Contratto preliminare: la Cassazione sulla forma scritta

La Corte di Cassazione conferma che un contratto preliminare di vendita immobiliare è valido anche se l’accordo risulta da più documenti distinti e non da un unico atto. Nel caso di specie, un promissario acquirente ha ottenuto una sentenza che trasferisce la proprietà di un immobile, nonostante il promittente venditore sostenesse la mancanza di un accordo scritto sul prezzo. La Corte ha rigettato il ricorso, stabilendo che il requisito della forma scritta è soddisfatto quando la volontà delle parti sugli elementi essenziali del contratto, prezzo incluso, emerge chiaramente dal complesso dei documenti scambiati, anche se redatti in momenti diversi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando Più Documenti Formano un Unico Accordo

Il contratto preliminare è una figura centrale nelle transazioni immobiliari, ma cosa succede quando l’accordo non è contenuto in un unico atto, ma si forma attraverso una serie di scritture private redatte in momenti diversi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questa questione, confermando un principio di fondamentale importanza pratica: la volontà delle parti può validamente emergere dal complesso dei documenti, anche se frammentata in più atti.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla compravendita di un fondo rustico. Il promissario acquirente citava in giudizio il promittente venditore per ottenere una sentenza che trasferisse la proprietà del bene, ai sensi dell’art. 2932 c.c., lamentando il rifiuto di quest’ultimo di stipulare il contratto definitivo.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, accoglieva la richiesta del promissario acquirente e disponeva il trasferimento della proprietà. Secondo la Corte territoriale, l’accordo tra le parti, inclusa la determinazione del prezzo, era stato validamente raggiunto attraverso tre diversi atti scritti, sottoscritti in momenti successivi (nel 1993, 1994 e 1997), che nel loro insieme costituivano un contratto preliminare completo e vincolante.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il promittente venditore, soccombente in appello, proponeva ricorso per Cassazione, basando le sue doglianze principalmente su due punti:
1. Nullità del contratto preliminare per difetto di forma: Sosteneva che non esistesse un accordo valido sul prezzo, in quanto l’importo complessivo era indicato solo in una scrittura sottoscritta da un terzo e dal promissario acquirente, ma non da lui. Mancava, a suo dire, un unico documento scritto contenente tutti gli elementi essenziali del contratto e firmato da entrambe le parti.
2. Erronea valutazione delle prove: Lamentava un travisamento dei fatti da parte della Corte d’Appello, che avrebbe erroneamente interpretato le scritture private per ricostruire la volontà contrattuale.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso infondato, offrendo chiarimenti cruciali sulla formazione del contratto preliminare e sui limiti del giudizio di legittimità.

La Validità di un Contratto Preliminare ‘Frammentato’

Il punto centrale della decisione riguarda il requisito della forma scritta ‘ad substantiam’, richiesta per i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili. La Corte ha ribadito un principio consolidato: non è necessario che l’incontro delle volontà sia contestuale o contenuto in un unico documento.

Il requisito della forma scritta è soddisfatto anche quando l’accordo risulta da documenti diversi, anche cronologicamente distinti, purché dal loro contenuto complessivo sia possibile desumere con certezza l’incontro delle volontà delle parti su tutti gli elementi essenziali del contratto, compreso il prezzo. In questo caso, la Corte d’Appello aveva correttamente accertato in fatto che le tre scritture, lette congiuntamente, costituivano un’unica sequenza negoziale che portava alla conclusione di un contratto preliminare completo.

L’Impossibilità di Riesaminare il Merito in Cassazione

La Corte ha inoltre dichiarato inammissibile il motivo con cui il ricorrente tentava di ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove. Gli Ermellini hanno ricordato che il vizio di ‘violazione di legge’ (art. 360, n. 3, c.p.c.) si concretizza solo quando il giudice di merito applica una norma errata alla fattispecie concreta, e non quando interpreta le prove in un modo che la parte non condivide.

