Contratto preliminare immobile: nullità per oggetto

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 14568/2024, ha confermato la nullità di un contratto preliminare immobile per indeterminabilità dell’oggetto. Il caso riguardava l’acquisto di unità immobiliari in un edificio da costruire. La Corte ha stabilito che se il contratto rinvia a una planimetria per l’individuazione specifica dei beni, ma tale documento non è effettivamente allegato, il contratto è nullo. La volontà delle parti di affidare l’identificazione a un documento specifico impedisce di ricorrere ad altri elementi per determinare l’oggetto del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare Immobile: Quando è Nullo per Oggetto Indeterminato?

La stipula di un contratto preliminare immobile rappresenta un passo fondamentale nell’acquisto di una casa, specialmente se l’edificio è ancora in costruzione. Questo accordo vincola le parti a concludere il contratto definitivo, ma cosa succede se l’immobile non è chiaramente identificato? La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 14568 del 24 maggio 2024, ha ribadito un principio cruciale: la mancata allegazione della planimetria, se richiamata nel contratto come strumento di individuazione del bene, rende il preliminare nullo per indeterminabilità dell’oggetto. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Un Acquisto su Carta Finito in Tribunale

Una famiglia sottoscriveva un contratto preliminare con una società costruttrice per l’acquisto di tre unità immobiliari all’interno di un fabbricato in corso di realizzazione, versando l’intero prezzo pattuito. Le aree su cui sorgeva l’edificio erano state precedentemente vendute dalla stessa famiglia alla società.

Una volta completata la costruzione, i promissari acquirenti contestavano alla società venditrice l’inadempimento, in particolare la mancata individuazione precisa delle unità immobiliari promesse in vendita. Di conseguenza, citavano in giudizio la società costruttrice davanti al Tribunale, chiedendo che il contratto preliminare fosse dichiarato nullo per indeterminabilità dell’oggetto e che venisse loro restituito il prezzo versato.

Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello accoglievano le richieste della famiglia, confermando la nullità del contratto. La società costruttrice, non soddisfatta, ricorreva in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della società costruttrice, confermando la decisione dei giudici di merito. Il punto centrale della controversia ruotava attorno alla determinabilità dell’oggetto del contratto.

L’Importanza della Planimetria nel Contratto Preliminare Immobile

La società ricorrente sosteneva che l’oggetto fosse determinabile attraverso vari elementi presenti nel contratto, come la tipologia degli immobili (appartamento trilocale e box), il prezzo e i titoli edilizi. Tuttavia, la Corte ha dato peso decisivo a un altro fattore.

Il contratto preliminare faceva esplicito riferimento a una planimetria che avrebbe dovuto essere allegata per identificare con precisione le unità immobiliari. I giudici hanno accertato che tale planimetria non era mai stata allegata al preliminare, ma a un diverso e successivo contratto definitivo stipulato tra le parti per un’altra vicenda negoziale.

Il Principio di Diritto: La Volontà delle Parti Limita le Fonti di Prova

La Cassazione ha ribadito un orientamento consolidato (richiamando la sentenza Cass. n. 1626/2020): quando le parti scelgono di identificare l’oggetto di un contratto immobiliare attraverso il rinvio specifico a un documento esterno, come una planimetria, esse stesse limitano la possibilità di determinare l’oggetto in altro modo.

In altre parole, la volontà delle parti di affidarsi a quel documento specifico per l’individuazione del bene prevale su ogni altro elemento. Se quel documento manca, il contratto è insanabilmente nullo per indeterminabilità dell’oggetto, poiché viene a mancare il riferimento scelto dalle stesse parti per definirlo.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte si fondano sull’articolo 1346 del Codice Civile, che richiede che l’oggetto del contratto sia “determinato o determinabile”. Nel caso di specie, le parti avevano scelto la via della determinabilità, indicando nella planimetria lo strumento per la futura esatta individuazione. L’assenza di tale documento ha reso impossibile questa operazione.

La Corte ha specificato che non si può supplire a tale mancanza con altri criteri (come la localizzazione generica o il titolo edilizio), perché ciò significherebbe andare contro la specifica volontà contrattuale espressa dalle parti. L’allegazione della planimetria non era una mera formalità, ma l’elemento essenziale scelto per definire l’oggetto della prestazione. La sua assenza ha quindi viziato il contratto alla radice, rendendolo nullo.

