Contratto preliminare di divisione: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 32737/2023, ha chiarito la distinzione tra contratto di divisione e contratto preliminare di divisione. Nel caso di una controversia ereditaria, una scrittura privata del 1986 era stata interpretata dalla Corte d’Appello come un mero preliminare, data la terminologia usata (“si impegnano e si obbligano”), che implicava un obbligo futuro e non un trasferimento immediato. La Cassazione ha confermato questa interpretazione ma ha cassato la sentenza per un vizio procedurale: la Corte d’Appello aveva omesso di esaminare una domanda subordinata di esecuzione specifica del contratto (ex art. 2932 c.c.), ritualmente proposta dagli eredi. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto Preliminare di Divisione: Quando un Accordo tra Eredi Vincola solo al Futuro?

La divisione di un’eredità è spesso un percorso complesso, specialmente quando esistono accordi scritti tra gli eredi stipulati anni prima. Un recente provvedimento della Corte di Cassazione ha affrontato proprio la delicata questione di come interpretare tali accordi, distinguendo tra una divisione già conclusa e un contratto preliminare di divisione. Quest’ultimo non trasferisce immediatamente la proprietà, ma crea un obbligo a dividere in futuro secondo le modalità pattuite. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da una controversia tra fratelli e sorelle sorta dopo la morte della madre, avvenuta nel 1986. Una delle eredi, nel 2004, citava in giudizio gli altri germani per ottenere la divisione giudiziale di un complesso immobiliare rimasto indiviso. Due dei fratelli si opponevano, sostenendo che la divisione fosse già stata definita con una scrittura privata siglata da tutti gli eredi nel settembre 1986. Con tale accordo, si era convenuto di assegnare a loro il fondo in questione e agli altri un secondo fondo, che era stato poi venduto. Chiedevano quindi il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, il riconoscimento della validità ed efficacia di quella scrittura come atto di divisione definitivo.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Il Tribunale di primo grado diede ragione ai fratelli convenuti, interpretando la scrittura del 1986 come un atto di divisione a tutti gli effetti, e ne ordinò la trascrizione nei registri immobiliari.
La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltò completamente la decisione. Con una sentenza non definitiva, stabilì che l’accordo non era una divisione con effetti immediati, ma un contratto preliminare di divisione. La Corte basò la sua conclusione sul tenore letterale del testo, che utilizzava espressioni come “si impegnano e si obbligano”, chiaramente indicative di un impegno futuro piuttosto che di un trasferimento di proprietà già avvenuto. Di conseguenza, la Corte d’Appello accolse la domanda di divisione giudiziale e, con una successiva sentenza definitiva, procedette alla divisione del bene.

L’Analisi della Cassazione e il ruolo del contratto preliminare di divisione

I due fratelli soccombenti hanno quindi proposto ricorso in Cassazione contro entrambe le sentenze d’appello, sollevando diverse questioni.

L’Interpretazione del Contratto

Il primo motivo di ricorso contestava l’interpretazione della scrittura privata come preliminare. Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello si era fermata a un’analisi puramente letterale, senza considerare altri criteri interpretativi, come il comportamento successivo delle parti. La Cassazione ha rigettato questo motivo. Ha ribadito che, nell’interpretazione dei contratti, il senso letterale delle parole è il principale strumento. Le espressioni “si impegnano ad accettare” e “si obbligano” erano inequivocabili nel manifestare la volontà di vincolarsi a una futura stipulazione e non di procedere a un’assegnazione immediata dei beni. Pertanto, la qualificazione come contratto preliminare di divisione era corretta.

L’Errore Procedurale e la Domanda di Esecuzione Specifica

Il secondo motivo di ricorso, invece, è stato accolto. I ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello non avesse esaminato la loro domanda subordinata. Infatti, nelle loro difese iniziali, avevano chiesto che, qualora il contratto fosse stato interpretato come preliminare, il giudice emettesse una sentenza che ne producesse gli effetti, ai sensi dell’art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto). La Corte d’Appello aveva erroneamente ritenuto che tale domanda non fosse stata proposta ritualmente. La Cassazione ha invece verificato che la domanda era stata correttamente introdotta in primo grado e riproposta in appello. La sua mancata valutazione costituiva un grave vizio procedurale.

