Contratto preliminare: guida al recesso legittimo

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Il caso riguardava il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte della promissaria acquirente a causa dell’assenza dei venditori al rogito, della mancanza del certificato di destinazione urbanistica e della presenza di abusi edilizi. La Suprema Corte ha stabilito che l’inadempimento può essere considerato grave anche se il termine per la stipula non è essenziale. Inoltre, ha chiarito che la presenza di vizi e difformità strutturali, che rendono l’immobile diverso da quello pattuito, impedisce l’esecuzione in forma specifica del contratto.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare: i limiti del recesso e la gravità dell’inadempimento

La gestione di un contratto preliminare richiede estrema attenzione, specialmente quando sorgono contestazioni sulla consegna dell’immobile o sulla regolarità dei documenti. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha fatto chiarezza su un punto fondamentale: quando è possibile recedere legittimamente e quali sono le conseguenze se l’immobile presenta difformità rispetto a quanto promesso.

Il caso del contratto preliminare contestato

La vicenda nasce da un accordo per la vendita di un immobile e di un terreno agricolo. La promissaria acquirente, dopo aver versato una consistente caparra, si era presentata davanti al notaio per la stipula definitiva, ma i venditori non erano comparsi. Oltre all’assenza fisica, mancava il certificato di destinazione urbanistica e l’immobile presentava abusi edilizi e altezze interne non conformi.

In primo grado, il tribunale aveva dato ragione all’acquirente, dichiarando risolto il contratto e condannando i venditori alla restituzione del doppio della caparra. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato il verdetto, sostenendo che il termine per il rogito non fosse essenziale e che le difformità fossero sanabili, ordinando il trasferimento coattivo della proprietà con una riduzione del prezzo.

La decisione della Cassazione sul contratto preliminare

La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’acquirente, censurando l’operato dei giudici di secondo grado. Il punto centrale della decisione riguarda la valutazione della gravità dell’inadempimento. Secondo gli Ermellini, il fatto che un termine non sia definito come “essenziale” non significa che la sua violazione sia irrilevante. Il giudice deve sempre verificare se il ritardo o la condotta del venditore abbiano alterato l’equilibrio del contratto e l’interesse dell’altra parte.

Vizi dell’immobile e diritto di recesso

Un altro aspetto cruciale riguarda i vizi del bene. La Cassazione ha ribadito che la presenza di difformità edilizie o la mancanza di requisiti di abitabilità abilita l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto preliminare. Non è sufficiente che l’immobile sia genericamente “commerciabile”; esso deve corrispondere esattamente a quanto descritto e pattuito tra le parti.

Esecuzione in forma specifica e conformità del bene

La sentenza chiarisce inoltre che non si può imporre il trasferimento della proprietà ex art. 2932 c.c. se il bene è stato sensibilmente modificato per sanare degli abusi. Se per regolarizzare l’immobile il venditore deve restringere un garage o aggiungere scalini interni non previsti, l’oggetto del contratto cambia. In questo caso, l’acquirente non può essere obbligato ad acquistare un bene diverso da quello su cui aveva fatto affidamento.

Le motivazioni

La Corte ha motivato la decisione spiegando che la disciplina del recesso prevista dall’art. 1385 c.c. non deroga alle regole generali sulla risoluzione per inadempimento. Il giudice di merito avrebbe dovuto compiere una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti, verificando se l’offerta di adempimento tardivo dei venditori fosse ancora idonea a soddisfare l’interesse dell’acquirente. La mancanza del certificato urbanistico alla data fissata e la presenza di abusi non possono essere liquidate come questioni di scarsa importanza senza un’analisi approfondita dell’impatto sul valore e sull’uso del bene.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce che il promissario acquirente ha il diritto di rifiutare un immobile che presenti difformità strutturali o documentali, anche se queste vengono sanate in corso di causa, qualora tali interventi alterino la natura del bene promesso. Il principio di correttezza contrattuale impone che il venditore arrivi al rogito con tutta la documentazione in regola e con un immobile conforme alle planimetrie allegate al contratto preliminare. In mancanza di questi presupposti, il recesso con richiesta del doppio della caparra rimane lo strumento di tutela principale per l’acquirente.

Cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?
Anche se il termine non è essenziale, l’assenza ingiustificata può costituire un inadempimento grave che legittima l’acquirente a recedere dal contratto e richiedere il doppio della caparra versata.

Si può recedere se l’immobile ha abusi edilizi?
Sì, la presenza di difformità urbanistiche o la mancanza di certificati obbligatori abilita il promissario acquirente a chiedere la risoluzione del contratto, poiché il bene non corrisponde a quanto pattuito.

Il venditore può sanare i vizi durante la causa?
Il venditore può tentare la sanatoria, ma se gli interventi modificano sensibilmente l’immobile rispetto al progetto originale, l’acquirente non è obbligato ad accettare il bene e può confermare il recesso.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5784 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5784 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/03/2026

OGGETTO: risoluzione per inadempimento di contratto preliminare NUMERO_DOCUMENTO P.U. 26-2-2026

SENTENZA

sul ricorso n. 2162/2021 R.G. proposto da:

COGNOME NOME , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO;

-controricorrenti- avverso la sentenza n. 1133/2020 della Corte d’Appello di Firenze, depositata il 19-6-2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26-22026 dal consigliere NOME COGNOME;

udito il Pubblico Ministero, nella persona del AVV_NOTAIO procuratore generale NOME COGNOME, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso, con le conseguenze di legge;

udito l’AVV_NOTAIO per i controricorrenti.

FATTI DI CAUSA

1. Con sentenza n.30/2014 depositata il 20-1-2014 il Tribunale di Siena sezione distaccata di Montepulciano ha dichiarato risolto, per avere esercitato la promissaria acquirente il diritto di recesso, il contratto preliminare sottoscritto il 10-11-2007, con il quale i comproprietari NOME COGNOME e NOME COGNOME avevano promesso di vendere a NOME COGNOME, la quale si era impegnata ad acquistare per sé o per persona dal nominare, immobile adibito ad abitazione sito a Sovicille, con appezzamento di terreno agricolo limitrofo per il prezzo di euro 305.000,000, di cui euro 95.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria e la restante somma di euro 210.000,00 da versare alla data del rogito fissata il 31-10-2008; il Tribunale ha condannato i promittenti venditori a pagare alla promissaria acquirente euro 190.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria, nonché l’ulteriore somma di euro 20.000,00 a titolo di risarcimento del danno.
Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto appello, che con sentenza n. 1133/2020 depositata il 19-62020 la Corte d’appello di Firenze ha accolto , dopo avere disposto consulenza tecnica d’ufficio per accertare la commerciabilità del fabbricato; ha dichiarato la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda ex art. 1385 co. 3 cod. civ. e inammissibile la domanda risarcimento del danno accolta dal giudice di primo grado; ha rigettato la domanda volta a ottenere il doppio della caparra, ha accolto la domanda riproposta dagli appellanti e, di conseguenza, ha disposto il trasferimento a NOME COGNOME della proprietà dell’immobile al prezzo di euro 298.000,00, subordinando l’effetto traslativo al versamento del residuo prezzo di euro 203.000,00, oltre interessi dalla domanda al saldo.
La sentenza ha rilevato che la domanda proposta dalla promissaria acquirente, dichiarando di volere recedere dal contratto e di volere

