Contestazione inadempimento affitto agrario: requisiti

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso di un’agenzia agricola contro un affittuario. La Corte stabilisce che una comunicazione volta a far valere una clausola risolutiva espressa, poi rivelatasi nulla, non costituisce una valida contestazione inadempimento ai sensi della legge sui contratti agrari, in quanto priva dei requisiti formali necessari per consentire al debitore di sanare la propria posizione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Contestazione Inadempimento: la Cassazione Definisce i Requisiti per gli Affitti Agrari

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un tema cruciale nei contratti di affitto di fondo rustico: la validità della contestazione inadempimento. La pronuncia chiarisce la netta differenza tra l’invocazione di una clausola risolutiva espressa e la formale contestazione richiesta dalla legge agraria come presupposto per la risoluzione del contratto. Analizziamo i dettagli di questa importante decisione.

I Fatti del Caso: un Contratto d’Affitto e il Mancato Pagamento

La vicenda ha origine da un contratto di affitto di un fondo rustico stipulato nel 2005 tra un’Agenzia Regionale per lo Sviluppo Agricolo e un coltivatore. Il contratto conteneva una clausola risolutiva espressa che prevedeva la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento anche di una sola rata del canone.

L’affittuario non aveva provveduto al pagamento del canone per l’annata agraria 2005-2006. Di conseguenza, l’Agenzia concedente inviava una prima comunicazione nell’ottobre 2007 e una seconda nell’ottobre 2008, manifestando l’intenzione di avvalersi della clausola e chiedendo un tentativo di conciliazione. Fallito quest’ultimo, l’Agenzia citava in giudizio l’affittuario per ottenere la risoluzione del contratto per grave inadempimento.

Il Percorso Giudiziario: dal Tribunale alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado, dopo un complesso iter processuale, accoglieva la domanda dell’Agenzia e dichiarava la risoluzione del contratto. Tuttavia, la Corte d’Appello ribaltava la decisione, dichiarando la domanda improponibile. Secondo i giudici di secondo grado, le comunicazioni inviate dall’Agenzia non integravano i requisiti di una valida contestazione di inadempimento come previsto dalla normativa speciale agraria (Legge n. 203/1982).

L’Agenzia proponeva quindi ricorso per cassazione, lamentando un’errata valutazione delle prove documentali e la violazione delle norme sulla contestazione del grave inadempimento.

La Valida Contestazione Inadempimento secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando la decisione della Corte d’Appello e fornendo chiarimenti fondamentali sui requisiti della contestazione inadempimento.

La Distinzione tra Clausola Risolutiva e Contestazione Formale

Il punto centrale della decisione risiede nella distinzione tra la volontà di avvalersi di una clausola risolutiva espressa e la formale contestazione richiesta dall’art. 5 della Legge n. 203/1982. La Corte ha osservato che la comunicazione del 2007 era finalizzata esclusivamente a invocare la clausola risolutiva, clausola che peraltro era già stata dichiarata nulla dal Tribunale con una statuizione passata in giudicato.

Una comunicazione di questo tipo, secondo gli Ermellini, non può valere come contestazione ai sensi della legge agraria. Quest’ultima, infatti, deve avere un contenuto specifico: deve indicare chiaramente l’inadempimento e le ragioni del concedente, in modo da consentire all’affittuario di sanare la propria posizione nel termine di legge. La mera intenzione di risolvere il contratto non è sufficiente.

L’Inammissibilità del Ricorso

La Cassazione ha ritenuto i motivi di ricorso inammissibili perché, di fatto, chiedevano una nuova valutazione del materiale probatorio, attività preclusa in sede di legittimità. La Corte d’Appello aveva compiutamente esaminato le comunicazioni e, con motivazione logica e coerente, aveva escluso che potessero costituire una valida contestazione. Pertanto, il ricorso non denunciava un reale vizio di violazione di legge, ma un dissenso rispetto all’interpretazione dei fatti operata dal giudice di merito.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sul principio secondo cui la procedura di risoluzione del contratto d’affitto agrario è soggetta a requisiti formali inderogabili, posti a tutela della parte più debole del rapporto, l’affittuario. La contestazione prevista dall’art. 5 della L. 203/1982 non è un mero atto formale, ma uno strumento sostanziale che permette al coltivatore di avere contezza del presunto inadempimento e di porvi rimedio. La comunicazione dell’Agenzia, focalizzandosi solo sulla clausola risolutiva nulla, era priva di tale funzione e, di conseguenza, inidonea a fondare un’azione di risoluzione.

