Contratto preliminare e ipoteca: la decisione in P.U.

Una società venditrice, dopo aver stipulato un contratto preliminare, non addiveniva alla stipula del definitivo a causa di un’ipoteca gravante sull’immobile e veniva ammessa a concordato preventivo. I promissari acquirenti agivano in giudizio ex art. 2932 c.c. ottenendo nei primi due gradi di giudizio il trasferimento del bene e l’ordine di cancellazione dell’ipoteca. La Cassazione, investita della questione, data la complessità dei principi di diritto coinvolti nel rapporto tra esecuzione specifica e procedura concorsuale, ha emesso un’ordinanza interlocutoria rimettendo la decisione a una pubblica udienza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 ottobre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare, Ipoteca e Concordato Preventivo: La Cassazione Prende Tempo

Stipulare un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, ma cosa succede se, prima del rogito, il venditore viene ammesso a una procedura di concordato preventivo e l’immobile risulta ancora gravato da ipoteca? Questo complesso scenario è al centro di una recente ordinanza interlocutoria della Corte di Cassazione, che ha scelto di rimettere la causa alla pubblica udienza, segnalando l’importanza e la delicatezza dei principi di diritto coinvolti.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di una promissaria acquirente di ottenere il trasferimento di un appartamento, come pattuito in un contratto preliminare. La stipula del contratto definitivo non era mai avvenuta a causa della permanenza di un’ipoteca sull’immobile. La parte acquirente aveva citato in giudizio la società venditrice, chiedendo il trasferimento coattivo del bene ai sensi dell’art. 2932 c.c. e la condanna al pagamento delle somme necessarie per estinguere il mutuo ipotecario.

Successivamente, la società venditrice veniva ammessa alla procedura di concordato preventivo. Nel frattempo, la parte acquirente modificava la propria domanda, chiedendo non più il pagamento di una somma, ma direttamente la condanna della società venditrice alla cancellazione dell’ipoteca.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione agli eredi della promissaria acquirente, nel frattempo subentrati nel processo. I giudici hanno disposto il trasferimento della proprietà dell’immobile, subordinandolo all’obbligo per la società venditrice di cancellare l’ipoteca.
Secondo la Corte d’Appello, la modifica della domanda non era da considerarsi nuova e l’azione ex art. 2932 c.c. conferisce al giudice il potere di assicurare che l’acquirente ottenga il bene libero da pesi e gravami, come previsto nell’accordo negoziale. Inoltre, la trascrizione della domanda giudiziale prima dell’ammissione al concordato rendeva l’azione opponibile alla massa dei creditori.

Le Doglianze in Cassazione e il Contratto Preliminare

La società venditrice ha impugnato la decisione in Cassazione, sollevando quattro motivi di ricorso. I punti principali della difesa si concentravano sul rapporto tra la tutela individuale del promissario acquirente e le regole imperative del concordato preventivo.
In sintesi, la società lamentava che:
1. La modifica della domanda in corso di causa era inammissibile.
2. L’ordine di cancellazione di un’ipoteca (a favore di un terzo, la banca) esulava dagli effetti prenotativi della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.
3. La Corte d’Appello non si era pronunciata sulla violazione della par condicio creditorum, principio cardine delle procedure concorsuali.
4. L’ordine di cancellazione dell’ipoteca, che implica un esborso economico, costituiva una violazione delle norme che vietano pagamenti di debiti anteriori al di fuori del piano di concordato.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La Corte di Cassazione, anziché decidere immediatamente la questione, ha emesso un’ordinanza interlocutoria. Questo significa che i giudici hanno ritenuto le questioni sollevate particolarmente complesse e meritevoli di un approfondimento in una pubblica udienza. Il Collegio ha evidenziato la necessità di “apprezzamenti nomofilattici”, ossia di valutazioni che hanno il fine di assicurare l’uniforme interpretazione della legge.
La decisione di rimettere la causa alla pubblica udienza sottolinea l’esistenza di un conflitto significativo tra due esigenze meritevoli di tutela: da un lato, il diritto del promissario acquirente, che ha trascritto la propria domanda giudiziale, a ottenere l’immobile libero da vincoli come pattuito nel contratto preliminare; dall’altro, la necessità di rispettare le regole del concordato preventivo e il principio della par condicio creditorum, che mira a garantire un trattamento equo per tutti i creditori dell’impresa in crisi.