Il ricorrente, dietro la schermata della violazione di legge, stava in realtà chiedendo alla Cassazione di riesaminare il contenuto delle scritture private, un’attività di accertamento di fatto che è preclusa nel giudizio di legittimità. La ricostruzione della volontà delle parti attraverso l’interpretazione del contratto è un’indagine di merito affidata al giudice dei gradi inferiori, non censurabile in Cassazione se non per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 e ss. c.c.), violazione che nel caso specifico non era stata adeguatamente dedotta.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame conferma che la rigidità della forma scritta ‘ad substantiam’ può essere temperata da un approccio sostanziale. Un contratto preliminare è valido ed efficace se l’intento di vincolarsi alla futura stipula di un definitivo emerge in modo inequivocabile da un insieme di documenti scritti, anche se non contestuali. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche, poiché legittima accordi che si perfezionano ‘per tappe’ attraverso scambi di corrispondenza o scritture private successive. Al contempo, sottolinea l’importanza di non confondere l’appello alla Cassazione per un errore di diritto con un tentativo di ottenere un terzo grado di giudizio sul merito della controversia.

Un contratto preliminare di vendita immobiliare è valido se l’accordo sul prezzo non è in un unico documento firmato da tutti?
Sì, è valido. La Corte di Cassazione ha stabilito che il requisito della forma scritta è soddisfatto anche se l’accordo risulta da documenti diversi e cronologicamente distinti, a condizione che dal loro complesso sia desumibile con certezza l’incontro della volontà delle parti su tutti gli elementi essenziali del contratto, incluso il prezzo.

È possibile chiedere al giudice di trasferire la proprietà di un immobile (ex art. 2932 c.c.) se il promissario acquirente non ha fatto un’offerta formale di pagamento del saldo?
Sì, è possibile. Secondo la Corte, per l’accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica non è necessaria un’offerta formale della controprestazione. È sufficiente una seria manifestazione di volontà di adempiere, come la dichiarazione di disponibilità a pagare il saldo prezzo residuo fatta in giudizio.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione delle prove e l’interpretazione del contratto fatte dal giudice d’appello?
No, di regola non è possibile. La Corte di Cassazione non è un terzo grado di giudizio sui fatti. La valutazione delle prove e l’interpretazione della volontà delle parti sono attività riservate al giudice di merito. In sede di legittimità si può contestare solo un’errata applicazione della legge (violazione di legge) o la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale, ma non si può chiedere una nuova e diversa ricostruzione dei fatti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27746 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27746 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/10/2025

OGGETTO:

domanda ex art.

2932 cod. civ.

RG. NUMERO_DOCUMENTO/NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 24-9-2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 31254/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

ricorrente

contro

NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO controricorrente avverso la sentenza n. 1690/2019 della Corte d’ appello di Bari, depositata il 26-7-2019, udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24-9-

2025 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.NOME COGNOME ha convenuto NOME COGNOME avanti il Tribunale di Bari sezione distaccata di Altamura, chiedendo l’accertamento dell’avvenuto trasferimento in suo favore di fondo rustico con fabbricato rurale in agro di Genzano di Lucania e in subordine, nel caso in cui il contratto concluso dalle parti fosse stato

ritenuto a effetti obbligatori, chiedendo l’emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ. e il risarcimento dei danni.

Con sentenza n. 283/2013 depositata il 21-8-2013 il Tribunale di Bari sezione distaccata di Altamura ha rigettato la domanda.

