Contratto preliminare: firma di un solo coniuge?

La Corte di Cassazione analizza un caso di contratto preliminare per la vendita di un immobile in comproprietà, firmato da un solo coniuge. La Corte stabilisce che il contratto non è nullo, ma semplicemente annullabile da parte del coniuge non consenziente, secondo le regole dell’art. 184 c.c. L’ordinanza chiarisce che il ricorso è stato dichiarato inammissibile per motivi procedurali, tra cui la tardività di alcune eccezioni e la violazione del principio di autosufficienza del ricorso, non avendo i ricorrenti specificato dove e come avessero manifestato il loro dissenso nei termini di legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare di vendita: cosa succede se firma un solo coniuge?

La stipula di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile è un passo cruciale. Ma cosa accade se l’immobile è in comunione dei beni e solo uno dei due coniugi firma l’accordo? La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 33235/2023 offre chiarimenti fondamentali su questo tema, distinguendo tra nullità e annullabilità e sottolineando l’importanza delle corrette procedure processuali.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto preliminare stipulato nel 2004, con cui una promittente venditrice si impegnava a cedere un immobile di sua proprietà al promissario acquirente. Quest’ultimo, successivamente, citava in giudizio la venditrice per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., una sentenza che trasferisse la proprietà del bene, poiché la venditrice non aveva adempiuto all’obbligo di stipulare il contratto definitivo.

La venditrice si difendeva sostenendo che la domanda era inammissibile, in quanto l’immobile era in comproprietà pro-indiviso con il marito, il quale non aveva firmato il preliminare. In primo grado, il Tribunale respingeva la domanda dell’acquirente. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, accogliendo la richiesta di trasferimento della proprietà e subordinandola al pagamento del saldo del prezzo. Secondo i giudici di secondo grado, la mancanza della firma dell’altro coniuge non rendeva il contratto nullo, ma semplicemente annullabile.

Contro questa sentenza, la venditrice e l’erede del marito (nel frattempo deceduto) proponevano ricorso per Cassazione.

L’Analisi della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la validità dell’impostazione della Corte d’Appello e mettendo in luce importanti principi procedurali.

Validità del contratto preliminare in comunione dei beni

Il primo punto chiave riguarda la natura del vizio del contratto preliminare firmato da un solo coniuge comproprietario. La Cassazione, in linea con la sua giurisprudenza consolidata, ha ribadito che un atto di disposizione di un bene in comunione legale, compiuto senza il consenso dell’altro coniuge, non è nullo né inefficace. Esso è, invece, soggetto alla disciplina dell’art. 184 c.c., che prevede l’annullabilità dell’atto.

Questa norma è posta a tutela della rapidità e della certezza nella circolazione dei beni. L’atto è pienamente valido ed efficace finché il coniuge pretermesso non agisce per il suo annullamento. Tale azione deve essere esercitata entro un breve termine di prescrizione: un anno dalla conoscenza dell’atto o, in mancanza, dalla sua trascrizione o dallo scioglimento della comunione.

La tardività delle eccezioni processuali

I ricorrenti avevano sollevato anche un’eccezione di rescissione per lesione, sostenendo che si trattasse di una mera difesa. La Corte ha respinto questa tesi, qualificandola come eccezione riconvenzionale. A differenza di una semplice difesa, che mira solo a negare i fatti posti a fondamento della domanda avversaria, l’eccezione riconvenzionale amplia il thema decidendum (l’oggetto del giudizio) e, pertanto, deve essere sollevata nel rispetto dei termini perentori previsti dal codice di procedura civile (art. 167 c.p.c.). Nel caso di specie, l’eccezione era stata proposta tardivamente e quindi correttamente non considerata dai giudici di merito.

Il principio di autosufficienza del ricorso

Il secondo motivo di ricorso è stato dichiarato inammissibile per violazione del principio di autosufficienza. I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello non avesse considerato il dissenso manifestato dall’erede del coniuge defunto. Tuttavia, non hanno indicato in quale specifico atto processuale tale dissenso fosse stato formalizzato e dove questo atto potesse essere reperito nel fascicolo processuale.

La Cassazione ha ricordato che il principio di autosufficienza impone al ricorrente non solo di menzionare i documenti a sostegno delle proprie tesi, ma anche di specificarne il contenuto e la loro esatta “localizzazione” processuale, per permettere alla Corte di valutare la fondatezza della censura senza dover svolgere indagini esplorative.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri: uno sostanziale e uno processuale. Dal punto di vista sostanziale, la Corte ha riaffermato che il regime della comunione legale dei beni, pur prevedendo il consenso di entrambi i coniugi per gli atti di straordinaria amministrazione, tutela l’affidamento dei terzi e la sicurezza dei traffici giuridici. Per questo motivo, la sanzione per la mancanza del consenso non è la nullità, che travolgerebbe l’atto ab origine, ma la più mite annullabilità, azionabile solo dal coniuge il cui consenso era necessario e entro un termine ristretto.

