Consegna parziale immobile: diritto alla restituzione

In un caso di locazione commerciale, una società ha ricevuto solo una parte dell’immobile pattuito, pur pagando il canone per intero. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 10361/2024, ha stabilito che il conduttore non ha diritto a un risarcimento del danno, bensì a una restituzione della porzione di canone pagata e non goduta. La Corte ha specificato che tale importo non va calcolato sul valore di mercato della porzione mancante, ma deve essere proporzionale alla riduzione del godimento rispetto al canone contrattuale complessivo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Consegna Parziale Immobile in Locazione: Diritto alla Restituzione, non al Risarcimento

La stipula di un contratto di locazione presuppone un equilibrio fondamentale: il pagamento del canone da parte del conduttore è la contropartita del pieno godimento del bene offerto dal locatore. Ma cosa succede quando si verifica una consegna parziale immobile? La recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 10361/2024 offre un chiarimento cruciale, distinguendo tra il diritto del conduttore a un risarcimento e quello, più corretto in questi casi, a una restituzione. Analizziamo la decisione per comprenderne la portata.

I fatti di causa

Una società agricola cooperativa (locatrice) concedeva in locazione un intero complesso immobiliare a uso produttivo a una società a responsabilità limitata (conduttrice). Al momento della consegna, tuttavia, una porzione del bene – corrispondente all’ex alloggio del custode – rimaneva occupata da oggetti di proprietà della locatrice, impedendone di fatto l’utilizzo da parte della conduttrice. Nonostante questa mancanza, la società conduttrice continuava a versare l’intero canone pattuito.

La conduttrice adiva quindi il Tribunale per ottenere la liberazione dei locali e il risarcimento del danno per il mancato godimento. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello riconoscevano la responsabilità della locatrice, condannandola a risarcire il danno subito dalla conduttrice. La locatrice, insoddisfatta, proponeva ricorso per Cassazione, contestando sia l’esistenza del danno sia il metodo di calcolo utilizzato dai giudici di merito.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha parzialmente riformato la decisione dei giudici di merito, introducendo una distinzione giuridica fondamentale. Ha rigettato il primo motivo di ricorso del locatore, ma ha accolto il secondo, cassando la sentenza e rinviando la causa alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

Il punto centrale della decisione è la riqualificazione della pretesa del conduttore: non si tratta di un credito risarcitorio, ma di un credito restitutorio.

Le motivazioni: Credito Restitutorio e non Risarcitorio in caso di consegna parziale immobile

Il primo errore che la Cassazione corregge è l’inquadramento giuridico della richiesta. La Corte d’Appello aveva parlato di risarcimento del danno. Tuttavia, la Suprema Corte chiarisce che il pagamento del canone ha come presupposto necessario l’avvenuta e completa consegna del bene. Se la consegna è solo parziale, il sinallagma contrattuale è alterato.

La conduttrice, avendo pagato il canone per intero a fronte di un godimento parziale, ha effettuato un pagamento parzialmente indebito. Pertanto, il suo diritto non è quello di essere risarcita per un danno (che andrebbe provato), ma quello di ottenere la restituzione della parte di canone corrisposta per la porzione di immobile di cui non ha mai potuto godere. Questa distinzione è sostanziale: per la restituzione non è necessario provare di aver subito un decremento patrimoniale; è sufficiente dimostrare di aver pagato più del dovuto rispetto alla prestazione ricevuta. L’obbligazione del locatore di consegnare la cosa locata è il fondamento dell’obbligo del conduttore di pagare il corrispettivo.

Le motivazioni: Il criterio per il calcolo della restituzione

Accolto il secondo motivo di ricorso, la Cassazione ha censurato il metodo di calcolo utilizzato nei precedenti gradi di giudizio. I giudici di merito avevano quantificato il ‘danno’ basandosi sul valore figurativo di mercato del canone locativo della sola porzione non consegnata, come stimato da una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU).

