la contestazione sull’estraneità del terzo fosse già stata sollevata in primo grado, e quindi la sua riproposizione in appello era legittima.

Cosa succede alla caparra se l’acquirente non conclude il contratto perché vuole far acquistare un terzo non ritualmente nominato?
Se la nomina del terzo non è avvenuta in modo rituale, il rifiuto del venditore di stipulare con il terzo è legittimo. L’inadempimento ricade sul promissario acquirente originario, che di conseguenza perde la caparra confirmatoria versata, la quale può essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28228 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28228 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 37997/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende;

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 1358/2019, depositata il 3/10/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/07/2024 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME ha convenuto in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME, chiedendo che, accertato l’inadempimento dei promittenti venditori, fosse dichiarato il recesso e i convenuti fossero condannati alla restituzione del doppio della somma di euro 170.000, che aveva ad essi versato a titolo di caparra confirmatoria, per non avere adempiuto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di compravendita di un immobile (concluso il 1° agosto 2006); l’attrice, promissaria acquirente, ha dedotto che i promittenti venditori non si erano presentati davanti al AVV_NOTAIO nel giorno fissato per la redazione dell’atto definitivo (il 13 luglio 2007 e poi il 20 agosto 2007). I convenuti, costituendosi, hanno eccepito che a essere inadempiente era stata la promissaria acquirente che non aveva versato il residuo prezzo convenuto, nonostante si fossero resi disponibili a differire varie volte il termine per il definitivo e che l’atto non era stato concluso perché l’attrice aveva proposto un nuovo acquirente, NOME COGNOME, e nuove regole per il contratto; i convenuti dichiaravano quindi l’avvenuto recesso dal contratto per inadempimento dell’attrice e proponevano domanda riconvenzionale di ritenzione della caparra e, in via subordinata, chiedevano di dichiarare risolto il contratto preliminare per inadempimento della promissaria acquirente. Il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 3541/2014, ha accolto parzialmente la domanda dell’attrice: ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare e ha condannato i convenuti alla restituzione della caparra versata. Il Tribunale ha ascritto in capo ai promittenti venditori l’inadempimento dell’obbligazione, non essendo comparsi davanti al AVV_NOTAIO ed essendosi rifiutati di vendere l’immobile a COGNOME che si preparava a subentrare nella posizione di COGNOME.
La sentenza è stata impugnata da COGNOME e da COGNOME, che tra l’altro facevano valere il vizio di extrapetizione per avere addebitato

ai promittenti venditori il rifiuto di vendere l’immobile al terzo acquirente; inoltre il fatto posto a fondamento della risoluzione del contratto, ossia la mancata comparizione dei promittenti venditori davanti al AVV_NOTAIO, era smentito dalle deposizioni testimoniali; il rifiuto di vendere a COGNOME era irrilevante, non avendo i promittenti venditori alcun obbligo nei riguardi dello stesso in quanto la promissaria acquirente non aveva mai manifestato la volontà di nominare un terzo, né aveva indicato il nome nel termine di cui all’art. 1402 c.c.
Con la sentenza 3 ottobre 2019, n. 1358, la Corte d’appello di Salerno ha accolto il gravame e, in riforma della sentenza di primo grado, ha dichiarato risolto tra le parti il contratto preliminare a causa dell’inadempimento della promissaria acquirente e ha così disposto che la caparra confirmatoria resti a titolo risarcitorio nella disponibilità dei promittenti venditori. La Corte d’appello ha osservato che COGNOME non aveva adempiuto agli obblighi contrattuali e, sebbene il contratto preliminare prevedesse l’eventuale nomina di un terzo, non aveva rispettato il termine di nomina espressamente previsto dalla legge; ai promittenti venditori non era infatti pervenuta prima della stipulazione del contratto definitivo né la dichiarazione di nomina del terzo, né l’accettazione di quest’ultimo di assumere gli obblighi nascenti dal contratto; inoltre, nelle missive intercorse tra le parti al fine di concordare la data del contratto definitivo non si era fatto alcun riferimento a COGNOME.
Avverso la sentenza ricorre per cassazione NOME COGNOME.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME. Memoria è stata depositata dalla ricorrente e dai controricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