Dal punto di vista processuale, la decisione evidenzia il rigore con cui devono essere osservate le regole del processo. La distinzione tra eccezione di merito ed eccezione riconvenzionale non è una mera formalità, ma incide sui diritti di difesa e sulla corretta definizione dell’oggetto del contendere. Allo stesso modo, il principio di autosufficienza garantisce che il giudizio di legittimità si svolga sulla base di censure chiare e complete, evitando di trasformare la Cassazione in un terzo grado di merito.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame offre importanti spunti pratici. Chi acquista un immobile da persone coniugate in regime di comunione dei beni deve sempre assicurarsi di ottenere il consenso e la firma di entrambi. Tuttavia, qualora ciò non avvenga, il contratto preliminare stipulato con un solo coniuge non è automaticamente nullo. L’acquirente può agire per l’esecuzione in forma specifica, e spetterà al coniuge non firmatario l’onere di impugnare l’atto entro il breve termine di prescrizione di un anno. Per i coniugi, invece, emerge la necessità di agire tempestivamente per tutelare i propri diritti, rispettando i termini e le forme previste dalla legge per contestare gli atti compiuti senza il proprio consenso.

Un contratto preliminare di vendita di un immobile in comunione legale, firmato da un solo coniuge, è valido?
Sì, il contratto è considerato valido ed efficace. Secondo la giurisprudenza, non è nullo ma solo annullabile su richiesta del coniuge che non ha dato il consenso, ai sensi dell’art. 184 del codice civile.

Quali sono i termini per il coniuge non consenziente per contestare l’atto?
Il coniuge che non ha firmato il preliminare può chiederne l’annullamento entro un anno. Il termine decorre dal momento in cui ha avuto effettiva conoscenza dell’atto o, in subordine, dalla data di trascrizione dell’atto o dallo scioglimento della comunione.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile in questo caso?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile principalmente per due ragioni procedurali: in primo luogo, l’eccezione di rescissione è stata sollevata tardivamente; in secondo luogo, il motivo di ricorso relativo al dissenso del coniuge mancava di autosufficienza, poiché i ricorrenti non hanno specificato in quale atto e dove fosse rintracciabile la prova della loro opposizione entro i termini di legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33235 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33235 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18017/2022 R.G. proposto da : COGNOME NOME, NOME, elettivamente domiciliati in ROMA presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrenti- contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 2991/2022 depositata il 05/05/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/11/2023 dal Presidente AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME convenne NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Roma, esponendo di aver stipulato il 12/7/2004 con costei un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile e della relativa area di pertinenza sito in Roma, INDIRIZZO. Domandò, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento della proprietà del manufatto.

La convenuta, ritualmente costituitasi, a sua volta chiese di dichiarare inammissibile la domanda, in quanto il bene promesso in vendita era in comproprietà pro-indiviso con il marito. Disposta l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli eredi di NOME COGNOME, comproprietario dell’immobile oggetto di causa, nel frattempo deceduto, il giudice adito respinse la domanda.

A seguito di rituale impugnazione dell’COGNOME, con sentenza n. 2991 depositata il 5 maggio 2022, la Corte d’appello di Roma accolse il gravame, disponendo il trasferimento della piena proprietà dell’immobile e dell’area di pertinenza e condizionando l’efficacia della sentenza al versamento, da parte dell’COGNOME, del prezzo a saldo. Il giudice di secondo grado osservò che, stante la piena validità del preliminare, la mera mancanza di sottoscrizione del contratto da parte dell’altro coniuge non sarebbe stata sufficiente per il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, dovendosi esaminare il profilo del consenso e della rilevanza della conoscenza dell’atto da parte dell’altro coniuge. Giunse pertanto alla conclusione che la COGNOME
avesse validamente assunto l’obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita.

Contro la predetta sentenza ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta di due motivi, illustrati da successiva memoria ex art. 378 c.p.c..

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

RAGIONI DI DIRITTO

Attraverso la prima censura, i ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione di norme di diritto in relazione agli artt. 112, 113, 166, 167 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c.

Sostengono che, diversamente dalla ricostruzione della sentenza impugnata, l’eccezione di nullità del contratto non sarebbe stata in alcun modo abbandonata o precisata o addirittura degradata a quella di annullabilità ex art. 1448 c.c., ma quest’ultima si sarebbe dovuta porre, rispetto a quella di nullità, in modo subordinato e non ‘in sua sostituzione’. Inoltre, la Corte distrettuale avrebbe confuso l’eccezione riconvenzionale con la domanda riconvenzionale, giacché i ricorrenti mai avrebbero domandato l’accoglimento della domanda di rescissione, limitandosi solamente a provocare il mero rigetto della domanda avversaria.
Il motivo è destituito di fondamento.