Conclusioni

Con questa ordinanza, la Corte di Cassazione non ha ancora scritto la parola fine sulla vicenda. Ha, tuttavia, inviato un segnale chiaro: la questione è di massima importanza e la sua soluzione richiede una ponderazione attenta. La futura sentenza, che verrà emessa dopo la pubblica udienza, avrà un impatto significativo, poiché dovrà bilanciare la tutela del singolo contraente con i principi fondamentali del diritto fallimentare. Sarà un precedente cruciale per tutti i casi in cui un’operazione immobiliare viene intersecata da una procedura di crisi d’impresa.

È possibile modificare la domanda giudiziale da richiesta di pagamento per estinguere un’ipoteca a richiesta di cancellazione diretta dell’ipoteca?
Secondo la Corte d’Appello, la cui decisione è oggetto del ricorso, tale modifica non costituisce una domanda nuova ed è ammissibile, in quanto mira a ottenere lo stesso risultato pratico: il trasferimento di un immobile libero da vincoli, come previsto nel contratto preliminare.

La procedura di concordato preventivo del venditore impedisce al promissario acquirente di ottenere il trasferimento dell’immobile?
Nei gradi di merito del giudizio in esame, i giudici hanno ritenuto che il concordato preventivo non impedisse il trasferimento, specialmente perché la domanda giudiziale per l’esecuzione specifica del contratto era stata trascritta nei registri immobiliari prima dell’ammissione della società alla procedura concorsuale.

Qual è stata la decisione finale della Corte di Cassazione in questo caso?
La Corte di Cassazione non ha ancora preso una decisione finale. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha disposto la trattazione della causa in una pubblica udienza, ritenendo le questioni legali sollevate troppo complesse e importanti per essere decise in camera di consiglio. La sentenza definitiva è quindi rimandata.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27045 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27045 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 08/10/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 29638/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE E CONCORDATO PREVENTIVO, rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME -domicilio digitale alle PEC: EMAIL e EMAIL–

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale alle PEC: EMAIL e EMAIL–

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 1220/2021 depositata il 19/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Come emerge dallo svolgimento del processo contenuto nella sentenza della Corte d’Appello di Milano sottoposta a ricorso per cassazione, NOME COGNOME (alla quale erano subentrati, in corso di causa, gli eredi NOME, NOME e NOME COGNOME) aveva convenuto in giudizio RAGIONE_SOCIALE e, personalmente, gli amministratori della società, chiedendo che le venisse trasferito, ex art.2932 c.c., l’appartamento in Vigevano, INDIRIZZO, oggetto del contratto preliminare intervenuto tra le parti; l’attrice aveva chiesto inoltre la condanna dei convenuti al pagamento di € 174.959,16 o di quella diversa comunque occorrente all’estinzione del mutuo ipotecario gravante sul bene, oltre al risarcimento dei danni; NOME COGNOME aveva evidenziato di aver quasi integralmente pagato il prezzo concordato per la vendita, pari a € 309.000,00 oltre IVA, residuando un importo a debito di € 12.000,00, e di non essere intervenuta la stipula del definitivo per il permanere dell’ipoteca insistente sull’immobile.
Per quanto ancora qui interessa, RAGIONE_SOCIALE si era costituita rilevando che non aveva potuto dare esecuzione al contratto preliminare perché ammessa -dopo la trascrizione della domanda proposta ex art.2932 c.c. dalla controparte- al concordato preventivo e che la domanda di condanna al pagamento della somma necessaria per l’estinzione del mutuo non era ammissibile, non essendo previsto in contratto alcun pagamento a carico della società.

Con la prima memoria ex art.183 c.p.c. l’attrice aveva modificato la domanda di condanna al pagamento dell’importo necessario per estinguere il mutuo ipotecario in domanda di condanna della società alla cancellazione dell’ipoteca insistente sull’immobile.

