Contratto preliminare e fallimento: tutela acquirente

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha stabilito un principio cruciale a tutela del promittente acquirente di un immobile. Nel caso di specie, una società venditrice, dopo aver incassato l’intero prezzo ed immesso l’acquirente nel possesso del bene, era stata ammessa alla procedura di concordato preventivo, chiedendo poi lo scioglimento del contratto preliminare. La Suprema Corte ha chiarito che il contratto preliminare non può essere sciolto se una delle parti (in questo caso l’acquirente) ha già eseguito interamente la propria prestazione principale. La vicenda chiarisce la nozione di “contratto pendente” nel contesto del contratto preliminare e fallimento, rafforzando la posizione di chi adempie ai propri obblighi prima della crisi dell’altra parte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 agosto 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare e fallimento: la Cassazione protegge l’acquirente adempiente

L’acquisto di un immobile rappresenta un passo fondamentale, ma cosa succede se l’impresa costruttrice entra in crisi prima del rogito definitivo? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio il delicato tema del contratto preliminare e fallimento (o, più precisamente, concordato preventivo), offrendo una tutela rafforzata all’acquirente che ha già pagato l’intero prezzo. La decisione chiarisce che il venditore in procedura concorsuale non può sciogliere un contratto preliminare se la prestazione principale dell’acquirente è già stata completata.

I fatti del caso: un acquisto immobiliare a rischio

La vicenda ha origine dalla domanda di un privato cittadino volta a ottenere, tramite una sentenza, il trasferimento di proprietà di un immobile (esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.). L’acquirente aveva stipulato un contratto preliminare con una società, pagando integralmente il prezzo pattuito e ottenendo la disponibilità materiale dell’immobile.

Successivamente, però, la società venditrice veniva ammessa alla procedura di concordato preventivo e, in tale contesto, otteneva dal Giudice Delegato l’autorizzazione a sciogliersi dal contratto preliminare, in quanto ritenuto ‘pendente’ e non trascritto prima della domanda di concordato.

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado favorevole all’acquirente, accoglieva la tesi della società, ritenendo che il provvedimento di scioglimento del contratto, essendo un fatto sopravvenuto, rendesse impossibile il trasferimento della proprietà. L’acquirente, vedendosi privato di un bene per cui aveva interamente pagato, ricorreva in Cassazione.

Il principio del contratto preliminare e fallimento secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione d’appello, accogliendo le ragioni dell’acquirente. Il punto centrale della controversia ruotava attorno all’interpretazione dell’art. 169 bis della Legge Fallimentare, che consente al debitore in concordato di sciogliersi dai ‘contratti in corso di esecuzione’ (o ‘pendenti’).

La Corte ha stabilito che un contratto non può più considerarsi ‘pendente’ quando una delle parti ha già eseguito per intero la propria prestazione principale. Nel caso di specie, il promittente acquirente aveva pagato l’intero prezzo. Pertanto, il suo obbligo principale era stato adempiuto, e il contratto non rientrava più nella categoria di quelli da cui la società in concordato poteva legittimamente sciogliersi.

L’impatto del giudicato esterno

A rafforzare questa conclusione, la Cassazione ha evidenziato la formazione di un ‘giudicato esterno’. In un parallelo giudizio relativo all’omologa del concordato preventivo, la stessa Corte aveva già enunciato il principio secondo cui la facoltà di scioglimento presuppone che il contratto non abbia avuto compiuta esecuzione da nessuna delle parti. Essendo l’acquirente pienamente adempiente, tale facoltà non poteva essere esercitata.

Questo precedente, divenuto definitivo, ha assunto valore vincolante nel presente giudizio, impedendo una diversa valutazione della medesima questione giuridica.

Le motivazioni della Corte

La decisione della Cassazione si fonda su una logica di equilibrio contrattuale e di tutela dell’affidamento. Permettere al venditore in concordato di sciogliersi dal contratto, dopo aver incassato l’intero prezzo, creerebbe una situazione di grave iniquità. La società, infatti, avrebbe trattenuto il capitale ricevuto e, al contempo, recuperato la piena proprietà dell’immobile, lasciando l’acquirente con un mero credito da insinuare nel passivo del concordato, con scarse probabilità di recupero integrale.

