Contratto preliminare: la Cassazione decide sul prezzo

Una società costruttrice cita in giudizio un acquirente per terminare un contratto preliminare relativo a un immobile venduto a un prezzo di favore. La società invoca la rescissione per lesione e l’inadempimento dell’acquirente, il quale, a sua volta, richiede l’esecuzione del contratto e il pagamento di una penale per il ritardo. La Corte di Cassazione ha respinto entrambi i ricorsi, consolidando i principi sulla nullità della diffida che esige un prezzo maggiorato e chiarendo che la penale per il ritardo si interrompe alla data indicata nel contratto (verbale di fine lavori), non necessariamente alla consegna effettiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Prezzo, Ritardi e Rescissione secondo la Cassazione

Un contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato a condizioni di favore per via di un rapporto di amicizia, può trasformarsi in un complesso campo di battaglia legale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su questioni cruciali come la validità di una diffida che modifica il prezzo, i requisiti per la rescissione per lesione e l’interpretazione delle clausole penali per il ritardo. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti del Caso: Un Accordo Amichevole Finito in Tribunale

Una società costruttrice stipulava un contratto preliminare per la vendita di un appartamento in costruzione. Il prezzo di mercato era di 130.000 euro, ma, in virtù dei rapporti di amicizia con l’acquirente, veniva concordato un prezzo finale di soli 60.000 euro, interamente versati alla firma.

Una volta ultimato l’immobile, sono sorti i primi attriti. La società costruttrice, lamentando un presunto ritardo dell’acquirente nella stipula del rogito, procedeva unilateralmente al collaudo finale. Successivamente, inviava una diffida ad adempiere con la quale, però, non si limitava a sollecitare la stipula, ma contestava il prezzo pattuito come eccessivamente basso, chiedendo di rinegoziarlo. Di fronte al rifiuto dell’acquirente, la società adiva il tribunale chiedendo la risoluzione del contratto o, in subordine, la rescissione per lesione.

L’acquirente si costituiva in giudizio, contestando ogni addebito e proponendo una domanda riconvenzionale per ottenere una sentenza di trasferimento coattivo dell’immobile (ex art. 2932 c.c.), oltre al pagamento della penale contrattuale per il ritardo nella consegna e al risarcimento dei danni per i canoni di locazione versati per un altro alloggio.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello rigettavano le domande della società costruttrice. I giudici accoglievano invece la domanda dell’acquirente, disponendo il trasferimento dell’immobile e condannando la società al pagamento di una penale per il ritardo, calcolata fino alla data di redazione del verbale di fine lavori.

L’Analisi della Corte di Cassazione sul contratto preliminare

La vicenda è approdata in Cassazione, con ricorsi da entrambe le parti. La Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire alcuni principi fondamentali in materia di contratto preliminare.

La Validità della Diffida ad Adempiere

La società venditrice lamentava che i giudici di merito non avessero riconosciuto l’effetto risolutivo della sua diffida. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, sottolineando che una diffida ad adempiere con cui si intima il pagamento di un importo superiore a quello dovuto non determina la risoluzione del contratto. Anzi, un simile atto dimostra che è proprio la parte intimante a non voler adempiere alle condizioni originarie del contratto. La richiesta di un prezzo maggiore rendeva la diffida inefficace.

La Rescissione del Contratto per Lesione

Altro punto centrale era la richiesta di rescissione per lesione. La società sosteneva che la sproporzione tra il valore dell’immobile e il prezzo pagato fosse di per sé sufficiente. La Corte ha respinto questa tesi, ricordando che l’azione di rescissione richiede la compresenza di tre requisiti:
1. La sproporzione della prestazione (lesione ultra dimidium).
2. Lo stato di bisogno della parte danneggiata.
3. L’approfittamento di tale stato di bisogno da parte dell’altro contraente.

Nel caso di specie, la società non aveva fornito prova del proprio stato di bisogno al momento della stipula. Al contrario, la differenza di prezzo era stata giustificata in contratto dai rapporti di amicizia, elemento che escludeva l’ipotesi di un approfittamento.

La Clausola Penale e il Termine per il Pagamento

L’acquirente, nel suo ricorso incidentale, si doleva del fatto che la penale per il ritardo fosse stata calcolata solo fino alla data del verbale di fine lavori e non fino all’effettiva consegna. Anche questo motivo è stato rigettato. La Corte ha evidenziato che l’interpretazione del contratto deve partire dal suo tenore letterale. Se la clausola specificava che “la penale non era più dovuta una volta redatto il verbale di fine lavori”, è a quella data che bisogna fare riferimento, a prescindere da quando sia avvenuta la consegna materiale del bene.

Il Negotium Mixtum Cum Donatione e i Beni Futuri

Infine, la società aveva tentato di far valere la nullità del contratto qualificandolo come un negotium mixtum cum donatione (un misto di vendita e donazione) e, in quanto tale, nullo per il divieto di donazione di beni futuri (l’immobile era ancora da costruire). La Cassazione ha chiarito che il divieto di cui all’art. 771 c.c. non si applica alle donazioni indirette, categoria in cui rientra il negotium mixtum cum donatione.

