Contratto preliminare: inammissibilità e ricorso

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un promissario acquirente inadempiente a un contratto preliminare. La controversia nasce dal mancato pagamento di rate, a cui i venditori hanno risposto avvalendosi di una clausola risolutiva espressa. Il ricorrente si era difeso sostenendo una complessa operazione di simulazione, ma le sue tesi sono state respinte sia in primo grado che in appello. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso per vizi procedurali e infondatezza, confermando la risoluzione del contratto e la condanna al risarcimento del danno per occupazione senza titolo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare: Quando il Ricorso in Cassazione è Inammissibile

L’inadempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare può dare origine a contenziosi complessi, che spesso arrivano fino all’ultimo grado di giudizio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti spunti di riflessione non solo sulla sostanza della disputa, ma soprattutto sui requisiti formali e procedurali che un ricorso deve possedere per essere esaminato. Il caso in esame dimostra come argomentazioni difensive intricate, se non supportate da prove solide e presentate correttamente nei motivi di ricorso, siano destinate a soccombere.

I Fatti del Contenzioso Immobiliare

La vicenda ha origine da un contratto preliminare stipulato nel 2015 per la vendita di un immobile. Gli eredi del proprietario originario convenivano in giudizio il promissario acquirente, accusandolo di non aver pagato tre rate mensili del prezzo pattuito. Di conseguenza, gli attori si avvalevano di una clausola risolutiva espressa, prevista nel contratto, per chiederne la risoluzione di diritto, il rilascio dell’immobile, il risarcimento del danno e un’indennità per l’occupazione illegittima.

Il convenuto, dal canto suo, presentava una difesa complessa. Sosteneva che l’intera operazione dissimulasse una realtà diversa: a suo dire, l’immobile era stato fittiziamente intestato al dante causa degli attori per aggirare problematiche legate a un mutuo ipotecario. Secondo la sua ricostruzione, egli e sua moglie erano i veri proprietari e il contratto preliminare del 2015, così come una precedente transazione, erano atti simulati volti a regolarizzare una situazione pregressa.

Il Percorso Giudiziario e le Decisioni dei Giudici di Merito

Il Tribunale di primo grado accoglieva le richieste degli attori. Dichiarava risolto di diritto il contratto, non avendo il convenuto provato il pagamento tempestivo delle rate. Condannava quindi quest’ultimo al rilascio immediato dell’immobile e al risarcimento dei danni. Inoltre, il Tribunale dichiarava inammissibili le domande del convenuto relative alla simulazione, in quanto tardive e non supportate da prove adeguate, come una controdichiarazione scritta.

La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado, ritenendo inammissibili i primi tre motivi di appello. I giudici di secondo grado osservavano che le argomentazioni dell’appellante riprendevano questioni sollevate da un’altra parte (la moglie del convenuto) che non si era costituita in appello, rendendo le relative statuizioni coperte da giudicato. Pur esaminando nel merito le doglianze, la Corte le rigettava, sottolineando l’inadempimento del ricorrente e la validità della transazione precedente.

Analisi dei Motivi di Ricorso sul contratto preliminare

Il promissario acquirente soccombente proponeva ricorso per Cassazione articolato in quattro motivi. Con i primi due, lamentava la nullità della sentenza d’appello per motivazione apparente e violazione di legge, sostenendo che la Corte avesse erroneamente ritenuto formato il giudicato su questioni che, come la nullità di una transazione per difetto di causa, potevano essere sollevate in qualsiasi momento. Con il terzo motivo, denunciava l’illogicità della motivazione sulla validità della transazione. Infine, con il quarto motivo, contestava i criteri di liquidazione del danno da occupazione sine titulo.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile e, in parte, infondato, rigettandolo integralmente. Le motivazioni sono prevalentemente di natura procedurale e offrono una lezione sulla tecnica di redazione dei ricorsi.