Secondo la Suprema Corte, questo approccio è errato. Il credito restitutorio non deve essere quantificato su un valore di mercato ipotetico, ma deve essere parametrato al contratto esistente. L’importo da restituire deve essere calcolato come la differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello da ritenersi proporzionalmente equo per la sola parte del bene effettivamente data in godimento. Questa valutazione deve tenere conto di vari fattori, come la consistenza dei locali occupati, la loro concreta utilizzabilità rispetto alla destinazione d’uso e la riduzione complessiva di utilità derivante dalla mancata consegna.

Le conclusioni: Implicazioni pratiche per locatori e conduttori

La sentenza stabilisce principi chiari con importanti implicazioni pratiche:
1. Per il conduttore: In caso di consegna parziale immobile, non è necessario intraprendere una complessa azione di risarcimento del danno. È più corretto e diretto agire per la restituzione della parte di canone non dovuta, dimostrando semplicemente la mancata consegna di una porzione del bene a fronte del pagamento integrale del canone.
2. Per il locatore: Il locatore è tenuto a garantire la consegna integrale del bene locato. In caso contrario, non solo viola un’obbligazione contrattuale fondamentale, ma si espone a un’azione di restituzione da parte del conduttore, il quale potrebbe anche legittimamente sospendere in parte il pagamento del canone, in misura proporzionale all’inadempimento subito.
3. Per il calcolo: Il criterio da adottare per la quantificazione della somma da restituire è quello della proporzionalità interna al contratto, e non quello basato su valori esterni come il canone di mercato. Questo vincola la valutazione all’equilibrio economico stabilito originariamente dalle parti.

Se un locatore consegna solo una parte dell’immobile, il conduttore che paga il canone intero ha diritto a un risarcimento del danno?
No, secondo la Corte di Cassazione il suo diritto non è di natura risarcitoria, ma restitutoria. Ha diritto a riottenere la parte di canone pagata per la porzione di immobile di cui non ha potuto godere, poiché si tratta di un pagamento parzialmente privo di causa.

Come si calcola l’importo che il locatore deve restituire in caso di consegna parziale dell’immobile?
L’importo non si calcola sul valore di mercato della porzione non consegnata. Va determinato in relazione alla differenza tra il canone totale pattuito nel contratto e il valore del godimento effettivamente ricevuto, calcolando una riduzione proporzionale del canone originale.

Il conduttore può sospendere il pagamento del canone se il godimento del bene è ridotto a causa di un inadempimento del locatore?
Sì, la giurisprudenza consolidata, richiamata nell’ordinanza, ammette che il conduttore possa sollevare l’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.) e sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, a condizione che la sospensione sia proporzionata all’inadempimento del locatore e conforme al principio di buona fede.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 10361 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 10361 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30682/2021 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (EMAIL), giusta procura speciale allegata al ricorso.

–

ricorrente – contro

RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE), in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso l’avvocato NOME COGNOME

(EMAIL), che la rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente, all’ avvocato COGNOME (EMAIL), giusta procura speciale allegata al controricorso.

–

contro

ricorrente – avverso la sentenza della Corte d’Appello Di Lecce, Sez. Dist. di Taranto, n. 156/2021 depositata il 06/05/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023

dal Consigliere dr.ssa NOME COGNOME.

Rilevato che

1. Con ricorso ex art. 414 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE adiva il Tribunale di Taranto, chiedendo il previo accertamento del grave inadempimento della RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, quanto alla liberazione della porzione di immobile ceduto in locazione in virtù del contratto stipulato il 1° aprile 2011, coincidente con l’ex appartamento del custode dello Stabilimento, e, per l’effetto, la condanna della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al rilascio della porzione di immobile suddetta mediante sgombero da tutto quanto ivi esistente, nonché la condanna della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE al risarcimento del danno arrecato per ogni mese di occupazione sino al rilascio definitivo.
Deduceva, a sostegno della domanda: che la RAGIONE_SOCIALE aveva ceduto in locazione a RAGIONE_SOCIALE l’intero immobile ad uso produttivo/industriale sito in San RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE; che, tuttavia, che al momento della consegna dell’immobile in favore della

