Contratto preliminare inadempimento: chi paga?

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI N. 6366 2025 – N. R.G. 00003726 2022 DEPOSITO MINUTA 09 12 2025 PUBBLICAZIONE 09 12 2025

n. 3726/2022 .g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL PORAGIONE_SOCIALE ITALIANO

CORTE D’APPELLO DI NAPOLI

7° SEZ CIVILE

Così composta

Dr.ssa NOME COGNOME Presidente

Dr. NOME COGNOME Consigliere

Dr.ssa NOME COGNOME Consigliere est.

Riunita in RAGIONE_SOCIALE di Consiglio ha emesso la seguente

SENTENZA

Nella causa civile n. 3726/2022 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 6617/2022, pubblicata in data 04.07.2022

TRA

La

P.I.

, in persona del legale rappresentante

elettivamente domiciliata in Napoli, alla INDIRIZZO, presso

lo studio dell’AVV_NOTAIO, C.F.

e dall’AVV_NOTAIO

COGNOME, C.F.

, che la rappresentano e difendono, giusta procura

in atti

P.

C.F.

C.F.

APPELLANTE

NONCHE’

, C.F. , elettivamente domiciliato al INDIRIZZO, INDIRIZZO), presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, C.F. che lo rappresenta e lo difende, giusta procura in atti CRAGIONE_SOCIALE.

CONCLUSIONI

Gli avvocati costituiti concludevano come da note scritte ex art. 127ter c.p.c.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

