Contratto d'appalto verbale: prova e pagamento

Una società di costruzioni cita in giudizio il committente per il mancato pagamento di lavori di ristrutturazione. Nonostante la mancanza di un accordo scritto, il Tribunale riconosce la validità del contratto d’appalto verbale basandosi sulla condotta delle parti. La quantificazione del dovuto avviene tramite CTU, condannando il committente al pagamento del saldo per le opere effettivamente eseguite.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contratto d’Appalto Verbale: Quando i Fatti Contano Più delle Parole

Un contratto d’appalto verbale può essere fonte di notevoli incertezze, specialmente quando sorgono contestazioni sul pagamento dei lavori. Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre un’analisi dettagliata su come la legge valuta questi accordi non scritti, dimostrando che il comportamento delle parti può avere lo stesso peso di una firma su un documento. Il caso riguarda una società di costruzioni che ha richiesto il pagamento di lavori di ristrutturazione eseguiti in un locale commerciale, a fronte del rifiuto del committente che contestava l’assenza di un contratto formale e l’ammontare del dovuto.

I Fatti di Causa: Una Ristrutturazione Contesa

Una società appaltatrice veniva incaricata di eseguire importanti lavori di ristrutturazione in un locale commerciale. L’accordo iniziale, basato su due preventivi accettati telefonicamente, prevedeva una serie di opere, tra cui demolizioni, ricostruzioni e realizzazione di solai. Durante l’esecuzione, venivano richieste ulteriori lavorazioni non previste inizialmente.

Dopo aver ricevuto due pagamenti parziali, l’impresa emetteva ulteriori fatture per un totale di circa 47.000 euro, che il committente si rifiutava di saldare. Le contestazioni del committente vertevano sulla genericità dei preventivi, sull’assenza di un contratto scritto con termini di pagamento definiti e sull’incompletezza di alcune opere al momento dell’interruzione del rapporto. L’impresa, di contro, sosteneva di aver eseguito lavori per un valore complessivo superiore a 64.000 euro e chiedeva il saldo.

La Prova del Contratto d’Appalto Verbale

Il cuore della controversia risiedeva nella validità dell’accordo. Il Tribunale ha ribadito un principio fondamentale: il contratto d’appalto non richiede la forma scritta per essere valido. La prova della sua esistenza può essere fornita con ogni mezzo, inclusi i comportamenti concludenti delle parti.

Nel caso specifico, il giudice ha ritenuto che l’accordo fosse stato perfezionato attraverso una serie di azioni inequivocabili da parte del committente:
1. Richiesta e ricezione dei preventivi.
2. Richiesta verbale di iniziare immediatamente i lavori.
3. Messa a disposizione del cantiere all’impresa appaltatrice.
4. Pagamento di due acconti.

Questi elementi, nel loro insieme, costituivano un’accettazione tacita dei preventivi, dando vita a un contratto d’appalto verbale pienamente valido ed efficace tra le parti.

La Quantificazione del Credito e il Ruolo Decisivo del CTU

Stabilita l’esistenza del contratto, restava da definire il corretto ammontare del corrispettivo dovuto per le opere effettivamente eseguite. Data l’impossibilità di una verifica diretta a causa del completamento dei lavori da parte di un’altra impresa, il Tribunale ha nominato un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU).

Il CTU ha ricostruito lo stato dei lavori al momento dell’interruzione basandosi sulla documentazione disponibile, tra cui la relazione del direttore dei lavori, fotografie, e-mail e i preventivi stessi. L’esperto ha concluso che il valore delle opere completate dall’impresa attrice ammontava a circa 33.500 euro oltre IVA. Il Tribunale ha pienamente accolto le conclusioni del CTU, ritenendole logiche, ben motivate e basate su un esame tecnico approfondito degli atti.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha parzialmente accolto la domanda dell’impresa appaltatrice. Ha condannato la società committente al pagamento della differenza tra il valore dei lavori accertato dal CTU (circa 40.800 euro IVA inclusa) e gli acconti già versati (circa 19.300 euro), per un importo residuo di oltre 21.500 euro, oltre agli interessi legali.