ottenere il doppio della caparra, doveva essere qualificata ex art. 1385 co. 2 cod. civ., mentre la domanda di risoluzione era stata oggetto di rinuncia; ha considerato che la domanda era stata proposta allegando l’inadempimento dei promittenti venditori all’art. 2 del preliminare, che aveva a oggetto il termine per la stipula del contratto definitivo, e che tale termine non era essenziale, per cui la mancata stipula del rogito entro il 31-10-2008 non era inadempimento imputabile ai promittenti venditori; h a aggiunto che, in ogni caso, l’inadempimento non sarebbe stato di non scarsa importanza, sia per la non essenzialità del termine, sia perché la lettera contenente implicita diffida ad adempiere era stata ricevuta il 25-10-2008 e quindi il contratto avrebbe potuto essere concluso quantomeno dopo il 9-11-2008; ha dichiarato che neppure la mancanza del certificato di destinazione urbanistica era tale da rendere grave il prospettato inadempimento, in quanto il certificato riguardava il terreno agricolo, nella fattispecie era oggetto del contratto in primo luogo l’ immobile a uso abitativo e solo in secondo luogo l’ appezzamento di terreno agricolo, il certificato era stato rilasciato il NUMERO_DOCUMENTO e l’art. 30 co. 4 -bis d.P.R. n. 380/2001 prevedeva la possibilità della conferma della compravendita di terreno alla quale non fosse stato allegato il certificato. Di conseguenza ha dichiarato che era illegittimo il recesso esercitato dalla promissaria acquirente ed ella non aveva diritto a ottenere il doppio della caparra; ha dichiarato anche che la sentenza di primo grado aveva erroneamente condannato i promittenti venditori a risarcire il danno per l’importo di euro 20.000,00, in quanto la relativa domanda era stata rinunciata ed era inammissibile.
Di seguito l a sentenza, a fronte dell’illegittimità del recesso della promissaria acquirente, ha proceduto a esaminare la domanda ex art. 2932 cod. civ. riproposta dai promittenti venditori in appello; ha considerato che si trattava di costruzione anteriore al 2-9-1967, come

dichiarato dai promittenti venditori e accertato dal c.t.u., ha considerato che il c.t.u. in sede di primo sopralluogo aveva riscontrato difformità per altezze inferiori a m. 2,70, che avrebbero comportato un cambio d’uso funzionale della camera, e una maggiore superficie abusiva di circa mq. 5 nel garage, che i promittenti venditori avevano eseguito le opere per adeguare l’immobile alle previsioni dei titoli abilitativi, per cui il c.t.u. aveva riscontrato un abbassamento della quota di calpestio nei locali, con modesti dislivelli interni e una riduzione della superficie del garage di mq. 5; ha considerato che, secondo l’accertamento del c.t.u., le difformità non erano tali da pregiudicare la com merciabilità dell’immobile al momento del primo sopralluogo, ma comportavano in quel momento un minore valore di euro 10.800,00 e un minore valore di euro 6.200,00 al termine delle operazioni peritali, per la necessità di regolarizzazione mediante attestazione di conformità in sanatoria di cui alla legge n. 65/2014 e la regolarizzazione catastale del garage. Quindi, nulla ostava all’emissione di sentenza ex art. 2932 cod. civ., né per il fabbricato né per l’appezzamento agricolo e, poiché gli appellanti pro mittenti venditori avevano concluso nei limiti della c.t.u., ha disposto la riduzione del prezzo per l’importo di euro 6.200,00, subordinando l’effetto traslativo ex art. 2932 cod. civ. al versamento del residuo prezzo di Euro 203.800,00.
Avverso la sentenza NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a undici motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione per la pubblica udienza del 26-2-2026 e nei termini di cui all’art. 378 cod. proc. civ. il Pubblico Ministero ha depositato memoria con le sue conclusioni, seguita anche dal deposito di memoria illustrativa da parte dei controricorrenti.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453, 1385, 2° co., 1218, 1477 cod. civ. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ ; lamenta che, nell’escludere l’inadempimento dei promittenti venditori, la sentenza impugnata non abbia considerato il dato pacifico che la promittente venditrice COGNOME non si era presentata alla data del 31-10-2008 fissata per il rogito, dichiarando in sostanza che soltanto nel caso di violazione del termine essenziale sussista inadempimento; evidenzia che, anche qualora il termine pattuito non sia essenziale, la sua inosservanza dà luogo a inadempimento suscettibile di giustificare il recesso ex art. 1385 co. 2 cod. civ., se l’inadempimento non è di scarsa importanza. Lamenta altresì che la sentenza non abbia considerato l’inadempimento dei promittenti venditori con riferimento alla mancata consegna al AVV_NOTAIO del certificato di destinazione urbanistica, in quanto i venditori avevano l’obbligo di consegnarlo ex art. 1477 ult. co. cod. civ.; rileva che il certificato era stato richiesto solo il I-12-2008 e che la promissaria acquirente era venuta a conoscenza del suo rilascio soltanto in giudizio, perché i promittenti venditori dopo il 31-10-2008 non l’avevano più contattata e non avevano eseguito alcuna proposta di adempimento tardivo, alla quale pure sembra fare riferimento la sentenza.
Con il secondo motivo la ricorrente deduce ‘ vizi e/o difformità del bene promesso in vendita: omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti: art. 360 n. 5 c.p.c.’ ; rileva come la c.t.u. svolta in appello abbia evidenziato che il bene promesso in vendita era privo dei requisiti di abitabilità e presentava nel garage abuso edilizio, per cui i promittenti venditori erano inadempienti rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare anche sotto tale profilo; evidenzia che il consulente d’ufficio
aveva accertato nel primo sopralluogo che il fabbricato aveva un’altezza inferiore al minimo nella camera matrimoniale, nella zona soggiorno, nell’altra camera e nel punto cottura e che nel garage c’era una superficie abusiva di mq.5; sostiene che tali difetti integrassero inadempimento contrattuale e che, se non ne fosse stata omessa la disamina, l’appello sarebbe stato rigettato , per cui rileva come si verta nell’ambito dell’omesso esame di fatto decisivo.