, con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva innanzi il Tribunale di Napoli in data 25/03/2015 la L’attore premetteva che: ‘stipulava con la società in persona del legale rappresentante pro tempore , un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto una quota indivisa di 260 (duecentosessanta) pari al 40% (quaranta %) della maggiore consistenza immobiliare, posto al piano terra per la produzione di abbigliamento, detta consistenza immobiliare è riportata in catasto fabbricati del Comune di Casalnuovo di Napoli (NA), alla INDIRIZZO, al foglio 10, p. 128 sub 117, p.t. – cat. D/7, R.C. € 3.604,00 (tremilaseicentoquattro,00). Che il si era reso disponibile per se stesso o persona fisica o giuridica che si riservava di designare in sede di atto definitivo; che il prezzo della vendita oggetto di questo atto era stato concordato ed accettato dalla parti in € 172.000,00 (centosettantaduemila/00) ex art. 5 del contratto preliminare, da pagarsi alle seguenti modalità: a) € 42.000,00 (quarantaduemila/00), a valere quale caparra confirmatoria da versare con assegni bancari nel modo seguente: b) € 21.000,00 (ventunomila/00), in sette rate mensili, uguali e consecutive da € 3.000,00 (tremila/00) cadauna scadenti entro fine mese con inizio dal mese di Dicembre 2012 e fino al mesi di Giugno 2013; c) € 2.300,00 (duemilatrecento/00), entro il mese di Luglio 2013; d) € 3.000,00 (tremila/00) , entro il mese di Agosto 2013; e) € 3.000,00 (tremila/00) , entro il mese di Settembre 2013; f) € 3.000,00 (tremila/00) , entro il mese di Ottobre 2013; g) € 3.200,00 (tremiladuecento/00) , entro il mese di Novembre 2013; h) € 3.2000,00 (tremiladuecento/00), entro il mese di Dicembre 2013; i) € 3.300,00 (tremila/00) entro il
mese di Gennaio 2014; l) € 130.000,00 (centotrentamila/00) a valere quale saldo prezzo d versare con assegni circolari, contestualmente alla firma dell’atto definitivo di compravendita. 4) che ex art 6 (sei) della scrittura sottoscritta la parte venditrice, garantisce il promissario da ogni ipotesi di evizione e dichiara che l’unità immobiliare promessa in vendita è di sua esclusiva titolarità ed è libera da iscrizioni, trascrizioni, privilegi e di ogni altro peso comunque pregiudizievole, fatta eccezione per l’ipoteca legale gravante sull’intera porzione immobiliare, iscritta dalla RAGIONE_SOCIALE in data 10.11.2016 ai numeri 82449/31852 per la complessiva somma di € 46.663,68 (quarantaseimilaseicentossantatre,68) a garanzia di un debito di € 23.331,84 (ventitremilatrecentotentuno,84). All’uopo la promittente venditrice si obbligava a cancellare a proprie cure e spese la detta ipoteca legale nel più breve tempo possibile e comunque entro e non oltre la data ‘ex art 9 – 10/02/2014, termine essenziale e perentorio’, di stipula dell’atto definitivo, ed esonera il promissario acquirente da ogni e qualsiasi responsabilità o molestia al riguardo ed assume a proprio carico ogni e qualsiasi altro onere o spesa a qualunque titolo ancora dovuti alla parte creditrice. 5) art. 7, la promittente venditrice garantisce che l’unità immobiliare in oggetto è idonea all’uso per cui è stata promessa in vendita e dichiara di essere in possesso del certificato di agibilità, inoltre ex art. 1490 garantisce che l’immobile è immune da vizi per l’uso cui è destinato o ne diminuisca il valore; 6) art. 8 della scrittura, la promittente venditrice si impegna a perfezionare la pratica di attestato di prestazione energetica (APE) relativa all’unità immobiliare de qua, ed a al promissario acquirente, all’atto del trasferimento definitivo (D.L. 19/08/2005 N. 192 di attuazione della direttiva 2010/31 UE ed eventuali successive modifiche); 7) ex art. 9 della scrittura, si conveniva espressamente tra le parti che il promissario acquirente veniva immesso nel possesso materiale e giuridico dell’unità immobiliare in oggetto contestualmente alla data dell’atto definitivo (raggirando con un contratto fittizio di comodato d’uso l’immissione nel possesso dell’immobile oggetto di vendita l’atto sostanziale e di volontà espresso dalle parti, cioè la compravendita), che dovrà avvenire
inderogabilmente entro e non oltre il termine essenziale e perentorio del 10/02/2014, l’atto definitivo sarà rogato da AVV_NOTAIO a scelta di parte acquirente con l’impegno a comunicare alla parte venditrice unitamente data di stiupla almeno sette giorni prima. 8) all’art. 12 della scrittura sottoscritta dalle parti, la parte promittente venditrice dichiara di essere al corrente con il pagamento di qualsiasi imposta (diretta o indiretta) e tassa comunque afferente il cespite in oggetto, impegnandosi a corrispondere quelle eventualmente ancora dovute, fino alla data dell’atto definitivo per la quota della presente scrittura privata, anche se accertate o iscritte a ruolo in epoca successiva alla stipula del predetto atto. Inoltre, garantiva di aver corrisposto gli oneri condominiali sia ordinari, sia straordinari e si obbliga a corrispondere quelli maturati sino alla data di stipula dell’atto definitivo; 9) l’art. 16 della scrittura oggetto di causa sanciva l’inadempimento da parte del promissario acquirente anche di un solo dei patti contenuti in questo contratto (sottoscritto tra le parti di causa in data 23.11.2012), ne produrrà ipso jure, la sua risoluzione per colpa; 10) in caso di controversie l’art. 10 sia per l’esecuzione e/o interpretazione la competenza del foro di Napoli; 11) che contestualmente le parti sottoscrivevano un Contratto di Comodato Gratuito e Precario di bene immobile strumentale postdatato al 01/12/2012 