La sentenza ha inoltre chiarito la posizione della società proprietaria dell’immobile, anch’essa citata in giudizio. Il giudice ha respinto ogni domanda nei suoi confronti, sottolineando l’assenza di qualsiasi rapporto contrattuale tra questa e l’impresa appaltatrice. La responsabilità del pagamento ricade esclusivamente sul soggetto che ha commissionato i lavori, ovvero la società conduttrice del locale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa decisione offre importanti spunti pratici. Anzitutto, conferma che un contratto d’appalto verbale è legalmente vincolante, ma espone le parti a rischi significativi in caso di controversia. L’assenza di un documento scritto rende più complessa la prova dei termini dell’accordo, del prezzo e delle opere pattuite. In secondo luogo, evidenzia l’importanza cruciale della documentazione tecnica (relazioni del direttore lavori, stati di avanzamento, fotografie) per determinare il valore delle opere in caso di contestazione. Infine, la sentenza riafferma che, salvo diversi accordi, a rispondere delle obbligazioni derivanti da un appalto è il committente, non necessariamente il proprietario dell’immobile oggetto dei lavori.

Un contratto d’appalto per lavori edili è valido anche se non è scritto?
Sì, la sentenza conferma che il contratto d’appalto non necessita della forma scritta per la sua validità. La sua esistenza può essere provata attraverso il comportamento concludente delle parti, come l’accettazione dei preventivi, la consegna del cantiere e il pagamento di acconti.

Come si calcola il giusto compenso per l’appaltatore se l’importo è contestato e non c’è un contratto scritto?
In assenza di un accordo chiaro sul prezzo e in caso di contestazione, il giudice può nominare un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). L’esperto valuta le opere effettivamente eseguite basandosi sulla documentazione disponibile (preventivi, e-mail, foto, relazioni tecniche) per determinare il corretto corrispettivo dovuto.

Il proprietario di un immobile è responsabile per i debiti dell’inquilino che ha commissionato i lavori di ristrutturazione?
No, secondo la decisione, il proprietario dell’immobile non è responsabile per il pagamento dei lavori se non è parte del contratto d’appalto. L’obbligazione di pagare il corrispettivo ricade esclusivamente sul soggetto che ha commissionato le opere, in questo caso l’inquilino (committente).

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA N. 12861 2025 – N. R.G. 00057937 2022 DEPOSITO MINUTA 21 09 2025 PUBBLICAZIONE 21 09 2025

C.F. P.IVA

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA

UNDICESIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 57937/2022, trattenuta in decisione all’udienza del 12.5.2025, con termine per il deposito delle comparse conclusionali fino al 14.7.2025 e per il deposito delle memorie di replica fino al 5.9.2025, promossa da:

P.IVA

in persona del legale rappresentante

con il patrocinio d all’ avv.

NOME COGNOME giusta procura prodotta in allegato all’atto di citazione ATTORE

contro

(C.F.

in persona del legale rappresentante

con il patrocinio de ll’ avv. NOME COGNOME giusta procura prodotta in allegato alla comparsa di costituzione

CONVENUTO

in persona del procuratore dott.

con il patrocinio dell’avv. NOME COGNOME giusta procura prodotta in allegato alla comparsa di costituzione

CONVENUTO

OGGETTO:

contratto d’appalto di opere.

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta redatte in vista dell’udienza del 12.5.2025.

