Contratto a favore di terzo: sì alla transazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che un accordo transattivo tra venditore e appaltatore per la riparazione di vizi immobiliari può configurare un contratto a favore di terzo. Di conseguenza, l’acquirente dell’immobile, sebbene estraneo all’accordo, acquista il diritto di pretendere l’adempimento delle obbligazioni assunte a suo specifico vantaggio, come la riparazione dei difetti nel proprio appartamento. La Corte ha cassato la decisione d’appello che aveva negato la legittimazione attiva dell’acquirente, ritenendo l’accordo una semplice ‘res inter alios acta’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Transazione tra costruttore e venditore: quando vincola anche l’acquirente?

L’acquisto di un immobile che presenta vizi e difetti è una situazione complessa. Spesso, per risolvere tali problemi, il costruttore e il venditore stipulano accordi transattivi. Ma quali diritti ha l’acquirente, rimasto estraneo a tali patti? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce come un accordo di questo tipo possa configurarsi quale contratto a favore di terzo, attribuendo all’acquirente il diritto di pretenderne l’adempimento.

I Fatti di Causa

Una proprietaria citava in giudizio sia la società venditrice che quella appaltatrice per ottenere il risarcimento dei danni causati da gravi infiltrazioni nel suo appartamento, acquistato anni prima. L’azione legale si fondava principalmente su una scrittura privata, un accordo transattivo, intervenuta tra la venditrice (committente dei lavori), l’appaltatrice e il Condominio. In tale accordo, l’appaltatrice si impegnava a eliminare i vizi presenti sia nelle parti comuni sia in alcune unità immobiliari private, tra cui quella dell’attrice.

Il Tribunale di primo grado rigettava la domanda, sostenendo che l’acquirente fosse estranea a quell’accordo e che, quindi, non potesse derivarne alcun diritto in suo favore. La Corte d’Appello confermava la decisione, qualificando la scrittura privata come res inter alios acta, ovvero un atto giuridico inefficace nei confronti dei terzi.

La qualificazione come contratto a favore di terzo

L’acquirente ricorreva in Cassazione, lamentando l’errata interpretazione delle norme sul contratto a favore di terzo (art. 1411 c.c.). Sosteneva che, nonostante la sua estraneità formale all’accordo, le specifiche obbligazioni assunte dall’appaltatrice per eliminare i difetti nel suo appartamento costituissero una prestazione a suo diretto beneficio, rendendo l’accordo efficace anche nei suoi confronti.

I giudici di merito avevano invece negato questa possibilità, ritenendo che l’impegno fosse stato assunto solo verso la committente-venditrice e che l’acquirente vantasse solo un mero interesse di fatto, non un diritto soggettivo azionabile in giudizio.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribaltando la visione dei giudici di merito. I Supremi Giudici hanno chiarito che anche un accordo di natura transattiva può validamente costituire un contratto a favore di terzo. L’elemento decisivo non è la partecipazione del terzo alla stipula, ma la volontà delle parti di attribuirgli un vero e proprio diritto.

Nel caso specifico, la transazione conteneva obblighi precisi e dettagliati a carico dell’appaltatrice, come l’esecuzione di scannafossi per eliminare le infiltrazioni e interventi di tinteggiatura antimuffa all’interno della proprietà esclusiva dell’acquirente. Secondo la Cassazione, questi impegni non potevano essere interpretati come un generico obbligo verso la controparte contrattuale, ma come una prestazione specificamente destinata a vantaggio del singolo condomino danneggiato.

L’estraneità dell’acquirente alla firma dell’accordo non esclude, quindi, la vincolatività degli impegni assunti a suo favore. La Corte ha affermato il seguente principio di diritto: “In tema di contratto a favore di terzo, può costituire oggetto di un negozio a favore di terzo anche un accordo di natura transattiva, cui corrisponda l’assunzione di un obbligo nei confronti del terzo, senza che l’efficacia di questo postuli la partecipazione diretta o delegata del terzo beneficiario alla relativa stipula”.