al sol fine di evitare comunicazione all’ente comune di Casalnuovo di Napoli (NA), per l’iscrizione nei ruoli di tasse e imposte dell’ente, pur vigente ed efficace. La scrittura privata datata 23.11.2013 che trasferiva il reale possesso alla parte acquirente che provvedeva realmente a rendere funzionante la nascente azienda dell’attore; 12) che la ditta provvedeva ad effettuare RAGIONE_SOCIALE di adeguamento dell’immobile oggetto di vendita, rendendolo idoneo a poter iniziare la propria attività produttiva: a) che il sig. incaricava la RAGIONE_SOCIALE NOME con sede in INDIRIZZO, a realizzare opere murarie, bagni e divisione degli ambienti; pitturazione; b) che il sig. incaricava la ditta RAGIONE_SOCIALE con sede in Casoria, alla INDIRIZZO per la fornitura dell’impianto di soppalco metallico industriale per un importo di € 16.000,00 (sedicimila/00), vedi
fattura n. 20 del 29/12/2012 per € 650,00 (seicentocinquanta/00); c)RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO) per la fornitura di n. 5 pareti divisorie per delimitazioni uffici con struttura perimetrale in argento, vetri stratificati opali o trasparenti compreso montaggio €4.500,00 (quattromilacinquecento) + iva; d) incarico di RAGIONE_SOCIALE aria compressa alla RAGIONE_SOCIALE; e) alla ditta RAGIONE_SOCIALE, fabbro realizzava ad economia RAGIONE_SOCIALE in ferro; f) il sig. sempre in economia realizzava RAGIONE_SOCIALE di impianti idraulico ed elettrici con la collaborazione del Sig. , fratello dell’attore ; i) oltre al pagamento di un compenso professionale al perito industriale di Casalnuovo di Napoli (NA), per la redazione della pratica NUMERO_DOCUMENTO port. NUMERO_DOCUMENTO del 2.08.2012 (vedi fattura n. 20 del 29.12.2012 per € 650,00 (seicentocinquanta/00). 13) che veniva notifica diffida extragiudiziale ad adempiere ex art. 1454 c.c. e ss. dal Sig. a mezzo lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME in data 11/09/2014 sia alla sede legale della sia all’indirizzo dell’amministratore e non solo di rinotificava ex art. 143 e ss. c.p.c, con la quale si invitava la società alla stipula dell’atto pubblico presso il AVV_NOTAIO per il giorno 22/09/2014 ore 11,00 sito in Napoli, alla INDIRIZZO; 14) che in data 22 settembre 2014 alle ore 11,50 presso lo studio del AVV_NOTAIO alla presenza della testimone Sig.ra , COGNOME NOME e lo stesso sig. , con la presenza di la propria figlia la terza intestataria del bene Sig.ra in presenza dell’AVV_NOTAIO, non fu possibile stipulare l’atto pubblico, in quanto l’amministratore con il suo legale presente alla stipula non consegnava la Certificazione Energetica di tutti gli impianti ne tantomeno avevano provveduto a pagare le rate ne tantomeno avevano pagato le rate insolute del condominio RAGIONE_SOCIALE, in quanto in una comunicazione dello stesso ci dichiarava che mai era stata pagata alcuna rata del condominio, né tantomeno avevano fornito le dichiarazioni dell’Ente RAGIONE_SOCIALE (RAGIONE_SOCIALE, IVA, eccRAGIONE_SOCIALE), che non sussistevano debiti da pagare all’atto della stipula
del definitivo. 15) il AVV_NOTAIO rilasciava la comunicazione della impossibilità a rogare l’atto pubblico, emettendo una fattura di € 1.000,00 (mille/00), che il Sig.. pagava regolarmente. 16) che gli attori pur procedendo a voler versare regolarmente l’importo pattuito tra le parti . Pertanto, l’attore così chiedeva provvedere: ‘ 1) in via principale accertare e dichiarare l’esistenza del rapporto contrattuale intercorso con il convenuto; 2) accertare e dichiarare l’inadempimento contrattuale posto in essere dalla convenuta con riferimento, al preliminare di vendita sottoscritto in data 23.11.2012; 3) ordinare per l’effetto l’esatto adempimento al convenuto alla regolarizzazione della documentazione e di tutto quanto occorrente circa il soddisfo dei debiti della stessa società convenuta per consentire la stipula del definitivo mediante una riduzione del prezzo residuo per l’acquisto dell’immobile oggetto di preliminare; 4) condannare la convenuta al conseguente risarcimento dei danni tutti patiti dal Sig. a seguito del ritardo e ingiustificato inadempimento, quantificabili in € 50.000 (cinquantamila) e/o nella misura che sarà acclarata in sede di CTU o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo; 5) in via subordinata nella denegata ipotesi in l’on.le giudicante lo riterrà possibile PRONUNCIARE, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 cod. civ. una sentenza d’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo dell’inadempimento della società che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo così alla Sig.ra
residente in Casalnuovo di Napoli (INDIRIZZO, INDIRIZZO, la proprietà del citato immobile, unitamente a tutti i connessi diritti accessori, accessioni e pertinenze, condizionando il detto trasferimento al pagamento della residua somma di € 130.000,00 /centotrentamila/euro) e della minore somma a fronte delle spese occorrende per la sanatoria della documentazione necessaria ed il pagamento dei relativi debiti accertati necessari per la stipula del contratto definitivo ORDINANDO AL CONSERVATORE DEI REGISTRI IMMOBILIARI di effettuare la trascrizione di rito; 6) CONDANNARE
alla refusione delle spese, diritti ed onorari, oltre IVA, CPA, rimborso delle spese generali con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario. Ai soli fini fiscali, si dichiara che il valore della presente controversia è compresa nello scaglione compreso tra € 52,000,00… sicché l’importo del contributo unificato previsto è pari ad € 1.800.00 (milleottocento) ‘.