Le conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha ribadito che per procedere alla risoluzione di un contratto di affitto agrario per inadempimento, il concedente deve inviare una comunicazione che rispetti specifici requisiti di contenuto, non potendosi limitare a invocare una clausola risolutiva espressa. La decisione sottolinea l’importanza del rigore formale nelle procedure di contestazione, confermando che il tentativo di ottenere una rivalutazione dei fatti in sede di Cassazione conduce all’inammissibilità del ricorso. L’Agenzia ricorrente è stata inoltre condannata al pagamento delle spese legali e a una sanzione per lite temeraria.

Perché la comunicazione inviata dall’ente non è stata considerata una valida contestazione di inadempimento?
Perché la comunicazione era finalizzata esclusivamente a far valere una clausola risolutiva espressa, che peraltro era stata già dichiarata nulla in una precedente fase del giudizio. Non conteneva gli elementi specifici richiesti dalla legge sui contratti agrari, ovvero la chiara indicazione delle ragioni del concedente e la possibilità per l’affittuario di sanare la propria posizione.

Qual è la differenza tra invocare una clausola risolutiva espressa e fare una formale contestazione in un affitto agrario?
Invocare una clausola risolutiva espressa è una dichiarazione di volersi avvalere dell’automatica risoluzione del contratto prevista dalla clausola stessa per un determinato inadempimento. La contestazione formale, ai sensi dell’art. 5 della Legge n. 203/1982, è invece un atto specifico che deve precedere l’azione giudiziaria di risoluzione, con cui si comunica all’affittuario il grave inadempimento e gli si dà un termine per sanarlo, tutelando così la stabilità del rapporto agrario.

Per quale motivo il ricorso dell’ente è stato dichiarato inammissibile dalla Corte di Cassazione?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché, secondo la Corte, non denunciava una reale violazione di legge, ma mirava a ottenere un riesame dei fatti e una diversa valutazione delle prove documentali (le comunicazioni inviate all’affittuario). Questa attività è di competenza esclusiva dei giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non può essere svolta in sede di giudizio di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 4267 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 4267 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15532/2023 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante in carica, elettivamente domiciliato in ROMA al INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica in atti

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, domiciliato per legge in ROMA, alla piazza INDIRIZZO presso la CANCELLERIA RAGIONE_SOCIALEa CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica in atti

– controricorrente – avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa CORTE d’APPELLO di CATANZARO n. 538/2023 depositata il 9/05/2023.

Udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta, nella camera di consiglio del 3/12/2024, dal Consigliere relatore NOME COGNOME, osserva quanto segue.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME concluse, nel 2005, un contratto di affitto di fondo rustico con l’ RAGIONE_SOCIALE, in seguito: RAGIONE_SOCIALE, avente ad oggetto un appezzamento di terreno di circa dieci ettari in agro del Comune di Cassano allo Ionio, con obbligo di pagamento del canone entro il 10/11 di ciascun anno , ossia al termine RAGIONE_SOCIALE‘annata agraria, e previsione di clausola risolutiva espressa nel senso che anche il mancato pagamento di una sola mensilità avrebbe comportato la risoluzione di diritto del contratto.
A seguito del mancato pagamento di una annualità di canone l ‘RAGIONE_SOCIALE manifestò con missiva del 17/10/2008 l’intenzione di avvalersi RAGIONE_SOCIALEa clausola risolutiva espressa e chiese il tentativo di conciliazione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 46 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 3/05/1982.

In data 18/10/2007 era stata notificata dall’RAGIONE_SOCIALE al COGNOME l’intimazione di pagamento del canone per l’annata agraria 20052006, scaduto il 19/11/2006.