Le Motivazioni della Decisione
La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente sia il ricorso principale della società sia quello incidentale dell’acquirente, confermando la sentenza d’appello. Le motivazioni si fondano su un’applicazione rigorosa dei principi civilistici. Da un lato, è stata sanzionata la condotta della società venditrice, che ha tentato di modificare unilateralmente le condizioni economiche di un accordo già perfezionato, utilizzando in modo improprio lo strumento della diffida. Dall’altro, è stata data prevalenza all’interpretazione letterale delle clausole contrattuali, anche quando questa potesse apparire svantaggiosa per una delle parti, come nel caso del termine finale per il calcolo della penale.

Le Conclusioni
Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma che i patti devono essere rispettati e che non è possibile utilizzare la diffida ad adempiere per imporre condizioni nuove e più vantaggiose. In secondo luogo, ribadisce che per ottenere la rescissione di un contratto non basta una semplice sproporzione economica, ma è necessario provare rigorosamente lo stato di bisogno e l’approfittamento altrui. Infine, sottolinea l’importanza di redigere clausole contrattuali chiare e precise, specialmente per quanto riguarda le penali e i termini, poiché il giudice, in assenza di ambiguità, è tenuto ad attenersi al loro significato letterale.

Una diffida ad adempiere è valida se il venditore chiede un prezzo superiore a quello pattuito nel contratto preliminare?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che una diffida con la quale si intima il pagamento di un importo superiore a quello dovuto non determina la risoluzione del contratto, poiché è l’intimante stesso che dimostra di non voler adempiere all’accordo originario.

Per chiedere la rescissione per lesione di un contratto preliminare, è sufficiente dimostrare che il prezzo è inferiore alla metà del valore di mercato?
No, non è sufficiente. La Corte ha ribadito che devono sussistere tre requisiti: la sproporzione economica, uno stato di bisogno della parte danneggiata e l’approfittamento di tale stato da parte dell’altro contraente. In assenza della prova di tutti e tre gli elementi, la domanda di rescissione deve essere rigettata.

Fino a quando è dovuta la penale per il ritardo nella consegna di un immobile se il contratto preliminare la lega al ‘verbale di fine lavori’?
Secondo la Corte, la penale è dovuta solo fino alla data di redazione del verbale di fine lavori, come specificato nel contratto. L’interpretazione letterale della clausola prevale, anche se la consegna effettiva dell’immobile avviene in un momento successivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10979 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10979 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/04/2024

ORDINANZA

OGGETTO: contratto preliminare di compravendita di immobile

R.G. 7439/2019

C.C. 10-4-2024

sul ricorso n. 7439/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, c.f. P_IVA, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale EMAIL e EMAIL

ricorrente

contro

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliato in Roma presso l’AVV_NOTAIO in INDIRIZZO , ammesso in via anticipata e provvisoria al patrocinio a spese RAGIONE_SOCIALEo Stato per il giudizio di cassazione con delibera del RAGIONE_SOCIALE di Cagliari del 3 -42019

contro

ricorrente e ricorrente in via incidentale a vverso la sentenza n. 1137/2018 RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello di Cagliari pubblicata il 24-12-2018

udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella camera di consiglio del 10-42024 dal consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.Con atto di citazione del 29-6-2011 RAGIONE_SOCIALE ha convenuto avanti il Tribunale di Cagliari NOME COGNOME, esponendo che con contratto preliminare del 30-6-2010 si era obbligata a vendere al convenuto appartamento in fabbricato in costruzione a Cagliari, per il prezzo di Euro 130.000,00; nel contratto era stato pattuito che, per i rapporti di amicizia esistenti tra le parti, lo COGNOME avrebbe dovuto pagare il minore importo di Euro 60.000,00, versato all a stipula del preliminare; l’unità immobiliare era stata ultimata nel termine pattuito, salvi i tempi necessari per eseguire le modifiche richieste dallo COGNOME, ma lo stesso nonostante i solleciti si era sottratto all’obbligo di verificare in contraddittorio l’opera e di indicare il AVV_NOTAIO e la data per la stipula del contratto definitivo; quindi la società attrice aveva eseguito unilateralmente il collaudo finale e aveva comunicato allo COGNOME che il prezzo concordato era eccessivamente inferiore rispetto a quello di mercato, formalizzando diffida ad adempiere e chiedendo pagamento di maggiore somma. La società attrice ha chiesto che, poiché il termine assegnato con la diffida ad adempiere era decorso senza esito, fosse dichiarata la risoluzione di diritto del contratto preliminare e, in subordine, la rescissione per lesione.
NOME COGNOME si è costituito contestando la domanda, in quanto vi erano stati ritardi da addebitare solo alla società costruttrice e l’immobile non era mai stato ultimato; ha chiesto in via riconvenzionale la pronuncia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. e la condanna RAGIONE_SOCIALEa convenuta al pagamento RAGIONE_SOCIALEa penale pattuita di Euro 30,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna, oltre al risarcimento RAGIONE_SOCIALE ulteriori danni riferiti al canone di locazione di altro alloggio, corrisposto per non avere potuto utilizz are l’immobile.
Con sentenza n. 1770/2017 il Tribunale di Cagliari ha rigettato le domande RAGIONE_SOCIALE‘attrice e ha accolto sia la domanda riconvenzionale proposta ex art. 2932 cod. civ. sia la domanda riconvenzionale di pagamento di penale dalla data fissata di ultimazione dei lavori del I12-2010 a quella del I-3-2011, per l’importo di Euro 2.700,00 con interessi.

