Contratto preliminare: clausole e restituzioni

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza relativa a un contratto preliminare di compravendita di un terreno. Il punto centrale riguardava l’interpretazione di una clausola sulle opere di urbanizzazione e il diritto alla restituzione degli acconti. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice non può limitarsi al senso letterale delle parole ma deve valutare il comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla firma. Inoltre, ha chiarito che se il contratto preliminare si scioglie, gli acconti versati devono essere sempre restituiti poiché viene meno la causa del pagamento, indipendentemente dalla colpa nella risoluzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 27 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto preliminare: clausole ambigue e restituzione acconti

Il contratto preliminare è lo strumento principale con cui le parti si impegnano a vendere e acquistare un immobile. Tuttavia, la sua interpretazione può generare contenziosi complessi, specialmente quando le clausole relative alle opere di urbanizzazione non sono formulate in modo cristallino. Una recente sentenza della Corte di Cassazione fa chiarezza su come interpretare la volontà delle parti e sulla sorte delle somme versate.

Il caso: opere di urbanizzazione e collaudo

La controversia nasce da un impegno di vendita di un terreno che doveva essere trasferito con le opere di urbanizzazione completate. Il promissario acquirente, rilevando la mancanza del collaudo tecnico, si era rifiutato di stipulare il contratto definitivo. I promittenti venditori avevano quindi dichiarato il recesso, trattenendo caparra e acconti. La Corte d’Appello aveva inizialmente dato ragione ai venditori, basandosi su un’interpretazione puramente letterale del termine completate.

L’interpretazione del contratto secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato questo approccio. Secondo i giudici di legittimità, l’interpretazione di un contratto preliminare non può fermarsi alle parole. L’articolo 1362 del Codice Civile impone di indagare la comune intenzione delle parti, analizzando il loro comportamento complessivo, anche dopo la conclusione dell’accordo. Se nella corrispondenza successiva le parti fanno riferimento al collaudo, tale elemento deve essere considerato parte integrante dell’obbligo contrattuale.

La restituzione degli acconti versati

Un altro punto fondamentale riguarda la restituzione delle somme. Spesso si confonde la caparra con l’acconto. Mentre la caparra ha una funzione risarcitoria in caso di recesso, l’acconto è solo un anticipo del prezzo. Se il contratto preliminare viene meno per qualsiasi motivo, l’acconto perde la sua giustificazione legale e deve essere restituito a chi lo ha versato, configurandosi come un indebito oggettivo.

Le motivazioni

Le motivazioni della Cassazione si fondano sul principio di circolarità dell’interpretazione contrattuale. Il giudice deve verificare se l’intenzione ricostruita sia coerente con la condotta delle parti. Nel caso di specie, i venditori avevano rassicurato l’acquirente circa l’avvenuto collaudo in una fase successiva, dimostrando che tale requisito era considerato essenziale da entrambi. Inoltre, la Corte ha censurato l’errore dei giudici di merito che avevano negato la restituzione dell’acconto solo perché l’acquirente era stato ritenuto (erroneamente) inadempiente. Il venir meno del titolo contrattuale rende la prestazione priva di causa, obbligando alla restituzione indipendentemente dall’imputabilità dello scioglimento.

Le conclusioni

Le conclusioni della Suprema Corte offrono una tutela rafforzata ai promissari acquirenti. In primo luogo, viene ribadito che il comportamento delle parti è un criterio interpretativo prevalente rispetto al mero dato letterale ambiguo. In secondo luogo, viene sancito il diritto alla restituzione degli acconti ogni volta che il contratto preliminare non si trasforma in definitivo. Questa decisione impone ai professionisti e ai privati una maggiore attenzione nella stesura delle clausole, suggerendo di specificare sempre se il completamento delle opere includa anche le certificazioni amministrative e i collaudi tecnici.

Come si interpreta una clausola contrattuale poco chiara?
Il giudice deve analizzare non solo il testo scritto, ma anche il comportamento delle parti prima e dopo la firma del contratto per capire la loro reale intenzione.

Cosa succede all’acconto se il preliminare viene annullato?
L’acconto deve essere sempre restituito perché, una volta sciolto il contratto, non esiste più il motivo legale per cui era stato versato.