In primo luogo, la Corte ha rilevato che i primi due motivi erano inammissibili perché mescolavano in modo eterogeneo vizi diversi (errores in procedendo ed errores in iudicando) senza argomentarli separatamente. Il ricorrente, anziché isolare le singole censure, aveva presentato un’esposizione cumulativa, demandando impropriamente alla Corte il compito di dare forma e contenuto giuridico alle sue doglianze. Inoltre, per quanto riguarda l’omesso esame di un fatto decisivo, la Corte ha ribadito che non è possibile censurare la valutazione delle prove o un insieme generico di circostanze.

Un punto cruciale della decisione riguarda la doppia motivazione della Corte d’Appello. Quest’ultima aveva prima dichiarato inammissibili i motivi e poi, ad abundantiam, li aveva anche rigettati nel merito. La Cassazione ha chiarito che, in questi casi, la parte soccombente deve impugnare la statuizione pregiudiziale di inammissibilità. Tuttavia, nel caso specifico, la Corte ha specificato che la motivazione sul merito non era meramente ad abundantiam, ma costituiva una ratio decidendi autonoma. Pertanto, la Corte ha esaminato anche il merito, confermando l’infondatezza delle tesi del ricorrente sulla nullità della transazione.

Infine, per quanto riguarda il danno da occupazione sine titulo, la Corte ha ritenuto il motivo infondato. Ha richiamato i principi espressi dalle Sezioni Unite, secondo cui il danno è “presunto” e spetta al convenuto contestare specificamente i fatti allegati dall’attore. Il ricorrente non aveva dimostrato di aver sollevato contestazioni specifiche in merito, rendendo la sua censura generica e, quindi, inefficace.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

La pronuncia in esame ribadisce l’importanza del rigore formale nella redazione degli atti processuali, in particolare del ricorso per Cassazione. La commistione di censure eterogenee e la mancata specificazione dei vizi denunciati conducono inevitabilmente all’inammissibilità. Inoltre, la decisione conferma un orientamento consolidato sul danno da occupazione illegittima, alleggerendo l’onere probatorio del proprietario e ponendo a carico dell’occupante un onere di contestazione specifica. Per chi opera nel settore immobiliare, questa ordinanza è un monito: la complessità delle argomentazioni difensive non può mai sopperire alla mancanza di prove concrete e al rispetto delle regole procedurali.

Quando un motivo di ricorso in Cassazione viene considerato inammissibile?
Un motivo di ricorso è considerato inammissibile quando, tra le altre cose, non distingue chiaramente i vizi denunciati (ad esempio, mescolando violazioni di legge e vizi di motivazione), non li argomenta separatamente, o si limita a una generica contestazione della valutazione delle prove fatta dal giudice di merito, senza individuare uno specifico fatto decisivo il cui esame sia stato omesso.

Cosa succede se un giudice, dopo aver dichiarato un appello inammissibile, si pronuncia anche nel merito della questione?
Secondo la Cassazione, è necessario distinguere. Se la motivazione sul merito è puramente aggiuntiva e ipotetica (ad abundantiam), l’impugnazione deve concentrarsi sulla dichiarazione di inammissibilità. Se invece, come nel caso di specie, la Corte esprime una vera e propria ratio decidendi anche sul merito, questa costituisce un fondamento autonomo della decisione e può essere oggetto di impugnazione.

Come viene calcolato il danno da occupazione di un immobile senza titolo valido (sine titulo)?
Seguendo l’orientamento delle Sezioni Unite, il danno risarcibile è “presunto” o “normale”. L’attore deve allegare il pregiudizio subito (ad esempio, la perdita della possibilità di godere del bene o di darlo in locazione). Spetta poi al convenuto l’onere di contestare in modo specifico tali allegazioni. In mancanza di contestazione, il giudice può liquidare il danno anche in via equitativa, basandosi su presunzioni semplici.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 33881 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 33881 Anno 2025

Presidente: GRAZIOSI NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4722/2023 R.G. proposto da:

NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, con domicilio digitale ex lege ;

-ricorrente-

contro

NOME COGNOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME con domicilio digitale ex lege ;