2.RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello principale e NOME COGNOME appello incidentale, che la Corte d’appello di Cagliari ha integralmente rigettato con sentenza n. 1137/2018 pubblicata il 24-12-2018, compensando le spese del grado.

3.Avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione affidato a cinque motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso, proponendo anche ricorso incidentale sulla base di due motivi.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità RAGIONE_SOCIALE‘adunanza in camera di consiglio la società ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

All’esito RAGIONE_SOCIALEa camera di consiglio del 10-4-2024 la Corte ha riservato il deposito RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo la società ricorrente deduce ‘ violazione di norme di legge ex art. 183 VI comma c.p.c. ex art. 184 c.p.c. ex art. 360 n. 3 c.p.c. erronea applicazione di decadenza relativamente al deposito dei documenti in prova contraria nella memoria ex art. 183 VI comma n. 3 c.p.c.’ . Evidenzia che, a prova contraria RAGIONE_SOCIALE‘affermazione del convenuto COGNOME nella sua memoria ex art. 183 co.6 n. 2 cod. proc. civ. secondo la quale l’immobile non era terminato, aveva depositato nella propria terza memoria ex art. 183 cod. proc. civ. il doc. 9 costituito dal verbale di fine lavori in data I-3-2011, per cui dichiara di non comprendere per quale ragione il Tribunale non abbia ammesso il
documento e lamenta che la Corte d’appello, dichiarando di non ammettere tutte le istanze istruttorie richieste dall’appellante, non abbia ammesso i documenti depositati con la terza memoria e in particolare il doc. 9.

2.Con il secondo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione di norme di legge ex art. 183 VI comma c.p.c., ex art. 184 c.p.c., ex art. 112 c.p.c., ex art. 360 n. 4 c.p.c. -nullità per violazione RAGIONE_SOCIALEa corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato e per omessa pronuncia’ ; lamenta che la sentenza impugnata nulla dica sui documenti depositati con la terza memoria ex art. 183 cod. proc. civ. di cui ai numeri 9/10/11; sostiene che, invece, i documenti avrebbero dovuto essere ammessi, in quanto costituivano prova contraria e dimostravano una ricostruzione dei fatti decisiva ai fini RAGIONE_SOCIALEa valutazione RAGIONE_SOCIALEa fondatezza RAGIONE_SOCIALEa domanda RAGIONE_SOCIALEa società.
3.Il primo e secondo motivo, trattati unitariamente stante la stretta connessione, sono entrambi inammissibili.

La sentenza impugnata ha dichiarato che con il primo e terzo motivo di gravame la società appellante aveva censurato la sentenza di primo grado per non avere ammesso la prova per interrogatorio formale e per testi; invece, la sentenza non fa alcun riferimento alla doglianza riferita alla mancata ammissione dei documenti e quindi la ricorrente, al fine RAGIONE_SOCIALE‘ammissibilità del motivo di ricorso, per rispettare la previsione RAGIONE_SOCIALE‘art. 366 co.1 n. 6 cod. proc. civ., avrebbe dovuto specificamente fare riferimento al proprio motivo di appello, per dimostrare di avere devoluto alla cognizione del giudice di appello la questione relativa alla mancata ammissione dei documenti. Infatti la Cassazione, quale giudice del fatto processuale, può esaminare direttamente gli atti processuali se e in quanto il ricorrente abbia, a pena di inammissibilità del relativo motivo di ricorso, ottemperato all’onere di indicarli compiutamente, non essendo legittimata a
procedere a una autonoma ricerca, ma solo alla verifica del contenuto RAGIONE_SOCIALE atti (Cass. Sez. 2 14-10-2021 n. 28072 Rv. 662554-01, Cass. Sez. 3 3-11-2020 n. 24258 Rv. 659845-02). In mancanza di ciò e quindi non sussistendo alcun elemento utile a ritenere che la ricorrente avesse formulato specifico motivo di appello volto a lamentare la mancata ammissione dei documenti, non sono neppure in astratto prospettabili le violazioni di legge lamentate dalla ricorrente, non potendo né dovendo la Corte d’appello pron unciare sulla questione de ll’ammissione dei documenti che non era proposta dall’appellante.
I motivi sono inammissibili anche sotto ulteriori profili.