1. Il primo motivo denuncia ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 2969 c.c. e 345, comma 2 c.p.c., in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., erronea pronuncia su eccezione nuova in appello per errata interpretazione e per violazione di norme di diritto’: l’omessa e/o tardiva indicazione della dichiarazione di nomina del terzo è stata eccepita da controparte solo con l’atto d’appello, dato che nella comparsa di costituzione e risposta di primo grado gli stessi non ne fanno alcun cenno; trattandosi di una eccezione in senso proprio e non di una semplice difesa, come ha affermato la Corte d’appello, la stessa incontra il limite di cui al secondo comma dell’art. 345 c.p.c. e non può essere sollevata per la prima volta in appello.
Il motivo non può essere accolto. È vero che ‘qualora il promittente venditore abbia stipulato il contratto per sé o per persona da nominare, la scadenza del termine, non perentorio, previsto dall’art. 1402 c.c. per la dichiarazione di nomina (se le parti non abbiano diversamente convenuto), può essere eccepita soltanto dall’altro contraente, nel cui interesse il suddetto termine è previsto’ (così Cass. n. 12741/2007, v. anche Cass. n. 28394/2017). Nel caso in esame, però, i convenuti costituendosi in giudizio avevano dedotto nella comparsa di costituzione che alla data del 13 luglio 2007, indicata dalla ricorrente, le parti erano comparse davanti al AVV_NOTAIO, ma che l’atto non si era perfezionato in quanto COGNOME aveva proposto il nome di un nuovo acquirente, COGNOME, anch’esso presente (v. pag. 3 della comparsa di costituzione, nonché pag. 2 della sentenza impugnata). Il Tribunale di Salerno ha parzialmente accolto la domanda di COGNOME, imputando ai promittenti venditori l’inadempimento costituito dal loro rifiuto di vendere il 13 luglio 2007 l’immobile a COGNOME, ‘il quale, già provvisto del denaro necessario, si preparava a subentrare nella posizione della contraente COGNOME‘.
Gli appellanti COGNOME e COGNOME, nel negare con l’atto d’appello la rilevanza, ai fini della sussistenza del loro inadempimento, del loro rifiuto di vendere a COGNOME, non hanno quindi proposto una nuova eccezione, ma hanno riproposto quanto già contestato in modo radicale e assorbente in primo grado, ossia l’estraneità di COGNOME rispetto al contratto preliminare, specificando che era mancata la dichiarazione di nomina da parte di COGNOME ai sensi dell’art. 1402 c.c. Correttamente, pertanto, la Corte d’appello sottolinea che il fatto della nomina o meno del terzo non costituisce una nuova eccezione, in quanto il fatto era già stato dedotto in primo grado ed era stato oggetto del sindacato del Tribunale (pag. 4 della sentenza impugnata).
Il rigetto del primo motivo comporta l’assorbimento dell’eccezione preliminare di inammissibilità del motivo fatta valere dai controricorrenti, per cui la pronuncia della Corte d’appello sarebbe basata su una duplice ratio decidendi e il motivo avrebbe attaccato solo la prima ratio .

2. Il secondo motivo contesta ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 2968, 1375 c.c. in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., nonché vizio di motivazione in relazione al n. 5 dell’art. 360 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio’: le controparti, nelle lunghe trattative per il differimento del termine per la stipulazione dell’atto definitivo di compravendita, non hanno mai contestato la tardività della dichiarazione di nomina del terzo contraente da parte della ricorrente; infatti nelle due scritture private di integrazione del contratto preliminare del febbraio e dell’aprile del 2007 le parti hanno concordato semplicemente il differimento del termine per la stipulazione dell’atto di compravendita, con la comunicazione del giugno del 2007, inviata dall’AVV_NOTAIO per i promittenti venditori, questi ultimi si sono limitati a contestare genericamente la scadenza del termine stabilito per la stipulazione dell’atto definitivo e nelle successive comunicazioni del 20 giugno e del 20
luglio 2007 gli stessi hanno aderito alla richiesta di COGNOME di differire ulteriormente la stipula del definitivo, le controparti all’incontro presso il AVV_NOTAIO del 13 luglio 2007 erano sicuramente a conoscenza del fatto che COGNOME aveva indicato come terzo acquirente COGNOME e non hanno mai contestato la tardività della electio amici ; le controparti hanno quindi rinunciato a far valere la decadenza di cui al primo comma dell’art. 1402 c.c.

Il motivo non può essere accolto. Ad avviso della ricorrente la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare che, nel corso delle trattative, non vi è stata contestazione della tardività della nomina del terzo contraente. Il punto è un altro: la Corte d’appello ha sottolineato come, prima del 13 luglio 2007, non sia pervenuta né la dichiarazione di nomina del terzo, né l’accettazione di quest’ultimo e come, nelle missive intercorse tra le parti, al fine di concordare la data del rogito del definitivo, non si sia fatto alcun riferimento a COGNOME, essendo sempre indicata COGNOME come l’unica interessata alla stipulazione del definitivo. Quanto poi al fatto che i controricorrenti fossero ‘sicuramente a conoscenza del fatto che COGNOME aveva indicato come terzo acquirente COGNOME‘ è una pura ipotesi formulata dalla ricorrente, che fa al proposito rinvio alla pag. 3 della comparsa di risposta, ove, invece, non si legge nulla in tal senso.
3. Il terzo motivo contesta ‘violazione o falsa applicazione degli artt. 2697 e 1453 c.c., nonché degli artt. 115 e 116 c.p.c. e vizio di motivazione, omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio’: la Corte d’appello, nell’affermare l’inadempimento della ricorrente, non ha considerato una circostanza decisiva per il giudizio, ossia che l’istruttoria svoltasi nel giudizio di primo grado ha evidenziato, al contrario, l’inadempimento dei promittenti venditori; la ricorrente, in adempimento degli obblighi assunti, ha ritualmente convocato presso il AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO i promittenti venditori per il
giorno 20 agosto 2007, ma questi ultimi senza alcuna giustificazione non si sono presentati.

Il motivo non può essere accolto, in conseguenza del rigetto dei due precedenti motivi. Una volta escluso l’inadempimento dei promittenti venditori rispetto al loro rifiuto di concludere il contratto definitivo con un soggetto diverso dalla promissaria acquirente e da questa non ritualmente nominato, ne discende l’inadempimento della ricorrente in relazione alla mancata conclusione del contratto.

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 5.200, di cui euro 200 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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