Le Motivazioni

La motivazione della Suprema Corte si fonda su due pilastri. In primo luogo, sul piano del diritto sostanziale, viene confermato che la volontà delle parti, come espressa nel contratto, è sovrana. Se le parole indicano un impegno per il futuro, il giudice non può attribuire all’atto effetti immediati che le parti non volevano. L’uso di verbi come “impegnarsi” e “obbligarsi” è stato considerato decisivo per qualificare l’accordo come un contratto preliminare di divisione. In secondo luogo, sul piano del diritto processuale, la Corte ha sottolineato l’importanza del principio della corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato. Un giudice non può ignorare una domanda ritualmente proposta dalle parti. L’omissione della valutazione sulla domanda di esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. ha privato i ricorrenti di una tutela fondamentale, rendendo necessaria la cassazione della sentenza.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni. La prima è che nella redazione di accordi per la divisione di beni è fondamentale usare una terminologia chiara e precisa per evitare future contestazioni sulla natura dell’atto. La seconda è di natura processuale: è cruciale formulare e riproporre correttamente in ogni grado di giudizio tutte le domande, anche quelle subordinate, poiché l’omessa pronuncia da parte del giudice su una di esse può invalidare l’intera sentenza. Il caso ora tornerà alla Corte d’Appello, che dovrà riconsiderare la vicenda tenendo conto della domanda di esecuzione specifica del contratto preliminare che era stata ingiustamente ignorata.

Come distingue la legge un contratto di divisione definitivo da un contratto preliminare di divisione?
La distinzione si basa principalmente sul tenore letterale dell’accordo. Un contratto di divisione definitivo manifesta la volontà di trasferire immediatamente la proprietà dei beni, mentre un contratto preliminare utilizza espressioni che indicano un impegno a stipulare un futuro atto di divisione, come “si impegnano” o “si obbligano”.

Cosa succede se un giudice d’appello non esamina una domanda che era stata correttamente presentata in primo grado?
Se una domanda, anche subordinata, viene ritualmente presentata in primo grado e poi riproposta in appello, il giudice ha l’obbligo di pronunciarsi su di essa. La sua omissione costituisce un vizio del procedimento che può portare alla cassazione della sentenza da parte della Corte di Cassazione.

Il comportamento delle parti dopo la firma di un contratto può modificarne l’interpretazione?
Sebbene il comportamento delle parti sia un criterio di interpretazione, esso non può prevalere quando il testo letterale del contratto è chiaro e inequivocabile nel manifestare la loro intenzione originaria. La volontà espressa per iscritto rimane il punto di riferimento principale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32737 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32737 Anno 2023

Presidente: COGNOME PASQUALE

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12533/2018 R.G. proposto da:

NOME, NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente-

nonché contro

COGNOME NOME, NOME, COGNOME NOME, NOME, nonché COGNOME NOME, NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, questi ultimi quali eredi di COGNOME NOME;

-intimati- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 1414/2017, depositata il 28/03/2017 e la SENTENZA della medesima CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 4466, depositata il 10/11/2014.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 7/07/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