Con riguardo al doc.9, la ricorrente sostiene che tale documento -verbale di fine lavori di data 1-3-2011- dimostrasse il termine dei lavori a quella data, ma la sentenza impugnata ha dato per acquisito il fatto che i lavori a quella data fossero terminati; infatti, ha considerato che con la missiva inviata in data 1-3-2011 la società aveva comunicato la fine dei lavori e ne ha escluso la rilevanza non perché i lavori non fossero finiti, ma per il fatto che la venditrice non aveva dato esecuzione agli ulteriori adempimenti previsti dall’art. 7 del co ntratto preliminare. Quindi, con riferimento a tale NUMERO_DOCUMENTO non vi è neppure l’interesse RAGIONE_SOCIALEa ricorrente a proporre i motivi di ricorso.
Con riguardo ai docc. 10 e 11, la ricorrente non ne richiama neppure genericamente il contenuto e quindi il motivo è inammissibile per la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 366 co.1 n. 6 cod. proc. civ., che si risolve anche nell’impossibilità di apprezzare l’interesse all’acquisizione e alla disamina di questi documenti.

4.Con il terzo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e falsa applicazione ex art. 1454 c.c., ex art. 1455 c.c., art. 1457 c.c. ex art. 2697 c.c.; art. 360 comma primo n. 3 e n. 5 c.p.c. -omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso decisivo per il giudizio’. Evidenzia che alla data del I-3-2011 i lavori

erano terminati, come certificato dal verbale di fine lavori del direttore dei lavori; quindi sostiene che da tale data, nella quale aveva inviato missiva al promissario acquirente, lo stesso era obbligato a sottoscrivere il contratto definitivo entro quindici giorni, come previsto dall’art. 7 del contratto preliminare, con la conseguenza che già dal marzo 2011 il contratto preliminare era risolto per responsabilità imputabile solo al promissario acquirente. Lamenta altresì che sia stata ritenuta non valida la diffida del I-6-2011, in quanto la stessa era perfettamente idonea a provocare la risoluzione del contratto.
4.1.Il motivo è inammissibile in quanto si limita a proporre una diversa ricostruzione dei fatti in termini non consentiti nel giudizio di legittimità, senza individuare alcuna erronea ricognizione RAGIONE_SOCIALEa fattispecie astratta che possa integrare la violazione di legge lamentata (cfr. Cass. Sez. 1 5-2-2019 n. 3340 Rv. 652549-02) ed evocando una insufficienza e contraddittorietà RAGIONE_SOCIALEa motivazione, che non costituisce vizio denunciabile ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360 co.1 n. 5 cod. proc. civ. nella formulazione attuale che si applica alla fattispecie (cfr. Cass. Sez. U 74-2014 n. 8053 Rv. 629830-01) e non è neppure sussistente.
Con riguardo alla missiva del I-3-2011 con la quale la società aveva comunicato allo RAGIONE_SOCIALE che il direttore dei lavori aveva firmato il verbale di fine lavori e lo aveva invitato a comunicare entro sette giorni la data d ell’appuntamento con il AVV_NOTAIO, la sentenza ha considerato (pag. 14) che lo RAGIONE_SOCIALE aveva risposto con lettera del 9-3-2011, nella quale aveva chiesto un incontro in cantiere con la partecipazione del direttore dei lavori per la definizione di ogni dettaglio; ha dichiarato che, nonostante la predetta richiesta, non risulta vi fosse mai stata una verifica in contraddittorio tra le parti, né un verbale di fine lavori in contraddittorio; ha dichiarato che in tal modo la società venditrice non aveva fatto seguito al procedimento previsto dall’art. 7 del contratto finalizzato alla stipula del contratto definitivo; quindi ha rilevato che il
mancato rispetto da parte RAGIONE_SOCIALEa società RAGIONE_SOCIALEe regole procedurali non aveva fatto decorrere per il promittente acquirente il termine di quindici giorni previsto per la convocazione avanti al AVV_NOTAIO ed escludeva l’inadempimento RAGIONE_SOCIALEo COGNOME. In questo modo la sentenza impugnata ha escluso, sulla base RAGIONE_SOCIALE‘interpretazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 7 del contratto non censurata dal ricorrente e RAGIONE_SOCIALEa ricostruzione dei fatti che il ricorrente non considera e rimane esterna al sindacato di legittimità, che a marzo 2011 sussistess e l’inadempimento del promissario acquirente sostenuto dalla ricorrente.
Con riguardo alla diffida di data 1-6-2011, la sentenza (pag.12) ha considerato che in essa la società aveva espressamente dato atto che gli accordi assunti relativamente al prezzo non potevano essere ripetuti davanti al AVV_NOTAIO; ha evidenziato che in questo modo la diffida era volta a chiedere l’adempimento di prestazioni mai pattuite o contrarie agli accordi già conclusi, aggiungendo che la venditrice aveva chiaramente lasciato intendere che non avrebbe stipulato il contratto definitivo laddove non fosse stato rivisto il prezzo; sulla base di questi dati ha escluso che l’omessa fissazione di un appuntamento per il rogito integrasse inadempimento. Quindi, anche con riguardo alla diffida 1-62011 il giudice di merito, svolgendo l’indagine di fatto che gli era spettante, ha eseguito una interpretazione del suo contenuto che non è oggetto di censura svolta in modo pertinente dalla ricorrente, che avrebbe dovuto lamentare la violazione dei canoni di interpretazione dei negozi giuridici e non può limitarsi a riproporre la diversa lettura RAGIONE_SOCIALE‘atto favorevole alle sue tesi (cfr. Cass. Sez. 1 9-4-2021 n. 9461 Rv. 661265-01, per le corrette modalità di deduzione di violazione dei canoni di interpretazione dei contratti, valevoli anche per la deduzione RAGIONE_SOCIALEa violazione dei canoni di interpretazione dei negozi unilaterali). Sulla base di questa interpretazione, esattamente il giudice di merito ha anche escluso che la diffida comportasse la risoluzione del contratto,
essendo già stato posto il principio che la diffida ad adempiere con la quale si intimi il pagamento di importo superiore al dovuto non determina la risoluzione di diritto del contratto ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 1454 cod. civ., perché in tale caso è l’intimante che non intende adempiere al contratto (Cass. Sez. 1 26-4-2023 n. 10968 Rv. 667679-01, Cass. Sez. 2 30-10-2017 n. 25736 Rv. 645951-01, Cass. Sez. 2 23-11-2012 n. 20742 Rv. 624044-01).