FATTO E DIRITTO

Con atto di citazione, ritualmente notificato, la ha convenuto in giudizio di fronte a questo Tribunale la e la chiedendo che: a. venisse accertata la conclusione tra le parti di un contratto di appalto per l’esecuzione di opere presso il locale ‘RAGIONE_SOCIALE‘ sito in Roma, angolo INDIRIZZO/INDIRIZZO; b. venisse accertato che in virtù di tale contratto erano state realizzate da parte attrice opere per un valore totale di € 64.635,00 oltre iva; c. il convenuto, in solido o meno con la venisse condannato al pagamento della somma di € 47.835,00 oltre iva (pari ad € 58. 358,70) per lavori eseguiti e non pagati ovvero alla diversa somma riconosciuta in corso di causa oltre interessi legali e rivalutazione monetaria.
A tal fine ha esposto: – che il legale rappresentante della convenuta nel giugno 2021 aveva preso contatti con la società attrice per ottenere un preventivo in relazione ai lavori di ristrutturazione da effettuarsi nel locale ‘RAGIONE_SOCIALE ‘ sito in Roma, angolo INDIRIZZO/INDIRIZZO; – che la società attrice aveva formulato un preventivo sulla base del capitolato fornito dalla convenuta (preventivo RP 077/2021); – che successivamente tale preventivo era stato ampliato in data 29.7.2021 con il preventivo RP 088/2021, che includeva anche la realizzazione dei solai; – che tale preventivo era stato accettato telefonicamente dal sig. che aveva richiesto l’immediato inizio dei lavori; – che le opere erano state iniziate, nonostante i problemi relativi allo smaltimento dei calcinacci a seguito di demolizione; che l’autorizzazione alla occupazione di suolo pubblico per il posizionamento di apposito cassone per la raccolta dei calcinacci era pervenuta soltanto nell’ottobre 2021, creando aggravio di spesa per la necessità di utilizzare un furgone e di effettuare innumerevoli viaggi per lo smaltimento in discarica; – che, in corso d’opera , molteplici erano state le variazioni richieste, documentate con scambio di mail; – che nessuna contestazione era stata effettuata dal committente in merito ai lavori effettuati; che quindi era stata emessa la fattura n. 63 del 20.7.2021 per € 10.000,00 riferibile al preventivo RP 077/2021 e la fattura n. 74 del 12.8.2021per € 6.800,00 riferibile al preventivo RP 088/2021; – che la convenuta aveva provveduto al pagamento della fattura n. 74 soltanto in data 4.11.2021; – che successivamente erano state emesse le fatture n. 101 del 2.11.2021 per € 20.000,00, la fattura n. 112 del 2.12. 2021 di € 25.000,00 e la fattura n. 118 del 16.12. 2021 di € 2.835,00; – che le fatture nn. 101 e 112 e 118 non erano state saldate; – che, in data 16.12.2021, il direttore dei lavori aveva contestato la fattura n. 118; – che a quel punto i lavori erano stati interrotti ed il cantiere era stato rilasciato; che la somma da corrispondere alla parte attrice ammontava ad € 47.835,00 oltre iva; – che le lavorazioni eseguite dalla erano in parte quelle incluse nei preventivi (demolizioni e ricostruzioni per gli importi rispettivamente di € 12.350,00 oltre iva ed € 7.442,00 oltre iva), in parte lavorazioni extra riportate e specificamente indicate nel sal 16.12.2021 per un totale di € 44.843,00 oltre iva; -che il totale del corrispettivo doveva essere individuato in € 64.635,00 oltre iva, erano stati effettuati pagamenti per € 16.800,00 oltre iva, con la conseguenza che
la somma ancora dovuta ammontava ad € 47.835,00 oltre iva ; – che era stato proposto ricorso ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c., tuttavia dichiarato inammissibile; – che sussistevano tutti i presupposti per l’emissione della condanna richiesta, in quanto non poteva mettersi in dubbio la conclusione tra le parti del contratto di appalto avente ad oggetto anche le lavorazioni extra preventivo; – che da una verifica presso i registri immobiliari era emersa la circostanza che la proprietà del locale era in capo alla con la conseguenza che vi era l’interesse alla chiamata in giudizio anche di tale soggetto , che comunque si era avvantaggiato dell’aumento di valore dell’immobile .
Si è costituita la chiedendo il rigetto della domanda formulata nei suoi confronti e, in subordine, la condanna della a manlevarla e tenerla indenne da qualsiasi spesa, onere o perdita derivante dall’accoglimento della domanda formulata dalla parte attrice nei suoi confronti.

A tal fine ha dedotto: – di aver concesso in leasing alla in data 22.1.2020 il compendio immobiliare descritto nel contratto; – di non aver mai intrattenuto rapporti negoziali con la – che comunque gli interventi, ove eseguiti, non avevano determinato alcun aumento di valore dell’immobile ; – che trattandosi di immobile non destinato in via definitiva a rimanere nel patrimonio della concedente, nessun arricchimento si sarebbe potuto ravvisare in capo alla ; – che, a mente del contratto concluso, la conduttrice si era fatta carico di ogni rischio e responsabilità inerenti all’acquisto dell’area o dell’im mobile o comunque qualsiasi ulteriore modificazione e si era assunta la responsabilità di tenere indenne la concedente rispetto ad ogni conseguenza pregiudizievole derivante dall’operato di terzi incaricati della realizzazione o modificazione dell’immobile, manlevandola a eventuali pretese da parte di questi ultimi; – che quindi in ogni caso la conduttrice avrebbe dovuto tenere indenne la concedente da ogni conseguenza pregiudizievole.
Si è costituita in giudizio la chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice.