Il collaudo delle opere è obbligatorio nel preliminare?
Dipende dalla volontà delle parti; se dal loro comportamento emerge che il collaudo era considerato essenziale, il venditore è obbligato a fornirlo prima del definitivo.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 35008 Anno 2023

Civile Sent. Sez. 2 Num. 35008 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/12/2023

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 17301/2020 R.G. proposto da RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentato e difeso unitamente all’AVV_NOTAIO

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME, COGNOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (indirizzo p.e.c. indicato nel controricorso: EMAIL)

-controricorrenti – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di VENEZIA n. 4565/2019 pubblicata il 23 ottobre 2019

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 24 ottobre 2023 dal AVV_NOTAIO

Udito il Pubblico Ministero, in persona della Sostituta Procuratrice Generale AVV_NOTAIOAVV_NOTAIO NOME COGNOME, la quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso

Uditi per il ricorrente l’AVV_NOTAIO, per delega dell’AVV_NOTAIO, e per i controricorrenti l’AVV_NOTAIO

FATTI DI CAUSA

Con contratto preliminare del 17 gennaio 2002 NOME e NOME COGNOME promettevano di vendere a NOME COGNOME, che a sua volta prometteva di acquistare per sé o per persona da nominare, un terreno sito in San Zenone degli Ezzelini (TVINDIRIZZO della superficie catastale di 2.280 mq, costituente porzione di un più vasto appezzamento esteso 4.776 mq, al prezzo convenuto di 413.165 euro, da corrispondere in parte mediante la permuta, in favore dei promittenti alienanti, di due dei dodici appartamenti che il promissario acquirente intendeva costruire sul predetto terreno.
Per l’ipotesi in cui, in sede di frazionamento, la superficie reale del fondo fosse risultata inferiore a quella pattuita, i sunnominati NOME e NOME COGNOME si impegnavano, d’intesa con la propria madre NOME COGNOME, a vincolare, per la misura eventualmente mancante, parte della volumetria disponibile sul lotto contiguo di loro proprietà.

Le parti stabilivano che la stipula del definitivo sarebbe dovuta avvenire entro il 30 giugno 2002, precisando, inoltre, nell’allegato A, che il lotto promesso in vendita sarebbe stato trasferito .

Con successivo accordo integrativo del 21 marzo 2007, a causa di problemi sopravvenuti, detta stipula veniva posticipata al 30 maggio 2007, ma nemmeno entro questa data si addiveniva alla conclusione del definitivo.

Nel frattempo, in adempimento degli obblighi assunti con il compromesso di vendita, il promissario acquirente provvedeva a corrispondere alla controparte la complessiva somma di 101.645,69 euro, di cui 51.645,69 a titolo di caparra e il resto in acconto sul prezzo.

Dopo una fase di stallo, con lettera raccomandata a.r. del 15 settembre 2009 a firma del loro legale, nell’attestare che le opere di urbanizzazione risultavano , gli Zen

diffidavano l’COGNOME a fissare entro otto giorni un appuntamento davanti a un AVV_NOTAIO di sua fiducia, ai fini della stipula dell’atto pubblico di trasferimento.

Non avendo questi dato riscontro all’invito rivoltogli, i promittenti alienanti comunicavano che il preliminare doveva ritenersi dello stesso promissario acquirente e che era loro intenzione avvalersi del .

Sùbito dopo, in reazione alle avverse pretese, l’COGNOME citava in giudizio gli COGNOME e la COGNOME dinanzi al Tribunale di Treviso chiedendo: (a)in via principale, di pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. producente gli effetti del contratto non concluso, con contestuale riduzione del prezzo convenuto, in ragione dei lamentati vizi del bene promesso in vendita; (b)in via subordinata, di dichiarare il suo diritto di recedere dal contratto a fronte dell’inadempimento dei convenuti, con conseguente condanna degli stessi alla restituzione del doppio della caparra ricevuta e delle ulteriori somme percepite in acconto sul prezzo; (c)in ulteriore subordine, di risolvere il contratto per inadempimento dei promittenti alienanti, con conseguente loro condanna alle restituzioni e al risarcimento dei danni cagionati.
Radicatosi il contraddittorio, si costituivano in giudizio i convenuti, i quali, oltre a contestare la fondatezza delle domande attoree, instavano, in via riconvenzionale, per il riconoscimento del loro diritto di ritenere la caparra ricevuta, previo riscontro della legittimità dell’operato recesso dal contratto, o in alternativa per la pronuncia di risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente, con conseguente condanna del medesimo al risarcimento dei danni causati.
All’esito del giudizio, nel corso del quale venivano disposti ed espletati un accertamento tecnico preventivo e una consulenza