1. Nei 2004 NOME conveniva in giudizio i suoi sette germani (NOME, NOME, NOME, NOME, NOME, NOME e NOME), esponendo che nel 1986 era deceduta ab intestato la madre NOME COGNOME e che dei beni caduti in successione era rimasto indiviso un complesso immobiliare costituito da un fondo rustico e da un fabbricato rurale, ancora amministrato dai germani NOME e NOME, che ne godevano i frutti, non rendevano il conto delle rendite percepite e si erano rifiutati di procedere a una divisione bonaria. L’attrice chiedeva quindi di accertare il suo diritto alla quota di 1/8, o alla maggiore quota dovutale, del suddetto complesso immobiliare, di ordinare la divisione ovvero, in caso di indivisibilità, la vendita all’incanto del bene, di porre ogni spesa a carico della massa e di accertare il proprio diritto a ottenere i frutti dall’apertura della successione, condannando i convenuti al pagamento della relativa somma. Si costituivano NOME e NOME COGNOME ed eccepivano che, con scrittura privata del settembre 1986, i germani
NOME avevano convenuto di attribuire a loro quel fondo e agli altri coeredi un altro fondo, che quest’ultimo fondo era stato venduto e che, sebbene tutti i coeredi figurassero come venditori, il prezzo era stato incassato esclusivamente da NOME, NOME, NOME, NOME e NOME, che erano i soli assegnatari del medesimo secondo la scrittura del 1986; chiedevano quindi il rigetto della domanda dell’attrice e la ‘dichiarazione di validità ed efficacia della scrittura privata del 1986 e, anche in via riconvenzionale, dichiararsi attribuita o attribuire così come previsto dalla predetta scrittura ai germani NOME e NOME l’immobile oggetto di causa’; in via subordinata e riconvenzionale chiedevano, in caso di accoglimento della domanda di divisione, di condannare gli altri eredi al pagamento delle spese sostenute per migliorare il bene, nonché alla restituzione delle somme incassate dalla vendita dell’altro fondo. Si costituivano NOME e NOME COGNOME, nonché separatamente NOME COGNOME, che contestavano la domanda attorea e concludevano ‘per l’accoglimento di tutte le domande ed eccezioni formulate in comparsa di costituzione e risposta e successivi scritti difensivi’.
Con sentenza del 2 maggio 2009 il Tribunale di Torre Annunziata rigettava la domanda dell’attrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava la validità ed efficacia della scrittura privata del 1986, che ancorché denominata ‘preliminare di divisione’ andava interpretata come un atto di divisione con il quale le parti avevano provveduto a sciogliere la comunione, riservando a un momento successivo la sola ripetizione dell’atto in forma pubblica; in accoglimento della domanda riconvenzionale ‘di parte convenuta’, diretta al riconoscimento degli effetti della predetta scrittura, ordinava al competente Conservatore dei registri immobiliari di provvedere alla trascrizione della stessa scrittura di divisione.
NOME impugnava in via principale la sentenza, chiedendo l’accoglimento delle domande formulate in primo grado; NOME e NOME si costituivano e chiedevano di rigettare il gravame, in subordine richiamavano tutte le domande e le eccezioni svolte in primo grado e non esaminate perché assorbite; NOME COGNOME impugnava in via incidentale la sentenza, chiedendo di condannare la NOME NOME alle spese del processo di primo grado.

Con sentenza non definitiva 10 novembre 2014, n. 4466, la Corte d’appello di Napoli ha accolto parzialmente il gravame principale: la Corte ha ritenuto che l’intenzione dei contraenti fosse non quella di sciogliere la comunione ereditaria con effetti immediati, attribuendo i due cespiti immobiliari secondo le modalità descritte, bensì quella di obbligarsi a una futura divisione; ha quindi concluso che la scrittura privata deve essere interpretata come un contratto preliminare di divisione, che non avendo avuto esecuzione con la stipulazione del contratto definitivo ‘non è idonea a paralizzare la pretesa dell’attrice volta a ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria, né a fondare la domanda riconvenzionale di accertamento della validità ed efficacia della scrittura asseritamente di divisione’; ha quindi accertato il diritto di NOME alla divisione giudiziale e rigettato la domanda riconvenzionale di accertamento della validità della scrittura privata; dovendosi procedere alla divisione e al fine di provvedere sulla domanda di rendiconto di NOME e su quella di NOME e NOME di pagamento delle migliorie ha nominato un consulente tecnico d’ufficio, rimettendo la decisione delle relative questioni alla sentenza definitiva.
La medesima Corte d’appello, con la sentenza definitiva 28 marzo 2017, n. 1414, ha anzitutto escluso, in risposta a quanto sostenuto da NOME e NOME in comparsa conclusionale, che una volta affermata la natura di contratto