-controricorrenti- nonché contro

NOME COGNOME;

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n. 1719/2022 depositata il 19/12/2022, notificata in pari data;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME:

FATTI DI CAUSA

NOME e NOME COGNOME nonché NOME COGNOME convenivano dinanzi al Tribunale di Salerno NOME COGNOME, perché ne fosse accertato inadempimento al contratto preliminare di vendita dell’immobile sito in Campagna INDIRIZZO INDIRIZZO, stipulato il 2 aprile 2015 e fosse condannato al rilascio dell’immobile, al risarcimento del danno e al pagamento dell’indennità di occupazione sine titulo .

Adducevano gli attori che all’art. 3 del contratto preliminare era stato pattuito che il COGNOME, oltre al versamento di una caparrra confirmatoria, avrebbe dovuto pagare diciotto rate mensili di euro 1.000,00 nonché i restanti euro 144.000,00 in unica soluzione entro il 10/10/2016. Il COGNOME si sarebbe reso inadempiente all’obbligo di pagamento di tre delle rate mensili dovute, onde gli attori si erano avvalsi della clausola risolutiva espressa prevista dall’art. 8 del contratto, inviando una lettera raccomandata al COGNOME, il quale nonostante la risoluzione di diritto del contratto aveva continuato ad occupare l’immobile sine titulo .
Il convenuto, costituitosi in giudizio, sosteneva che riguardo al compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita del 2 aprile 2015, il dante causa degli attori, NOME COGNOME (deceduto nel 2014) si sarebbe sostituito a NOME COGNOME, moglie del COGNOME, che aveva stipulato il 22/11/2004 un contratto preliminare con i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, avente ad oggetto lo stesso immobile per cui è causa, intestandosi fittiziamente il mutuo ipotecario e il compendio immobiliare.
Chiedeva, pertanto, che il Tribunale accertasse che l’atto pubblico di compravendita del 1° luglio 2005 con cui NOME COGNOME aveva

acquistato il compendio in INDIRIZZO – poi divenuto oggetto del preliminare di compravendita del 2 aprile 2015 -, era simulato, e pertanto che si accertasse l’effettivo di diritto di proprietà del compendio immobiliare in capo a sé e a NOME, con condanna degli attori al trasferimento della proprietà dell’immobile ex art.2932 cod.civ.

Adduceva a giustificazione di ciò che, in seguito alla morte del COGNOME, al fine di regolarizzare la «posizione nei termini effettivamente a suo tempo convenuti», erano stati stipulati in data 2 aprile 2015 con i suoi eredi una transazione, i n cui si era assunto l’obbligo di accollarsi il pagamento delle rate di mutuo non ancora scadute e quello di pagamento delle rate insolute, e un contratto contestuale di compravendita, quello sulla base del quale era stato convenuto in giudizio, che dissimulava in suo favore e in favore della moglie l’effetto traslativo del compendio immobiliare oggetto di controversia.
Nel giudizio interveniva NOME COGNOME aderendo alle conclusioni del convenuto.

Con sentenza n.3160/2019, il Tribunale dichiarava risolto di diritto il contratto preliminare del 2 aprile 2015, non avendo il convenuto provato di avere tempestivamente provveduto al pagamento delle rate del 10 agosto, del 10 settembre e del 10 ottobre 2015, mentre risultava che gli attori, con racc. a.r. del 20/10/15, pervenuta al COGNOME il 23/10/15, avevano dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 8 del contratto ; condannava dunque il COGNOME al rilascio immediato dell’immobile occupato ; accertava, inoltre, che il COGNOME si era tardivamente costituito in giudizio, in violazione del termine di cui all’art. 166 cod.proc.civ., considerandolo incorso nelle decadenze di cui all’art. 167 cod.proc.civ. inerenti alla proponibilità di domande riconvenzionali e di eccezioni processuali e di merito non rilevabili d’ufficio ; dichiarava infine inammissibili tanto la domanda di accertamento della simulazione del
contratto del 2 aprile 2015 e di quello con cui i coniugi COGNOME/COGNOME avevano asseritamente trasferito l’immobile al COGNOME quanto la domanda volta ad ottenere il trasferimento dell’immobile ai sensi dell’art. 2932 cod.civ.

