Contratto preliminare e detenzione immobile: la guida

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di un assuntore di concordato fallimentare che richiedeva il rilascio di un immobile detenuto da promissari acquirenti. La Corte ha stabilito che il contratto preliminare, seguito dalla consegna del bene e dalla trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica prima del fallimento, costituisce un titolo valido per la detenzione. Anche se la sentenza ex art. 2932 c.c. ha natura costitutiva, la relazione di fatto con l’immobile non è abusiva, rendendo la richiesta di restituzione infondata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 24 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Fallimentare, Giurisprudenza Civile

Effetti del contratto preliminare sulla detenzione. Il contratto preliminare rappresenta uno degli strumenti più diffusi nella prassi immobiliare, ma cosa accade se il venditore fallisce prima del rogito? La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito che la detenzione dell’immobile da parte del promissario acquirente non può essere considerata abusiva se basata su un accordo valido e trascritto tempestivamente. ### Analisi dei fatti. La vicenda trae origine dalla richiesta di un assuntore di concordato fallimentare di ottenere il rilascio di un immobile occupato da due soggetti. Questi ultimi avevano stipulato un contratto preliminare con la società poi fallita e avevano già avviato un’azione legale per ottenere il trasferimento forzoso della proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c. L’assuntore sosteneva che, in assenza di una sentenza definitiva di trasferimento, l’occupazione del bene fosse priva di titolo. ### La decisione della Corte. Gli Ermellini hanno confermato che il possesso materiale del bene, avvenuto in esecuzione del contratto preliminare, costituisce una detenzione titolata. Non rileva il fatto che la sentenza definitiva di trasferimento non sia ancora passata in giudicato, poiché il titolo originario giustifica la permanenza nell’immobile. La Corte ha inoltre sottolineato che la trascrizione della domanda giudiziale, avvenuta prima della dichiarazione di fallimento, rende la pretesa dei promissari acquirenti opponibile alla procedura concorsuale. ## Trascrizione e contratto preliminare nel contenzioso. Un punto cardine della decisione riguarda l’opponibilità della domanda giudiziale. Se la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. avviene prima della dichiarazione di fallimento, il diritto del promissario acquirente è protetto contro le pretese della massa creditoria. Questo meccanismo garantisce che le strategie di recupero dei beni da parte dei curatori o degli assuntori non possano travolgere i diritti di chi ha già agito legalmente per tutelare il proprio acquisto. La stabilità del rapporto obbligatorio viene così preservata anche in contesti di crisi d’impresa. ## Le motivazioni. La Suprema Corte ha evidenziato che la consegna anticipata dell’immobile crea un legame giuridico che impedisce di qualificare l’occupazione come senza titolo. Anche se la sentenza che trasferisce la proprietà ha natura costitutiva e produce i suoi effetti traslativi solo con il passaggio in giudicato, la relazione di fatto con il bene è sorretta dal contratto preliminare originario. Inoltre, la Corte ha dichiarato inammissibili le eccezioni relative al mancato rinnovo della trascrizione, poiché tali questioni di fatto non possono essere sollevate per la prima volta nel giudizio di legittimità. ## Le conclusioni. In conclusione, il promissario acquirente che ha ricevuto le chiavi in forza di un contratto preliminare è tutelato contro le azioni di rilascio, purché la sua domanda giudiziale sia stata correttamente trascritta prima dell’apertura del fallimento. Questa stabilità del rapporto obbligatorio prevale sulle esigenze della procedura concorsuale, confermando la forza del vincolo contrattuale assunto dalle parti. La decisione ribadisce che la detenzione derivante da un preliminare eseguito non è mai abusiva finché sussiste il legame contrattuale o la pendenza del giudizio di trasferimento.

Il fallimento del venditore interrompe sempre il diritto del compratore a occupare l’immobile?
No, se il compratore ha trascritto la domanda di esecuzione in forma specifica prima del fallimento, la sua detenzione rimane legittima e opponibile alla procedura concorsuale.