preliminare della scrittura del 1986, la Corte dovesse pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. da essi proposta, in quanto la sentenza non definitiva aveva implicitamente escluso tale questione dal thema decidendum e la domanda, in ogni caso, non era stata ritualmente introdotta; dichiarata aperta la successione legittima di NOME COGNOME e scartata la possibilità di dividere il complesso immobiliare in otto quote, la Corte ha attribuito il cespite ereditario in favore di NOME e NOME COGNOME e, considerato il controcredito da questi vantato per la ristrutturazione, ha determinato le somme da loro dovute agli altri coeredi; ha poi dichiarato assorbito l’appello incidentale sulle spese, provvedendo a una nuova regolamentazione delle stesse, ponendole a carico della massa ereditaria, in proporzione alle quote ereditarie.
Avverso la sentenza non definitiva e quella definitiva ricorrono per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME.

NOME resiste con controricorso.

Gli intimati indicati in epigrafe non hanno proposto difese.

Memoria è stata depositata dalla controricorrente NOME e dai ricorrenti NOME COGNOME e NOME COGNOME.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

I primi due motivi sono rivolti contro la sentenza parziale n. 4466/2014:

il primo motivo denuncia, ex art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c., ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., violazione e falsa applicazione delle regole ermeneutiche fissate dal codice civile in tema di interpretazione dei contratti’; la Corte d’appello si è limitata a un esame solo letterale della scrittura privata senza alcuna ulteriore indagine sul comportamento delle parti, sia contestuale alla sottoscrizione dell’atto che successivo, e in tema di interpretazione del contratto l’elemento letterale, seppure centrale,
deve essere considerato alla stregua di ulteriori criteri ermeneutici e segnatamente di quello funzionale.

b) il secondo motivo contesta, ex art. 360, nn. 3, 4 e 5 c.p.c., ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 183, comma 5 c.p.c. e dell’art. 346 c.p.c., omesso esame di fatti decisivi ai fini del decidere e violazione e falsa applicazione di norme regolatrici del procedimento’; la Corte d’appello, nella sentenza parziale, non ha considerato il contenuto delle memorie di costituzione in primo e in secondo grado dei ricorrenti, che contenevano una ‘inequivoca richiesta di esecuzione specifica della scrittura privata del settembre 1986’.
Il primo motivo non può essere accolto. L’interpretazione del contratto è riservata al giudice del merito, le cui valutazioni sono censurabili in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per vizio di motivazione (v., per tutte, Cass. n. 22343/ 2014), così che il sindacato di legittimità può avere ad oggetto non già la ricostruzione della volontà delle parti bensì solamente l’individuazione dei criteri ermeneutici del processo logico del quale il giudice di merito si sia avvalso per assolvere i compiti a lui riservati, al fine di verificare se sia incorso in vizi del ragionamento o in errore di diritto (v. ancora Cass. n. 22343/2014, appena citata). Questa Corte ha inoltre più volte affermato che, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo e principale strumento è rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate, da verificarsi invero alla luce dell’intero contesto contrattuale, le singole clausole dovendo essere considerate in correlazione tra loro procedendosi al relativo coordinamento (art. 1363 c.c.), giacché per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte e in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto (cfr., da ultimo, Cass., sez. un., n. 6882/2019). Si è altresì precisato che, pur assumendo l’elemento
letterale funzione fondamentale nella ricerca della reale o effettiva volontà delle parti, a tal fine il giudice deve invero necessariamente riguardare il medesimo alla stregua degli ulteriori criteri di interpretazione, e in particolare di quelli dell’interpretazione funzionale ex art. 1369 c.c. e dell’interpretazione secondo buona fede o correttezza ex art. 1366 c.c., in considerazione dello scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto, e quindi della relativa causa concreta (v. ancora Cass., sez. un., 6882/2019 appena citata).
La Corte di merito, diversamente da quanto sostenuto dai ricorrenti, ha correttamente applicato i principi appena ricordati nella sentenza non definitiva n. 4466/2014 (v. le pagg. 8-11 del provvedimento). Il giudice d’appello, dopo avere attentamente esaminato il testo della scrittura privata, ha rilevato che, sulla base del medesimo tenore letterale dell’atto, l’intenzione dei contraenti fosse non già quella di sciogliere la comunione ereditaria con effetti immediati bensì quella di obbligarsi ad una futura divisione. Il giudice d’appello ha osservato come non soltanto nell’intestazione dell’atto sia richiamato il preliminare di divisione, ma come nel corpo della scrittura siano adoperate espressioni -come ‘si impegnano e si obbligano’, ‘si impegnano ad accettare in liquidazione dei rispettivi diritti ereditari’ – che denotano la volontà dei contraenti di obbligarsi reciprocamente alla attribuzione del bene; i contraenti hanno manifestato quindi con espressioni chiare e inequivoche la volontà di impegnarsi e di obbligarsi ad accettare i singoli beni e non la volontà di procedere all’assegnazione degli immobili. Ad avviso del giudice di merito sia l’interpretazione letterale delle singole clausole che quella del regolamento negoziale nel suo complesso induce ad affermare che la comune intenzione dei contraenti fu quella di obbligarsi a una futura stipulazione dell’atto di divisione. La chiara volontà delle parti, quale risultante dal tenore letterale del negozi -ha concluso il giudice d’appello –
non può essere posta nel nulla sulla base della mera considerazione della condotta successiva delle parti, che non può valere a obliterare il testo negoziale.