Il Tribunale di Vigevano, dato atto della messa a disposizione ad opera della promissaria acquirente del residuo dovuto di € 12.000,00, aveva trasferito l’alloggio promesso in vendita a favore degli eredi NOMECOGNOME con obbligo di cancellazione del mutuo ipotecario a carico di RAGIONE_SOCIALE

Proposta impugnazione da RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione e in concordato preventivo , la Corte d’ appello di Milano aveva confermato la sentenza impugnata per le seguenti considerazioni: l’accordo negoziale prevedeva l’obbligo per RAGIONE_SOCIALE di trasferire gli immobili liberi da ipoteca e non vi era stata alcuna pattuizione relativa al pagamento di parte del prezzo ad opera di NOME COGNOME attraverso l’accollo di parte del mutuo fondiario, previo frazionamento; -l’azione ex art.2932 c.c. consente alla promissaria acquirente adempiente di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, e, quindi, l’acquisto dell’immobile promesso in vendita libero da pesi e gravami; il giudice adito ha il potere di stabilire le modalità e i termini per l’esecuzione del trasferimento immobiliare al fine di salvaguardare l’equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi; -la domanda di cancellazione dell’ipoteca proposta dall’attrice appellata con la prima memoria ex art.183 c.p.c. non è nuova, data la trascrizione della domanda ex art.2932 c.c. anteriore all’ammissione alla procedura di concordato preventivo e data la previsione, nel contratto preliminare, del trasferimento della proprietà senza vincoli; -non contano nel caso di specie i limiti imposti alle azioni esecutive dei creditori in ipotesi di
concordato preventivo, perché il divieto riguarda la proposizione delle azioni esecutive in senso proprio e non si estende alla domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto; -nemmeno è significativo il riferimento all’art.167 LF, per il quale la cancellazione delle ipoteche è possibile solo previa autorizzazione del giudice delegato, poiché si tratta di questione che riguarderà l’ambito del concordato preventivo e dei suoi rapporti con la banca garantita.
Propone ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e in concordato preventivo, affidandolo a quattro motivi, sintetizzabili come di seguito.

Nullità della sentenza per error in procedendo ex art. 360 c.p.c., in rapporto all’art. 183, 6° comma, e all’art. 112 c.p.c.: con questo motivo si lamenta che non sia stata considerata nuova la sostituzione dell’originaria domanda, di condanna di RAGIONE_SOCIALE a pagare l’importo necessario per cancellare l’ipoteca insistente sul bene da trasferire, con la domanda di condanna di RAGIONE_SOCIALE a cancellare l’ipoteca;

Violazione e falsa applicazione, ex art. 360, n. 3, c.p.c., degli articoli 2932, 2652 e 2915 c.c. nonché dell’art. 45 della Legge Fallimentare (richiamato per il concordato preventivo dall’art. 169 L.F.): si lamenta che la trascrizione della domanda riguarda la prenotazione della stipula ex art.2932 c.c., non anche la pretesa prenotazione dell’ordine di cancellazione di un’ipoteca (a favore di un terzo), effetto non rientrante nell’ambito di operatività degli art.2652 -2653 c.c.; 3. Nullità della sentenza per error in procedendo ex art. 360 c.p.c.: si prospetta la violazione dell’art.112 c.p.c., perché la Corte nulla avrebbe detto in relazione alla violazione, lamentata da RAGIONE_SOCIALE con l’appello, degli art.168 e 184 LF, nei termini della violazione della par condicio creditorum; i
debiti antecedenti all’ammissione al concordato non sono mai estinguibili al di fuori del concorso;

Violazione e falsa applicazione, ex art. 360, n. 3, c.p.c., degli articoli 168 e 184 l.f., oltre che dell’art. 2741 c.c.

Vi è controricorso degli eredi COGNOME Solo la parte ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il Collegio valuta opportuno, in considerazione delle poste questioni, che involgono apprezzamenti nomofilattici, rimettere la trattazione della causa alla pubblica udienza.

PQM

rimette la causa alla pubblica udienza.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile, in data 24.9.2025

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.