RAGIONE_SOCIALE, a seguito RAGIONE_SOCIALE‘esito n egativo del tentativo di conciliazione, convenne in giudizio il COGNOME COGNOME alla Sezione specializzata agraria del Tribunale di COGNOME ai fini RAGIONE_SOCIALE‘accertamento del grave inadempimento RAGIONE_SOCIALEo stesso, con conseguente pronuncia di risoluzione, per detta causa, del contratto.

NOME NOME COGNOME resistette alla domanda e propose querela di falso che venne in un primo momento dichiarata inammissibile e solo successivamente venne trasmessa al Tribunale in composizione ordinaria.

All’esito RAGIONE_SOCIALE o svolgimento RAGIONE_SOCIALE ‘ incidente di falso, conclusosi con dichiarazione di inammissibilità RAGIONE_SOCIALEa querela, con successiva conferma in appello, la Sezione specializzata agraria del Tribunale di

COGNOME, a seguito di riassunzione del giudizio, pronunciò, con sentenza del 26/10/2022, la risoluzione del contratto per grave inadempimento del l’affittuario .

NOME COGNOME ha impugnato in appello la sentenza di primo grado e la Sezione specializzata presso la Corte d’appello di Catanzaro ha, con sentenza n. 538 del 9/05/2023, riformato la sentenza del primo giudice, dichiarando improponibile la domanda proposta dall’RAGIONE_SOCIALE.

Avverso la sentenza n. 538 del 9/05/2023 ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, con atto affidato a due motivi.

Risponde con controricorso NOME NOME COGNOME.

Il consigliere delegato, in data 11/06/2024, ha formulato la proposta di definizione accelerata di inammissibilità del ricorso.

L’RAGIONE_SOCIALE ha chiesto la decisione del ricorso nelle forme ordinarie.

Fissata l’adunanza camerale il Procuratore Generale non ha presentato conclusioni.

L’RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

La ricorrente propone i seguenti motivi di impugnazione.

Con il primo motivo di ricorso, deducendo violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 115 c.p.c. e di ogni altra norma e principio in materia di prove, RAGIONE_SOCIALE imputa alla Corte d’Appello l’errore consistito nell’aver ritenuto che il primo giudice avesse già e saminato ed escluso che una nota inviata all’affittuario COGNOME nell’ottobre 2007 integrasse una contestazione di inadempimento, laddove invece la Sezione agraria del Tribunale aveva esaminato solo una seconda dichiarazione, in data 17/10/2008 affermando che essa aveva contenuto di contestazione di inadempimento. Pertanto, secondo l’RAGIONE_SOCIALE, la Corte d’Appello, ritenendo che la motivazione del Tribunale fosse errata per quanto riguarda una seconda nota RAGIONE_SOCIALE in data 17 ottobre 2008, e sull’anzidetto falso presupposto che la
prima nota fosse stata già qualificata, sarebbe incorsa in una omissione di esame documentale, rilevante ai sensi e per gli effetti RAGIONE_SOCIALEa violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 115 c.p.c.

Con il secondo motivo di ricorso, deducendo violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 legge n. 203 del 3/05/ 1982 in connessione con gli artt. 1219 c.c., 1454, 1456 e 1424 c.c., nonché degli artt. 115, 116 c.p.c. e di ogni altra norma e principio in materia di intimazione ad adempiere, contestazione di inadempimento, diffida ad adempiere, avvalimento di clausola risolutiva espressa, interpretazione RAGIONE_SOCIALE‘atto e conservazione dei suoi effetti giuridici, l’ RAGIONE_SOCIALE imputa alla sentenza impugnata di non aver svolto alcuna valutazione RAGIONE_SOCIALEa nota RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 2007 o, comunque, di avere violato le norme indicate non avendo considerato che detta nota, quand’anche fosse stata inidonea a determinare di per sé la risoluzione del contratto, costituiva in ogni caso valida contestazione di inadempimento ed esplicazione RAGIONE_SOCIALEe relative ragioni del concedente, come previsto dall’art. 5 , secondo comma, RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982.
Ciò posto la Corte ritiene che il ricorso non meriti favorevole seguito.