tecnica d’ufficio, con sentenza n. 2700/2016 del 7 novembre 2016 il Tribunale adìto rigettava le domande dell’COGNOME e, in accoglimento delle riconvenzionali spiegate dagli COGNOME, dichiarava legittimo il recesso contrattuale da questi operato e riconosceva il loro diritto a ritenere la somma percepita a titolo di caparra, condannando, inoltre, l’attore alla rifusione delle spese processuali.

L’appello successivamente interposto dal soccombente avverso tale decisione veniva respinto dalla Corte distrettuale di Venezia con sentenza n. 4565/2019 del 23 ottobre 2019, che poneva a suo carico le ulteriori spese del grado.

Contro quest’ultima sentenza l’COGNOME ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

Gli COGNOME hanno resistito mediante la notifica di un controricorso.

Con ordinanza interlocutoria n. 31998/2021 del 5 novembre 2021, non ravvisando i presupposti per la pronuncia in camera di consiglio, ai sensi dell’art. 375, comma 1, nn. 1) e 5) c.p.c., la Sesta Sezione Civile ha rimesso la causa alla pubblica udienza di questa Sezione semplice, giusta il disposto dell’art. 380 -bis , ultimo comma, del medesimo codice.

Nei termini di cui all’art. 378 c.p.c. il Pubblico Ministero ha depositato memoria, con la quale ha concluso per l’accoglimento del ricorso, e il solo COGNOME ha depositato sintetica memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 1362, comma 2, c.c..

Si rimprovera alla Corte d’Appello di Venezia di aver malamente interpretato la clausola del contratto preliminare prevedente l’impegno dei promittenti alienanti a trasferire il terreno promesso in vendita ,

intendendola nel senso che per l’adempimento di un siffatto obbligo fosse sufficiente la sola ultimazione materiale delle dette opere, senza necessità del loro avvenuto collaudo.

Al fine di determinare la comune intenzione delle parti, il collegio lagunare avrebbe dovuto valutare il comportamento complessivo da loro tenuto anche successivamente alla conclusione del contratto, quale evincibile dal contenuto dell’intercorsa corrispondenza epistolare, anziché arrestarsi al mero dato letterale, di per sé non risolutivo.

Occorreva, in particolare, tener conto del fatto che tanto nella lettera raccomandata a.r. inviata dall’COGNOME agli COGNOME in data 11 novembre 2008, quanto nella missiva di risposta da questi ultimi inoltrata al primo il 15 settembre 2009, veniva operato un chiaro ed esplicito riferimento a opere di urbanizzazione .

Conseguentemente, poichè al momento dell’intimazione della diffida ad adempiere le opere in questione non ancora erano state collaudate, non poteva ritenersi legittimamente esercitato dai promittenti alienanti il diritto di recesso dal contratto ex art. 1385, comma 2, c.c..

Con il secondo motivo è lamentata la violazione degli artt. 2033 e 2909 c.c. e degli artt. 99 e 324 c.p.c., per avere la Corte territoriale erroneamente respinto la domanda dell’COGNOME, volta ad ottenere la restituzione della somma di 50.000 euro corrisposta agli COGNOME in acconto sul prezzo del promesso trasferimento immobiliare, in base all’infondato rilievo che una simile richiesta era stata da lui formulata per la sola ipotesi, in concreto non realizzatasi, di risoluzione del contratto per inadempimento dei promittenti alienanti, e non anche per quella in cui la risoluzione fosse stata invece pronunciata per colpa di esso istante.
Si deduce che il giudice d’appello avrebbe omesso di considerare che la restituzione delle prestazioni eseguite in forza di un contratto

risolto è dovuta a prescindere da ogni valutazione in ordine all’imputabilità dell’inadempimento che ha determinato il venir meno del vincolo negoziale, costituendo una conseguenza legale dell’accertata mancanza di una causa acquirendi .