La costituitasi in giudizio, proponeva domanda riconvenzionale, così chiedeva provvedere: ‘ In via principale: 1) Rigettare tutte le domande proposte, in via principale ed in via subordinata, dal sig. , siccome inammissibili, improponibili, nonché infondate in fatto ed in diritto per tutti i

motivi esposti nella narrativa che precede; In via riconvenzionale: 2) accertare e dichiarare l’inadempimento contrattuale, gravissimo e reiterato, posto in essere dal alle pattuizioni consacrate nel contratto preliminare del 23/11/12 e nella scrittura integrativa di pari data; 3) per l’effetto dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita del 22/11/2012, integrato con la scrittura di pari data; 4) per l’ulteriore effetto, accertare e dichiarare il diritto della ad incamerare definitivamente, ai sensi dell’art. 1385 c.c., la somma di € 42.000,00 corrisposta in suo favore a titolo di caparra confirmatoria, nonché al risarcimento dei maggiori danni; 5) in ogni caso accertare e dichiarare l’illegittimità di tutti i RAGIONE_SOCIALE eseguiti dal , nell’immobile promesso in vendita, in quanto posti in essere abusivamente ed in mancanza di qualsiasi autorizzazione della in via ulteriormente gradata, 6) nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda proposta in via subordinata dal sig. di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c., accertare e dichiarare che il prezzo di acquisto che il è tenuto a corrispondere è pari ad € 325.000,00; per l’effetto condannare esso al versamento dl prezzo di acquisto esattamente concordato per € 325.000,00; 7) condannare il sig. al pagamento delle spese di giudizio oltre accessori di legge’.
Con sentenza n. 6617/2022 pubblicata in data 04.07.2022 il Tribunale di Napoli così

provvedeva: ‘1. Trasferisce ex art. 2932 c.c. dalla società in persona del legale rappresentante p.t., alla sig.ra (residente in Casalnuovo di Napoli al INDIRIZZO) la quota di comproprietà pari al 40% (mq. 260) dell’immobile sito in Casalnuovo di Napoli (Na) alla INDIRIZZO, riportato al catasto fabbricati del predetto comune al foglio 10, particella 128, sub 117, p.t. – cat. D/7, R.C. € 3.604,00; 2. Subordina il trasferimento al versamento del prezzo residuo accertato in € 101.000,00 da in favore della società in persona del legale rappresentante p.t.; 3. Per l’effetto, ordina al Conservatore dei RR.II territorialmente competente la trascrizione della presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità a suo carico; 4. Rigetta la domanda risarcitoria proposta da parte attrice; 5. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da parte convenuta;
6. Condanna la convenuta soccombente al pagamento in favore della parte attrice delle spese di lite che liquida in € 7.254,00 per compenso avvocato, oltre € 518,00 per esborsi ed oltre spese forfettarie pari al 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione in favore dell’AVV_NOTAIO dichiaratosi anticipatario;’.

La con atto notificato in data 02/09/2022, proponeva appello avverso la predetta sentenza, oltre a chiedere la sospensione dell’esecutività della sentenza ex art. 283 c.p.c., chiedeva all’adita Corte così provvedere: ‘ 1) Annullare integralmente ed in ogni sua parte, la sentenza n° 6617/2022, resa dal AVV_NOTAIO del Tribunale di Napoli, il 4/7/2022, notificata il 4/7/2022, perché illegittima ed errata; 2) In riforma della gravata sentenza A) rigettare tutte le domande proposte, in via principale ed in via subordinata, dal sig. , siccome inammissibili, improcedibili, nonché infondate in fatto ed in diritto; B) In accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, proposta dalla 1) accertare e dichiarare l’inadempimento contrattuale, gravissimo e reiterato, posto in essere dal alle pattuizioni consacrate nel contratto preliminare del 23/11/12 e nella scrittura integrativa di pari data; 2) dichiarare risoluto il contratto preliminare di compravendita del 23/11/2012, integrato con la scrittura di pari data, per
inadempimento grave del sig. ; 3) per l’effetto, accertare e dichiarare il diritto della di incamerare definitivamente, ai € 42.000,00 corrisposta dal sig. a titolo di caparra confirmatoria; 4) accertare e dichiarare il diritto della di ottenere il risarcimento dei maggiori danni subiti, derivanti dal mancato uso e godimento del bene nell’intervallo di tempo intercorso tra la consegna e la restituzione dello stesso, commisurati al valore locativo del bene stesso, nonché dal diminuito valore di mercato del bene, intervenuto nelle more, da accertarsi anche a mezzo di ctu; 5) conseguentemente, condannare il sig. al pagamento in favore della di tutti i danni a qualsiasi titolo subiti nella misura che sarà ritenuta dovuta, anche a mezzo C.T.U., e comunque, non inferiore ad € 200.000,00; 6) accertare e dichiarare l’illegittimità di tutti i RAGIONE_SOCIALE eseguiti dal , nell’immobile promesso in vendita, in quanto posti in essere abusivamente ed in mancanza di qualsiasi autorizzazione della 7) per l’effetto condannare il sig. al pagamento delle opere necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi, facultando la ad eseguire, a propria cura ed a spese del sig. , tutte le opere necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi; In via ulteriormente gradata, 8) nella denegata e non creduta ipotesi fosse confermata la statuizione che ha accolto la domanda proposta in via subordinata dal sig. di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c., accertare e dichiarare che il prezzo di acquisto che il sensi dell’art. 1385 c.c., la somma che è tenuto a corrispondere è pari ad € 325.000,00, sulla scorta della scrittura integrativa del 23/11/2012; 9) per l’effetto condannare il sig. al versamento del prezzo di acquisto concordato, di € 283.000,00 (€ 325.000,00 – € 42.000,00), oltre interessi, nonché al risarcimento dei danni comunque arrecati a dovuti; In ogni caso, 10) condannare, il sig. al pagamento delle spese e competenze del doppio grado giudizio, oltre accessori di legge’.
Nel giudizio così incardinato, si costituiva , che chiedeva così provvedere: ‘In via principale: -DICHIARARE: l’appello inammissibile ed