1.1) Circa il profilo della nullità, la Corte d’appello -conformemente alla giurisprudenza di questa Corte -ha affermato la piena validità e produttività degli effetti del contratto. In particolare, ha sostenuto che l’art. 184 c.c., per l’esigenza di tutelare la rapidità e la certezza della circolazione dei beni in regime di comunione legale, disciplina il conflitto tra il terzo ed il coniuge pretermesso in modo più favorevole (rispetto alla comunione ordinaria) al primo, con il regime degli effetti tendente alla conservazione del negozio; di conseguenza il contratto, in
assenza del consenso del coniuge pretermesso non è inefficace né nei confronti dei terzi, né nei confronti della comunione, ma è solo soggetto alla disciplina dell’art. 184 c.c., comma 1, ed è solamente esposto all’azione di annullamento da parte del coniuge non consenziente, nel breve termine prescrizionale, decorrente dalla conoscenza effettiva dell’atto, ovvero, in via sussidiaria, dalla trascrizione o dallo scioglimento della comunione (da ultimo, Sez. 2, n. 20439 del 29 luglio 2019).
1.2) Con riguardo alla rescissione per lesione, secondo la Corte distrettuale la questione è stata prospettata ‘per la prima volta dalla COGNOME nella comparsa di costituzione di nuovo difensore, depositata in data 26/03/2012, ma non nella prima comparsa di costituzione e risposta. COGNOME NOME, invece, si è costituito sempre in data 26/03/2012, ma senza rispettare il termine di venti giorni prima dell’udienza, tenutasi in data 04/04/2012, previsto dall’art. 166 c.p.c .’. Da ciò la decadenza, ex art. 167 comma 2° c.p.c.
Non giova ai ricorrenti l’assunto che, nella specie, si tratterebbe di eccezione riconvenzionale.

E’ infatti evidente che tale eccezione non ha natura di mera difesa, perché non è volta a negare il fatto costitutivo della domanda, ma atteggiandosi, nella prospettazione della COGNOME e del COGNOME, appunto quale eccezione riconvenzionale di merito, amplia il ” thema decidendum ” e deve essere fatta valere nel rispetto delle preclusioni processuali (Sez. 2, n. 6009 del 4 marzo 2020; Sez. 2, n. 10206 del 19 maggio 2015).

Con il secondo mezzo, i ricorrenti denunciano falsa applicazione degli artt. 111 Cost. 113, 132 n. 4 c.p.c. e 180, 184, 1442 c.c. per motivazione inesistente o apparente ed irriducibile contraddittorietà . La Corte d’appello avrebbe semplicisticamente negato la proposizione di una domanda di annullamento del

preliminare da parte del COGNOME, laddove NOME COGNOME avrebbe espresso il proprio dissenso all’esecuzione del contratto nelle qualità di erede del padre, coniugato con la sottoscrittrice del contratto preliminare per il quale era stata richiesta l’esecuzione ex art. 2932 c.c. -entro i termini di prescrizione.

Il motivo è inammissibile.

2.1) A prescindere dal fatto che è lo stesso ricorrente ad ammettere di non aver mai formalizzato una domanda di annullamento del contratto preliminare, la doglianza è comunque priva di autosufficienza, giacché il ricorso non indica in quale preciso atto il COGNOME si sarebbe opposto nel termine prescrizionale annuale.

2.2) Invero, in tema di ricorso per cassazione, il principio di autosufficienza, che impone l’indicazione espressa degli atti processuali o dei documenti sui quali il ricorso si fonda, va inteso nel senso che occorre specificare anche in quale sede processuale il documento risulta prodotto, poiché indicare un documento significa necessariamente, oltre che specificare gli elementi che valgono ad individuarlo, riportandone il contenuto, dire dove nel processo esso è rintracciabile, sicché la mancata “localizzazione” del documento basta per la dichiarazione di inammissibilità del ricorso, senza necessità di soffermarsi sull’osservanza del principio di autosufficienza dal versante “contenutistico” (Sez. 1, n. 28184 del 10 dicembre 2020).
Alla declaratoria di inammissibilità del ricorso segue la condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali, come liquidate in dispositivo.

Si dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione, Seconda Sezione civile, dichiara inammissibile il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali a favore di NOME COGNOME , liquidate in € 200,00 per esborsi ed in € 4.500 (quattromila/500) per compenso, oltre ad iva, c.p.a. e rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15%.

Dà atto che sussistono i presupposti processuali per dichiarare che i ricorrenti sono tenuti a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.

Così deciso in Roma il 24 novembre 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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