Contratto preliminare e art. 2932: i requisiti

Un promissario acquirente ha richiesto il trasferimento di un immobile tramite un’azione ex art. 2932 c.c., basata su un contratto preliminare. Il Tribunale ha dichiarato la domanda improcedibile. La causa è la mancanza delle dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale, considerate condizioni essenziali dell’azione. Senza questi requisiti, il giudice non può emettere una sentenza che trasferisca la proprietà.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 luglio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Contratto Preliminare: Quando la Mancanza di Documenti Blocca il Trasferimento

Stipulare un contratto preliminare di compravendita è un passo fondamentale per l’acquisto di un immobile, ma non sempre garantisce il successo dell’operazione. Una recente sentenza del Tribunale di Milano ci ricorda che, in caso di inadempimento della controparte, per ottenere dal giudice il trasferimento coattivo della proprietà è necessario soddisfare requisiti formali inderogabili. L’assenza delle dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale può rendere la domanda improcedibile, vanificando gli sforzi dell’acquirente.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine da un contratto preliminare stipulato nel 2013 per la compravendita di un appartamento al prezzo di 25.000 euro. Successivamente, nel 2016, le parti avevano sottoscritto un accordo che dava al promittente venditore la facoltà di risolvere il preliminare, a condizione di restituire l’intero importo ricevuto entro il 30 giugno 2018.

Tuttavia, il venditore restituiva solo una parte della somma (13.000 euro), rimanendo debitore di 12.000 euro. Di fronte a questo inadempimento, il promissario acquirente lo convocava davanti a un notaio per la stipula del contratto definitivo, ma il venditore non si presentava. A questo punto, l’acquirente avviava un’azione legale chiedendo al Tribunale di emettere una sentenza, ai sensi dell’art. 2932 c.c., che producesse gli effetti del contratto non concluso, trasferendogli così la proprietà dell’immobile.

La Decisione del Tribunale e l’Importanza del contratto preliminare

Contrariamente alle aspettative dell’attore, il Tribunale di Milano ha dichiarato la domanda improcedibile. La decisione non entra nel merito della ragione o del torto delle parti riguardo gli accordi economici, ma si ferma a un gradino prima, su una questione di carattere procedurale ma di importanza sostanziale.

Il giudice ha rilevato d’ufficio la mancanza di due requisiti fondamentali che la legge impone per qualsiasi atto di trasferimento immobiliare, incluse le sentenze del tribunale. Questi requisiti, definiti “condizioni dell’azione”, sono indispensabili per poter procedere con l’esame della domanda. La loro assenza ha determinato lo stop del processo, con condanna dell’attore al pagamento delle spese legali.

Le Motivazioni Giuridiche della Sentenza

Il cuore della decisione risiede nell’applicazione rigorosa della normativa urbanistica e catastale. Il Tribunale ha sottolineato che, per poter emettere una sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., devono sussistere due condizioni:

1. La Dichiarazione di Regolarità Urbanistica: Ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), ogni atto di trasferimento immobiliare deve contenere, a pena di nullità, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. In alternativa, per gli immobili costruiti prima del 1967, deve essere presente una dichiarazione sostitutiva. Nel caso di specie, nessuna delle parti aveva fornito tale dichiarazione.

2. La Dichiarazione di Conformità Catastale: L’art. 29, comma 1-bis, della Legge n. 52/1985 impone, sempre a pena di nullità, che l’atto contenga l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione della conformità dello stato di fatto ai dati catastali e alle planimetrie. Anche questa dichiarazione era assente.

Il giudice, richiamando consolidati orientamenti della Corte di Cassazione, anche a Sezioni Unite, ha ribadito che queste dichiarazioni non sono mere formalità, ma condizioni essenziali per la validità del trasferimento. La loro funzione è garantire la regolarità del patrimonio immobiliare e la trasparenza delle transazioni. Una sentenza che trasferisse la proprietà in loro assenza sarebbe insanabilmente nulla.
L’onere di fornire tali dichiarazioni, o di provare la loro sussistenza (ad esempio tramite una perizia tecnica di parte), grava su chi agisce in giudizio per ottenere il trasferimento. L’attore, pur avendo avuto la possibilità di integrare la documentazione, non lo ha fatto in modo adeguato, rendendo la sua domanda non accoglibile.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per chi Firma un Contratto Preliminare

Questa sentenza offre una lezione cruciale per chiunque si appresti a firmare un contratto preliminare o si trovi a dover agire in giudizio per il suo adempimento. Non basta avere ragione nel merito; è indispensabile preparare l’azione legale curando ogni aspetto formale richiesto dalla legge.