improcedibile in quanto carente delle indicazioni richieste dall’art. 342 c.p.c. ovvero, laddove ritenuto ammissibile e/o procedibile dichiararlo inammissibile ed improcedibile ai sensi dell’art. 348-bis c.p.c. in quanto non avente una ragionevole probabilità di essere accolto; – RIGETTARE :l’istanza di sospensione della sentenza di primo grado ex art. 283 c.p.c. per tutti i motivi di cui sopra; -CONFERMARE: integralmente la Sentenza n.6617/2022 pubblicata il 04/07/2022 notificata in pari data dal sottoscritto procuratore , dal Tribunale di Napoli , AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, a conclusione del giudizio recante RG: 30457/2014 ; -CONDANNARE: parte appellante alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio all’AVV_NOTAIO antistatario oltre alle spese forfettarie e cpa come per legge. in via subordinata: -RIGETTARE: integralmente lo spiegato appello avverso la Sentenza n. 6617/2022 pubblicata il 04/07/2022 dal Tribunale di Napoli a conclusione del giudizio recante RG: 30457/2014 , per i motivi esposti in narrativa e attesa la sua manifesta infondatezza in fatto ed in diritto ; per l’effetto: -CONFERMARE: integralmente la Sentenza n.6617/2022 pubblicata il 04/07/2022 notificata in pari data dal sottoscritto procuratore , dal Tribunale di Napoli , AVV_NOTAIO AVV_NOTAIO, a conclusione del giudizio recante RG: NUMERO_DOCUMENTO ; – RIGETTARE :l’istanza di sospensione della sentenza di primo grado ex art. 283 c.p.c. per tutti i motivi di cui sopra; -CONDANNARE: parte appellante alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio all’AVV_NOTAIO antistatario oltre alle spese forfettarie e cpa come per legge’.
Con ordinanza in data 01/12/2022 la Corte rigettava la istanza di sospensione provvisoria dell’esecutività della sentenza ed all’udienza del 03.10.2025 celebrata nelle forme di cui all’art. 127 ter c.p.c., esaurita l’attività prevista nell’art. 350 c.p.c., tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini di cui agli artt. 190, comma 1, e 352, comma 1, c.p.c., per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente rileva la Corte che non vi sono dubbi sull’ammissibilità dell’appello ai sensi dell’art. 342 c.p.c. E’ noto che, secondo la costante giurisprudenza, ‘ Gli articoli 342 e 434 del c.p.c., nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l’impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l’utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata’ ( Cass. 28/07/2023, n.23100; 03/03/2022, n.NUMERO_DOCUMENTO ).
In sostanza, ai fini dell’ammissibilità del gravame, è sufficiente che l’atto di appello indichi i passaggi argomentativi della sentenza che l’appellante intende censurare, senza necessità di una trascrizione testuale di tali parti, e che formuli, rispetto ad essi, le proprie ragioni di dissenso, sì da esplicitare l’idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata, consentendo alla controparte di formulare le proprie difese ed al giudice di valutarne la portata.
Nella specie, parte appellante, ha indicato con assoluta chiarezza e puntualità le parti della sentenza oggetto di censura e le ragioni di critica che dovrebbero indurre la Corte a rivederle per ottenere la riforma della stessa e di conseguenza l’accoglimento dell’appello.