Quanto alle domande della COGNOME, premesso che, agli effetti della prova della simulazione, deve essere considerato parte e non terzo chi, pur essendo in apparenza estraneo al contratto, assuma di essere uno dei soggetti del rapporto giuridico che si volle in realtà costituire, il Tribunale rigettava, ritenendola infondata, quella inerente alla asserita simulazione relativa soggettiva dell’atto di compravendita del 1° luglio 2005, perché la COGNOME non aveva fornito alcuna prova scritta, in termini di controdichiarazione, dell’interposizione fittizia di persona concordata con il simulato acquirente NOME COGNOME; il Tribunale rigettava pure la domanda di accertamento di simulazione del contratto del 2 aprile 2015 atteso che, essendo gli attori, in qualità di eredi del COGNOME, gli effettivi proprietari del compendio immobiliare per cui è causa, non vi sarebbe stata alcuna ragione di simulare una promessa di trasferimento di tale compendio in favore del COGNOME.
Condannava poi il primo giudice il COGNOME a corrispondere agli attori, a titolo di risarcimento danni, la somma di euro 81.000,00, oltre agli interessi e alla rivalutazione, nonché l’ulteriore somma di euro 1.500 mensili, a decorrere dal 9 ottobre 2019 fino all’effettivo rilascio del compendio immobiliare, e per ulteriore danno la somma di euro 3.000,00, oltre agli interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al soddisfo.

Proponeva appello NOME COGNOME, chiedendo di: 1) dichiarare la nullità dell’atto di transazione e per l’effetto la revivi scenza dell’efficacia e della forza vincolante del contratto preliminare stipulato in data 21 aprile 2008 con NOME COGNOME e del contratto di locazione asseritamente stipulato con il COGNOME nel 2010; 2) riformare la statuizione con cui il giudice di primo grado aveva dichiarato risolto di diritto il contratto

preliminare del 2 aprile 2015; 3) accertare la falsità della ricevuta della raccomanda ta a/r degli attori a lui indirizzata all’indirizzo di Campagna in INDIRIZZO, contenente la volontà dei suddetti di avvalersi della clausola risolutiva espressa; 4) riformare la condanna di risarcimento dei danni.

La Corte d’appello di Salerno, con sentenza n. 1719/2022, depositata il 19/12/2022 e notificata in pari data, ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi di appello, perché le argomentazioni dell’appellante riprendevano le domande e le eccezioni formulate dalla terza intervenuta NOME COGNOME, che non si era costituita in giudizio e che non aveva proposto appello, concludendo che le statuizioni impugnate erano coperte da giudicato e che, anche se fossero stati esaminati nel merito i motivi di appello del COGNOME, questi sarebbero stati rigettati perché: 1) dalla transazione asseritamente nulla per difetto di causa e di oggetto emergeva invece che l’odierno ricorrente si era reso inadempiente al pagamento del canone di locazione e che detta transazione era stata stipulata allo scopo di evitare costosi e defatiganti contenziosi e di definire una volta e per sempre i rapporti pregressi; 2) la denunciata mancata registrazione del contratto di transazione non rilevava ai fini della validità del contratto con cui le parti, seppure incidenter tantum , prendevano atto della risoluzione del contratto di locazione.
NOME COGNOME ha proposto ricorso, formulando quattro motivi. NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso. NOME COGNOME è rimasta intimata.

Ricorrenti e controricorrenti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si denunzia la nullità della sentenza per violazione dell’art.132 cod.proc.civ., in relazione all’art.360, 1° comma, n.4

cod.proc.civ., per motivazione apparente ovvero perplessa ed obiettivamente incomprensibile, in relazione all’art.360, 1° comma, n.5 cod.proc.civ., per violazione dell’art .111, comma 6, Cost., in relazione all’art.360, 1° comma, n.4 cod.proc.civ.