La Corte ha quindi interpretato la norma (art. 169 bis l. fall.) in modo restrittivo, affermando che la sua finalità è quella di gestire i rapporti giuridici ancora in fase di svolgimento, dove entrambe le parti hanno ancora obbligazioni essenziali da eseguire. Quando la prestazione principale di una parte (il pagamento del prezzo) è completata, il sinallagma contrattuale ha esaurito la sua funzione da quel lato, e il contratto non può più essere considerato ‘pendente’ ai fini dello scioglimento.

Le conclusioni

Questa ordinanza consolida un importante orientamento a favore dei promittenti acquirenti. Le conclusioni pratiche sono significative:

1. Maggiore Tutela: L’acquirente che ha pagato l’intero prezzo di un immobile prima che il venditore entri in una procedura concorsuale è fortemente tutelato. Il suo diritto a ottenere il trasferimento della proprietà non può essere vanificato dalla richiesta di scioglimento del contratto da parte del venditore.
2. Nozione di Contratto Pendente: Viene chiarito che un contratto preliminare di compravendita non è ‘pendente’ se la prestazione principale dell’acquirente (pagamento del prezzo) è stata interamente eseguita. L’immissione nel possesso del bene è un ulteriore elemento che rafforza questa posizione.
3. Irrilevanza della Trascrizione: Sebbene nel caso specifico si menzioni la mancata trascrizione, il principio cardine affermato dalla Corte è l’avvenuto adempimento dell’acquirente, che prevale sulla facoltà di scioglimento del venditore in crisi.

Un’impresa in concordato preventivo può sciogliersi da un contratto preliminare se l’acquirente ha già pagato tutto il prezzo?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la facoltà di sciogliersi dai contratti pendenti, prevista dall’art. 169 bis della Legge Fallimentare, non si applica quando una delle parti, in questo caso l’acquirente, ha già eseguito interamente la propria prestazione principale, ossia il pagamento dell’intero corrispettivo.

Cosa si intende per contratto ‘pendente’ nel contesto di una procedura concorsuale?
Un contratto è considerato ‘pendente’ quando, al momento dell’apertura della procedura concorsuale, non ha ancora avuto compiuta esecuzione da entrambe le parti riguardo alle loro prestazioni principali. Se una parte ha già adempiuto completamente, il contratto perde questa caratteristica e non può essere sciolto unilateralmente dal debitore in concordato.

Che cos’è il ‘giudicato esterno’ e come ha influito su questa decisione?
Il ‘giudicato esterno’ è una decisione divenuta definitiva e non più impugnabile, emessa in un altro processo tra le stesse parti su una questione identica. In questo caso, una precedente sentenza della Cassazione, relativa alla procedura di concordato, aveva già stabilito l’impossibilità di sciogliere il contratto. Tale decisione ha avuto un effetto vincolante, obbligando il giudice del presente processo a conformarsi a quel principio ormai consolidato.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 19940 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 19940 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9187/2018 R.G. proposto da: NOME COGNOME domiciliato ex lege in Roma INDIRIZZO presso la Corte di Cassazione rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME ricorrente-

contro

NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE in concordato preventivo, rappresentata e difesa dall’ avv. NOME COGNOME controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di L’Aquila n. 1665/2017 depositata il 19/09/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/5/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1 Con sentenza del 13/5/2016 il Tribunale di Vasto, in accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta da NOME COGNOME dispose il trasferimento dalla società NOME RAGIONE_SOCIALE all’attore della piena proprietà dell’unità immobiliare ubicata in Vasto meglio identificata in atti dando atto dell’integrale pagamento dell’immobile da parte del promittente acquirente.

2 La Corte d’ a ppello di L’Aquila, in accoglimento del gravame proposto da NOME COGNOME sas di NOME RAGIONE_SOCIALE., rigettava la domanda ex art. 2932 c.c.

2.1 Rilevava la Corte distrettuale che la soc. NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE, dopo essere stata ammessa alla procedura di concordato preventivo, aveva chiesto ed ottenuto, ex art 169 bis l.fall., l’autorizzazione a sciogliersi dal contratto preliminare, ancora pendente, che non era opponibile alla procedura in quanto non trascritto mentre la domanda ex art. 2932 c.c. era stata trascritta successivamente alla proposizione della domanda di ammissione al concordato preventivo.