Le Conclusioni

La decisione ha importanti implicazioni pratiche per gli acquirenti di immobili. Essa stabilisce che un proprietario può pretendere direttamente dall’impresa costruttrice l’esecuzione di lavori di riparazione, se questi sono stati oggetto di un impegno specifico in un accordo transattivo tra costruttore e venditore, anche se l’acquirente non ha firmato tale accordo. Si tratta di un’importante tutela che supera il rigido principio dell’efficacia del contratto solo tra le parti, riconoscendo che la volontà contrattuale può estendersi a beneficio di terzi direttamente interessati. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso applicando il principio enunciato dalla Cassazione.

Un acquirente di un immobile può far valere un accordo firmato solo tra il costruttore e il venditore per la riparazione dei difetti?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, l’acquirente può far valere tale accordo se questo contiene obbligazioni specifiche assunte a suo diretto vantaggio, configurandosi come un contratto a favore di terzo ai sensi dell’art. 1411 c.c.

Un accordo di transazione può essere considerato un contratto a favore di terzo?
Sì. La Corte ha affermato che anche un negozio di natura transattiva può validamente prevedere l’assunzione di un’obbligazione nei confronti di un terzo, il quale acquista il diritto di pretenderne l’adempimento pur non avendo partecipato alla stipula.

Cosa significa che un accordo è “res inter alios acta” e perché in questo caso tale principio è stato superato?
“Res inter alios acta” è un principio secondo cui un contratto produce effetti solo tra le parti contraenti. In questo caso, è stato superato perché le parti dell’accordo transattivo avevano chiaramente inteso attribuire un diritto soggettivo a un terzo (l’acquirente), attraverso l’impegno a eseguire lavori specifici nella sua proprietà. Tale volontà fa rientrare la fattispecie nella disciplina del contratto a favore di terzo, che costituisce un’eccezione al principio generale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30930 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30930 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 25/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 18046/2020) proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del suo liquidatore e legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO ;

-controricorrente –

Fallimento della RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo curatore pro -tempore ;

-intimato – avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 309/2020, pubblicata il 4 febbraio 2020;

R.G.N. 18046/20

C.C. 5/11/2025

Vendita

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 5 novembre 2025 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria illustrativa depositata nell’interesse della ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Previo esperimento di procedimento di accertamento tecnico preventivo, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, la RAGIONE_SOCIALE (successivamente nuovamente evocata in causa con la sua corretta denominazione) e la RAGIONE_SOCIALE, rispettivamente nella qualità di venditrice dell’appartamento ad uso di civile abitazione -come da contratto del 30 giugno 1999 -e di appaltatrice in ordine ai lavori di ristrutturazione del relativo complesso immobiliare, al fine di sentire pronunciare la condanna solidale delle convenute al risarcimento dei danni subiti, in ragione delle infiltrazioni da cui l’immobile acquistato era affetto, infiltrazioni conseguenti all’esecuzione dell’intervento di ristrutturazione.
Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 702/2014, depositata il 10 novembre 2014, rigettava la domanda risarcitoria proposta -da un lato -dichiarando la carenza di legittimazione attiva sostanziale della COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, in quanto tra tali parti non era intercorso alcun rapporto contrattuale, per avere la COGNOME acquistato l’appartamento già ristrutturato direttamente dalla venditrice, e -dall’altro -escludendo la fondatezza della domanda nei confronti della RAGIONE_SOCIALE,
in quanto la COGNOME aveva basato la propria azione sulla transazione intervenuta tra la committente-venditrice, l’appaltatrice e il Condominio del 5 aprile 2005, alla quale la COGNOME era rimasta estranea, sicché tale scrittura doveva ritenersi improduttiva di effetti in suo favore e a carico di dette parti.

2. -Proponeva appello avverso la pronuncia di prime cure COGNOME NOME, la quale lamentava: 1) l’omessa pronuncia in ordine alla domanda di risarcimento dei danni in forza della solidale responsabilità extracontrattuale delle parti appellate, ai sensi dell’art. 1669 c.c., con la conseguente violazione dell’art. 112 c.p.c.; 2) quanto alla prospettata responsabilità contrattuale, l’errore di interpretazione ed applicazione degli artt. 1173 e 1324 c.c., poiché con la transazione evocata la committente-venditrice e l’appaltatrice avrebbero assunto uno specifico impegno all’eliminazione dei vizi anche nei confronti della COGNOME, sebbene questa fosse terza rispetto a tale accordo.
Resisteva la RAGIONE_SOCIALE mentre rimaneva contumace la RAGIONE_SOCIALE, nella quale era stata incorporata la RAGIONE_SOCIALE, anche all’esito dell’interruzione del giudizio e della riassunzione verso la curatela della società nel frattempo dichiarata fallita.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza di cui in epigrafe, respingeva l’appello e, per l’effetto, confermava la pronuncia impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che la domanda di risarcimento danni per rovina e difetti di cose immobili ex art. 1669 c.c. era inammissibile, poiché era stata proposta in primo