conduttrice, la RAGIONE_SOCIALE locatrice aveva omesso la consegna di una porzione del bene, coincidente con i locali dell’ex alloggio del custode del complesso immobiliare, locali che erano rimasti occupati da oggetti di proprietà della RAGIONE_SOCIALE; che la locatrice continuava a percepire il canone per la locazione dell’intero immobile, impedendo alla conduttrice il godimento dei suddetti locali; che inoltre la locatrice, in occasione di lavori di ristrutturazione, aveva promesso di provvedere quanto prima allo sgombero, che tuttavia non era mai avvenuto.
Si costituiva resistendo la RAGIONE_SOCIALE.

1.2. Con sentenza non definitiva n. 606/2019 del 7 marzo 2019, il Tribunale di Taranto ordinava alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE l’immediato rilascio della porzione di immobile ceduto in locazione, corrispondente all’ex appartamento del custode dello stabilimento, e con sentenza definitiva n. 1078/2020 del 21 luglio 2020 la dichiarava responsabile dei danni subiti per effetto dell’inadempimento contrattuale, consistito nella mancata consegna del bene totalmente libero da persone e cose, e la condannava al risarcimento del danno per mancato godimento della conduttrice in relazione alla suddetta porzione dell’immobile.
Avverso entrambe le sentenze la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE proponeva appello avanti alla Corte d’Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto.

Si costituiva resistendo la RAGIONE_SOCIALE

2.1. Con sentenza n. 156/2021 del 6 maggio 2021 la Corte di Appello di Lecce, Sezione Distaccata di Taranto, dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio della porzione immobiliare, revocando il relativo ordine, e rigettava per il resto l’appello, condannando la RAGIONE_SOCIALE al rimborso delle spese di gravame.

Avverso tale sentenza la RAGIONE_SOCIALE propone ora ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE).

La trattazione del ricorso è stata fissata in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380 -bis .1, cod. proc. civ.

Il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni.

Parte resistente ha depositato memoria illustrativa in cui si è limitata a richiamare le proprie conclusioni.

Considerato che

Con il primo motivo la RAGIONE_SOCIALE ricorrente denuncia: ‘Violazione ed omessa ovvero erronea applicazione della norma dettata dall’articolo 1223 del Codice Civile, in relazione alle norme contenute nell’articolo 1575 e nell’articolo 2697 del medesimo Testo normativo. (articolo 360 -primo comma, n°3 -del Codice di Procedura Civile)’.

Lamenta che la corte di merito ha riconosciuto l’esistenza di un danno della RAGIONE_SOCIALE conduttrice sul rilievo dell’avvenuto pagamento, da parte di questa di un canone comprensivo anche del bene illegittimamente occupato e di cui non aveva la concreta fruizione.

Deduce che, così argomentando, e senza considerare che la conduttrice la RAGIONE_SOCIALE non ha provato di aver subito un decremento patrimoniale quale riflesso dell’incompleto adempimento della locatrice, la corte è invero pervenuta a ritenere che il danno sia in re ipsa , con conseguente violazione dell’art. 1223 cod. civ.

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ‘Violazione ed omessa ovvero erronea applicazione -sotto altro profilo -della

norma dettata dall’articolo 1223 del Codice Civile, in relazione alle norme (anche analogicamente applicabili, secondo quanto previsto dall’articolo 12 -secondo comma, delle Disposizioni sulla Legge in generale) contenute negli articoli 1578 e 1584 ed alla norma contenuta nell’articolo 1618 del medesimo Testo normativo. (articolo 360 -primo comma, n°3 -del Codice di Procedura Civile)’.

Lamenta l’illegittimità della metodologia di liquidazione operata dalla corte territoriale sulla base dell’espletata C.T.U., che, a sua volta, ha utilizzato quale parametro il valore figurativo del canone locativo di mercato della porzione di stabilimento occupato, ossia il canone che si sarebbe potuto chiedere per affittare solo questa porzione di immobile, da quantificarsi in relazione alla posizione dell’immobile e ad altre caratteristiche intrinseche dello stesso; l’entità del risarcimento dovrebbe invece essere parametrata alla valutazione della proporzionale riduzione di godimento del bene oggetto della locazione o dell’affitto rispetto alla entità del corrispettivo contrattuale.
3. Il primo motivo è infondato, con le precisazioni che seguono.