NOME COGNOME ha proposto appello, che con sentenza n. 1690/2019 depositata il 26-72019 la Corte d’appello di Bari ha accolto e, in accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ., ha trasferito da NOME COGNOME a NOME COGNOME la proprietà dell’immobile, per il prezzo complessivo di Euro 46.481,12 di cui Euro 20.658,28 già pagati ed Euro 25.822,84 da imputarsi a compensazione del maggiore importo dovuto al promissario acquirente a titolo di risarcimento dei danni per il ritardato trasferimento dell’immobile; ha quantificato tali danni complessivamente in Euro 41.316,55 e, operata la compensazione, ha condannato NOME COGNOME al pagamento della differenza e alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi.
Per quanto interessa in relazione ai motivi di ricorso proposti, la sentenza ha accertato che, in forza di un primo atto del 12-1-1993, di un secondo atto del 31-8-1994 e di un terzo atto del 5-4-1997 tra le parti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME era stato assunto da NOME l’obbligo di trasferimento della proprietà dell’immobile a favore di NOME per il prezzo complessivo di Lire 90.000.000, di cui residuava il saldo di Lire 50.000.000 da pagare al rogito.

2.NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, al quale ha resistito NOME COGNOME con controricorso.

Il 2-7-2024 il consigliere delegato ex art. 380-bis cod. proc. civ. ha depositato proposta di definizione accelerata del giudizio, nel senso della dichiarazione della sua inammissibilità per tardività in quanto, a fronte della notificazione della sentenza di appello dichiarata nel ricorso

come avvenuta il 26-7-2019, il ricorso era stato notificato solo il 2611-2020; il 4-9-2024 il difensore del ricorrente munito di nuova procura speciale ha depositato istanza di decisione.

In prossimità dell’adunanza in camera di consiglio entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa e nella propria memoria il ricorrente ha rilevato che il ricorso non poteva essere ritenuto tardivo, per il fatto che era stato notificato entro il termine lungo ex art. 327 cod. proc. civ., a fronte del dato che erroneamente nel ricorso si era dichiarato che la sentenza era stata notificata, volendosi invece dichiarare che la sentenza era stata comunicata dalla cancelleria lo stesso giorno della sua pubblicazione.
All’esito della camera di consiglio del 24-9-2025 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente si dà atto che non sussiste l’incompatibilità del consigliere relatore per il fatto di essere stato anche l’estensore della proposta di definizione ex art. 380-bis cod. proc. civ., in forza dei principi enunciati da Cass. Sez. U, Sentenza n. 9611 del 10-4-2024 (Rv. 670667-01), alla quale è sufficiente in questa sede rimandare.

2.Non condivide il Collegio la proposta di definizione accelerata, in quanto nella fattispecie si applica ai fini della proposizione del ricorso per cassazione il termine lungo ex art. 327 cod. proc. civ., di un anno, essendo il giudizio iniziato prima del 4-7-2009; ciò, per il fatto che la sentenza di secondo grado non era stata notificata al fine del decorso del termine breve ex art. 326 cod. proc. civ., ma era stata soltanto comunicata dalla cancelleria nel giorno dell’avvenuto deposito .

Si esclude altresì che ricorrano le condizioni per dichiarare l’improcedibilità del ricorso ex art. 369 co. 2 n. 2 cod. proc. civ., in quanto è stato acquisito che la dichiarazione in ordine all’avvenuta

notificazione della sentenza era stata eseguita nel ricorso per cassazione per mero errore materiale.