grado solo con la memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c., essendosi l’attrice, con l’atto di citazione, limitata a formulare la sola domanda di responsabilità contrattuale fondata sulla scrittura privata del 5 aprile 2005; b ) che, solo a seguito dell’eccezione sollevata dalla RAGIONE_SOCIALE, la COGNOME, nella prima memoria integrativa del thema decidendum , aveva delineato un’ulteriore causa petendi , del tutto nuova, in quanto mai adombrata in precedenza e consistente appunto nel far valere la responsabilità dell’appaltatrice per rovina di edificio; c ) che, quanto alla spiegata azione di responsabilità contrattuale in forza della citata scrittura privata -azione svolta tempestivamente sin dall’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado -, doveva essere confermata la sua infondatezza per difetto di legittimazione attiva della COGNOME, benché in detta transazione fossero presenti alcune disposizioni con cui l’appaltatrice si era impegnata ad eliminare i vizi nelle parti condominiali nonché le conseguenze di essi negli immobili dei singoli condomini, poiché la scrittura aveva natura di res inter alios acta , rispetto alla quale l’appellante risultava terza estranea, non discendendo effetti diretti e giuridicamente rilevanti in suo favore; d ) che, in altri termini, l’impegno dell’appaltatrice ad eliminare i difetti nelle parti comuni e nelle parti private era rivolto nei confronti della committente-venditrice, ma non configurava, in aggiunta, una posizione soggettiva giuridicamente qualificata del singolo condomino, quanto piuttosto un suo mero interesse di fatto, che non consentiva di far valere, né verso la committentealienante, né verso l’appaltatrice, un’autonoma azione di adempimento.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tre motivi, NOME.

Ha resistito, con controricorso, la RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

È rimasto intimato il Fallimento della RAGIONE_SOCIALE 4. -La ricorrente ha depositato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., l’errata e falsa applicazione dell’art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c. vigente ratione temporis , in ordine al regime delle preclusioni, nonché dell’art. 329, secondo comma, c.p.c., per avere la Corte di merito erroneamente ritenuto nuova la domanda ex art. 1669 c.c., in realtà proposta sin dalla citazione introduttiva del giudizio di primo grado, esaminando peraltro la questione all’esito di un rilievo d’ufficio, in violazione del giudicato interno venutosi a formare, in ragione della mancata proposizione di alcun appello incidentale sul punto.
1.1. -Il mezzo di critica è infondato.

Infatti, l’accertamento della tardività della domanda proposta ai sensi dell’art. 1669 c.c. solo con la prima memoria integrativa del thema decidendum è avvenuto proprio all’esito della censura svolta dalla COGNOME con l’atto di gravame, nella quale questa denunciava l’omessa pronuncia in ordine alla domanda di risarcimento danni a titolo di responsabilità extracontrattuale per rovina e difetti di cose immobili.

Rispondendo a tale doglianza, la Corte d’appello ha rilevato che nessuna violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato era stata integrata dal Tribunale, in quanto la domanda proposta con la citazione introduttiva del giudizio di primo grado evocava il solo titolo contrattuale della responsabilità fondato sulla transazione del 5 aprile 2005, mentre la domanda di risarcimento danni a titolo aquiliano per rovina e difetti di cose immobili era stata proposta per la prima volta solo con la detta memoria integrativa.
Conclusione, quest’ultima, avvalorata dal preciso riferimento alle argomentazioni esposte in tale memoria, nella quale, dapprima, la COGNOME richiamava l’impegno contrattuale assunto nella scrittura di transazione (come da prospettazione esposta nell’atto introduttivo del giudizio) e, poi, per l’ipotesi in cui tale impegno non fosse stato ritenuto sufficiente per affermare la responsabilità ex contractu di parte convenuta, osservava che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto ritenersi giuridicamente destinataria della domanda attrice in forza della responsabilità ex art. 1669 c.c., prevista a carico dell’appaltatore per i vizi di costruzione dell’opera, tra i quali avrebbero dovuto annoverarsi anche i difetti di specie, considerata la loro natura e gravità.
Sicché, trattandosi di domanda nuova, essa era inammissibile appunto perché tardivamente avanzata.