La proposta di definizione accelerata ha avuto il seguente tenore: « il primo motivo è inammissibile; la violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 115 c.p.c. è dedotta del tutto al di fuori dei criteri indicati dalla giurisprudenza di questa Corte, inaugurati da Cass. n. 11892 del 2016, ribaditi, in motivazione non massimata, ma espressa, da Cass., Sez. Un., n. 16598 del 2016 e, quindi, ex multis , da Cass. n. 20867 del 2020, sollecitando, invece, una rivalutazione RAGIONE_SOCIALEa quaestio facti ; la censura peraltro non coglie la ratio decidendi: la Corte d’appello non ha, infatti, ritenuto preclusa da gi udicato interno l’esame RAGIONE_SOCIALEa dichiarazione del 9 ottobre 2007, ma ben diversamente ha espresso sul punto una sua valutazione, ancorché dichiarata conforme a quella del primo giudice, escludendo che quella dichiarazione potesse
costituire idonea contestazione di inadempimento ai sensi e per gli effetti RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 legge n. 203 del 1982 poiché diretta esclusivamente a far valere la clausola risolutiva espressa (clausola nulla, come già dichiarato dal Tribunale, con statuizione non gravata da appello); il secondo motivo è parimenti inammissibile; anche in tal caso si evocano gli artt. 115 e 116 c.p.c. in termini diversi da quelli nei quali la ricordata giurisprudenza RAGIONE_SOCIALEa Cassazione li ritiene evocabili a fondamento RAGIONE_SOCIALEa denuncia di eventuali errores in procedendo ; la censura mira ad un riesame del materiale documentale, e comunque del merito RAGIONE_SOCIALEa causa, precluso in questa sede di legittimità (Cass. Sez. U. 07/04/2014, n. 8053 e n. 8054), pur denunciando la violazione e la falsa applicazione di legge; non emerge dal ricorso in esame la specifica indicazione RAGIONE_SOCIALEe affermazioni contenute nella sentenza impugnata che si assumono essere in contrasto con le norme regolatrici RAGIONE_SOCIALEa fattispecie e con la loro interpretazione, come stabilito da consolidato orientamento di questa Corte (Cass. 02/03/2018, n. 5001; Cass. 12/01/2016, n. 287; Cass. 20/08/2015, n. 17060);».
La sentenza impugnata, invero, non incorre in alcun errore di omesso esame di documenti, come le imputa il ricorso, avendo, anzi, essa, con motivazione espressa, logica e coerente affermato, alla pag. 5, là dove il periodo inizia con «Ciò premesso…» , che nella detta nota RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 200 non era rinvenibile una contestazione RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento, poiché la detta nota manifestava l’ intenzione del locatore di avvalersi RAGIONE_SOCIALEa clausola risolutiva espressa, di cui al contratto RAGIONE_SOCIALE‘anno 2005, intercorso tra l’RAGIONE_SOCIALE e l’Alfonsi, clausola, che, peraltro, era stata ritenuta nulla da parte del Tribunale, con capo di sentenza non impugnato e, pertanto, passato in giudicato.
La Corte territoriale ha, in conclusione, esaminato compiutamente la nota o missiva RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 2007, escludendo che essa potesse assumere efficacia di contestazione ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 5

RAGIONE_SOCIALEa legge n 203 del 1982, che secondo la giurisprudenza di questa Corte deve avere specifico contenuto, anche con riferimento alle richieste del locatore (poste a base RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento, in modo da consentire all’affittuario di sanare l’inadempimento nel termine di legge, così Cass. n. 978 del 16/01/2009 Rv. 606268 -01; Cass. n. 12856 del 02/12/1992 Rv. 479850 – 01).

La Corte d’appello ha, inoltre, specificamente esaminato anche la missiva RAGIONE_SOCIALE‘anno 2008, che la sezione specializzata agraria del Tribunale di castrovillari aveva ritenuto valida contestazione di inadempimento, affermando che viceversa ess era una mera co nvocazione ai fini del tentativo di conciliazione di cui all’art. 46 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982, corroborando detta affermazione con ampia argomentazione in fatto e in diritto, rimarcando la distinzione tra la contestazione RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento di cui all’a rt. 5 e comunicazione per il tentativo di conciliazione di cui all’art. 46 (abrogato dall’art. 34 del d.lgs. n. 150 del 1/09/2011, ma all’epoca vigente) RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 e pertanto immune da vizi logici che possano in questa sede rilevare.
La censura del primo motivo di ricorso è, pertanto, inammissibile, in quanto a mezzo di essa è chiesta una diversa valutazione di un elemento fattuale (la nota RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 2007) sulla quale la Corte territoriale ha già adeguamento effettuato la valutazione.