Sostiene il ricorrente che la Corte d’appello a vrebbe erroneamente ritenuto essersi formato il giudicato sui primi tre motivi di appello, non essendosi costituita in giudizio NOME, considerato che la questione apportata con i suddetti motivi sarebbe stata quella della nullità della transazione del 2 maggio 2015, per difetto di causa, che ben poteva essere proposta ammissibilmente per la prima volta in appello.

Il secondo motivo prospetta violazione o, in subordine, falsa applicazione degli artt.1965, 1325, 1343, 1418 e 1421 cod. civ. e degli artt.1362, 1363 e 1371 cod. civ. in relazione all’art.360, 1° comma, n.3 c.p.c.; asserito (quanto insussistente) omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e discusso in relazione all’art.360, 1° comma, n.5 c.p.c.

La Corte territoriale, avendo esaminato nel merito i motivi, dopo averli dichiarati inammissibili, avrebbe omesso di motivare in ordine alle ragioni che l’a vrebbero indotta a rigettarli, essendosi limitata ad esaminare due elementi fattuali sugli otto valorizzati nell’atto d’appello.

Il primo ed il secondo motivo di ricorso che riguardano la stessa questione, sia pure sotto profili differenti, e che quindi possono essere esaminati congiuntamente, sono inammissibili, per alcuni versi, e infondati, per altri.

L’inammissibilità attinge i motivi perché: 1 ) l’illustrazione di entrambi non corrisponde ai vizi denunciati nell’epigrafe degli stessi se non in maniera marginale; 2) il ricorrente ha imputato al giudice d’appello di essere incorso in una serie di vizi eterogenei senza averli argomentati separatamente; infatti, l’esposizione diretta e cumulativa delle questioni concernenti l’apprezzamento delle risultanze acquisite al processo e il merito della causa mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di
isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d’impugnazione enunciati dall’art. 360 cod. proc. civ., per poi ricercare quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo inammissibilmente al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle doglianze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse (Cass. 06/02/2024 n. 3397); 3) non è superabile nel caso in esame il principio della doppia conforme preclusiva della proponibilità del vizio di cui all’art. 360, 1° comma, n. 5 cod.proc.civ. (art. 348 ter ult. comma cod.proc.civ. oggi confluito nell’art. 360, 4° comma, cod.proc.civ.). Per di più non sono stati denunciati fatti asseritamente omessi: costituisce un “fatto”, agli effetti dell’art. 360, 1° comma, n. 5, cod. proc. civ., non una “questione” o un “punto”, ma un vero e proprio “fatto”, in senso storico e normativo, un preciso evento materiale rilevante (Cass. 6/09/2019, n. 22397; Cass. 8/09/2016, n. 17761; Cass., Sez. Un., 23/03/2015, n. 5745; Cass. 4/04/2014, n. 7983; Cass. 5/03/2014, n. 5133). Non costituiscono, viceversa, “fatti”, il cui omesso esame possa cagionare il vizio di cui alla richiamata norma del codice di rito le argomentazioni, supposizioni o deduzioni difensive (Cass. 18/10/2018, n. 26305; Cass. 14/06/2017, n. 14802); gli elementi istruttori (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053); una moltitudine di fatti e circostanze, o il “vario insieme dei materiali di causa” (Cass. 21/10/2015, n. 21439; Cass. 29/10/2018, n. 27415), sicché sono inammissibili le censure che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a questi ultimi profili, come nel caso all’esame; né il ricorrente ha soddisfatto l’onere di indicare il dato extratestuale dal quale evincere la esistenza del fatto omesso nonché il come e il quando tale fatto fosse stato oggetto di discussione tra le parti; ciò non consente di attribuire al fatto asseritamente omesso i caratteri del tassello mancante alla plausibilità cui è giunta la sentenza rispetto a premesse date nel quadro del sillogismo logico-giuridico. L’infondatezza deriva dal fatto che la motivazione
realmente sussiste e consente di percepire la ratio decidendi della sentenza impugnata e le tappe del ragionamento su cui essa è fondata; in aggiunta, deve rilevarsi che è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass., Sez. Un., 7/04/2014, n. 8053 e 8054). Non può dunque ammettersi una censura che investa la motivazione della sentenza impugnata, traendo argomenti dal confronto tra la motivazione e le risultanze processuali, come richiede il COGNOME.
Inoltre, anche ammettendo che il giudice d’appello sia incorso in errore quando ha ritenuto i primi tre motivi di ricorso inammissibili per avere avuto ad oggetto questioni sollevate dalla terza intervenuta, omettendo di considerare, almeno quanto alla addotta nullità della transazione, che si trattava di questione rilevabile d’ufficio, ciò non gioverebbe in alcun modo al ricorrente dato che il profilo dell’asserita invalidità della transazione è stato esaminato e rigettato (anche) nel merito.
Mette conto osservare, sul punto, che, secondo il consolidato orientamento di questa Suprema Corte, qualora il giudice, dopo una statuizione di inammissibilità (o declinatoria di giurisdizione o di competenza), con la quale si è spogliato della potestas iudicandi in relazione al merito della controversia, abbia inserito nella sentenza argomentazioni sul merito, la parte soccombente non ha l’onere né l’interesse ad impugnare la statuizione nel merito, essendo ammissibile l’impugnazione che si rivolga alla sola statuizione pregiudiziale ed essendo
viceversa inammissibile, per difetto di interesse, l’impugnazione nella parte in cui aspira un sindacato pure della motivazione sul merito, svolta ad abundantiam nella sentenza gravata (Cass., Sez. Un., 20/02/2007, n. 3840).

