Continuità delle trascrizioni: ipoteca a rischio

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23319 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 23319 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/08/2024

IPOTECA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5177/2022 R.G. proposto da in persona del legale rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA RAGIONE_SOCIALE.RAGIONE_SOCIALE, rappresentante pro tempore, NOME

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente –

Avverso la sentenza n. 1709/2021 della CORTE D ‘ APPELLO DI FIRENZE, depositata il giorno 9 settembre 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2 maggio 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che

RAGIONE_SOCIALE ricorre per cassazione, affidandosi ad un unico motivo, avverso la decisione in epigrafe

indicata, la quale, in riforma della pronuncia di opposto tenore resa all’esito del giudizio di prime cure dal Tribunale di RAGIONE_SOCIALE, ha, in accoglimento della domanda proposta da RAGIONE_SOCIALE, dichiarato inefficace l’ipoteca giudiziale iscritta il 16 marzo 2012 a favore della banca e contro RAGIONE_SOCIALE su immobili siti in Roma;

resiste, con controricorso, RAGIONE_SOCIALE;

ambedue le parti hanno depositato memoria illustrativa;

il Collegio si è riservato il deposito dell ‘ ordinanza nel termine di cui al secondo comma dell ‘ art. 380bis. 1 cod. proc. civ.;

Considerato in diritto

l’unico motivo di ricorso denuncia « violazione ed erronea applicazione degli artt. 1147, 2560 e 2562 cod. civ. e degli att. 115 e 116 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale dichiarato l’inefficacia della ipoteca iscritta dalla banca sebbene controparte non avesse trascritto la domanda giudiziale di compravendita tra RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE nel quinquennio anteriore all’iscrizione di ipoteca giudiziale della banca e non avesse neppure tempestivamente proceduto alla trascrizione della sentenza del Tribunale di Roma n. 10550/2011 che tale nullità aveva accertato, escludendo che l’istituto di credito potesse considerarsi terzo in buona fede »;
ad avviso della ricorrente, il giudice territoriale, nel ritenere violato il principio della continuità delle trascrizioni, ha mancato di considerare il disposto dell’art. 2652, num. 6, cod. civ. , ove prevede che la nullità dell’atto non pregiudica i diritti acquistati a qualunque titolo dai terzi in buona fede in base ad un atto trascritto almeno cinque anni prima della trascrizione della domanda diretta a far dichiarare la nullità;

nella specie, omessa la trascrizione della domanda giudiziale di RAGIONE_SOCIALE, l’istituto bancario assume che versava « in assoluta buona fede » al momento della iscrizione di ipoteca sugli immobili in danno

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della RAGIONE_SOCIALE, posto che « l’avere un notaio rogato gli atti di acquisto della propria debitrice aveva indotto la banca a fare legittimo affidamento sulla sicura provenienza di quei beni e sulla sussistenza della continuità delle trascrizioni »;

il motivo è infondato;

la sequenza degli accadimenti rilevanti, per come non controversa ed altresì accertata dalla sentenza gravata, può così descriversi:

-) in data 20 luglio 2004, RAGIONE_SOCIALE acquista gli immobili oggetto di lite da RAGIONE_SOCIALE;

-) il 15 novembre 2004 RAGIONE_SOCIALE retrocede i cespiti alla sua dante causa;

-) il 19 maggio 2005 RAGIONE_SOCIALE aliena i beni a NOME COGNOME il quale, con atto del 22 novembre 2005, li trasferisce a sua volta ad RAGIONE_SOCIALE;

-) il 30 giugno 2006 ed il 3 luglio 2006, RAGIONE_SOCIALE vende, con atti pubblici notarili, i cespiti a RAGIONE_SOCIALE;

-) con domanda giudiziale del luglio 2009, non trascritta, RAGIONE_SOCIALE richiede declaratoria di nullità degli atti di compravendita tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE: domanda accolta con sentenza n. 10550/2011 del Tribunale di Roma, emessa nel maggio 2011;

-) il 16 marzo 2012 RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE S.p.A. iscrive ipoteca giudiziale in danno di RAGIONE_SOCIALE sugli immobili da questa acquistati da RAGIONE_SOCIALE;

nel descritto coacervo fattuale, la Corte d’appello fiorentina ha ravvisato, quale ragione fondante la dichiarata inefficacia dell’ipoteca, una violazione del principio della continuità delle trascrizioni sancito dall’art. 2650 cod. civ., inficiante la trascrizione dell’atto di vendita in favore di RAGIONE_SOCIALE, trascrizione come tale improduttiva di effetti nei confronti dei terzi;

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segnatamente, la Corte territoriale ha evidenziato come l’iscrizione ipotecaria sia avvenuta quando – come « chiaramente » emergente dai Registri RAGIONE_SOCIALE non esisteva valida trascrizione dell’atto di acquisto anteriore a quello della RAGIONE_SOCIALE (ovvero in favore della sua dante causa, RAGIONE_SOCIALE, ave ndo quest’ultima retroceduto i beni alla sua rispettiva dante causa, RAGIONE_SOCIALE, con atto trascritto nel novembre 2004, in data anteriore alla vendita – nel 2006 – alla RAGIONE_SOCIALE): tale circostanza – dacché evidente ad un operatore qualificato – escludeva la buona fede di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE dei RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE;
l’argomentazione testé sommariamente sintetizzata resiste alle critiche sollevate dalla ricorrente;