Come questa Corte ha già avuto modo di affermare, l’obbligo di pagamento del canone ha il suo necessario presupposto nell’avvenuta consegna del bene da parte del locatore, atteso che il sinallagma contrattuale comporta un ineludibile rapporto di condizionamento fra l’adempimento dell’obbligazione del locatore di «consegnare al conduttore la cosa locata» (art. 1575, n. 1 cod. civ.) e l’obbligazione del conduttore di «prendere in consegna la cosa» e dare il corrispettivo nei termini convenuti (art. 1587, nn. 1 e 2 cod. civ.).
Né può ritenersi che la mera circostanza che il conduttore possa attivarsi per ottenere la consegna coattiva del bene o agire per la risoluzione del contratto valga ad escludere che sussista

comunque -a monte- il diritto di rifiutare il pagamento di un canone che non troverebbe giustificazione alcuna in seno al sinallagma contrattuale (cfr. Cass. n. 23638/2004).

3.1. In tal senso depone, del resto, la consolidata giurisprudenza di questa Corte in punto di legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell’eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.; giurisprudenza che, pur orientata a negare la legittimità della sospensione o dell’autoriduzione del canone a fronte di una residua utilità del bene, è pacifica nell’affermare, in relazione ad ipotesi in cui la disponibilità del bene locato cessi o risulti ridotta in corso di rapporto di locazione, che la sospensione è comunque legittima «qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti» (Cass. n. 13387/2011; conf. Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017).
Principio ribadito, più recentemente, anche da Cass. n. 16918/2019 e da Cass. n. 20322/2019, che hanno affermato, sempre in tema di locazione di immobili, che il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede.
Deve pertanto ritenersi -in termini generali- che l’obbligo di pagamento del canone sia condizionato, nell’ambito di un necessario equilibrio sinallagmatico, dall’adempimento, da parte

del locatore, dell’obbligo di consegnare la cosa locata, in difetto del quale va pertanto escluso l’obbligo di pagamento del canone da parte del conduttore (Cass., 26/05/2020, n. 9666; Cass., 22/06/2020, n. 12103).

3.2. Orbene, nell’impugnata sentenza la corte di merito ha motivato in termini di credito risarcitorio, motivazione che deve essere corretta ex art. 384, comma 4, cod. proc. civ., in quanto, in base ai suindicati principi, il credito della RAGIONE_SOCIALE conduttrice è invece un credito restitutorio, ma la censura della RAGIONE_SOCIALE locatrice, che pretenderebbe che non venga riconosciuto alcunché alla RAGIONE_SOCIALE conduttrice, la quale non avrebbe assolto al proprio onere della prova, è infondata, proprio perché si pone in relazione alla -errata- ottica risarcitoria e non in relazione alla corretta- ottica restitutoria.
4. Il secondo motivo è fondato.

Siccome il credito della RAGIONE_SOCIALE conduttrice, che ha corrisposto integralmente il canone pattuito a fronte di una consegna solo parziale dell’immobile locato, è di natura restitutoria, il suo ammontare va quantificato in relazione alla differenza tra il canone complessivamente pattuito e quello da ritenersi proporzionalmente equo per la parte del compendio effettivamente dato in godimento alla conduttrice, avuto riguardo, per un verso, alla consistenza dei locali occupati, alla loro concreta utilizzabilità in ragione della specifica destinazione e, per altro verso, alla riduzione di tale utilità discendente dal mancato godimento della porzione di immobile non consegnata.
In conclusione, il primo motivo va rigettato, il secondo va accolto; l’impugnata sentenza va cassata in relazione con rinvio alla Corte d’Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, per nuovo esame sulla base dei suindicati principi.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del

giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo.

Cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Lecce, Sezione distaccata di Taranto, in diversa composizione, anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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