A tal fine ha dedotto: – che il preventivo dei lavori inviato dalla controparte non conteneva l’indicazione dei prezzi relativi alle singole lavorazioni e ciò aveva impedito alla convenuta di quantificare precisamente la singola spesa che era stata indicata in maniera forfettaria; – che non era stato mai conferito un incarico formale alla parte attrice, non essendo indicata alcuna data di inizio lavori né i termini di pagamento; – che comunque la parte attrice si era offerta di iniziare i lavori e la parte convenuta aveva avviato formale richiesta di permessi al Comune di Roma; – che la voce relativa allo smaltimento dei rifiuti era stata esplicitamente inclusa nel preventivo; – che le fatture n. 101,112 e 118 erano state emesse nonostante non fosse stato fissato un termine per il pagamento del corrispettivo; che era stato richiesto un incontro per l’emissione di un sal in contraddittorio; – che senza accogliere tale richiesta la controparte aveva inviato in data 7.12.2021 il sal del 3.12.2021 in cui aveva elencato le lavorazioni asseritamente svolte; – che era stato poi emesso un ulteriore sal del 16.12.2021 con conseguente emissione della fattura del 16.12.2021 a saldo; – che tale fattura e tale sal erano stati
immediatamente contestati; – che la controparte aveva abbandonato il cantiere e, in data 4.2.2022, aveva richiesto il pagamento della somma di € 47.835,00 ; – che tale pretesa era stata prontamente contestata; – che i preventivi prodotti non erano mai stati sottoscritti e non era mai stato sottoscritto alcun formale contratto; – che la controparte avrebbe dovuto fornire la prova che la committente avesse effettivamente richiesto l’esecuzione delle opere extracontratto ; – che la controparte non aveva maturato alcun diritto al corrispettivo ulteriore rispetto all’importo già pagato; – che era già stato effettuato il pagamento dell’importo di € 19.296,00 di cui alle fatture 63 e 74 del 2021; – che alla data di abbandono del cantiere la controparte aveva eseguito esclusivamente le seguenti lavorazioni: a) demolizioni architettoniche e strutturali comprensive dello smaltimento dei materiali di risulta; b) realizzazione del solaio della cucina (incompleto non avendo realizzato la botola); c) realizzazione del solaio al piano terra (incompleto non avendo ricostruito il copriferro della trave); d) realizzazione del solaio al piano primo (incompleto non avendo fornito la trave di chiusura laterale); e) realizzazione della fondazione in cemento armato della nuova scala; f) risagomatura della scala esistente tra piano terra e piano interrato; – che quindi nessuna somma ulteriore doveva ritenersi dovuta; – che doveva ritenersi infondata anche la domanda di manleva formulata in via subordinata dall’altro convenuto .
È stata formulata proposta conciliativa ai sensi dell’art. 185 bis c.p.c. , cui non ha aderito la convenuta

La prova orale richiesta non è stata ammessa.

È stata svolta consulenza tecnica d’ufficio.

Precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione all’udienza del 12.5.2025, con la concessione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.

Oggetto della presente controversia è costituito dalla valutazione della fondatezza del diritto di credito che la parte attrice intende far valere nei confronti della società convenuta in relazione al pagamento del residuo corrispettivo del contratto di appalto stipulato tra le parti, nonché delle opere extracontratto per l’importo complessivo di € 47.835,00 oltre iva, di cui alle fatture n. 101,112 e 118/2021.

La parte convenuta ha contestato la pretesa attorea, sostenendo che non sia dovuto alcun ulteriore importo, tenuto conto di quanto già corrisposto in favore della parte attrice (€ 19.296,00), dell’estrema genericità del contenuto dei preventivi, della mancanza di una formalizzazione per iscritto del contratto di appalto e di conseguenza della mancanza di prova in ordine alla circostanza che fossero state commissionate ed eseguite opere che esulavano dai preventivi in atti.