Sempre in via preliminare, con riferimento alla declaratoria di inammissibilità dell’appello ai sensi dell’art. 348-bis c.p.c. si osserva che la Corte, procedendo alla trattazione della causa nel merito, ha superato, sia pure implicitamente, tale questione, ritenendo insussistenti i presupposti per pervenire ad una definizione semplificata del giudizio, nei termini previsti dall’indicata disposizione. In tal senso, la RAGIONE_SOCIALE ha ritenuto che, qualora il giudice d’appello abbia proceduto alla trattazione nel merito
dell’impugnazione, ritenendo di non ravvisare un’ipotesi di inammissibilità ai sensi dell’art. 348-bis c.p.c., la decisione sulla ammissibilità non è ulteriormente sindacabile sia davanti allo stesso giudice dell’appello che al giudice di legittimità nel ricorso per cassazione, anche alla luce del più generale principio secondo cui il vizio di omessa pronuncia non è configurabile su questioni processuali ( Cass. civ., Sez. 3 – Sentenza n. 10422 del 15/04/2019 ).

Venendo al merito, osserva il Collegio giudicante che il gravame è affidato ai seguenti motivi: a) infondatezza della domanda di risoluzione proposta da per risoluzione del contratto ipso jure e per l’inadempimento di controparte; b) violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. e dell’art. 2697 c.c relativamente all’inadempimento della al prezzo pattuito dalle parti e al rigetto della domanda riconvenzionale; c) violazione dell’art. 112 c.c. relativamente alla pronuncia di cui all’art. 2932 c.c.
L’appello è infondato.

Con il motivo di cui alla lett. a) la ha censurato la sentenza di primo grado, assumendo che il contratto preliminare poteva ritenersi già risolto ipso jure (o per lo spirare del termine essenziale o quale conseguenza delle diffide ad adempiere intervenute reciprocamente fra le parti), e che si era reso inadempiente per non aver tempestivamente comunicato il differimento della data di stipula del definitivo mentre non sussisteva alcun inadempimento di essa società.

Per quanto riguarda il termine essenziale, preliminarmente giova ricordare che trattasi di istituto disciplinato all’art. 1457 c.c., il quale prevede che dello stesso può avvalersi la parte nel cui interesse è stato previsto, e che è pacifica la sua compatibilità con il contratto preliminare; sul punto la Suprema Corte ha così statuito: ‘ il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di
ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell”espressione ‘entro e non oltre’, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (Cassazione civile, sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454, altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870) ‘.
In altri termini, secondo un orientamento unanime in giurisprudenza e in dottrina, per aversi termine essenziale occorre non tanto che le parti lo abbiano definito tale nel corpo del contratto, ma soprattutto che nel programma negoziale emerga in modo inequivoco che il superamento dello stesso determini la perdita dell’utilità cui le parti miravano.

Nel caso di specie il termine fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo non è da ritenersi essenziale.

A tale proposito, si rileva che nel contratto preliminare stipulato fra

e la n data 23/11/12, si fa riferimento al termine per la stipula del contratto definitivo all’art. 9 (cfr. art. 9 del contratto preliminare in cui si legge: ‘ si conviene espressamente tra le parti che il promissario acquirente sarà immesso nel possesso materiale e giuridico dell’unità immobiliare in oggetto contestualmente alla data dell’atto definitivo di compravendita che dovrà avvenire inderogabilmente entro e non oltre il termine perentorio ed essenziale del 10/02/2014 ‘).
Orbene, ritiene la Corte che, sebbene le parti definiscano il suddetto termine come ‘ perentorio e essenziale ‘, trattasi di definizione solo formale e non sostanziale. Ed infatti, non solo nel contratto medesimo non vi è alcun altro riferimento, esplicito od implicito, da cui possa desumersi il carattere suddetto attribuito al termine pattuito ma, soprattutto, l’essenzialità del termine medesimo così come indicato è smentita proprio dal comportamento tenuto sia dalla che da successivamente al suo spirare, posto che le entrambe parti hanno, comunque, tentato di
stipulare il contratto definitivo dando esecuzione ‘ tardiva ‘ all’accordo.

Entrambe le parti, poi, notificavano all’altra una diffida ad adempiere.

La a notificato ad una diffida a adempiere datata 30/06/2014(cfr. diffida a adempiere inviata dall’AVV_NOTAIO, in cui si legge ‘ Vi costituisco formalmente in mora per il Vostro grave inadempimento, relativamente ai patti contenuti negli scritti il 23/11/2012 ‘.).

ha diffidato la l 11/09/2014 (documento non in atti, ma richiamato da entrambe le parti, sia nell’atto di appello che nella comparsa di costituzione e risposta, oltre che nella risposta inoltrata alla medesima dall’AVV_NOTAIO).