Chi intende avviare una causa ex art. 2932 c.c. deve attivarsi preventivamente per ottenere tutta la documentazione urbanistica e catastale e deve essere pronto a produrla in giudizio. Se la controparte non collabora, è possibile incaricare un tecnico di fiducia per redigere una perizia giurata che attesti la conformità dell’immobile.

In conclusione, ignorare questi adempimenti significa correre il rischio non solo di vedere la propria domanda respinta per motivi procedurali, ma anche di essere condannati a pagare le spese legali della controparte, come accaduto nel caso in esame. La diligenza nella raccolta documentale è, quindi, tanto importante quanto la fondatezza delle proprie pretese.

È sufficiente avere un contratto preliminare per ottenere dal giudice il trasferimento di un immobile se l’altra parte non si presenta dal notaio?
No, non è sufficiente. Oltre al contratto preliminare, la parte che agisce in giudizio deve fornire le dichiarazioni obbligatorie sulla regolarità urbanistica (indicando il titolo edilizio) e sulla conformità catastale oggettiva dell’immobile (attestando che lo stato di fatto corrisponde alla planimetria depositata in catasto).Chi ha l’onere di produrre i documenti sulla conformità urbanistica e catastale in una causa ex art. 2932 c.c.?
L’onere ricade sulla parte che chiede il trasferimento coattivo della proprietà, ovvero il promissario acquirente che ha avviato la causa. Se il venditore non collabora, l’acquirente può supplire a tale mancanza producendo, ad esempio, una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia.

Cosa succede se una sentenza che trasferisce un immobile viene emessa senza le dichiarazioni di regolarità urbanistica e catastale?
Secondo la giurisprudenza citata nella sentenza, una tale decisione sarebbe nulla. La mancanza di queste dichiarazioni è considerata un vizio talmente grave da costituire una condizione dell’azione, la cui assenza impedisce al giudice di decidere nel merito la domanda, che deve essere dichiarata improcedibile.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI MILANO N. 6248 2025 – N. R.G. 00014567 2021 DEPOSITO MINUTA 26 07 2025 PUBBLICAZIONE 26 07 2025

N. 14567/2021 R.G.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I MILANO

– Sezione Quarta Civile

Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa NOME COGNOME, ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A

nella causa di primo grado, iscritta al n. 14567/2021 R.G. il 25.03.2021, giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata in via telematica il 24.03.2021, promossa da:

(C.F.: ), nato a Ceto (BS) il 19.08.1948, residente in Senago, INDIRIZZO di seguito, per brevità: ‘ , rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME e con lo stesso elettivamente domiciliato in Milano, INDIRIZZO presso e nello studio del detto difensore, nonché presso l’indirizzo PEC del medesimo giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata all’atto di citazione; C.F.

-Attore-

contro

nato il 17.01.1975 in Romania, residente a Baranzate (MI), INDIRIZZO

, 12/A, C.F.: , di seguito, per brevità: ‘ ‘, C.F.

rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME del foro di Milano e NOME COGNOME del foro di Monza e con gli stessi elettivamente domiciliato in Milano, INDIRIZZO presso e nello studio dell’avv. COGNOME, nonché presso gli indirizzi PEC dei medesimi: e

giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio in allegato alla comparsa di costituzione e risposta;

-Convenuta contumace-

OGGETTO: azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto.

CONCLUSIONI di parte Attrice:

‘ IN INDIRIZZO E NEL MERITO

Accertata e dichiarata la veridicità dei fatti dedotti nella premessa dell’atto di citazione introduttivo, dichiarata la risoluzione della scrittura privata inter partes del 2.11.2016

per inadempimento di parte convenuta, Emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. di trasferimento dal convenuto all’attore della proprietà dell’immobile sito in Baranzate (MI), INDIRIZZO oggetto del contratto preliminare di vendita del 28.06.2013 e così identificato al NCEU del comune di Baranzate (MI) al foglio 67 mapp. 116 subalterno 53 cat. A/3 classe 3^ vani 5,0 mq. 49, rendita catastale € 180,76, dichiarando che il saldo prezzo è pari a € 13.000,00 (tredicimila/00).

Condannare parte convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti dall’attore, anche in via equitativa, a fronte dell’accertando inadempimento contrattuale nonché delle spese tutte sostenute dall’attore comprese quelle condominiali.