Con il terzo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa degli artt. 1453 e 1385 2° co. c.c. con riferimento all’art. 1455 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ ; rileva che la sentenza, oltre a ritenere che il mancato rispetto del termine per la stipula del rogito non integri inadempimento, ha aggiunto che, in ogni caso, si sarebbe comunque trattato di inadempimento di scarsa importanza, inidoneo a giustificare il recesso ex art. 1385 co. 2 cod. civ.; lamenta che la sentenza sia giunta a tale c onclusione utilizzando l’argomento del termine essenziale in modo non solo errato ma anche illogico, in sostanza affermando che la mancanza di termine essenziale impedirebbe di valutare come di non scarsa importanza l’inadempimento; lamenta altresì che sia stato utilizzato l’argomento della diffida ad adempiere ricevuta solo il 25-10-2008, perché non era stata eseguita alcuna diffida ad adempiere e comunque la diffida avrebbe rilevato solo ai fini della risoluzione stragiudiziale.
Con il quarto motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art.2697 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ e sostiene che la sentenza impugnata avrebbe dovuto concludere che i promittenti venditori non avevano dato prova del loro adempimento; ciò perché la sentenza ha fondato la sua diversa conclusione solo sul dato che il termine per la stipula non fosse essenziale, perché i promittenti venditori si erano limitati a dichiarare di avere chiesto il certificato di destinazione urbanistica due mesi dopo la data fissata per
il rogito e avevano addirittura eseguito durante le operazioni della consulenza d’ufficio i lavori necessari a eliminare i vizi.

Con il quinto motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1453 3° comma c.c. e 1385 2° comma c.c. con riferimento all’art. 2932 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ ed evidenzia che la promissaria acquirente aveva esercitato il recesso con l’atto di citazione di primo grado, chiedendo la condanna dei promittenti venditori al pagamento del doppio della caparra; sostiene che, stante la previsione dell’art. 1453 co.3 cod. civ., dalla data della domanda, la parte inadempiente non poteva più adempiere alla propria obbligazione, quindi i promittenti venditori non potevano neppure proporre domanda ex art. 2932 cod. civ. e perciò la sentenza anche per questa ragione deve essere cassata.
Con il sesto motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 2932 1°comma c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ e sostiene che la pronuncia ex art. 2932 cod. civ. sia illegittima; sia in quanto chiesta dalla parte inadempiente, sia in quanto il bene oggetto di trasferimento è risultato diverso da quello promesso, in ragione dei lavori edili eseguiti durante le operazioni peritali (che hanno comportato la costruzione di tredici scalini di varia altezza suddivisi su nove aper ture, che prima non c’erano, e la riduzione del vano cucina e del garage, privato dei 5 mq. abusivi e della conformità catastale); sia in quanto la promissaria acquirente non era stata inadempiente, perché si era presentata davanti al AVV_NOTAIO il giorno fissato 31-10-2008, portando con sé l’assegno per il saldo del corrispettivo.
Con il settimo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2932, 1497 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ e lamenta che la Corte d’appello abbia pronunciato sentenza ex art. 2932 cod. civ. disponendo d’ufficio la riduzione del prezzo di euro 6.200,00.