Viene, inoltre, evidenziato: che su tale specifico punto la sentenza qui impugnata si pone in contrasto con altra (recante il n. 5131/2019) successivamente pronunciata dalla stessa Corte veneta a definizione di un giudizio di opposizione a precetto svoltosi inter partes , con la quale è stato affermato che nell’àmbito della presente controversia l’COGNOME ha proposto domanda di restituzione delle somme versate in acconto agli Zen; che sussiste, pertanto, il pericolo di un . Il primo motivo è fondato.
Nell’ incipit della motivazione della sentenza (paragrafo 4) la Corte di Venezia ha affermato di voler fare proprio il ragionamento decisorio seguìto dal Tribunale trevigiano, il quale aveva ritenuto che la risoluzione del contratto preliminare stipulato inter partes fosse da imputare al comportamento inadempiente dell’COGNOME, rifiutatosi di stipulare il definitivo nonostante la diffida intimatagli dagli Zen con lettera raccomandata a.r. del 15 settembre 2009.

Passando, quindi, ad esaminare le censure articolate dall’odierno ricorrente, ritenute compendiabili in un unico complesso motivo di gravame, il collegio RAGIONE_SOCIALE ha anzitutto sottolineato che «le parti non hanno usato particolare cautela nel prevedere il termine per la stipula del definitivo» , in quanto «nel preliminare del 17.1.2002… si dice che il definitivo doveva essere fatto entro il 30.6.2002, senza altre aggiunte (vd. clausola n. 4); nell’accordo del 21.3.2007 (doc. 6) si dice che ‘dovrà necessariamente e inderogabilmente essere stipulato entro e non oltre il 30.5.2007’ (clausola n. 10); nell’allegato ‘A’ le parti hanno precisato che ‘il lotto viene venduto con le opere di urbanizzazione completate’; con la lettera del 15.9.2009 (doc. 8)… i consorti Zen hanno invitato l’RAGIONE_SOCIALE a
stipulare fissando lui stesso entro e non oltre otto giorni l’appuntamento dal suo AVV_NOTAIO, aggiungendo che ‘le opere di urbanizzazione sono state completate e collaudate’…» (pagg. 6 -7 della sentenza, paragrafo 4).

Nell’immediato prosieguo, ha soggiunto che l’asserto dell’appellante, secondo cui «la clausola col termine per stipulare il definitivo fosse riferita al collaudo e non alla ultimazione fisica delle opere di urbanizzazione» , non può essere ritenuto condivisibile, «considerata la scarsa chiarezza impiegata dalle parti, e specialmente da COGNOME NOME sul punto in esame, laddove era necessario specificare a chiare lettere che il rogito andava fatto a collaudo avvenuto» (pag. 7 della sentenza, paragrafo 5).
Dalle surriportate argomentazioni appare evidente come la Corte lagunare, pur riconoscendo che, con specifico riferimento al termine fissato per la stipula del contratto definitivo, il tenore testuale delle pattuizioni contrattuali risultasse assai poco perspicuo, abbia ritenuto di doversi arrestare alla mera constatazione della «scarsa chiarezza» delle espressioni utilizzate dalle parti, senza minimamente sforzarsi di indagare la loro comune intenzione sulla scorta dei canoni ermeneutici legali, come se la sola mancanza di una clausola che «a chiare lettere» sancisse «che il rogito andava fatto a collaudo avvenuto» impedisse di pervenire ugualmente, per altra via, a un simile risultato interpretativo.
Segnatamente, essa ha del tutto omesso di valutare il comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362, comma 2, c.c.), quale emergente dalla corrispondenza epistolare da loro intrattenuta.