IN VIA ISTRUTTORIA Ammettersi prova per interpello e testi sui seguenti capitoli:

1. Vero che in data 28.06.2013 il signor ha sottoscritto con il signor il contratto preliminare di compravendita relativo all’immobile sito in Baranzate (MI), INDIRIZZO al prezzo di € 25.000?

2. Vero che il signor ha interamente corrisposto il prezzo di € 25.000 entro la data del 30.12.2013 come da documentazione che si rammostra al teste (sub doc.1)?

3. Vero che in data 2.11.2016 il sig. e il sig. hanno sottoscritto successiva scrittura privata nella quale si davano reciprocamente atto che il promittente venditore si sarebbe riservato la facoltà di risolvere il richiamato contratto preliminare, previo pagamento in restituzione alla parte acquirente dell’importo di € 25.000 entro la data del 30.06.2018?

4. Vero che il signor entro la data del 30.06.2018 ha restituito al sig. la minor somma di € 13.000?

5. Vero che con lettera raccomandata del 2.02.2021 il sig. ha comunicato al sig. l’intervenuta risoluzione della scrittura privata del 2.11.2016?

6. Vero che con la stessa lettera raccomandata del 2.11.2016 il sig. ha intimato al signor quest’ultimo di addivenire alla formalizzazione della vendita dell’immobile de quo, previo pagamento dell’importo di € 13.000 (somma ricevuta in restituzione) convocandolo avanti il Notaio avv. NOME COGNOME, in Milano, INDIRIZZO per la data del 22.02.2021 ore 17.30 come da documento che si rammostra al teste (sub doc.10)?

6. Vero che il sig. ha inutilmente atteso il sig. avanti il Notaio dott. NOME COGNOME indicato per la data del 22.02.2021 ore 17.30?

7. Vero che alla data del 27.10.2021 le spese condominiali da pagare dell’immobile di cui é causa erano pari ad € 677,11 come risulta dal prospetto allegato (sub doc.11) che si rammostra al teste?

Si indica come teste il Notaio dott. avv. NOME COGNOME, in Milano, INDIRIZZO

Con le più ampie riserve di produzioni e deduzioni anche istruttorie ex art. 183 c.p.c.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa. ‘

Conclusioni per parte Convenuta:

‘ Voglia il Tribunale nel merito respingere la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio .’

FATTO E DIRITTO

1. Allegazioni delle parti

con atto di citazione notificato l’8.04.2021, ha evocato in giudizio . svolgendo le superiori domande, a sostegno deducendo, in estrema sintesi:

-il 28.06.2013 le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto la vendita da a i un immobile sito a Baranzate, al prezzo di € 25.000,00, interamente pagato entro la data del 30.12.2013, prevista per la stipulazione del contratto definitivo;

-il 2.11.2016 le parti hanno sottoscritto una scrittura privata, concordando che il promittente venditore avrebbe potuto risolvere il contratto a condizione di restituire l’intero prezzo entro il 30.06.2018;

-ha restituito solo € 13.000,00 rimanendo debitore di € 12.000,00, nonostante i solleciti;

-con missiva del 2.02.2021 ha comunicato l’avvenuta risoluzione del contratto del 2.11.2016, diffidando all’adempimento e convocandolo avanti al notaio il giorno 22.02.2021, ma non si è presentato, onde legittimamente

hiede l’adempimento coattivo del contratto preliminare del 28.06.2013.

si è tardivamente costituito il 28.07.2023, oltre il decorso dei termini istruttori, resistendo alla domanda attorea e chiedendone il rigetto, deducendo:

-la domanda attorea è infondata sulla scorta di quanto rappresentato dall’attore medesimo, che ha scritto che il prezzo non è stato pagato per intero, mancando € 13.000,00;

-inoltre, manca il presupposto dell’inadempimento del primo contratto preliminare, posto che le parti hanno concordato che il definitivo sarebbe stato stipulato a condizione che il promittente venditore avesse pagato l’intero prezzo.

2. Trattazione del processo

Il Giudice, sentita la parte Attrice alla prima udienza di comparizione, tenuta il 25.11.2021 in prosecuzione dal 6.10.2021, verificata la regolarità della notificazione, ha dichiarato la contumacia del Convenuto e ha assegnato alle parti i richiesti termini istruttori ex art. 183 co. 6 cpc, fruiti dalla parte Attrice.