Con l’ottavo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2932, 1492 1° comma e/o 1480 e 1484 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’; rileva che, a fronte dei vizi anche a seguito dei lavori eseguiti in corso di causa -presenza di tredici scalini che prima non c’erano, cucina con altezza inferiore a quella minima, garage ridotto di mq.5 rispetto a quello promesso in vendita- e a fronte della mancanza di conformità catastale del garage, la Corte non poteva disporre la riduzione del corrispettivo, perché spettava al l’acquirente chiedere la riduzione del corrispettivo o la risoluzione del contratto e la promissaria acquirente aveva eseguito la sua scelta esercitando il recesso.
Con il nono motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ e ulteriormente evidenzia che la riduzione del prezzo non era stata chiesta da nessuna delle parti, per cui la relativa pronuncia si è posta anche in violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Con il decimo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2932 c.c. e 29 comma 1-bis legge 52/1985 in relazione all’art. 360 n. 3 e 4 c.p.c.’ e lamenta che sia stato disposto il trasferimento ex art. 2932 cod. civ., nonostante la mancanza della documentazione catastale relativa al garage.

Con l’undicesimo e ultimo motivo la ricorrente deduce ‘ violazione e/o falsa applicazione degli artt. 62 e 194 c.p.c. con riferimento agli artt. 115 1° comma c.p.c. e/o 2697 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 e 4 c.p.c.’ e lamenta che il c onsulente d’ufficio abbia acquisito d’ufficio tutta la documentazione necessaria per pronunciare la sentenza ex art. 2932 cod. civ., di cui agli allegati da 8 a 16 della c.t.u., così violando i limiti dell’incarico.

12.Il primo e il terzo motivo, da esaminare unitariamente stante la stretta connessione, sono ammissibili, diversamente da quanto

eccepito dai controricorrenti, e fondati nei termini di seguito esposti, con il conseguente assorbimento del quarto motivo.

Non è in discussione che la disciplina dettata dall’art. 1385 co. 2 cod. civ., in tema di recesso per inadempimento nell’ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l’inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all’interesse dell’altro contraente. Inoltre, è acquisito il principio secondo il quale, nella verifica circa la non scar sa importanza dell’inadempimento prevista dall’art. 1455 cod. civ. , il giudice deve tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto all a stregua dell’economia complessiva del medesimo (Cass. Sez. 2 , 88-2019 n. 21209; Cass. Sez. 6-2, 13-1-2012 n. 409; Cass. Sez. 2, 231-1989 n. 398). E’ altresì acquisito che, nell’indagine sull’inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se e a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono gli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione; quindi, occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venire meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del neg ozio (Cass. Sez. 1, 10-52019 n. 12549; Cass. Sez. 2, 23-1-1989 n. 398; Cass. Sez. 2, 21-81985 n. 4451).
La sentenza impugnata, laddove ha dichiarato che i promittenti venditori avevano dimostrato di non avere violato l’art. 2 del contratto preliminare «non potendo il termine previsto da tale clausola ritenersi essenziale» è incorsa nella falsa applicazione degli artt. 1385 e 1455