Sotto questo aspetto, il giudice distrettuale avrebbe dovuto attribuire specifico rilievo alla circostanza, da lui stesso accertata, che con la lettera del 15 settembre 2009, contenente la diffida ad adempiere, gli COGNOME avevano assicurato all’COGNOME -contrariamente al

vero -che le opere di urbanizzazione erano già state (in realtà il collaudo fu effettuato soltanto nel gennaio 2010); avrebbe, altresì, dovuto considerare che tale missiva -come si ricava dalle concordi allegazioni delle parti (pag. 6 del ricorso, righi 7 -9, e pag. 15 del controricorso, paragrafo 1.8) -faceva sèguito a quella inviata dieci mesi prima dallo stesso COGNOME, nella quale si precisava che .
Sovviene, in proposito, l’orientamento giurisprudenziale di questa Corte, secondo cui, a norma dell’art. 1362 c.c., il dato testuale del contratto, pur importante, non si rivela decisivo ai fini della ricostruzione della volontà delle parti, giacché il significato delle dichiarazioni negoziali deve ritenersi acquisito solo al termine di un processo interpretativo che non si arresti al tenore letterale delle parole, ma consideri tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore, atteso che persino un’espressione ‘prima facie’ chiara può non risultare più tale se collegata ad altre espressioni contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti.
Ne consegue che l’interpretazione del contratto, da un punto di vista logico, è un percorso circolare che impone all’interprete, dopo aver compiuto l’esegesi del testo, di ricostruire in base ad essa l’intenzione delle parti, e quindi di verificare se quest’ultima sia coerente con le restanti disposizioni del contratto e con la condotta delle parti medesime (cfr. Cass. n. 28759/2023, Cass. n. 26402/2023, Cass. n. 32786/2022, Cass. n. 9380/2016).

Dai suenunciati princìpi di diritto si è erroneamente discostata la Corte di merito, sicchè la censura veicolata con il motivo in disamina si appalesa meritevole di accoglimento.

Il secondo mezzo -che non rimane assorbito dall’accoglimento del precedente, in quanto prospetta una questione che può diventare

rilevante in relazione a uno dei prevedibili esiti del giudizio di rinvio conseguente alla cassazione della sentenza impugnata (cfr. Cass. n. 22602/2017) -è anch’esso fondato.

Pur avendo accertato l’intervenuto scioglimento del contratto preliminare in conseguenza del legittimo recesso esercitato dai promittenti alienanti, la Corte d’Appello ha ritenuto di non poter accogliere la domanda del promissario acquirente, volta ad ottenere la restituzione delle somme versate in acconto sul prezzo pattuito, in ragione del fatto che tale domanda era stata da lui espressamente formulata con riferimento alla sola ipotesi che il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento della controparte; ipotesi che non si era, tuttavia, verificata (pag. 9 della sentenza, paragrafo 11).
Tale statuizione è erronea in diritto, in quanto il venir meno, per qualsiasi motivo, del titolo in base al quale una prestazione è stata eseguita rende questa priva di giustificazione causale e, una volta che ne sia stata chiesta la restituzione, più non rileva la ragione per cui essa è divenuta indebita.

Non viola, pertanto, il principio della corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato il giudice che, nel provvedere sulla domanda restitutoria formulata dalla parte sul presupposto della mancanza originaria o sopravvenuta di una causa acquirendi o solvendi , si limiti a rilevare che questa mancanza è dovuta a una ragione diversa da quella prospettata dall’istante (cfr. Cass. n. 23416/2022; sull’argomento si vedano pure Cass. n. 13504/2021, relativa all’ipotesi del rilievo officioso dell’avvenuta risoluzione consensuale di un contratto del quale era stata chiesta la risoluzione per inadempimento, nonchè Cass. n. 715/2018 e Cass. n. 19502/2015, riguardanti l’ipotesi del rilievo officioso della nullità del contratto di cui era stata chiesta la risoluzione).
Invero, poiché l’azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto è quella

di ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c., ove venga acclarato il difetto di una causa acquirendi , deve escludersi che la correlazione operata dalla parte fra la domanda restitutoria e una specifica causa di caducazione del vincolo contrattuale impedisca al giudice di accogliere tale domanda sulla base di un presupposto diverso (cfr. Cass. n. 715/2018).

Va, conseguentemente, disposta, a norma dell’art. 384, comma 2, c.p.c., la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, la quale procederà a un nuovo esame di merito, uniformandosi al principio di diritto sopra espresso.

Al giudice del rinvio viene rimessa anche la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità, ai sensi dell’art. 385, comma 3, c.p.c..

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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