2.2 Argomentava l’impugnata sentenza che lo scioglimento del contratto legittimamente disposto ai sensi dell’art. 169 bis l.fall. non era impedito né dall’integrale corresponsione da parte del promissario del prezzo pattuito per il definitivo né dall’immissione da parte di quest’ultimo nel possesso dell’immobile.

2.3 La Corte, infine, disattendeva l’eccezione sollevata dall’appellato di inammissibilità dell’appello per violazione dell’art. 342 c.p.c. in quanto il provvedimento di autorizzazione allo scioglimento del contratto, sul quale si basava il gravame, costituiva un fatto sopravvenuto alla stessa sentenza di primo grado.

3 NOME COGNOME ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza affidato a due motivi, illustrati da memoria; NOME COGNOME sas di

Alberto RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 348 bis e 345 c.p.c., in relazione all’art 360, comma 1 n. 3, c.p.c.: si sostiene che NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE non avrebbe potuto dedurre nel giudizio di primo grado il thema decidendum conseguente allo scioglimento dal contratto preliminare del debitore ammesso alla procedura del concordato preventivo avuto riguardo al momento in cui era stata presentata l’istanza.

2 Il motivo è infondato.

2.1 L’art 169 bis, comma 1, l.fall., innestato dal d.l 83/2012 , stabilisce che : « Il debitore nel ricorso di cui all’articolo 161 può chiedere che il Tribunale o, dopo il decreto di ammissione, il giudice delegato lo autorizzi a sciogliersi dai contratti in corso di esecuzione alla data della presentazione del ricorso. Su richiesta del debitore può essere autorizzata la sospensione del contratto per non più di sessanta giorni, prorogabili una sola volta. Lo scioglimento o la sospensione del contratto hanno effetto dalla comunicazione del provvedimento autorizzativo all’altro contraente ».
2.2 Dalla lettura della diposizione normativa testé passata in rassegna emerge che solo con la notifica del provvedimento autorizzativo di scioglimento del contratto, rilasciato pacificamente dal Giudice Delegato dopo la pronuncia della sentenza di primo grado, il debitore ha potuto far valere, come motivo di appello, il sopravvenuto elemento di contestazione della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare proposta dal contraente adempiente sulla scorta dell’asserita insussistenza dell’obbligo della società appellante di concludere il definitivo per effetto dell’esercizio del potere di scioglimento riconosciutogli dall’art. 169 bis l.fall.
3 Il secondo motivo deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 169 bis , 72, comma 8, l.fall e 1375 c.c., in relazione all’art 360, comma 1 n. 3, c.p.c. per avere il Tribunale erroneamente ritenuto applicabile la disciplina sullo scioglimento del contratto preliminare in presenza di esecuzione da parte del contraente in bonis della propria prestazione; il promittente acquirente, infatti, aveva integralmente provveduto a versare il corrispettivo convenuto ed era stato immesso nel possesso dell’immobile.
3.1 Il ricorrente censura la sentenza per non essersi posta in linea con la recente normativa orientata verso una tutela incondizionata del promittente acquirente adempiente nel caso di apertura della procedura concorsuale nei confronti del venditore, con particolare riferimento alla compravendita di immobile destinato ad uso abitativo.

3.2 Evidenzia, infine, la iniquità delle conseguenze del rigetto della domanda per effetto dello scioglimento del contratto preliminare autorizzato dal Tribunale: la società venditrice, dopo aver incassato integralmente il prezzo dell’operazione immobiliare riacquista l’unità immobiliare restituendo al promittente acquirente le somme versate in moneta concordataria.

4 Il motivo è fondato nei termini appresso precisati.

4.1 Occorre dar conto degli sviluppi della parallela controversia intercorsa tra le medesime parti avente ad oggetto la domanda di concordato preventivo proposta da NOME COGNOME RAGIONE_SOCIALE di NOME RAGIONE_SOCIALE nell’ambito della quale è stato emesso il decreto del Tribunale Vasto di scioglimento del contratto preliminare, che ha determinato la pronuncia di reiezione da parte della Corte d’ appello abruzzese della domanda, proposta da NOME COGNOME, di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

4.2 Dall’esame delle decisioni giudiziali che si sono susseguite nelle more del presente giudizio è infatti emerso che il ricorrente aveva, in qualità di creditore dissenziente, proposto opposizione

all’omologa del concordato preventivo il cui piano prevedeva l’inclusione nell’attivo dell’immobile oggetto della domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. proposta dal promittente acquirente e successivamente aveva interposto reclamo al decreto di omologa del concordato preventivo ed ancora proposto ricorso per cassazione avverso il provvedimento di rigetto del reclamo assunto dalla Corte d’ appello di L’Aquila.