Cosa succede se la sentenza che trasferisce la proprietà non è ancora definitiva?
La detenzione dell’immobile consegnato in esecuzione del preliminare è considerata titolata e non abusiva, impedendo al venditore o al curatore di richiederne il rilascio immediato.

La mancata rinnovazione della trascrizione della domanda giudiziale può essere eccepita in Cassazione?
No, tale eccezione richiede l’accertamento di fatti nuovi che non possono essere introdotti per la prima volta nel giudizio di legittimità davanti alla Suprema Corte.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 5844 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 1 Num. 5844 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 14652/2020 R.G. proposto da NOME COGNOMECOGNOME elettivamente domiciliato in Roma INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentato e dife so dall’AVV_NOTAIO

– ricorrente –

contro

inizialmente entrambi elettivamente domiciliati all’indicato indirizzo PEC dell’AVV_NOTAIO , che li rappresentava e difendeva e tuttora rappresenta il primo; solo la seconda successivamente elettivamente domiciliata all’indicato indirizzo PEC dell’ AVV_NOTAIO, che la rappresenta e difende giusta procura depositata il 4.10.2024

– controricorrenti – avverso la sentenza n. 65/2020 della Corte d’Appello di Ancona depositata il 24.1.2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27.1.2026 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, quale assuntore del concordato fallimentare di RAGIONE_SOCIALE, chiese al Tribunale di Ascoli Piceno di condannare NOME COGNOME e NOME COGNOME al rilascio di un immobile che la società fallita aveva promesso in vendita ai convenuti, i quali -prima della dichiarazione di fallimento -avevano proposto e trascritto una domanda volta a ottenere la sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo di trasferimento della proprietà ai sensi dell’art. 2932 c.c.
La domanda venne respinta dal tribunale e la Corte d’Appello di Ancona respinse altresì il gravame proposto da NOME COGNOME contro la decisione di primo grado.

Contro la sentenza della corte territoriale NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME si sono difesi con controricorso.

La sola NOME COGNOME ha inoltre depositato, con un nuovo difensore, nominato in sostituzione del precedente, memoria illustrativa nel termine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione del ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis .1 c.p.c.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso si denuncia, ai sensi dell’ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. «violazione o falsa applicazione dell’art. 72 legge fall. ratione temporis applicabile e dell’art. 11 preleggi c.c.».

Il ricorrente rileva che il curatore del fallimento RAGIONE_SOCIALE aveva a suo tempo manifestato la volontà di sciogliersi dal contratto preliminare di compravendita stipulato dalla società poi fallita e si duole che la corte d’appello abbia ritenuto tale dichiarazione inefficace ai sensi dell’art. 72, comma 8, legge fall., non considerando che tale disposizione -introdotta dall’art. 4 del d.lgs. n. 169 del 2007 -non era ancora in vigore, né al tempo della stipulazione del preliminare, né al momento della manifestazione, da parte del curatore, della volontà di sciogliersi dal contratto.
Il secondo motivo prospetta , sempre ai sensi dell’ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. «violazione o falsa applicazione degli artt. 115, comma 1, prima parte, c.p.c. e 2697 c.c., in rapporto agli artt. 58 e 63 legge 18.6.2009 e all’art. 2668 -bis c.c.».

Il ricorrente si duole che il giudice del merito non abbia rilevato la sopravvenuta inefficacia della trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. proposta dai promissari acquirenti, risalente al 15.12.1986, in quanto non rinnovata entro dodici mesi dall’entrata in vigore dell’art. 2668 -bis c.c., come prescritto dall’art. 58, comma 4, della legge n. 69 del 2009. Sostiene che tale mancanza può essere rilevata in ogni stato e grado del giudizio e, quindi, anche davanti alla Corte di Cassazione.
Anche il terzo mezzo è proposto in relazione all’ art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. e denuncia la «violazione o falsa applicazione degli artt. 2932, 2908 e 2909 c.c. e 282 c.p.c.».