Non intende la Corte discostarsi dal principio secondo il quale la dichiarazione di avvenuta notificazione della sentenza impugnata contenuta nel ricorso per cassazione, quale atto processuale formale, indipendente dall’intenzione del dichiarante, non può essere successivamente corretta con la memoria, perché l’ordinamento processuale non prevede un tale istituto e la dichiarazione, espressione dell’autoresponsabilità della parte, deve ritenersi inemendabile, rimettendosi altrimenti nella disponibilità della parte stessa l’applicabilità della sanzione dell’improcedibilità del ricorso (Cass. Sez. 6 7-6-2021 n. 15832 Rv. 661874-03, Cass. Sez. U 6-7-2022 n. 21349 Rv. 665188-01-02). Però, la stessa Cass. 15832/2021 (in motivazione, pag.9) ammette che possa ricor rere l’ipotesi dell’errore materiale, a condizione che l’errore sia chiaramente percepibile come tale, rilevabile ictu oculi dal testo del ricorso e dal confronto con gli atti processuali.
Nella fattispecie, ritiene il Collegio che la commissione dell’errore materiale risulti dallo stesso contenuto della pag. 2 del ricorso, laddove è eseguito in termini particolarmente analitici il conteggio del termine annuale per la proposizione del ricorso valevole in mancanza di notificazione della sentenza; in questo modo, il ricorrente ha evidentemente presupposto che quello fosse il termine da applicare alla fattispecie in mancanza di notificazione della sentenza e così ha fatto anche emergere la svista commessa nell’affermare che la sentenza era stata notificata, anziché comunicata dalla cancelleria lo stesso giorno della pubblicazione.
3. Procedendo perciò all’esame dei motivi di ricorso, con il primo motivo il ricorrente deduce ‘ nullità della sentenza per violazione dell’art. 158 c.p.c. per vizio di costituzione del giudice in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1 n.4’, in relazione al fatto che componente

del collegio che ha deciso la causa in Corte d’appello, relatore ed estensore della sentenza, è stato giudice ausiliario.

3.1.Il motivo è infondato in quanto, a seguito della sentenza n. 41/2021 della Corte Costituzionale, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale delle disposizioni contenute nel d.l. 21-6-2013 n. 69 conv. con mod. nella legge 9-8-2013 n.98 che conferiscono al giudice ausiliario di appello lo status di componente dei collegi nelle sezioni delle corti d’appello, le medesime corti potranno legittimamente continuare ad avvalersi dei giudici ausiliari, fino alla data del 31-102025 fissata per la riforma complessiva della magistratura onoraria; fino a tale data, la temporanea tollerabilità costituzionale dell’attuale assetto è volta a evitare l’annullamento delle decisioni pronunciate con la partecipazione dei giudici ausiliari e a non privare immediatamente le corti di appello dei giudici onorari al fine di ridurre l’arretrato nelle cause civili (Cass. Sez. 6-2 5-11-2021 n. 32065 Rv. 662813-01, Cass. Sez. 1 28-5-2021 n. 15045 Rv. 661401-01, per tutte).
4.Con il secondo motivo il ricorrente deduce ‘ nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 1351 c.c. in relazione all’art. 1470 c.c. e all’art. 2932 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1 n.3’ e lamenta che la sentenza impugnata abbia ritenuto la cosiddetta ‘dichiarazione’ del 5-4-1997 alla stregua di un preliminare di vendita con natura meramente obbligatoria, abbia ritenuto che il prezzo convenuto fosse stato di Lire 90.000.000, a fronte del quale residuava un saldo di Lire 50.000.000 da versare al rogito perché era già stata versata la somma di Lire 40.000.000, mentre quella somma era stata versata nelle mani di NOME; sostiene che la sentenza sia giunta a questo risultato sulla base di un ‘inconfutabile travisamento dei fatti ed erronea valutazione delle prove’, perché l’unico dato certo era che la somma di Lire 40.000.000 era stata pagata a NOME e non a NOME, se la ricostruzione fosse stata corretta NOME
avrebbe dovuto ricavare dalla vendita dell’immobile solo l’importo d i assegno di Lire 10.000.000; lamenta altresì che la sentenza non abbia considerato che NOME si era impegnato a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca, per la quale servivano Lire 80.000.000, per cui NOME avrebbe registrato un passivo dalla vendita dell’immobile. Evidenzia altresì che l’importo di Lire 90.000.000, che se condo la Corte era il prezzo pattuito dell’immobile, era stato indicato solamente nella scrittura del 31-8-1994, sottoscritta da NOME promittente alienante che non aveva titolo di proprietà, e da NOME, mentre non vi era riferimento al prezzo di vendita nelle scritture sottoscritte da NOME, nonostante il prezzo dovesse risultare per iscritto.
4.1.Il motivo è infondato nella parte in cui il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata abbia erroneamente ritenuto concluso contratto preliminare nonostante non vi fosse prezzo concordato dalle parti risultante per iscritto, perché la sentenza impugnata in sostanza ha accertato in fatto che l’accordo avente a oggetto tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare, compreso il prezzo della promessa vendita dell’immobile , è stato stipulato per iscritto, attraverso le tre scritture collegate sottoscritte in momenti successivi. La pronuncia si sottrae alle critiche svolte in quanto, in linea generale, ai fini della conclusione del contratto, non occorre che l’incontro delle volontà sia contestuale, ben potendo risultare da documenti diversi, anche cronologicamente distinti (Cass. Sez. 3 23-12-2004 n. 23966 Rv. 579137-01, Cass. Sez. 2 1-12-1992 n. 12819 Rv. 479824-01). Inoltre e specificamente, in tema di stipulazione di contratto preliminare, il requisito della forma scritta ad substantiam è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, essendo sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l’incontro della volontà delle parti, costituito da proposta e dalla relativa accettazione, diretto a
contrarre il vincolo giuridico che si sostanzia nell’assunzione dell’impegno alla futura stipula in un contesto che consenta l’individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo (Cass. Sez. 2 25-10-2005 n. 20653 Rv. 585247-01).