4.3 Questa Corte, con ordinanza n. 26568 del 23/11/2020, in accoglimento del terzo motivo di ricorso, il quale faceva leva sulla insussistenza delle condizioni per lo scioglimento del contratto che non poteva essere considerato pendente avendo il promissario acquirente, al momento della proposizione della domanda di concordato preventivo, assolto per intero l’obbligo di pagamento del corrispettivo ed ottenuto altresì la consegna dell’immobile, ha cassato l’impugnato provvedimento della Corte d’ a ppello di L’Aquila enunciando, per quanto di interesse in questa sede il seguente principio :«In tema di concordato preventivo, l’autorizzazione alla sospensione o allo scioglimento dal contratto pendente, a norma della L. Fall., art. 169-bis, presuppone che, al momento della presentazione della domanda di concordato preventivo, esso non abbia avuto compiuta esecuzione da entrambe le parti, avuto riguardo alle prestazioni principali del sinallagma contrattuale; ne consegue che l’istituto non è applicabile ai contratti a prestazioni corrispettive in cui una delle parti abbia già compiutamente eseguito la propria prestazione ».
4.4 In sede di rinvio la Corte territoriale abruzzese, con sentenza del 10/12/2021, ha accolto il reclamo ex art. 183 legge fall. proposto da NOME COGNOME contro il decreto di omologazione del concordato preventivo della NOME RAGIONE_SOCIALE NOME RAGIONE_SOCIALE. 4.5 Il Collegio d’appello ha revocato il decreto di omologazione del concordato per assoluta inammissibilità della proposta e,

comunque, per infattibilità del piano anche sulla base del fatto che l’art. 169 bis l. fall. non fosse applicabile al preliminare dedotto in giudizio, che non poteva ritenersi “pendente”, in quanto alla data di apertura della procedura il Fiore aveva già adempiuto alla propria obbligazione, pagando interamente il prezzo dell’immobile promesso in vendita, tanto da essere stato immesso nella sua detenzione.

4.6 L’epilogo della vicenda giudiziaria che ha interessato il concordato preventivo è segnato dall’ordinanza di questa Corte n. 27763 del 28/10/2024 che ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla NOME RAGIONE_SOCIALE

4.7 Alla luce della suesposta ricostruzione è decisivo constatare che sull’accertamento della non concedibilità dell’autorizzazione allo scioglimento del contratto, per essere stato lo stesso eseguito, al momento dell’apertura della procedura concordataria, con l’integrale pagamento del prezzo e immissione nella detenzione del promittente acquirente, si sia formato (e sia sopravvenuto) un giudicato esterno.

4.8 A tal fine va ricordato che secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (così Cass., Sez. Un., n.13916/2006; conf. Cass. n. 1534/2018,15339/2018 e 12754/2022) anche nel giudizio di cassazione il giudicato esterno è, al pari del giudicato interno, rilevabile d’ufficio, non solo qualora emerga da atti comunque prodotti nel giudizio di merito, ma anche nell’ipotesi in cui il giudicato si sia formato successivamente alla pronuncia della sentenza impugnata. Si tratta infatti di un elemento che non può essere incluso nel fatto, in quanto, pur non identificandosi con gli elementi normativi astratti, è ad essi assimilabile, essendo destinato a fissare la regola del caso concreto; partecipa quindi della natura dei comandi giuridici, la cui interpretazione non si esaurisce in un giudizio di mero fatto.
5 In accoglimento del secondo motivo l’impugnat a sentenza va cassata con rinvio della causa alla Corte d’Appello di L’Aquila, in diversa composizione che terrà conto della formazione del giudicato esterno sulla questione sopra indicata e regolamenterà delle spese del presente giudizio.

PQM

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso e rigetta il primo motivo, cassa l’impugnato decreto in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’ appello di L’Aquila, in diversa composizione, cui demanda anche di provvedere in ordine alle spese del presente giudizio.

Così deciso nella Camera di Consiglio del 14 maggio 2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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