Insomma, ove il giudice della sentenza impugnata si sia spogliato della cognizione accogliendo una questione preliminare e poi, erroneamente, abbia statuito sul merito, resta impugnabile la sola statuizione relativa alla questione preliminare (Cass. 17/01/2019, n. 1093) e non anche quella che, muovendosi sul piano virtuale, il giudice afferma che avrebbe adottato ove l’esame del merito non gli fosse stato precluso; persiste, invece, la potestas iudicandi nel diverso caso in cui il giudice del merito abbia aderito a più rationes decidendi (Cass. 13/06/2018, n. 15399); ipotesi, questa, diversa da quella in cui tra le due questioni accolte corra un nesso di pregiudizialità/dipendenza che rende inammissibile la motivazione (e del conseguente motivo di impugnazione) attinente al merito (Cass., Sez. Un., 30/10/2013, n. 24469; Cass. 19/12/ 2017, n. 30393; Cass. 20/08/2015, n. 17004).
La Corte d’appello afferma: «Anche a voler prescindere da tale rilievo (cioè anche senza considerare l’inammissibilità delle doglianze del COGNOME sulla nullità della transazione, per difetto di un contrasto tra le parti e per difetto di registrazione della scrittura privata che la documentava), le stesse devono ritenersi in ogni caso infondate» – v. p. 15 della sentenza -: n.d.r. ). Pertanto esprime non una motivazione ad abundantiam , bensì una ratio decidendi specifica sulla validità della transazione.
Il terzo motivo denuncia nullità della sentenza per illogicità ed irragionevolezza della motivazione in violazione degli artt.132, 2° comma, n.4, e 352 cod.proc.civ., in relazione all’art.360, comma 1° n.4 cod.proc.civ. o, in subordine, all’art.360, 1° comma, n.5 cod.proc.civ.

Il ricorrente ribadisce le ragioni per le quali la transazione del 2 maggio 2015 avrebbe dovuto essere dichiarata nulla, non solo per difetto di causa, ma altresì per difetto dell’oggetto.