Conclusioni

Questa ordinanza offre una lezione fondamentale per chiunque si appresti a firmare un contratto preliminare per un immobile, specialmente se “su carta”. È essenziale che l’oggetto del contratto sia identificato con la massima precisione. Se il contratto rinvia a planimetrie, elaborati grafici o altri documenti per l’individuazione del bene, è imperativo assicurarsi che questi siano fisicamente allegati all’accordo e controfirmati da tutte le parti. In caso contrario, si corre il serio rischio che il contratto venga dichiarato nullo, con tutte le conseguenze legali e finanziarie che ne derivano. La chiarezza e la completezza documentale sono le migliori tutele per evitare future controversie.

Quando un contratto preliminare per un immobile da costruire è considerato nullo?
Un contratto preliminare per un immobile da costruire è nullo quando il suo oggetto non è determinato né determinabile, come richiesto dall’art. 1346 c.c. Questo si verifica, ad esempio, se non sono specificati in modo univoco gli immobili promessi in vendita.

Se un contratto preliminare fa riferimento a una planimetria per identificare l’immobile, cosa succede se questa non è allegata?
Se il contratto rinvia esplicitamente a una planimetria come documento necessario per identificare l’immobile e tale planimetria non viene allegata, il contratto è nullo per indeterminabilità dell’oggetto. La volontà delle parti di usare quel documento specifico per la determinazione del bene rende la sua assenza un vizio insanabile.

È possibile determinare l’oggetto di un preliminare immobiliare usando altri elementi se il contratto rinvia a un documento specifico non presente?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se le parti hanno scelto di individuare l’oggetto del contratto tramite il rinvio a un documento specifico (come una planimetria), la possibilità di utilizzare altri elementi è limitata dalla loro stessa volontà. La mancanza del documento richiamato rende l’oggetto indeterminato, portando alla nullità del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14568 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14568 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/05/2024

ordinanza

sul ricorso n. 5541/2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, difesa da ll’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ;

-ricorrente-

contro

NOME NOME, difeso da ll’ AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, domiciliato a Roma presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO ;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 4893/2018 del 12/7/2018.

Ascoltata la relazione del consigliere NOME COGNOME.

Fatti di causa

NOME COGNOME, la madre NOME COGNOME e la sorella NOME COGNOME, nella veste di promissari acquirenti, sottoscrivono un preliminare (e versano il prezzo concordato di € 125.000), avente ad oggetto tre unità immobiliari entro il fabbricato che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, promittente venditrice, costruisce sull’area precedentemente venduta dai primi alla seconda. Realizzato l’edificio, i promissari acquirenti allegano l’inadempimento della promittente venditrice nella individuazione delle unità immobiliari e la convengono
dinanzi al Tribunale di Roma per l’accertamento della nullità del preliminare per indeterminabilità dell’oggetto e la restituzione del prezzo. Il Tribunale accoglie le domande. La Corte di appello rigetta l’appello della convenuta e conferma la sentenza di primo grado.

Ricorre in cassazione la promittente venditrice convenuta con quattro motivi. Resistono i promissari acquirenti attori con controricorso.