5. Con il quarto motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e falsa interpretazione ex art. 1448 c.c.; art. 244 e 245 cod. proc. civ.; art. 360 comma primo n. 3 e n. 5 c.p.c. -omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio’ e lamenta che sia stata rigettata la sua domanda di rescissione del contratto preliminare per lesione. Sostiene che la Corte di merito con motivazione apparente, illogica e irrazionale abbia escluso l’esistenza RAGIONE_SOCIALEo stato di bisogn o, che pure sarebbe stato desumibile dalla pattuizione di prezzo in misura inferiore di oltre la metà; lamenta l’erronea applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 244 e 245 cod. proc. civ. in ordine alla mancata ammissione dei capitoli di prova orale.
5.1.Il motivo è infondato.

In primo luogo, non sussiste alcuna violazione dei principi sull’ammissione RAGIONE_SOCIALEa prova orale , perché la Corte d’appello ha dichiarato che i capitoli erano inammissibili non solo in quanto facevano riferimento a una imprecisata data anteriore alla stipulazione del preliminare, unico profilo contestato dalla ricorrente, seppure senza dedurre elementi per ritenere che tale valutazione fosse erronea; la Corte ha aggiunto che i capitoli di prova implicavano giudizio sulle ragioni che avevano indotto la società ad applicare un prezzo inferiore e che quanto dedotto con la prova orale si poneva in contrasto con il contenuto del contratto, laddove era stato espressamente indicato che il prezzo era stato giustificato dai rapporti di particolare amicizia tra le
parti. Ha altresì aggiunto che l’allegata e indimostrata coartazione morale attuata dallo COGNOME non avrebbe impedito alla società, una volta instaurato il giudizio, al fine di dimostrare l’allegata situazione economico patrimoniale, di produrre documentazione, quali i bilanci RAGIONE_SOCIALEa società alla data RAGIONE_SOCIALEa conclusione del contratto preliminare, dai quali sarebbe stato agevolmente possibile trarre la prova RAGIONE_SOCIALEo stato di bisogno ai fini RAGIONE_SOCIALEa rescissione del contratto per lesione. Ha altresì osservato che le deduzioni istruttorie, per come formulate, non consentivano di ritenere che allo COGNOME fosse stato comunicato quale fosse la situazione patrimoniale-economica RAGIONE_SOCIALEa società, né consentivano di ritenere che tra le parti non vi fosse un rapporto di amicizia. Infine, ha osservato che lo COGNOME aveva prodotto il contratto preliminare già stipulato con RAGIONE_SOCIALE in data 8-5-2007, avente a oggetto il medesimo immobile, nel quale il corrispettivo era stato pattuito in Euro 60.000,00; il dato che nel 2010 le parti avessero stipulato altro preliminare, lasciando inalterato l’originario prezzo in considerazione dei rapporti di amicizia tra loro intercorrenti, induceva a ritenere che l’eccessivo protrarsi dei tempi di realizzazione RAGIONE_SOCIALE‘immobile , unitamente ai rapporti di amicizia tra le parti, avevano costituito la ragione per confermare il prezzo originariamente concordato.
In questo modo la sentenza ha esposto in modo non solo rispettoso del minimo costituzionale, ma anche logico e particolarmente completo le ragioni per le quali ha escluso l’ammissione RAGIONE_SOCIALEe prove orali , in quanto inidonee a dimostrare lo stato di bisogno RAGIONE_SOCIALEa società e l’approfittamento RAGIONE_SOCIALEo stato di bisogno da parte RAGIONE_SOCIALE‘altro contraente , e perciò in ragione RAGIONE_SOCIALEa mancanza di decisività ai fini RAGIONE_SOCIALEa decisione. L’ulteriore tesi del la ricorrente, secondo la quale era la sproporzione del prezzo concordato in sé a dovere fare propendere per l’esistenza dei requisiti RAGIONE_SOCIALEa rescissione del contratto
per lesione non si confronta con la giustificazione di tale sproporzione fornita dalla sentenza impugnata, con valutazione in fatto incensurabile in questa sede, in quanto esente da vizi logici e giuridici. E’ pacifico e non posto in dubbio neppure dalla ricorrente che la sproporzione tra le prestazioni non sia requisito sufficiente RAGIONE_SOCIALEa rescissione per lesione, in quanto l’azione generale prevista dall’art. 1448 cod. civ. richiede la simultanea presenza di tre requisiti: non solo l’eccedenza di oltre la metà RAGIONE_SOCIALEa prestazione rispetto alla controprestazione, ma anche l’esistenza di uno stato di bisogno (inteso non come assoluta indigenza, ma come situazione di difficoltà economica che incida sulla libera determinazione a contrarre e costituisca il motivo d ell’accettazione RAGIONE_SOCIALEa sproporzione tra le prestazioni da parte del contraente danneggiato) e, infine, l’avere il contraente avvantaggiato tratto profitto dall’altrui stato di bisogno , del quale era consapevole (Cass. Sez. 1 13-2-2009 n. 3646 Rv. 606889-01, Cass. Sez. 2 6-3-2007 n. 5133 Rv. 596232.01). La sentenza ha espressamente escluso anche che le deduzioni istruttorie fossero idonee a dimostrare la consapevolezza RAGIONE_SOCIALEo stato di bisogno RAGIONE_SOCIALEa società in capo allo RAGIONE_SOCIALE e le deduzioni RAGIONE_SOCIALEa ricorrente non sono volte a censurare in modo ammissibile neppure tale statuizione.