Occorre ricordare in via generale che l’appaltatore che agisce in giudizio per il pagamento del corrispettivo pattuito ha l’onere di provare il fatto costitutivo del diritto di credito oggetto della sua pretesa e quindi di aver esattamente adempiuto la propria obbligazione conformemente al contratto e

alle regole dell’arte. (cfr. tra le ultime Cass. Sez. 2 – , Ordinanza n. 25410 del 23/09/2024; Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 18792 del 10/09/2020) : la Suprema Corte ha inoltre chiarito che ‘l ‘appaltatore che chieda il pagamento del proprio compenso ha l’onere di dimostrare la congruità della somma, con riferimento alla natura, all’entità e alla consistenza delle opere, non costituendo idonee prove dell’ammontare del credito le fatture emesse dal medesimo appaltatore, poiché si tratta di documenti fiscali provenienti dalla parte stessa ‘ (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 33575 del 11/11/2021). Con riferimento all’efficacia probatoria della contabilità redatta dal direttore dei lavori è stato inoltre statuito che non costituisca idonea prova dell’ammontare del credito dell’appaltatore, salvo che risulti che sia stata portata a conoscenza del committente e che questi l’abbia accettata senza riserve (cfr. Cass. Sez. 2 – , Sentenza n. 14399 del 23/05/2024).
Va osservato che l’attore a fondamento della propria domanda ha prodotto i seguenti documenti:

mail del 10.6.2021 contenente il capitolato dei lavori relativi al locale ‘Robivecchio’;

mail dell’1.7.2021 da ufficio tecnico di avente ad oggetto ‘preventivo Robivecchio’ RP 077/21 per l’importo di € 24.700,00 oltre iva;

mail del 29.7.2021 da ufficio tecnico di avente ad oggetto ‘preventivo solai Robivecchio’ RP 088/21 per l’importo di € 6.800,00, oltre iva;

le fatture nn. 63 e 74 del 2021 recanti la prima il riferimento al preventivo RP 077/21, per € 11.000,00 e la seconda il riferimento al preventivo RP 088/21 per l’importo di € 8.296,00 , entrambe integralmente saldate;

le fatture nn. 101, 112 e 118/2021, oggetto di contestazione: la prima riferentesi dalla realizzazione di solai come da preventivo RP 088/21 per la somma di € 24.400,00, la seconda recante il medesimo oggetto per la somma di € 30.500,00 e la terza riferentesi al preventivo 077/21 oltre a lavori extra per la somma di € 3458,70;

mail del 7.12.2021 da a (direttore dei lavori) in cui si elencano le lavorazioni effettuate a tale data;

documento denominato SAL al 16.12.2021;

mail di contestazione della fattura n. 118 del 2021 e del sal 16.12.2021;

una serie di mail intercorse tra vari soggetti nel periodo dal giugno al novembre 2021 e trascrizioni di chat wathsapp;

una serie di fotografie relative al cantiere.

Per parte sua, la convenuta ha prodotto a sua volta il sal del 16.12.2021 e la relativa contestazione da parte della medesima società, una nota del direttore dei lavori con allegata la documentazione relativa alla pratica amministrativa relativa ai lavori eseguiti, nonché gli atti relativi al procedimento ai sensi dell’art. 696 bis c.p.c. dichiarato inammissibile.

È pacifico tra le parti che, a seguito del rilascio del cantiere da parte dell’odierna società attrice, i lavori all’interno del locale sono stati portati a compimento, con la conseguenza che, già dalla data in cui è stato introdotto il giudizio, lo stato dei luoghi era stato oggetto di modifiche. Secondo la prospettazione della convenuta , i lavori sono stati portati a compimento dalla

A fondamento di tale deduzione con la memoria ai sensi dell’art. 183 n. 2 c.p.c. la convenuta ha prodotto una serie di fatture che recano quale oggetto ‘esecuzione di lavori edili presso l’immobile sito in INDIRIZZO angolo INDIRIZZO Non ha prodotto, tuttavia, alcuna prova in ordine all’avvenuto pagamento delle somme di cui alle fatture prodotte.