Nessun appello incidentale avrebbe dovuto essere interposto dalle controparti, a fronte della natura pienamente satisfattiva della pronuncia di rigetto del Tribunale.

D’altronde, secondo la ricostruzione della Corte d’appello avvalorata dagli atti, con la memoria integrativa, l’attrice non si è

limitata a mutare il titolo della responsabilità evocata (da contrattuale in extracontrattuale), ma ha dedotto fatti nuovi e diversi, ossia non già l’impegno derivante dalla scrittura privata di transazione del 5 aprile 2005, bensì la ricorrenza di gravi difetti atti a legittimare la responsabilità sia dell’appaltatrice sia della committente-venditrice (sulla scorta dei poteri di ingerenza della committentevenditrice sull’operato dell’appaltatrice: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 17955 del 28/06/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 777 del 16/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 16202 del 23/07/2007; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Sez. 2, Sentenza n. 12406 del 10/10/2001; Sez. 2, Sentenza n. 13003 del 02/10/2000).
Ne discende che non avrebbe potuto ritenersi che si fosse trattato della stessa vicenda sostanziale riportata sub specie di azione giudiziale diversa, avente il carattere della teleologica ‘complanarità’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 28873 del 08/11/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 23975 del 06/09/2024; Sez. 3, Ordinanza n. 4031 del 16/02/2021; Sez. 6-1, Ordinanza n. 18546 del 07/09/2020; Sez. 3, Ordinanza n. 31078 del 28/11/2019; Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015).

2. -Con il secondo motivo la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, per avere la Corte territoriale mancato di prendere in considerazione la circostanza che il punto 3 della scrittura privata del 5 aprile 2005 -contenente una chiara assunzione di responsabilità di RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE, con l’impegno della società appaltatrice ad eliminare i vizi dell’edificio sarebbe stato
rivolto, in primis , nei confronti del Condominio, ma avrebbe riguardato anche la COGNOME, che -in qualità di condomina -sarebbe stata legittimata, a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota , ad agire in giudizio e resistere alle azioni da altri promosse.

2.1. -Il motivo è inammissibile.

Si tratta, infatti, di un’ipotesi di ‘doppia conforme’ ex art. 348ter , ultimo comma, c.p.c. vigente ratione temporis (norma ora ripresa dall’art. 360, quarto comma, c.p.c.), a fronte di un giudizio d’appello instaurato dopo l’11 settembre 2012.

E tanto appunto perché nei due gradi di merito le ‘questioni di fatto’ relative alla estraneità della COGNOME rispetto agli impegni assunti dalla committentevenditrice e dall’appaltatrice nell’emarginata transazione sono state decise in base alle ‘stesse ragioni’ e ripercorrendo il medesimo iter logico-argomentativo in relazione ai fatti principali oggetto della causa (Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 7724 del 09/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 2506 del 27/01/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 33483 del 11/11/2021; Sez. 2, Ordinanza n. 29222 del 12/11/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).
D’altronde, è onere del ricorrente indicare, allo scopo di escludere la declaratoria di inammissibilità, le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro eterogenee (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5947 del 28/02/2023; Sez. 6-2, Ordinanza n. 8320 del 15/03/2022; Sez. L, Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Sez. 1, Sentenza n. 26774

del 22/12/2016), specificazione di cui, nel corpo dell’atto introduttivo del giudizio di legittimità, non vi è traccia.

3. -Con il terzo motivo la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., l’errata applicazione dell’art. 1411 c.c., per avere la Corte distrettuale inquadrato erroneamente l’obbligo della RAGIONE_SOCIALE nonché della committente-venditrice nei confronti della ricorrente, che sarebbe derivato da una fattispecie di contratto a favore di terzo con effetti vincolanti.