è doveroso precisare, a m o’ di premessa di ordine generale, che del sistema di pubblicità RAGIONE_SOCIALE che governa la circolazione dei diritti reali immobiliari il principio della continuità delle trascrizioni costituisce un caposaldo irrinunciabile, siccome finalizzato assicurare la certezza dei traffici in base ad elementi certi e predeterminati;

la continuità delle trascrizioni, declinata positivamente nell’art. 2650 cod. civ., rappresenta infatti la precondizione per l’operatività de l meccanismo di regolazione dei conflitti ancorato al dato oggettivo della priorità temporale della trascrizione, secondo il generale principio del prior in tempore potior in iure ;

detto principio, in ragione degli effetti non costitutivi prodotti dalla trascrizione degli atti di circolazione dei diritti, disciplina tuttavia i conflitti tra più aventi causa dello stesso soggetto, soccorrendo cioè chi acquista diritti reali (anche di garanzia) dal (o nei confronti del) titolare apparente del cespite in forza delle risultanze dei registri immobiliari, non già da (o nei confronti di) un non dominus ;

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nel descritto contesto, l’elemento soggettivo della buona fede assume rilievo come fattore che tempera (ma non esclude) l’operatività del meccanismo (si ripete: oggettivo) di regolazione del conflitto;

è al lume dell’enunciato criterio informatore che va letta la specifica disposizione dell’art. 2652, num. 6, cod. civ. , invocata dal ricorrente: sicché la mancata trascrizione della domanda di nullità non può andare a detrimento del terzo che in buona fede abbia sì acquistato diritti sul bene, ma pur sempre dal titolare apparente;

orbene, nella vicenda in esame, è incontrovertibilmente acclarato che l’ipoteca in favore dell’istituto bancario ricorrente sia stata iscritta nei confronti di un soggetto (la RAGIONE_SOCIALE) che non appariva titolare dell’immobile in forza di una serie continua di atti trascritti, attesa la trascrizione, in data anteriore alla trascrizione dell’acquisto in favore della RAGIONE_SOCIALE, dell’atto di retrocessione del bene da parte della sua dante causa, RAGIONE_SOCIALE;

l’illustrata considerazione esclude in radice l’invocabilità a sostegno della tesi della ricorrente dell’art. 2652, num. 6, cod. civ., pur in difetto di trascrizione della domanda di nullità dell’atto di compravendita in favore della RAGIONE_SOCIALE; e corrobora – per un distinto ed autonomo profilo – la ragione di inapplicabilità della prescritta norma individuata dalla Corte territoriale, ovvero il difetto di buona fede dell’istituto bancario, terzo rispetto al citato atto di compravendita;
quanto a quest’ultimo aspetto, la valutazione sulla insussistenza della buona fede in capo alla banca iscrivente ipoteca operata dalla sentenza impugnata integra un accertamento di fatto, tipicamente riservato al giudice di merito, qui argomentato in maniera logica, coerente e conforme a diritto;

va infatti ritenuto che la diligenza media esigibile da un operatore qualificato, come un istituto di credito, che intenda iscrivere ipoteca in danno di un proprio debitore, impone una verifica propria e diretta sulla

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efficacia dell’atto di acquisto del bene ipotecando compiuto dal debitore, in particolare sul rispetto dell’art. 2650 cod. civ., con la trascrizione di un valido atto di acquisto anteriore;

è, cioè, necessaria, onde integrare un contegno qualificabile sub specie di buona fede, una consultazione dei registri immobiliari da parte del creditore (per il tramite di soggetti professionalmente idonei), non potendo quest ‘ult imo limitarsi a fare affidamento sulla correttezza dell’operato del notaio che abbia rogato l’atto di acquisto in favore del debitore contro cui si vuole iscrivere ipoteca; ma, soprattutto, una tale buona fede è senz’altro esclusa da un complesso di risultanze di quei pubblici registri da cui qualunque persona minimamente avveduta avrebbe potuto trarre la conclusione dell’insussistenza di un valido titolo di acquisto del diritto in capo al debitore;
disomogenea (e, quindi, non equiparabile) la fattispecie oggetto della pronuncia (Cass. 20/07/2005, n. 15252) invocata a suffragio del ricorso: in tale occasione, questa Corte non ravvisò colpa grave nel contegno di un soggetto che aveva egli affidato l’ incarico ad un notaio per la redazione di un atto traslativo, mentre nel caso in esame la banca assume la sua buona fede sulla base della sola esistenza di un precedente atto pubblico di acquisto: pertanto, qui si ha una evidente negligenza del creditore stesso, poco importa se per il tramite del professionista specificamente incaricato (implicando il conferimento del l’incarico l’assunzione del relativo rischio, impregiudicati i rapporti interni tra cliente e professionista ), nell’accertamento di presupposti minimali – e agevolmente ricavabili dal complesso dei dati risultanti dai registri, se diligentemente compulsati dell’atto di costituzione del bene in garanzia cui quegli si stava accingendo;
il ricorso è rigettato;

il regolamento delle spese del grado segue la soccombenza;

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atteso l’esito del ricorso, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte della ricorrente ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 – di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13;
p. q. m.

rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente alla refusione in favore di parte controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate nella misura di euro 18.200 per compensi, oltre alle spese forfetarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00 ed agli accessori, fiscali e previdenziali, di legge;

a i sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento al competente ufficio di merito da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis .

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione

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