6. Con l’ultimo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e falsa applicazione ex art. 771 c.c.; art. 1418 c.c.; art. 36 comma primo n. 3 n. 5 c.p.c. -omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione’ e sostiene che, poiché il prezzo di vendita era stato convenuto per una cifra pari a oltre la metà del valore indicato, il contratto era negotium mixtum cum donatione e quindi era nullo per il divieto di donazione di beni futuri, in quanto l’immobile non era ancora stato realizzato al momento RAGIONE_SOCIALEa conclusione del contratto; poiché la nullità è rilevabile d’ufficio, sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, l’eccezione fosse proponibile in appello.
6.1.Il motivo è infondato, per la ragione assorbente rispetto a ogni altra che al negotium mixtum cum donatione non si applica previsione RAGIONE_SOCIALE‘art. 771 cod. civ. Deve farsi applicazione del principio secondo il quale l’art. 809 cod. civ., nell’indicare quali norme RAGIONE_SOCIALEa donazione siano applicabili alle liberalità risultanti da atti diversi dalla donazione -quali il negotium mixtum cum donationeva interpretato restrittivamente, nel senso che alle liberalità anzidette non si applicano tutte le altre disposizioni non espressamente richiamate; il principio è stato posto da Cass. Sez. 2 16-6-2014 n. 13684 Rv. 631239-01 e Cass. Sez. 2 12-11-1992 n. 12181 Rv. 479489-01 con riferimento all’inapplicabilità RAGIONE_SOCIALE‘art. 778 cod. civ. sui limiti del mandato a donare in negotium mixtum cum donatione ed è ugualmente valido nella fattispecie, in quanto l’art. 771 cod. civ. sulla nullità RAGIONE_SOCIALEa donazione di beni futuri non è richiamato dal l’art. 809 cod. civ.
7.Procedendo alla disamina dei motivi di ricorso incidentale, con il primo motivo NOME COGNOME deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALEe norme di legge ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. con riferimento agli artt. 1367 c.c. e 1369 c.c.; artt. 115 e 116 c.p.c.; art. 111 Costituzione; art. 118 disp. att. c.p.c.; art. 132 comma n. 4 c.p.c. -nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. con riferimento all’art. 132 comma 1 n. 4 c.p.c.’ e lamenta che la sentenza impugnata, rigettando il suo motivo di appello incidentale, abbia limitato la penale da ritardo alla data di redazione del verbale di fine lavori di data 1-32011. Sostiene che la sentenza impugnata abbia violato i canoni di interpretazione contrattuale di cui agli artt. 1367 e 1369 cod. civ. e il principio di cui all’art. 1218 cod. civ., in quanto l’art. 7 del contratto prevedeva che, in caso di ritardo nella consegna, la parte promittente venditrice avrebbe dovuto pagare l’importo di Euro 30,00 per ogni giorno di ritardo, era inconferente il riferimento alla redazione del verbale di fine lavori e la volontà RAGIONE_SOCIALEe parti era quella di ancorare la
penale al ritardo nella consegna RAGIONE_SOCIALE‘immobile; evidenzia che, secondo la lettura datane dalla sentenza, il promissario acquirente rimarrebbe privo RAGIONE_SOCIALEa posta risarcitoria qualora il promittente venditore ultimasse le opere ma non le consegnasse; quindi sostiene che il termine ultimo di debenza RAGIONE_SOCIALEa penale debba coincidere con la data in cui era stato effettivamente consegnato l’immobile o, in via subordinata, con la data in cui il promissario acquirente ha accettato l’immobile nello stato in cui si trovava, e perciò alla data del 7-11-2011 del deposito RAGIONE_SOCIALEa comparsa di risposta nel giudizio di primo grado. Lamenta altresì il difetto di motivazione tale da determinare la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza, in quanto da una parte la sentenza ha ritenuto che la redazione ‘unilaterale’ del verbale di fine lavori non comportava il decorso del termine per la designazione del AVV_NOTAIO da parte del promissario acquirente, proprio perché il verbale era stato redatto in violazione RAGIONE_SOCIALE accordi assunti, e dall’altra parte ha ritenuto che il verbale individuava il termine finale di debenza RAGIONE_SOCIALEa penale.