Con ordinanza riservata del 4.05.2022, sentite le parti costituite, il Giudice ha rigettato le istanze di prova dell’Attore e rinviato per la precisazione delle conclusioni.

All’udienza del 30.04.2024, sostituita con note scritte di trattazione, questo Giudice, nelle more subentrato nel ruolo del precedente, preso atto della costituzione del Convenuto, sulle conclusioni sopra rassegnate, con ordinanza riservata del 7.06.2025 ha assegnato alle parti i termini massimi ex art. 190 cpc e di seguito, con ordinanza ex art. 279 cpc del 30.01.2025 ha rilevato di ufficio la mancanza delle obbligatorie menzioni sulla regolarità urbanistica e sulla conformità catastale oggettiva, assegnando alle parti doppi termini ex art. 101 cpc, fruiti dalle due parti e, alla successiva udienza del 2.04.2025, sulle conclusioni sopra riportate, sentita la discussione e preso atto della rinuncia delle parti ai termini per memorie conclusionali, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione.
3. Thema decidendum ed emergenze probatorie

Quanto al thema decidendum , l’Attore ha svolto contro il Convenuto, nelle rispettive qualità di promissario acquirente e di promittente venditrice, una domanda diretta all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di vendita della proprietà di un’unità immobiliare (appartamento), sito in Baranzate (Milano), INDIRIZZO deducendo di avere stipulato un contratto preliminare inter partes il 28.06.2013 per il prezzo di € 25.000,00, da stipularsi entro il 30.12.2013, di avere versato € 12.000,00 e di avere diritto all’esecuzione coattiva.
Il Convenuto non ha contestato la stipulazione del contratto preliminare inter partes ma ha negato il diritto del promissario acquirente ad ottenere una pronuncia ex art. 2932 cc perché il convenuto non è inadempiente mentre lo è l’attore.

Il Giudice, con ordinanza ex art. 279 cpc del 30.01.2025 ha rilevato di ufficio ai sensi dell’art. 101 cpc la questione della possibile improcedibilità della sollecitata pronuncia di trasferimento della proprietà, per difetto delle menzioni obbligatorie ai sensi dell’art. 46 d. lgs n. 380/2001 e dell’art. 29 co. 1 bis L. n. 52 del 1985, assegnando il relativo termine ex art. 101 cpc alle parti, fruito dalle due parti e, in particolare, l’Attore ha integrato il compendio documentale depositando due documenti.
Quanto alle emergenze probatorie, la causa è stata istruita con i documenti versati in causa dall’Attore, tra cui:

-scrittura privata del 28.06.2013, sottoscritto dalle due parti, recante contratto preliminare di compravendita immobiliare (doc. 1 fasc. Att.);

-assegno bancario di € 5.000,00 datato 28.06.2013, da a e assegno circolare di € 20.000,00 da a datato 30.05.2016 (docc. 3-4 fasc. Att.);

-scrittura privata del 2.11.2016, sottoscritto dalle parti, recante modifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare (doc. 2 fasc. Att.);

-assegni e contabili attestanti restituzione di € 13.000,00 da a (docc. 4-9 fasc. Att.);

-visura catastale dell’unità immobiliare promessa in vendita (allegato alla memoria istruttoria attorea);

-decreto di trasferimento del 2.10.2009 dell’u.i. di causa (allegato a nota depositata il 28.02.2025);

-relazione di CTU, datata 27.07.2007, relativa all’immobile di causa, svolta nel giudizio di esecuzione n. 872/2005 RGE, seguìto al pignoramento del detto immobile (allegato a nota depositata il 6.03.2025).

4. Diritto

Il Tribunale osserva che l’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto è prevista e regolata dall’art. 2932 cc.

Con riferimento alla questione rilevata di ufficio dal Giudice in relazione alle menzioni urbanistiche, si evidenzia che l’art. 46 d. lgs 380/2001 stabilisce: ‘ 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui

costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. ‘. Identica disposizione era prima prevista dagli artt. 17 e 40 legge 47 del 1985 e, in precedenza, dall’art. 15 co. 7 L. 10/1977 (cd. legge e, prima ancora, dall’art. 10 L. n. 765 del 1967 che aveva in tal senso modificato l’art. 31 L. 1150/1942, cd. Legge Urbanistica, a far data appunto dal 1967.
In materia, in ordine alla natura di tale nullità, è di recente intervenuta la Corte di legittimità a Sezioni Unite in funzione nomofilattica, la quale ha stabilito che tali norme prevedono una nullità cd ‘testuale’: ‘ La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. ‘ (Cass. civ. SSUU n. 8230 del 22.03.2019). La Suprema Corte ha del pari sancito che tale disciplina si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono la proprietà immobiliare, quali le sentenze ex art. 2932 cc: ‘ In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita su di un immobile e su un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all”immobile e del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell’azione, la cui mancanza è rilevabile d’ufficio .’ (Cass. civ. sez. 2 n. 21721 del 27.08.2019).
Quanto poi alla questione della mancanza della dichiarazione di conformità catastale oggettiva, si evidenzia che l’art. 29 co. 1 bis . L. 52/1985 prevede: ‘ 1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari .’.
La Corte di legittimità ha affermato che tale disposizione si applica anche agli atti giudiziari che trasferiscono diritti reali immobiliari, quali le sentenze: ‘ Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento

immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, co. 1 bis , della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione; viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l’intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell’azione e la sua mancanza non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. Le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall’art. 29, comma 1 bis , della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall’art. 19, co. 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell’azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell’entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010 .’ (Cass. civ. sez. 2 n. 20526 del 29.09.2020) e il verbale di separazione consensuale dei coniugi omologato: ‘ Le clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni -mobili o immobili- o la titolarità di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo il decreto di omologazione della separazione o la sentenza di divorzio, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., purché risulti l’attestazione del cancelliere che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1bis , della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010, restando invece irrilevante l’ulteriore verifica circa gli intestatari catastali dei beni e la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari .’ (Cass. civ. SS.UU. n. 21761 del 29.07.2021).
La Suprema Corte ha altresì evidenziato che l’onere delle menzioni urbanistiche incombe sulla parte che ha interesse all’accoglimento del rimedio ex art. 2932 cc, ovvero chi agisce, come scolpito con chiarezza dalla Corte di Cassazione nella seguente pronuncia: ‘ In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, nel caso in cui il promittente alienante non assolva all’onere di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile, il promissario acquirente può, al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., supplire a tale omissione mediante la produzione in giudizio di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia. ‘ (Cass. civ. sez. 2 n. 14976 del 29.05.2023).
5. Decisione

Il Tribunale osserva che, sulla scorta dei principi di diritto da applicare alla decisione e delle emergenze di fatto, la domanda svolta da contro , diretta ad ottenere una pronuncia giudiziale che tenga luogo del contratto non concluso, ai sensi dell’art. 2932 cc, è improcedibile, difettando le due viste condizioni dell’azione, in particolare le dichiarazioni sulla regolarità urbanistica e sulla conformità catastale oggettiva.

Infatti, come rilevato di ufficio dal Giudice ai sensi dell’art. 101 cpc con l’ordinanza ex art. 279 cpc del 30.01.2025, nessuna delle parti ha dichiarato, direttamente o a mezzo di consulente di parte, che lo stato di fatto delle unità immobiliari oggetto di domanda di trasferimento ex art. 2932 cc corrisponde allo stato assentito di cui alla planimetria catastale; parimenti, alcuna delle parti ha dichiarato, direttamente o tramite consulente di parte, quale sia il titolo urbanistico abilitativo del fabbricato, né ha dichiarato, alternativamente, che si tratta di unità immobiliare compresa in fabbricato edificato ante 1967 e che nessuna opera è stata eseguita dall’edificazione.
Ad oggi, dunque, difettano ben due condizioni dell’azione.

Di conseguenza, in difetto di tali dichiarazioni la sentenza che accogliesse la domanda di trasferimento coattivo del diritto di proprietà sull’immobile di causa sarebbe nulla, come statuito dalla Corte di legittimità in più pronunce e di recente anche consacrato dalle Sezioni Unite in funzione nomofilattica, atteso che si tratta di due condizioni dell’azione necessarie per la possibilità giuridica del trasferimento del diritto immobiliare coattivo a mezzo sentenza.