Obietta l’istante che l’estraneità della COGNOME alla scrittura privata del 5 aprile 2005 non avrebbe escluso la sua efficacia nei confronti della medesima, alla luce degli specifici obblighi assunti.

3.1. -Il motivo è fondato.

Ed invero, quanto alla spiegata azione di responsabilità contrattuale in forza della scrittura privata del 5 aprile 2005, il giudice del gravame ha confermato la sua infondatezza per difetto di legittimazione attiva della COGNOME, benché in detta transazione fossero presenti alcune disposizioni con cui l’appaltatrice si era impegnata ad eliminare i vizi nelle parti condominiali nonché le conseguenze di essi negli immobili dei singoli condomini.

Segnatamente, sempre in base alla ricostruzione riportata nella sentenza impugnata, alla lett. b ), si faceva riferimento all’obbligo assunto dalla RAGIONE_SOCIALE di eseguire degli scannafossi per l’eliminazione delle infiltrazioni di acqua relativamente agli appartamenti controterra, laddove fosse stato possibile intervenire positivamente rispetto agli immobili che presentavano tali problemi, mentre, alla lett. e ), si alludeva all’intervento nella

parte che conduceva all’ingresso della proprietà esclusiva COGNOME da ‘ammorsare’ e, alla lett. f ), alla verifica di eventuali condense e umidità nelle proprietà esclusive e agli interventi di tinteggiatura con materiali antimuffa, fatta salva e impregiudicata ogni altra questione relativa ad ulteriori diversi vizi.

A tale conclusione il giudice d’appello è pervenuto sostenendo che la scrittura privata aveva natura di res inter alios acta , rispetto alla quale l’appellante sarebbe risultato terzo estraneo, non discendendo effetti diretti e giuridicamente rilevanti in suo favore.

In altri termini, ha proseguito la pronuncia impugnata, l’impegno dell’appaltatrice ad eliminare i difetti nelle parti comuni e nelle parti private sarebbe stato rivolto nei confronti della committente-venditrice, ma non avrebbe configurato, in aggiunta, una posizione soggettiva giuridicamente qualificata del singolo condomino, quanto piuttosto un suo mero interesse di fatto, che non avrebbe consentito di far valere, né verso la committentealienante, né verso l’appaltatrice, un’autonoma azione di adempimento.
In conseguenza, la pronuncia d’appello ha affermato che, pur avendo previsto l’atto transattivo dei precisi obblighi di eliminazione dei vizi anche nelle proprietà esclusive interessate dai fenomeni infiltrativi, l’estraneità dei condomini proprietari di tali unità abitative all’accordo avrebbe escluso la vincolatività degli impegni assunti a loro vantaggio.

Per converso, ben può costituire oggetto di un negozio a favore di terzo un accordo di natura transattiva, cui corrisponda l’assunzione di un obbligo nei confronti del terzo, senza che

l’efficacia di questo postuli la partecipazione diretta o delegata del terzo beneficiario alla relativa stipula (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6861 del 06/05/2003; Sez. 3, Sentenza n. 3050 del 17/05/1982).

Sicché, a fronte del preciso obbligo assunto dalla RAGIONE_SOCIALE di eseguire degli scannafossi per l’eliminazione delle infiltrazioni di acqua relativamente agli appartamenti controterra e di verificare eventuali condense e umidità nelle proprietà esclusive, con interventi di tinteggiatura a mezzo di materiali antimuffa, il fatto che il beneficiario di tali interventi fosse terzo non escludeva la vincolatività di detto impegno.

4. -In conseguenza delle argomentazioni esposte, il terzo motivo del ricorso deve essere accolto mentre i restanti motivi vanno disattesi.

La sentenza impugnata va dunque cassata, limitatamente al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

‘In tema di contratto a favore di terzo, può costituire oggetto di un negozio a favore di terzo anche un accordo di natura transattiva, cui corrisponda l’assunzione di un obbligo nei confronti del terzo, senza che l’efficacia di questo postuli la partecipazione diretta o delegata del terzo beneficiario alla relativa stipula’.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie il terzo motivo del ricorso, respinge i rimanenti motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 5 novembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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