7.1.Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata ha considerato che l’art. 7 del contratto preliminare espressamente prevedeva che la costruzione RAGIONE_SOCIALE‘unità immobiliare avrebbe dovuto essere ultimata entro il 30-11-2010 e, nel caso del protrarsi dei tempi di consegna, la parte promittente venditrice avrebbe dovuto corrispondere Euro 30,00 per ogni giorno di ritardo. Ha altresì considerato che nello stesso articolo era specificato che la penale non era più dovuta una volta redatto il verbale di fine lavori. A fronte di questo contenuto letterale del contratto, la sentenza ha dichiarato che la penale non era stata pattuita per il ritardo fino alla data RAGIONE_SOCIALEa consegna, ma aveva come termine ultimo quello del verbale di fine lavori, che era stato redatto in data 1-3-2011. Quindi, la sentenza ha eseguito l’interpretazione letterale RAGIONE_SOCIALEa clausola contrattuale, laddove aveva specificamente previsto che la penale non era più dovuta una
volta redatto il verbale di fine lavori; tale interpretazione si sottrae alle critiche del ricorrente incidentale, in quanto nell’interpretazione del contratto il primo strumento da utilizzare è il senso letterale RAGIONE_SOCIALEe parole e RAGIONE_SOCIALEe espressioni adoperate, mentre soltanto se esso risulti ambiguo può farsi ricorso ai canoni strettamente interpretativi contemplati dall’art. 1362 all’art. 1365 c od. civ. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dall’art. 1366 all’art. 1371 cod. civ. (Cass. Sez. 2 11-11-2021 n. 33451 Rv. 66275301).
La sentenza ha altresì espressamente dichiarato che, seppure l’omessa redazione del verbale di fine lavori in contraddittorio con lo RAGIONE_SOCIALE non aveva fatto decorrere per lo stesso l’obbligo di attivarsi per la designazione del AVV_NOTAIO, la proposizione da parte sua RAGIONE_SOCIALEa domanda ex art. 2932 cod. civ. manifestava la sua volontà di ottenere il trasferimento RAGIONE_SOCIALE‘immobile nello stato in cui si trovava in data 1 -32011, ossia alla data in cui il direttore dei lavori aveva certificato l’ultimazione dei lavori stes si. In questo modo la sentenza non è affetta da vizio di motivazione sindacabile in sede di legittimità, in quanto è denunciabile solo l’anomalia RAGIONE_SOCIALEa motivazione che si traduca in violazione di legge costituzionalmente rilevante, per essere attinente all’esistenza RAGIONE_SOCIALEa motivazione in sé (Cass. Sez. U 7 -4-2014 n. 8053 Rv. 629830-01). La motivazione non è né inesistente, né apparente, né perplessa e obiettivamente incomprensibile né fondata sul contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili: la sentenza ha espressamente dato atto che il verbale di fine lavori, in quanto non era stato redatto nel contraddittorio, non faceva decorrere per il promissario acquirente il termine per attivarsi per la designazione del AVV_NOTAIO, ma nel contempo ha preso atto RAGIONE_SOCIALE‘esplicita previsione contrattuale secondo la quale la penale non era più dovuta dal momento RAGIONE_SOCIALEa redazione del verbale di fine lavori.
8. Con il secondo motivo il ricorrente incidentale deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALEe norme di diritto ex art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c. con riferimento agli artt. 1218 c.c.; artt. 115 e 116 c.p.c.; art. 111 Costituzione; art. 118 disp. att. c.p.c.; art. 132 comma 1 n. 4 c.p.c. -nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex art. 360 comma 1 n. 4 c.p.c. con riferimento all’art. 132 comma 1 n. 4 c.p.c.’ e lamenta che sia stata rigettata la domanda volta a ottenere l’ulteriore risarcimento del danno patito per il manca to godimento RAGIONE_SOCIALE‘immobile. Evidenzia che, diversamente da quanto dichiarato dalla sentenza, egli aveva chiesto di ottenere il trasferimento di proprietà RAGIONE_SOCIALE‘immobile già prima del giudizio, con la raccomandata del 15-6-2011; lamenta che la sentenza abbia ritenuto che, per il fatto che egli aveva preso in locazione immobile a uso abitativo con contratto che aveva scadenza in data successiva al termine di consegna RAGIONE_SOCIALE‘immobile e per il fatto che nel contratto preliminare si era riservato di nominare un terzo acquirente, non risultasse dimostrato che egli avesse acquistato l’immobile per adibirlo a propria abitazione; aggiunge che non è mai stato contestato il versamento da parte sua di canone di locazione per l ‘alloggio locato, che non ha rilievo neppure il dato che il contratto di locazione fosse nullo per omessa registrazione ed evidenzia che la conclusione RAGIONE_SOCIALEa locazione avrebbe dovuto condurre la Corte d’appello a ritenere provato l’ulteriore danno, riferito al fatto che l’immobile pagato per intero non gli era stato consegnato, ma anche al fatto di avere dovuto prolungare la durata del contratto di locazione in attesa di prendere possesso RAGIONE_SOCIALE‘immobile.
8.1.Il motivo è inammissibile, in quanto la sentenza ha rigettato la domanda di risarcimento del danno in forza di distinte rationes decidendi, ciascuna sufficiente a sorreggere la decisione adottata e che non sono state tutte oggetto di censura, per cui la ratio non censurata