Per il resto, il motivo è inammissibile, in quanto intende ottenere una ricostruzione dei fatti diversa da quella eseguita dalla Corte d’appello attraverso motivo formulato ex art. 360 co. 1 n. 3 cod. proc. civ. Nella fattispecie gli argomenti del ricorrente si pongono completamente al di fuori della deduzione di una erronea ricognizione della fattispecie astratta nella quale si concreta il vizio di violazione di legge (Cass. Sez. 1 5-2-2019 n. 3340 Rv. 652549-02, Cass. Sez. 1 1310-2017 n. 24155 Rv. 645538-03, Cass. Sez. L 11-1-2016 n. 195 Rv. 638425-01): il ricorrente, dietro lo schermo della violazione di legge, sostiene in sostanza che la Corte d’appello abbia interpretato erroneamente le scritture intercorse tra le parti per giungere alla conclusione che fosse stato concluso contratto preliminare di compravendita immobiliare, e cioè per giungere alla conclusione che vi fosse stato l’incontro della volontà delle parti sugli elementi essenziali del contratto nella forma prescritta. A fronte d ell’accertamento eseguito dalla Corte d’appello , certo il ricorrente avrebbe potuto dedurre l’erronea applica zione dei canoni di ermeneutica negoziale, ma nessuno degli argomenti è svolto in tal senso: l’interpretazione del contenuto delle scritture, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto di un negozio giuridico, si concreta in una indagine di fatto affidata al giudice di merito e quindi il ricorrente, al fine di fare valere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alle regole legali di interpretazione, ma è tenuto altresì a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostato dai canoni
legali assunti come violati (Cass. Sez. 1 9-4-2021 n. 9461 Rv. 66126501, Cass. Sez. 3 28-11-2017 n. 28319 Rv. 646649-01, Cass. Sez. 1 15-11-2017 n. 27136 Rv. 646063-01). Del resto, si esclude anche che il motivo, in quanto fa riferimento al travisamento dei fatti, da censurare ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. (Cass. Sez. U 5-3-2024 n. 5792 Rv. 670391-01), possa essere riqualificato in tal senso: gli argomenti esposti dal ricorrente sono finalizzati a svolgere una complessiva critica delle scritture intercorse tra le parti e delle risultanze istruttorie in generale, senza individuare il fatto o i fatti decisivi dei quali sarebbe stato omesso l’esame secondo il paradigma della disposizione; invece, nel rispetto delle previsioni degli artt. 366 co.1 n. 6 e 369 co.2 n.4 cod. proc. civ., al fine di proporre motivo ex art. 360 co. 1 n. 5 cod. proc. civ. in modo ammissibile, il ricorrente deve indicare il fatto storico il cui esame sia stato omesso, il dato testuale o extratestuale da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (Cass. Sez. U 7-4-2014 n. 8053 Rv. 629831-01, Cass. Sez. 2 29-10-2018 n. 27415 Rv. 65102801).
5. Con il terzo motivo il ricorrente deduce ‘ nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c., I e II comma, in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 3’ e sostiene che NOME non abbia mai offerto a NOME la propria prestazione, sia perché riteneva di non essere obbligato al pagamento del prezzo, sia perché il prezzo non era stabilito; aggiunge che nessun inadempimento poteva essere imputato a NOME, il quale era consapevole che la sottoscrizione