Ragioni della decisione

1. – Il primo motivo (p. 10) denuncia il carattere apparente, illogico ed incomprensibile della motivazione che ha accertato l’inammissibilità ex art. 342 c.p.c. del primo motivo di appello della promittente venditrice. Nella parte censurata, la sentenza impugnata (capo 4.1.) rileva che nel motivo di appello la promittente venditrice ha sostanzialmente omesso di confrontarsi con le ragioni poste a fondamento della decisione impugnata, limitandosi a proporre di nuovo gli stessi argomenti nella forma già sottoposta all’attenzione del primo giudice. La Corte di appello premette che il Tribunale ha accertato il carattere indeterminabile dell’oggetto del contratto preliminare, escludendo che possa trattarsi di vendita ex art. 1378 c.c. di cosa determinata solo ne l genere. L’appellante, dunque, avrebbe dovuto censurare in maniera specifica le statuizioni della sentenza di primo grado, senza limitarsi ad una generica doglianza di ingiustizia. La ricorrente obietta che, nel primo motivo di appello, è stato integralmente trascritto e criticato specificamente il capo del provvedimento impugnato relativo alla indeterminabilità dell’oggetto del preliminare. Tali termini di critica vengono riportati anche nel ricorso: «Quando l’oggetto non è determinato in tutti i suoi caratteri distintivi, può essere determinabile, e lo è in tutte le ipotesi in cui siano stati indicati o comunque appaiano identificabili i criteri in base a cui fissare le modalità e la quantità delle prestazioni. Criteri, questi, che sono rinvenibili nel contratto preliminare di cui è causa in cui, oltre ad essere allegata la relativa planimetria, sono specificati tutti gli elementi identificativi dell’immobile »: (a) precisa localizzazione, (b) preciso titolo edilizio, (c)
tipologia (appartamento trilocale e box al piano interrato), (d) indicazione del prezzo. Ne consegue che «nel caso di specie l’oggetto del contratto, come contenuto dell’obbligazione, è determinabile anche se non ancora determinato in quanto in corso di costruzione». La ricorrente conclude che il motivo di appello è specifico, mentre è «proprio il giudice d’appello ad avere integralmente omesso di esplicitare l’iter logico seguito per giungere a pronunciare l’inammissibilità del primo motivo di gravame, sostenendo che l’appellante non avrebbe censurato in maniera specifica le statuizioni della sentenza impugnata».
Il secondo (p. 12) ed il terzo motivo (p. 14) nel loro complesso censurano che la Corte di appello ha ritenuto che la planimetria delle unità immobiliari non sia stata allegata al contratto preliminare. Si deduce violazione degli artt. 1362 c.c., 115 e 215 c.p.c. (secondo motivo), degli artt. 1346 e 1351 c.c., nonché omesso esame di un documento decisivo che ha comportato il travisamento dei fatti (terzo motivo). La promittente venditrice sostiene: (a) il doc. 13 è costituito dalla copia del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 25/01/2013 completo di planimetria; (b) i promissari acquirenti non hanno mai contestato né disconosciuto tale documento nel corso del giudizio di primo grado, nemmeno all’udienza del 04/07/2017, per cui la scrittura privata completa di planimetria è da ritenersi riconosciuta tacitamente in giudizio ai sensi dell’art. 215 c.p.c.; (c) l’art. 1 del preliminare rinvia espressamente alla planimetria allegata, per cui è erronea l’affermazione che le planimetrie «non risultano richiamate nel contratto come parte integrante dell’accordo». In conclusione: «Il giudice a quo ha errato dapprima nel ritenere mancante la planimetria (in violazione degli artt. 115 e 215 c.p.c.) e successivamente nel non ritenerla comunque parte integrante dell’accordo (in violazione dell’art. 1362 c.c.».
Il quarto motivo (p. 18) denuncia la violazione dell’art. 91 c.p.c. e del d.m. 55/2014 per non avere la Corte di appello considerato nella statuizione

sulle spese la tardiva costituzione dell’appellato e la partecipazione di questi alla sola udienza di discussione.

-I quattro motivi possono essere esaminati contestualmente. Essi non sono fondati.

Il primo motivo è rigettato, poiché la pronuncia d’inammissibilità del primo motivo di appello è sostanzialmente superata dal fatto che l’appellante e attuale ricorrente ha ripreso la censura posta a base del primo motivo anche nei motivi di appello successivi, sui quali ha ottenuto una pronuncia di merito.

Il secondo e il terzo motivo sono infondati.

Nella parte censurata (p. 5), la sentenza impugnata argomenta: «Il giudice ha correttamente verificato l’assenza della planimetria catastale (come documento denominato ‘Allegato A’), annesso al contratto di compravendita preliminare. Infatti, emerge dalla lettura del fascicolo di primo grado depositato in questa sede, che la planimetria indicata nel contratto preliminare (allegato sub n. 13 della comparsa di costituzione di RAGIONE_SOCIALE lnvest – promittente venditrice n.d.r. – nel primo grado) non è mai stata allegata al contratto preliminare , bensì allegata al distinto ed a utonomo contratto definitivo di compravendita, stipulato tra le parti il 25/1/2013 e regolante un diverso rapporto».
La sentenza resiste alle censure della ricorrente, attraverso un apprezzamento concludente del fatto che la planimetria cui si riferisce la ricorrente risulta allegata ad un diverso contratto (definitivo) riguardante una diversa vicenda negoziale tra le parti. Quanto alla tesi – proposta nel primo motivo di appello e poi ripresa che la determinabilità dell’oggetto del preliminare è data nel caso di specie anche da indicazioni ulteriori rispetto alla planimetria, essa si scontra contro un orientamento di q uesta Corte, al quale s’intende dare continuità. E cioè: la possibilità di determinare l’oggetto del contratto preliminare di compravendita immobiliare attraverso altri elementi trova un limite qualora l’oggetto sia individuato attraverso il rinvio ad un
documento (come la planimetria, nel caso di specie), così chiamato a formare parte integrante dell’accordo negoziale. In tal caso, infatti, la volontà delle parti limita la possibilità di avvalersi di elementi diversi dal documento richiamato specificamente nel contratto (cfr. Cass. 1626/2020).

Il secondo ed il terzo motivo sono rigettati.

Il quarto motivo è da rigettare, poiché la sentenza impugnata ha applicato il principio della soccombenza in modo congruo, senza esporsi a censure in questa sede.

3. – Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che liquida in € 5.000 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso a Roma il 10/4/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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