di per sé sostiene la decisione (Cass. Sez. 1 14-8-2020 n. 17182 Rv. 658567-01, Cass. Sez. 3 18-4-2019 n. 10815 Rv. 653585-01).

La sentenza impugnata, al fine di rigettare la domanda di risarcimento del danno riferito ai canoni di locazione pagati per non avere altra soluzione abitativa, non ha espresso soltanto le ragioni oggetto di critica del ricorrente incidentale, riferite alla stipulazione di contratto di locazione la cui durata andava ben oltre i tempi previsti per la consegna RAGIONE_SOCIALE‘immobile e alla previsione RAGIONE_SOCIALE‘art. 15 del preliminare secondo la quale il promissario acquirente si riservava di nominare un terzo. La sentenza ha espressamente dichiarato che, nel caso di cumulo RAGIONE_SOCIALEa penale per il ritardo e RAGIONE_SOCIALEa prestazione risarcitoria per l’inadempimento, era necessario tenere conto RAGIONE_SOCIALE‘entità del danno ascrivibile al ritardo, che era già stato autonomamente considerato nella determinazione RAGIONE_SOCIALEa penale; ha evidenziato che, qualora la parte adempiente non volesse limitare la propria richiesta alla penale ma intendesse chiedere la liquidazione del danno, doveva dimostrarne l’eff ettiva entità, perché non poteva altrimenti risultare provato il danno ulteriore, cioè superiore all’entità RAGIONE_SOCIALEa penale; ha aggiunto che lo COGNOME non aveva neppure dedotto quali diversi danni avrebbe coperto la penale pattuita, così che la stessa non poteva che imputarsi proprio a risarcire il danno per non avere potuto avere la disponibilità RAGIONE_SOCIALE‘immobile. Il ricorrente incidentale non censura queste statuizioni, in sé sufficienti a supportare il rigetto RAGIONE_SOCIALEa sua domanda di risarcimento del danno, e pertanto il motivo di ricorso è inammissibile.
9.In conclusione il ricorso principale e il ricorso incidentale sono integralmente rigettati e, in considerazione RAGIONE_SOCIALEa reciproca soccombenza, sono compensate le spese del giudizio di legittimità.

In considerazione RAGIONE_SOCIALE‘esito del ricorso, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 co . 1quater d.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 si deve dare atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente

principale e del ricorrente incidentale, di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il rispettivo ricorso ai sensi del co. 1-bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa le spese di lite del giudizio di legittimità.

Sussistono ex art.13 co.1-quater d.P.R. 30 maggio 2002 n.115 i presupposti processuali per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente principale e del ricorrente incidentale di ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello rispettivamente previsto per il ricorso principale e per il ricorso incidentale ai sensi del co.1-bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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