Il secondo motivo è invece fondato. Come riporta la sentenza definitiva n. 1414/2017 (pag. 7 del provvedimento), i ricorrenti nella comparsa di costituzione di primo grado, dopo avere diffusamente esposto il contenuto della scrittura privata del 1986, hanno chiesto il rigetto dell’avversaria domanda ‘e conseguentemente, anche in via riconvenzionale’, chiesto ‘dichiararsi attribuita o comunque attribuire’ la proprietà dell’immobile per cui è causa. Con la successiva memoria depositata ai sensi del comma 5 dell’art. 183 c.p.c. i medesimi ricorrenti hanno specificato la domanda riconvenzionale, chiedendo ‘dichiararsi attribuita o comunque attribuire ai sensi dell’art. 2932 c.c., così come previsto dalla citata scrittura privata del settembre 1986 a firma di tutti i germani COGNOME, la proprietà in questione. I ricorrenti -a differenza di quanto sostenuto dal giudice d’appello nella sentenza definitiva -hanno quindi ritualmente proposto in via subordinata la domanda di cui all’art. 2932 c.c., domanda assorbita in primo grado a seguito dell’accoglimento da parte del Tribunale della domanda riconvenzionale principale di accertamento della natura definitiva del contratto concluso tra i coeredi e riproposta ai sensi dell’art. 346 c.p.c. al giudice d’appello.
2) L’accoglimento del secondo motivo comporta l’assorbimento del terzo motivo, che è rivolto nei confronti della sentenza definitiva e lamenta ‘errata e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c.; violazione dell’art. 111 della Costituzione perché la motivazione è inesistente e la sentenza definitiva poggia su affermazioni contraddittorie; omessa o errata valutazione della prova per testi e della consulenza tecnica d’ufficio, contraddittorietà’, in quanto ‘la sentenza definitiva determina le quote spettanti a ciascun condividente sulla scorta di fatti e
circostanze non tutte provate o provate attraverso dichiarazioni di un teste de relato ‘.

II. La sentenza impugnata va pertanto cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Napoli; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo, rigettato il primo e assorbito il terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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