La ha anzitutto dedotto la mancanza di una formalizzazione per iscritto del contratto di appalto , che determinerebbe l’inesistenza di qualsiasi diritto di credito relativo al corrispettivo in capo alla parte attrice. Tale prospettazione è del tutto priva di fondamento, essendo noto che il contratto di appalto di opere non necessita della forma scritta ai fini della sua validità ed essendo peraltro pacifico che, a seguito della trasmissione dei due richiamati preventivi, la committente ha consentito ed anzi richiesto l’immediato inizio dei lavori, immettendo l’appaltatore nella detenzione del locale, ha presentato per il tramite del Direttore dei Lavori notifica preliminare per i lavori di ristrutturazione del locale, indicando quale impresa appaltatrice la ed ha provveduto anche al pagamento di parte del corrispettivo nel luglio e nell’agosto 2021 (come risulta dalle contabili di bonifico prodotte in atti dalla stessa F6D). Tutti i richiamati elementi portano a ritenere con certezza che la abbia accettato in forma tacita i preventivi sottoposti dall’appaltatrice .
Secondo l’insegnamento della Suprema Corte, ‘in tema di formazione del contratto, l’accettazione non può essere desunta dal mero silenzio serbato su una proposta, pur quando questa faccia seguito a precedenti trattative intercorse tra le parti, delle quali mostri di aver tenuto conto, assumendo il silenzio valore negoziale soltanto se, in date circostanze, il comune modo di agire o la buona fede, nei rapporti instauratisi tra le parti, impongano l’onere o il dovere di parlare, ovvero se, in un dato momento storico e sociale, avuto riguardo alla qualità dei contraenti e alle loro relazioni di affari, il tacere di uno possa intendersi come adesione alla volontà dell’altro ‘ (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2 – , Sentenza n. 25460 del 30/08/2023; Sez. 3, Sentenza n. 10533 del 14/05/2014; Sez. 2, Sentenza n. 6162 del 16/03/2007).
I richiamati comportamenti tenuti dalla a seguito della pacifica ricezione dei preventivi portano a concludere con certezza che tra le parti si sia concluso un contratto di appalto avente ad oggetto le opere indicate nei due preventivi da eseguire per il corrispettivo in essi indicato.

Rimangono quindi da verificare i profili relativi all’effettiva esecuzione delle prestazioni di cui ai preventivi da parte dell’appaltatore e delle dedotte opere extra contratto.

Deve ricordarsi, quanto alle fatture azionate che:

la fattura 101/21 del 2.11.2021, per l’importo di € 24.400,00 , ha ad oggetto come si legge nella descrizione ‘realizzazione di solai come da preventivo RP 088/21 presso locali angolo INDIRIZZO

la fattura 112/21 del 2.12.2021, per l’importo di € 30.500,00 , ha ad oggetto come si legge nella descrizione ‘realizzazione di solai come da preventivo RP 088/21 presso locali angolo INDIRIZZO

la fattura 118/21 del 16.12.2021, per l’importo di € 2.835,00, ha ad oggetto come si legge nella descrizione ‘lavori di ristrutturazione locale commerciale sito in Roma INDIRIZZO INDIRIZZO Quarto acconto. Rp0077/21+ extra.

Al fine di individuare sulla base della documentazione in atti quali siano state le opere effettivamente eseguite dalla prima del rilascio del cantiere, in considerazione della loro pacifica conclusione al momento della introduzione del giudizio e quindi della irreversibile trasformazione dello stato dei luoghi , è stata disposta indagine tecnica a mezzo di consulente d’ufficio , il quale ha preso in considerazione il contenuto della missiva del Direttore dei Lavori ing. indirizzata all’avv. COGNOME e prodotta dalla stessa parte convenuta (doc.4) in cui è stato descritto l’andamento dei lavori , dandosi atto delle seguenti circostanze: a. inizio lavori in data 16.7.2021; b. al 18.10.2021 eseguite esclusivamente le opere di demolizione; c. in data 26.10.2021, rilascio da parte del Genio Civile della provincia di Roma delle autorizzazioni di competenza per l’inizio delle opere strutturali ; d. abbandono del cantiere da parte dell’impresa a fine dicembre 2021; e. sostituzione formale dell’impresa con altra in data 11.2.2022; f. completamento alla data dell’11.2.2022 da parte della delle seguenti attività: – demolizioni architettoniche e strutturali comprensive dello smaltimento dei materiali di risulta; – realizzazione del solaio della cucina (incompleto non avendo realizzato la botola); realizzazione del solaio al piano terra (incompleto non avendo ricostruito il copriferro della trave); realizzazione del solaio al piano primo (incompleto non avendo fornito la trave di chiusura laterale); realizzazione della fondazione in cemento armato della nuova scala; – risagomatura della scala esistente tra piano terra e piano interrato.
L’ausiliare del Giudice ha poi raffrontato quanto dichiarato dal Direttore dei Lavori con le fotografie allegate che rappresentavano lo stato del cantiere al dicembre 2021, concludendo che le medesime confermano il contenuto della relazione dell’ing. e che le opere eseguite corrispondono a quelle a quelle evidenziate negli stralci dei n. 2 preventivi versati agli atti e ad una parte degli interventi c.d. extra, inclusi nel documento individuato come SAL, inviato con e-mail del 03/12/2021 dalla
al Direttore dei Lavori, come da specifica contenuta alle pagg. 6 e 7 della relazione. Sommando le singole voci dei preventivi RP077/21 e RP 088/21 relative ai lavori eseguiti e quelle relative al SAL del 16.12.2021 limitatamente alle opere che il Direttore dei Lavori ha attestato come effettuate nella richiamata relazione, il CTU ha concluso che l’importo dovuto per le opere eseguite da

sia da individuare in € 33.498,00 oltre iva.