Le parti, poi, manifestando chiaramente di avere ancora interesse alla conclusione del negozio giuridico di cui al preliminare, si sono successivamente presentate tutte innanzi il AVV_NOTAIO in data 22/09/2014, al fine di stipulare il contratto definitivo.

Tale comportamento concludente, inoltre, rende palese l’infondatezza della doglianza relativa all’inadempimento di , che non avrebbe tempestivamente comunicato il differimento della data di stipula del contratto definitivo. Contestazione, per altro, formulata solo con l’atto di appello.

Con il motivo di gravame di cui alla lettera b) l’appellante, assume che il giudice avrebbe errato nel ritenere che l’inadempimento della società sarebbe desumibile dalla documentazione versata in atti e dalle testimonianze rese in giudizio (in particolare in riferimento alla esistenza dell’ipoteca giudiziale a garanzia di un debito contratto dall’appellante nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, alla mancanza della certificazione di agibilità e della attestazione energetica, nonché al debito gravante sull’appellante nei confronti del condominio RAGIONE_SOCIALE).
L’assunto è infondato.

All’uopo si osserva che gli obblighi assunti con il contratto preliminare dalla erano i seguenti (cfr. contratto preliminare artt. 6, 7, 8,12):

cancellare l’ipoteca giudiziale iscritta sull’intera porzione immobiliare dalla RAGIONE_SOCIALE in data 10/11/2006 ai numeri 82449/31852 per la complessiva somma di € 46.663,68;

consegnare la certificazione di agibilità;

perfezionare la pratica di attestato prestazione energetica (APE) e consegnarla al promissario acquirente all’atto di trasferimento del definitivo;

pagare gli oneri condominiali sia ordinari e straordinari.

Orbene, quanto all’ipoteca, dall’attività istruttoria espletata in primo grado, si rileva che solo in data 17/02/2014 RAGIONE_SOCIALE ordinava l’annotazione della totale cancellazione dell’ipoteca iscritta dalla RAGIONE_SOCIALE in data 10/11/2006 ai numeri 82449/31852 per la complessiva somma di € 46.663,68 (cfr. ordine di cancellazione di RAGIONE_SOCIALE).

Quanto alla certificazione di agibilità e alla attestazione prestazione energetica, la prima risulta datata 29/08/2003 e la seconda 10/09/2014, quest’ultima dunque richiesta solo successivamente allo spirare del termine concordato dalle parti per la stipula del definitivo e in ogni caso non consegnate all’incontro innanzi il AVV_NOTAIO tenutosi in data 22/09/2014 (vd. certificazione di agibilità e attestazione prestazione energetica). Inoltre, sul punto occorre ricordare anche quanto dichiarato dal teste
, il quale all’udienza del 22/04/2021 così riferiva: ‘ è vero, c’ero anche io e l’atto non si è potuto redigere in quanto mancavano le certificazioni Ape e destinazioni d’uso. La non esibì la quietanza liberatoria degli enti commerciali per le imposte e tasse dell’ufficio, lo so perché ero presente. La aveva debiti con parecchi enti, società e privati ‘ (cfr. verbale di udienza del 22/04/2021).

Quanto ai debiti condominiali, in sede di escussione testimoniale, l’amministratore del condominio , dichiarava che: ‘ ho predisposto una dichiarazione nella quale davo atto che la era debitore del condominio RAGIONE_SOCIALE per una somma di circa ventisettemila euro . Il debito di nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, è stato soddisfatto verso la fine dell’anno 2014 ‘ (cfr. verbale escussione teste in data 20/10/2016).

Da ultimo, rileva la Corte che anche la doglianza relativa al prezzo di vendita l’appello è infondato. Dagli atti di causa, in particolare, rileva che mentre nel contratto preliminare

le parti concordavano il prezzo di complessivi € 172.000,00 (cfr. contratto preliminare), nelle controdichiarazioni, aventi la stessa data, veniva, indicata altra cifra, ovvero quella di € 325.000,00 (cfr. controdichiarazioni).

Tuttavia le controdichiarazioni stipulate dalle parti risultano equivoche, posto che le stesse contengono l’inciso ‘ Tanto premesso e dichiarato, gli stessi precisano che il prezzo reale, concordato per la predetta vendita, è pari ad € 325.000,00 (trecentoventicinquemila/00) a fronte dei quali il Sig. ha già versato, in più riprese, la somma di € 52.000,00 (cinquantaduemila), per cui, quest’ultimo si impegna a corrispondere la differenza di € 101.000,00 (centounomila/00) alla società contestualmente al rogito notarile di trasferimento definitivo che dovrà avvenire entro e on oltre il 10/02/2014 ‘.
Ritiene quindi il Collegio che, come correttamente ritenuto dal Tribunale, l’unico dato certo, oltre all’ammontare della caparra, che si evince dalle controdichiarazioni sopra richiamate è l’importo ancora dovuto da , ovvero la somma di € 101.000,00.