Il motivo, pure in questo caso eccentrico nel suo contenuto rispetto ai vizi epigrafati, è inammissibile, perché il tentativo del ricorrente è quello di pervenire ad un esito diverso rispetto a quello cui è giunta la Corte d’appello, facendo leva sulla possibilità di attribuire un significato diverso a talune espressioni contenute nell’atto transattivo. La parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. cod.civ., avendo l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, onde, qualora di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito dolersi in sede di legittimità della scelta dell’altra (Cass. 15/11/2017, n. 27136; Cass. 28/11/2017, n.28319; Cass. 10/05/2018, n. 11254; Cass. 09/04/2021, n. 9461; Cass. 03/07/2024, n. 18214).
4. Con il quarto motivo si denunciano violazione ovvero in subordine falsa applicazione dell’art. 2697, degli artt. 1223, 2043, 2056 cod.civ., in relazione all’art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ., nonché la violazione degli artt. 115 e 166 cod.proc.civ., in riferimento all’art. 360, 1° comma, n. 4 cod.proc.civ.

Il ricorrente si duole che la Corte territoriale, non cogliendo l’essenza del motivo di impugnazione e non applicando correttamente i principi enunciati da Cass., Sez. Un., n. 33645/2022, abbia liquidato agli eredi del

COGNOME il danno da occupazione sine causa , senza pretendere l’allegazione e la prova della perdita di circostanziate e precise occasioni di vendere o locare l’immobile a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato.

Il motivo è infondato.

Come ha correttamente rilevato la Corte d’appello, l a sentenza delle Sezioni Unite hanno mediato tra la tesi del danno in re ipsa e quella causale del danno derivante quanto all’occupazione sine titulo di un bene da parte di un terzo, concludendo che: i) il danno risarcibile è quello ‘presunto’ o ‘danno normale’, privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato; ii) se l’attore allega il venir meno della concreta possibilità di godimento perduta è onere del convenuto contestare in maniera specifica i fatti allegati, sorgendo in tal caso per il primo l’onere della prova dello specifico godimento perso, assolvibile anche mediante le nozioni di fatto rientrante nella comune esperienza (art. 115, 2° comma, cod. proc. civ.) o mediante presunzioni semplici; iii) oggetto di allegazione e di prova sarà, a seconda dei casi, la perdita della possibilità di godimento (diretto o indiretto), ovvero di alienazione o concessione in locazione del bene a canone maggiore di quello medio di mercato; dal punto di vista processuale non potendo operare il meccanismo della non contestazione per i fatti ignoti al convenuto, la necessità di prova diretta da parte dell’attore sarà statisticamente più frequente nell’ipotesi in cui il pregiudizio invocato assuma le forme del mancato guadagno (ove la prova potrà ricondursi a quella del maggior danno, di cui all’art. 1591 cod.civ.) , mentre, qualora a venire in questione sia il danno emergente, si assisterà «a una maggiore frequenza dell’onere del convenuto di specifica contestazione della circostanza di pregiudizio allegata e ad una minore frequenza per l’attore dell’onere di provare la circostanza in discorso, data la tendenziale normalità del pregiudizio al godimento del proprietario a
seguito dell’occupazione abusiva»; iv) il danno subito può essere valutato equitativamente ai sensi dell’art. 1226 cod. civ.

Ora, il ricorrente adduce che le allegazioni degli attori sul punto erano state generiche, ma non dimostra di averle specificamente contestate, né di quale voce di danno si controvertesse (v. p. 21 del ricorso). Pertanto il motivo è privo di pregio, non ravvisandosi nelle affermazioni della Corte territoriale il vizio denunciato.

All’inammissibilità e all’infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in favore dei controricorrenti nella misura indicata nel dispositivo.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , d.p.r. 30 maggio 2002 n. 115, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso a titolo di contributo unificato, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere ai controricorrenti le spese processuali, che liquida in euro 7.000,00 oltre a euro 200,00 per gli esborsi e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , d.p.r. 30 maggio 2002 n. 115 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo pari a quello previsto per il ricorso a titolo di contributo unificato, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il 17 dicembre 2025

Il Presidente

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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