Le conclusioni raggiunte dall’ausiliario del Giudice devono essere totalmente condivise, essendo state congruamente e logicamente motivate, fondandosi sull’esame dal punto di vista tecnico dei documenti e delle rappresentazioni fotografiche in atti.

Le contestazioni alle risultanze dell’indagine formulate da parte attrice non possono essere accolte per le motivazioni di seguito esposte:

quanto alla mancata considerazione delle ulteriori opere extra- contratto, va evidenziato che sarebbe spettato alla parte attrice fornire la prova della loro effettiva esecuzione, prova che in concreto non è stata fornita, mentre la valutazione di quanto riconosciuto dal Direttore dei Lavori nella sua relazione deve ritenersi corretta, trattandosi nella sostanza di ammissione di tali circostanze da parte della convenuta che ha prodotto tale relazione in giudizio;

con riferimento alla spesa per lo smaltimento dei rifiuti, a prescindere dalla circostanza che nel preventivo RP 0077/21 tale costo non è riportato, la documentazione prodotta da parte attrice non consente né di attribuire con certezza i formulari alle opere di cui al cantiere oggetto di causa, né di quantificare il relativo esborso.

Parimenti le osservazioni formulate nell’interesse della parte convenuta non colgono nel segno in quanto:

la questione relativa alla vincolatività dei preventivi è di natura giuridica ed è stata affrontata già in precedenza nella motivazione;

il Ctu ha precisamente preso in considerazione quali opere effettivamente eseguite quelle di cui al doc. n. 4 della produzione di parte convenuta (relazione dell’ing. );

la misurazione delle opere effettivamente eseguite era in fatto impossibile, essendo state poi completate da altra impresa, tuttavia, il computo è stato effettuato tenendo conto di quanto dichiarato dal Direttore dei Lavori;

le considerazioni in ordine ai pregiudizi subiti dalla committente non sono rilevanti ai fini della determinazione del corrispettivo ancora dovuto, non avendo la parte convenuta proposta una specifica eccezione in merito, né formulato domanda riconvenzionale.

Da quanto esposto consegue che, tenendo conto della somma già corrisposta dalla pari ad € 19.296,00, la società convenuta deve essere condannata al pagamento del residuo importo di € 21.571,56 (ottenuto per effetto del seguente calcolo: € 33 .498,00 oltre iva = € 40.867,56 cui va sottratto l’importo € 19.296,00 ). A tale somma vanno aggiunti gli interessi ai sensi dell’art. 1284 IV comma c.c. a decorrere dalla domanda giudiziale.

Non può invece trovare accoglimento la domanda proposta da parte attrice nei confronti della

non sussistendo alcun rapporto contrattuale con la medesima e non potendo quindi la vantare alcun credito nei suoi confronti.

Di conseguenza la domanda riconvenzionale proposta dalla nei confronti della rimane assorbita.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, tenuto conto dell’importo effettivamente riconosciuto come dovuto alla parte attrice e dell’espletamento di tutte le fasi del procedimento. Le spese di consulenza tecnica d’ufficio vanno poste definitivamente a carico della convenuta

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:

accoglie parzialmente la domanda attorea e per l’effetto condanna la al pagamento in favore della della somma di € 21.571,56 oltre interessi ai sensi dell’art. 1284 IV comma c.c. a decorrere dalla domanda giudiziale;

respinge la domanda proposta dalla parte attrice nei confronti della

dichiara assorbita la domanda riconvenzionale formulata dalla nei confronti della

condanna la

al pagamento delle spese del giudizio nei confronti della

che liquida in € 3.500,00 per compensi ed € 645,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa;

condanna la

al pagamento delle spese del giudizio nei confronti della

che liquida in € 2.500,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa;

pone definitivamente a carico della d’ufficio.

le spese relative alla consulenza tecnica

Così deciso in Roma, il 21 settembre 2025

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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