cod. civ., che è denunciata con le ragioni svolte con il primo motivo di ricorso. Infatti, è pacifico che l’inadempimento consiste anche nel mancato rispetto del termine contrattualmente previsto, anche se il termine pattuito non è stato previsto come essenziale: non avere rispettato il termine fissato nel contratto preliminare per la stipula del contratto definitivo, per non essersi i promittenti venditori presentati entrambi dal AVV_NOTAIO e, per di più, per non avere a disposizione entro quella data il certificato di destinazione urbanistica, ha comportato l’inosservanza della clausola contrattuale che prevedeva tale termine.
Di seguito la sentenza, laddove ha dichiarato che, seppure sussistente l’inadempimento per il mancato rispetto del termine per la stipula del rogito, doveva essere ritenuto di scarsa importanza, perché la diffida ad adempiere era stata ricevuta dai promittenti venditori solo il 25-10-2008, a fronte di data del rogito fissata per il 31-10-2008, è ulteriormente incorsa nella falsa applicazione degli artt. 1385 e 1455 cod. civ. denunciate con il terzo motivo.

S econdo l’indirizzo anche delle Sezioni Unite, in caso di inadempimento di una delle parti di un contratto a prestazioni sinallagmatiche per essere inutilmente decorso il previsto termine non essenziale, l’altra parte, che non abbia ancora proposto domanda giudiziale di risoluzione del contratto, può non di meno rifiutare legittimamente l’adempimento tardivo quando -tenuto conto della non scarsa importanza dell’inadempimento in relazione alle posizioni delle parti, suscettibile di verifica ad opera del giudice- sia venuto meno l’interesse della parte non inadempiente a che detto contratto abbia esecuzione; pertanto, tale parte può, anche dopo l’offerta di adempimento tardivo, agire in giudizio per la risoluzione del vincolo contrattuale (Cass. Sez. 2, 14-5-2018 n. 11653; Cass., Sez. Un., 9-71997 n. 6224; Cass., Sez. Un., 6-6-1997 n. 5086). La sentenza impugnata è incorsa nella falsa applicazione degli artt. 1385 e 1455
cod. civ. perché non ha svolto alcuna indagine in tal senso, in quanto non ha verificato se e quando, dopo il decorso del termine (non essenziale), i promittenti venditori avessero offerto l’adempimento o comunque fossero stati disponibili all’adempimento ; ciò sarebbe stato necessario, al fine di accertare se permaneva l’interesse della promissaria acquirente alla stipulazione e se, quindi, fosse ingiustificato il suo rifiuto di concludere il contratto definitivo che i promittenti venditori, a quel punto, avevano manifestato disponibilità a stipulare. In altri termini, occorreva accertare se ricorressero o meno le condizioni affinché la promissaria acquirente potesse esercitare il recesso notificando l’atto di citazione . Diversamente, la sentenza ha escluso la non scarsa importanza dell’inadempimento dei promittenti venditori soltanto sulla base della condotta della promissaria acquirente precedente al decorso del termine; per di più, qualificando come diffida ad adempiere un atto che non poteva avere tale contenuto, perché la diffida ad adempiere, in quanto tale, presuppone che il termine di esecuzione del contratto sia scaduto (Cass. Sez. 2, 81-2025 n. 361; Cass. Sez. 2, 11-6-2018 n. 15052; Cass. Sez. 2, 30-31981 n. 1812). Quindi, non si verte in ipotesi di apprezzamento in fatto della gravità dell’inadempimento, riservato al giudice di merito ed estraneo al sindacato di legittimità, come sostengono i controricorrenti, ma sussiste la falsa applicazione degli artt. 1385 e 1455 cod. civ. denunciata con il primo e con il terzo motivo.
13. È fondato anche il secondo motivo in quanto, nell’esaminare le condotte delle parti contrattuali nei termini sopra esposti, la Corte d’appello avrebbe dov uto anche verificare in quali termini i vizi dell’immobile accertati dal c.t.u., di cui ha dato atto la sentenza medesima, integrassero inadempimento dei promittenti venditori rispetto alle previsioni del contratto preliminare, che giustificasse il recesso della promissaria acquirente. Infatti, è stato enunciato dalla