La tesi sostenuta è che la corte d’appello avrebbe dovuto accogliere l’azione personale di restituzione ( rectius : rilascio)

dell’immobile -su cui il tribunale aveva omesso di pronunciarsi -perché la detenzione dei promissari acquirenti doveva considerarsi sine titulo , prima della pronuncia e del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di accoglimento della loro domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c.

4. Il ricorso è complessivamente infondato.

4.1. I primi due motivi sono inammissibili.

Occorre riferire che, nelle more del presente giudizio, è passata in giudicato la sentenza con cui la Corte d’Appello di Ancona -in sede di rinvio dopo la cassazione della sentenza che aveva confermato l’estinzione del processo dichiarata dal tribunale -accolse la domanda proposta da NOME COGNOME e NOME COGNOME volta a produrre gli effetti del contratto definitivo di trasferimento in loro favore della proprietà dell’immobile di cui si discute. Infatti, questa Corte, con l’ordinanza n. 25103/2025 , ha rigettato il ricorso proposto contro quella sentenza da NOME COGNOME e da RAGIONE_SOCIALE
A ben vedere, le questioni poste dai primi due motivi di ricorso non hanno attinenza rispetto alla materia del contendere oggetto del presente processo (rilascio del bene immobile, perché detenuto senza titolo) e, infatti, hanno trovato specifica e adeguata confutazione nel processo in cui si discuteva del diritto degli attuali controricorrenti di ottenere il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Nella citata ordinanza n. 25103/2025 è stata innanzitutto rimarcata l’irrilevanza dell’inapplicabilità ratione temporis dell’art. 7 2, comma 8, legge fall., posto che « la trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. era pacificamente intervenuta

anteriormente alla dichiarazione di fallimento » e che ciò «rendeva opponibile alla procedura concorsuale la richiesta di adempimento coattivo dell’obbligo a contrarre ».

In secondo luogo, è stato rilevato che « la questione relativa alla pretesa perdita di effetto prenotativo della trascrizione della domanda per preteso mancato rinnovo nel termine di legge è questione non trattata dalla sentenza ed i ricorrenti non hanno specificato in quale fase ed atto del proc esso di merito l’avrebbero sollevata ». È infatti evidente che l’eccezione di sopravvenuta inefficacia della trascrizione per mancato rinnovo nel termine di legge non pone una questione di mero diritto, ma implica l’allegazione di un fatto (appunto il mancato rinnovo entro il termine) incompatibile con i limiti propri del giudizio di legittimità.
4.2. Pertinente al caso qui in discussione è soltanto il terzo motivo di ricorso, che però è palesemente infondato.

Il carattere costitutivo della sentenza di accoglimento della domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. -tale per cui il trasferimento della proprietà si perfeziona soltanto al momento del passaggio in giudicato ( ex multis , da ultimo Cass. n. 16203/2025) -non basta certo per rendere priva di titolo la detenzione, da parte del promissari acquirenti, dell’immobile loro consegnato in spontanea esecuzione del contratto preliminare. Si potrebbe tutt’al più discutere se si tratti di possesso, data la consapevolezza di detenere in forza di un contratto ad effetti meramente obbligatori (tuttavia, in senso positivo, v. Cass. nn. 9671/2014; 2857/2006; 10230/2002); ma, in ogni caso, la detenzione del bene era sicuramente titolata proprio dal contratto preliminare, che gli attuali controricorrenti
sostenevano di avere regolarmente adempiuto (e con buona ragione, come è stato nel frattempo accertato nel relativo giudizio, allora pendente).

In definitiva, rigettato, complessivamente, il ricorso le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Non si ravvisano, invece, i presupposti per la richiesta condanna del ricorrente «al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.».

Si dà atto che, in base all’esito del giudizio, sussiste, a carico del ricorrente, il presupposto per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento delle spese legali relative al presente giudizio di legittimità, liquidate in € 7.000 per compensi, oltre alle spese generali al 15%, a € 200 per esborsi e agli accessori di legge;

dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente , dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27.1.2026.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.