Solo per completezza, si evidenzia che l’Attore non ha fornito tali dichiarazioni neanche con l’integrazione del compendio documentale autorizzata ex art. 101 cpc: difatti, i documenti dimessi non sono dichiarazioni delle parti né dei consulenti di parte onde non sono idonei neanche dal punto di vista formale ad integrare il requisito richiesto, ricordandosi che le menzioni obbligatorie a pena di nullità sono atti di parte -con cui la stessa, o il suo consulente, assumendosene le conseguenti responsabilità, attesta la regolarità urbanistica e la conformità catastale oggettiva- che non possono pertanto essere surrogate da atti di terzi, o del giudice o del suo ausiliario. In aggiunta, ad abundantiam , si osserva che il decreto di trasferimento del GE nulla statuisce in tema di regolarità urbanistica e di conformità catastale oggettiva, in conformità all’art. 46 co. 5 TU 380/2001 e 17 co. 5 e 50 co. 5 L. 47/1985 (che espressamente escludono la materia dell’esecuzione giudiziale coatta dalla necessità delle menzioni di regolarità urbanistica, come sancito altresì da Cass. SSUU 25021/2019).
Del pari, la relazione del CTU resa nella causa n. 872/2005 R.G.E. nulla statuisce in tema di conformità catastale oggettiva, a tacere che negli anni lo stato di fatto ben potrebbe essere mutato.

In conclusione, posto che nel caso di specie le dichiarazioni di parte previste dalla legge a pena di nullità mancano, l’accoglimento della domanda di trasferimento coattivo con sentenza è allo stato impossibile dal punto di vista giuridico e di conseguenza la domanda attorea svolta ex art. 2932 cc deve essere dichiarata improcedibile, non potendo ad oggi il Giudice pronunciare sentenza valida in difetto delle dette menzioni catastali e

urbanistiche.

Quanto precede assorbe ogni altra considerazione di merito e, del pari, rende del tutto superflue e irrilevanti le istanze di prova dell’Attore, già motivatamente rigettate in fase istruttoria e reiterate all’udienza di precisazione delle conclusioni, senza peraltro confutare le ragioni del rigetto.

6. Spese

Le spese sono regolate a mente degli artt. 91 e ss cpc, nella formulazione attualmente vigente: in forza di tali disposizioni, il soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa, salva solo la soccombenza reciproca, la novità della questione trattata, il revirement della giurisprudenza su questioni decisive, ovvero, ex C. Cost. n. 77/2018, altre gravi ed eccezionali ragioni da esplicitarsi in motivazione. La ratio di tali disposizioni è che chi ha promosso un processo perso, o ha costretto altri a promuovere un processo per affermare il suo buon diritto, ne deve sopportare le conseguenze economiche, a prescindere dall’elemento soggettivo della colpa del soccombente o da profili sanzionatori, rispondendo il principio di causalità ad una funzione indennitaria o ripristinatoria, nel senso che la parte vittoriosa deve essere tenuta indenne delle spese sostenute per l’accertamento del suo buon diritto (o per l’accertamento dell’inesistenza del diritto altrui), pena la vanificazione del diritto di azione e di difesa in giudizio, di cui all’art. 24 Cost. (Cass. civ. sez. 3 del 15.07.2008 n. 19456; conf.: Cass. civ. sez. 3 del 20.02.2014 n. 4074).
Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza integrale dell’Attore che deve, pertanto, essere condannato a rifondere le spese del Convenuto, non emergendo ragioni per discostarsi dalla regola della causalità della lite.

Quanto alla liquidazione delle spese di , le stesse si liquidano con applicazione del D.M. n. 55/2014, come modificato D.M. n. 147/2022 e, segnatamente, tenuto conto del valore della causa, compreso tra € 5.200,01 e € 26.000,00, del tenore basico delle memorie difensive del Convenuto, della circostanza che la causa è stata decisa unicamente sulla scorta della questione di improcedibilità rilevata di ufficio dal Giudice e senza svolgimento di istruzione orale, si reputano congrui i parametri minimi previsti dalla tabella 2 per le quattro fasi del processo, pari a complessivi € 2.538,50, oltre 15% del compenso per rimborso forfetario spese generali, oltre IVA e CPA, se e come dovuti in ragione del regime fiscale del Convenuto.
P. Q. M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo in rito, così provvede:

dichiara

improcedibile la domanda svolta ex art. 2932 cc da contro , diretta a trasferire a mezzo di sentenza la proprietà dell’unità immobiliare sita a Baranzate (MI), INDIRIZZO per difetto delle due condizioni dell’azione indicate in parte motiva; letti gli att. 91 e ss cpc

condanna

a pagare a favore di a titolo di refusione integrale delle spese di lite la somma di € 2.538,50 per compenso, oltre 15% per rimborso forfetario spese generali, oltre Iva e CPA, se e come dovute. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna.

il Giudice

dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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