Suprema Corte anche il principio secondo il quale, in ipotesi di preliminare di vendita, la presenza di vizi dell’immobile abilita il promissario acquirente anche a chiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento, e non solo la condanna del promittente venditore a eliminare a proprie spese gli stessi (Cass. Sez. 2, 23-11-2021 n. 36241; Cass. Sez. 2, 11-10-2013 n. 23162). Non può essere recepita la tesi dei controricorrenti, secondo la quale la sentenza impugnata avrebbe esaminato la questione, giungendo alla conclusione che il bene era commerciabile e nulla ostava all’emissione di pronuncia ex art. 2932 cod. civ.: la verifica della presenza dei requisiti per disporre il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 cod. civ. si pone su un piano diverso rispetto a quello della presenza di vizi dell’immobile che giustifica l’esercizio del recesso da parte della promissaria acquirente. Nella fattispecie la sentenza impugnata ha dichiarato che, al momento del primo sopralluogo del consulente d’ufficio, l’immobile presentava difformità sia all’abitazione sia al garage; quindi, a prescindere dal dato che non si trattava di difformità tali da pregiudicare la commerciabilità dell’immobile e che in corso di causa tali difformità erano anche state sanate, la Corte d’appello avrebbe dovuto verificare se e in quali termini la presenza di quelle difformità integrasse un inadempimento di non scarsa importanza rispetto alle obbligazioni assunte dai promittenti venditori nel contratto preliminare.
Dalle ragioni esposte consegue che è fondato anche il sesto motivo di ricorso, in quanto la sentenza impugnata è incorsa nella falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ. denunciata nel motivo , con il conseguente assorbimento del quinto motivo e dei motivi dal settimo all’undicesimo, in quanto involg enti questioni che perdono efficacia decisoria.

Al fine di ritenere che sussistessero i presupposti per emettere la pronuncia ex art. 2932 cod. civ., la sentenza impugnata ha valutato

esclusivamente lo stato dell’immobile , sul presupposto che nessun inadempimento fosse imputabile ai promittenti venditori e che rilevasse soltanto il dato che l’immobile fosse commerciabile . Diversamente, anche l’accoglimento della domanda ex art. 2932 cod. civ. presupponeva l’accertamento che la parte richiedente non fosse inadempiente rispetto alle previsioni del contratto preliminare, nel senso che oggetto del trasferimento fosse l’immobile così come era stato oggetto di pattuizione nel contratto preliminare. Infatti, l ‘art. 2932 co. 2 cod. civ. dispone che, in caso di contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di cosa determinata, la domanda non possa essere accolta se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta; ciò significa che la parte che agisce ex art. 2932 co. 2 cod. civ. -nella fattispecie la parte promittente venditrice, come ritenuto dalla Corte d’appello con pronuncia non oggetto di censura in questa sede- deve essere adempiente, e perciò deve offrire la prestazione come pattuita. Quindi, è evidente che, seppure i lavori eseguiti in corso di causa siano stati finalizzati a regolarizzare l’immobile -che pure era commerciabile anche nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto preliminare-, ciò non comporta in sé e automaticamente che l’immobile fosse corrispondente a quello promesso, in termini tali da escludere l’inadempimento dei promittenti venditori . C on l’effetto che il dato relativo alle modifiche dell’immobile rese necessarie per la regolarizzazione edilizia -come descritte dalla sentenza impugnata, per la costruzione di una serie di scalini all’interno dell’abitazione e per il restringimento del garage- è da valutare anche al fine di valutare l’esistenza dei presupposti per la pronuncia ex art. 2932 cod. civ .; ciò perché tale pronuncia è consentita se e in quanto l’immobile oggetto della pronuncia corrisponda a quello oggetto del contratto preliminare.
15. In conclusione, sono accolti il primo, il secondo, il terzo e il sesto motivo di ricorso, assorbiti i restanti motivi; la sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze , in diversa composizione, che farà applicazione dei principi enunciati e si atterrà a quanto sopra esposto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo, il secondo, il terzo e il sesto motivo di ricorso, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte d’appello di Firenze , in diversa composizione, anche per la statuizione sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 26-2-2026.

Consigliere estensore Presidente

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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