della ‘dichiarazione’ aveva la sola finalità di ‘fermare l’affare’; lamenta altresì che la sentenza impugnata abbia dato esecuzione in forma specifica a contratto preliminare sottoposto a condizione sospensiva, perché secondo la volontà delle parti la stipula del contratto definitivo era sospesa fino all’avveramento della condizione sospensiva costituita dalla cancellazione delle ipoteche e non può essere data esecuzione in forma specifica a preliminare sottoposto a condizione sospensiva.

5.1.Il motivo è inammissibile, per le ragioni già esposte nella disamina del secondo motivo, nella parte in cui tende, attraverso la deduzione della violazione di legge, a ottenere una ricostruzione dei fatti diversa da quella eseguita dalla sentenza impugnata. Ciò vale anche per l ‘affermazione secondo la quale il contratto preliminare era sottoposto a condizione sospensiva, perché tale tesi presuppone l’interpretazione del contratto in tal senso, che la Corte d’appello non ha eseguito e perciò avrebbe potuto essere sostenuta soltanto deducendo, in termini consentiti nel giudizio di legittimità, la violazione dei canoni di interpretazione contrattuale.
Per il resto, nessuno degli argomenti svolti riesce a intercettare nella sentenza impugnata una qualche violazione di legge, perché risulta dal contenuto delle conclusioni dell’attore appellante, anche come riportate nella sentenza impugnata, che lo stesso si era sempre dichiarato disponibile a pagare l’eventuale residuo prezzo ancora dovuto. Deve essere data continuità al principio secondo il quale l’accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ. non è subordinato all ‘esecuzione di una offerta formale della controprestazione, essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente (Cass. Sez. 2 17-5-2024 n. 13789 Rv. 671355-01, Cass. Sez. 2 11-4-2017 n. 9314 Rv. 643741-01, Cass. Sez. 3 8-8-1991 n. 8623 Rv. 473425-01). Neppure la presenza dell’ipoteca era di ostacolo alla pronuncia ex art. 2932 cod. civ., in quanto il
promissario acquirente può chiedere l’esecuzione in forma specifica del preliminare di compravendita immobiliare nonostante l’inadempimento del promittente alienante all’obbligo di cancellazione delle ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita (Cass. Sez. 2 28-3-2024 n. 8442 Rv. 670577-01).

6.In conclusione il ricorso è integralmente rigettato e, in applicazione del principio della soccombenza, il ricorrente è condannato alla rifusione a favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, in dispositivo liquidate con la distrazione richiesta.

In considerazione dell’esito del ricorso, ai sensi dell’art. 13 co . 1quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente alla rifusione a favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 200,00 per esborsi ed Euro 6.000,00 per compensi, oltre 15% dei compensi a titolo di rimborso forfettario delle spese, iva e cpa ex lege, con distrazione a favore dell’AVV_NOTAIO dichiaratasi antistataria.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso ai sensi del co.1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte suprema di cassazione il 24-9-2025

Il Presidente NOME COGNOME

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