Con il motivo di appello di cui alla lettera c), ovvero la doglianza relativa all’art. 112 c.p.c., in ordine alla pronuncia ex art. 2932 c.c. adottata dal Tribunale, infatti, si osserva che , tanto nell’atto di citazione quanto nelle comparse conclusionali, aveva espressamente chiesto: ‘ In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui l’on.le giudicante lo riterrà possibile PRONUNCIARE, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2932 cod. civ. una sentenza d’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo dell’inadempimento della società che produca gli effetti del contratto non concluso, trasferendo così alla Sig.ra la proprietà del citato immobile ‘ .
Correttamente, poi, il Tribunale ha disposto il trasferimento dell’immobile a , ex art. 2932 c.c.

Ed infatti, in relazione alla forma che deve rivestire l’ electio amici occorre ricordare che la Suprema Corte di Cassazione ha così statuito ‘Nel contratto per persona da

nominare, l’atto di nomina – che è un atto unilaterale recettizio – non richiedendo formule sacramentali, può consistere in qualsiasi dichiarazione con la quale il contraente indica il soggetto che deve acquistare i diritti ed assumere gli obblighi nascenti dal contratto da lui stipulato, purché rivesta, a pena di nullità, la stessa forma che le parti hanno utilizzato per la stipulazione del contratto, pur se non prescritta dalla legge. Ciò, tuttavia, non significa che la nomina debba necessariamente essere consacrata in una formale dichiarazione diretta dallo stipulante all’altro contraente, essendo, al contrario, sufficiente, alla luce del principio generale della libertà di forma e della strumentalità della forma rispetto allo scopo dell’atto, che a questo pervenga una comunicazione scritta che indichi tanto la chiara volontà dello stipulante di designazione del terzo in capo al quale deve concludersi il contratto, quanto l’accettazione della nomina da parte del terzo nominato: comunicazione che, in caso di preliminare, può essere contenuta nell’atto introduttivo del giudizio instaurato per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, tanto nel caso in cui la domanda sia stata proposta direttamente dallo stipulante (il quale può ottenere la pronuncia di trasferimento direttamente a favore del terzo che abbia nominato nella domanda giudiziale), quanto nei casi in cui la domanda sia stata proposta congiuntamente da stipulante e terzo nominato ovvero, come nella specie, direttamente dal beneficiario (Cass. civ., sez. II, ord. 21 maggio 2019, n. 13686 )’.
Orbene, le condizioni richieste per la valida electio amici sono tutte presenti nella vicenda in esame. Nel contratto preliminare, espressamente si riservava tale possibilità, come si evince dalle premesse del contratto (cfr. contratto preliminare: ‘ Il Sig. si è reso disponibile, per se stesso o per persona fisica o giuridica che si riserva di designare in sede di atto definitivo, ad acquistare la predetta quota indivisa di porzione immobiliare nei termini ed alle condizioni di seguito specificate ‘.); inoltre, il requisito di forma è integralmente rispettato nell’atto di citazione, ove espressamente si chiede che la sentenza costitutiva sia pronunciata a favore di (cfr. atto di citazione).
Alla stregua delle considerazioni che precedono va rigettato l’appello con conseguente conferma della sentenza impugnata.

Le spese del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza, secondo la regola sancita dall’art. 91, comma 1, c.p.c., e si liquidano come da dispositivo ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa ed applicando gli importi tra i valori minimi ed i medi previsti in tabella, con esclusione della sola fase istruttoria non tenutasi nel presente grado di giudizio.

A norma dell’art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall’art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l’appello respinto, l’appellante ha l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale a norma del co. 1-bis di detto articolo.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull’appello proposto dalla

, avverso la sentenza n.6617/2022

contro

pubblicata in data 04.07.2022 del Tribunale di Napoli in così provvede:

Rigetta l’appello e per l’effetto conferma l’impugnata sentenza;

Condanna la al pagamento in favore di delle spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi € 180,00 e per compensi di avvocato che liquida in complessivi € 4.997,00, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali, con distrazione in favore del procuratore anticipatario NOME COGNOME;

Dà atto che ricorrono i presupposti per l’applicazione dell’art.13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, con obbligo per l’appellante di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co.1-bis di detto articolo.

Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 20.11.2025

Il Consigliere estensore

Il Presidente

Dr.ssa NOME COGNOME

Dr.ssa NOME COGNOME