Il primo motivo, in conclusione, così come proposto, e come valutato dal consigliere delegato, chiede il riesame di un accertamento di fatto, espletato adeguatamente dal giudice del merito e la censura che esso contiene non è conforme a diritto.

Il secondo motivo pure è inammissibile, per le ragioni ampiamente esposte dalla proposta di definizione, peraltro con ampio richiamo alla giurisprudenza di legittimità circa le censure veicolabili con il riferimento agli artt. 115 e 116 c.p.c.

Invero il secondo motivo di impugnazione si limita anch’esso a chiedere una mera rivalutazione degli atti di causa e non contiene, come già affermatosi nella proposta di definizione accelerata, un’esatta e specifica individuazione RAGIONE_SOCIALEe norme di legge che si assumono violate, incorrendo in tal modo in violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 355, primo comma, n. 4 c.p.c.

La memoria depositata dall’RAGIONE_SOCIALE ribadisce quanto già affermato in ricorso e si limita a rinnovare la richiesta di diverso apprezzamento RAGIONE_SOCIALEa nota RAGIONE_SOCIALE‘ottobre 2007 . Sul punto è pertanto, sufficiente ribadire -giusta le considerazioni svolte – che la Corte d’appello di Catanzaro non ha affatto tralasciato di prendere in esame la nota o lettera RAGIONE_SOCIALE‘ottobre RAGIONE_SOCIALE‘anno 2007 ma ha escluso che essa potesse valere quale contestazione RAGIONE_SOCIALE‘inadempimento ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 5 RAGIONE_SOCIALEa legge n. 203 del 1982 , affermando che essa conteneva soltanto la richiesta di avvalersi RAGIONE_SOCIALEa clausola risolutiva espressa di cui a ll’originario testo contrattuale, poi dichiarato nullo limitatamente alla clausola
Entrambi i motivi di ricorso sono, pertanto, inammissibili.

In conclusione, il ricorso è inammissibile.

Le spese di lite seguono la soccombenza RAGIONE_SOCIALEa ricorrente e, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE‘attività processuale espletata, in relazione al valore RAGIONE_SOCIALEa controversia, sono liquidate come da dispositivo e sono distratte in favore degli avvocati del controricorrente, che hanno reso la dichiarazione di cui all’art. 93 c.p.c.

La decisione da parte del Collegio è conforme alla proposta di definizione accelerata formulata ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis cod. proc. civ.

La conformità è integrale: riguarda non solo l’esito del ricorso, inteso come dispositivo o formula terminativa RAGIONE_SOCIALEa deliberazione, ma anche -sulla base di quanto si è rilevato – le ragioni che tale esito sostengono, cosicché alla dichiarazione di inammissibilità RAGIONE_SOCIALE‘impugnazione consegue, quale ulteriore conseguenza, la

condanna RAGIONE_SOCIALEa ricorrente ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 96, terzo e quarto comma codice di rito civile, con liquidazione degli importi RAGIONE_SOCIALEe relative condanne come da dispositivo (sui presupposti per l’applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 96, terzo e quarto comma si veda Sez. U n. 28540 del 13/10/2023 Rv. 669313 – 01).

La decisione di inammissibilità del ricorso comporta, infine, che deve attestarsi, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente e in favore del competente Ufficio di merito, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis , RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, RAGIONE_SOCIALEe spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 2.410,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, ed agli accessori di legge e ne dispone distrazione in favore degli avvocati NOME e NOME COGNOME.

Condanna la ricorrente al pagamento a favore RAGIONE_SOCIALEa controricorrente di euro di euro 1.000,00 ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 96, terzo comma, c.p.c. e di euro 500,00 a favore RAGIONE_SOCIALEa Cassa RAGIONE_SOCIALEe ammende ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 96, quarto comma, c.p.c.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente e in favore del competente Ufficio di merito, RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis , RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Corte di Cassazione, sezione III civile, in data 3/12/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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