Conguaglio divisione: quando si diventa proprietari?

La Corte di Cassazione chiarisce che nella divisione giudiziale, l’assegnazione di un bene ha effetti reali immediati, trasferendo subito la proprietà. L’obbligo di pagare un conguaglio divisione è una mera obbligazione pecuniaria che non sospende l’efficacia del trasferimento. Pertanto, l’assegnatario può legittimamente chiedere il rilascio dell’immobile anche prima di aver versato la somma dovuta agli altri coeredi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conguaglio Divisione Ereditaria: L’Obbligo di Pagamento e il Trasferimento della Proprietà

La gestione di una divisione ereditaria può generare complesse questioni legali, specialmente quando un bene non è facilmente divisibile e viene assegnato a un coerede con l’obbligo di versare un conguaglio in denaro agli altri. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un punto cruciale: il pagamento del conguaglio divisione è una condizione necessaria per il trasferimento della proprietà? La risposta della Suprema Corte è netta e fornisce un principio fondamentale per tutti i casi di scioglimento della comunione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da una complessa divisione ereditaria avente ad oggetto, tra gli altri beni, un’azienda alberghiera. Il Tribunale, con una sentenza passata in giudicato, aveva sciolto la comunione, assegnando l’intera azienda a un erede e ai suoi fratelli. La sentenza prevedeva però l’obbligo per gli assegnatari di versare una cospicua somma a titolo di conguaglio in favore di altri coeredi, per compensare la maggior quota ricevuta.

Successivamente, l’erede assegnatario agiva in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile, occupato dai coeredi che avrebbero dovuto ricevere il conguaglio. Questi ultimi si opponevano, sostenendo che il trasferimento della proprietà fosse subordinato all’effettivo pagamento della somma pattuita.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado, rigettando le argomentazioni dei coeredi occupanti. I giudici di secondo grado hanno affermato un principio chiave: la sentenza che dispone lo scioglimento della comunione ha effetti reali immediati. Questo significa che l’attribuzione del bene all’assegnatario avviene al momento della sentenza stessa. L’obbligo di versare il conguaglio, invece, ha natura puramente obbligatoria e non costituisce una condizione per l’efficacia della divisione.

Il Ricorso in Cassazione e il conguaglio divisione

I coeredi soccombenti proponevano ricorso in Cassazione, insistendo sulla tesi che il trasferimento della proprietà fosse condizionato al pagamento del conguaglio divisione. A loro avviso, la Corte d’Appello aveva erroneamente interpretato la sentenza di divisione, non riconoscendo il nesso inscindibile tra l’attribuzione del bene e l’adempimento dell’obbligazione pecuniaria.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando l’interpretazione dei giudici di merito e consolidando un importante orientamento giurisprudenziale. I giudici hanno spiegato in modo chiaro la distinzione tra gli effetti della sentenza di divisione e quelli della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell’art. 2932 c.c. (esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto).

Nel caso di una divisione giudiziale, la sentenza produce effetti reali: essa stessa costituisce il titolo di acquisto della proprietà per l’assegnatario. L’obbligo di pagare il conguaglio è una conseguenza di tale assegnazione, finalizzata a perequare il valore delle rispettive quote. Si tratta di un’obbligazione di dare una somma di denaro, che può essere perseguita con i normali strumenti di esecuzione forzata, ma non incide sull’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà.

Al contrario, in una sentenza ex art. 2932 c.c., che ‘sostituisce’ un contratto non concluso (come un preliminare di vendita), il pagamento del prezzo è la controprestazione del trasferimento del bene. In quel contesto, il giudice può subordinare l’effetto traslativo all’effettivo pagamento.

Nella divisione, invece, non vi è una controprestazione, ma solo la necessità di equilibrare le quote. Pertanto, l’assegnatario diventa proprietario pieno ed esclusivo del bene per effetto della sentenza, acquisendo il diritto di ottenerne il rilascio da chiunque lo occupi sine titulo, inclusi gli altri coeredi.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento ribadisce un principio di fondamentale importanza pratica: la sentenza che scioglie una comunione e assegna un bene a un condividente con obbligo di conguaglio trasferisce la proprietà immediatamente e incondizionatamente. L’obbligazione di pagamento del conguaglio è un debito che sorge in capo all’assegnatario, ma il cui inadempimento non fa venir meno il suo diritto di proprietà. I coeredi creditori del conguaglio dovranno agire con gli strumenti ordinari per il recupero del credito, ma non possono opporsi al rilascio dell’immobile sostenendo un mancato trasferimento del diritto.

Quando si diventa proprietari di un bene assegnato in una divisione giudiziale?
La proprietà si trasferisce immediatamente al momento della pubblicazione della sentenza che scioglie la comunione e assegna il bene. La sentenza ha effetti reali immediati e costituisce il titolo di proprietà.

Il pagamento del conguaglio divisione è una condizione per diventare proprietari?
No. Secondo la Cassazione, la statuizione relativa al pagamento del conguaglio produce esclusivamente effetti obbligatori e non costituisce una condizione di efficacia della divisione. L’assegnatario diventa proprietario a prescindere dal pagamento.

L’erede assegnatario di un immobile può chiederne il rilascio prima di aver pagato il conguaglio?
Sì. Essendo diventato proprietario per effetto della sentenza di divisione, l’assegnatario ha pieno titolo per ottenere il rilascio del bene da chiunque lo occupi senza un titolo giuridico valido, compresi gli altri coeredi che attendono il pagamento del conguaglio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28730 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28730 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 30/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11823/2023 R.G. proposto da : COGNOME NOME, COGNOME NOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) -ricorrenti-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso da l’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO SALERNO n. 388/2023 depositata il 20/03/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/10/2025 dal Consigliere COGNOME NOME.

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME, in qualità di erede di COGNOME NOME, convenne in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME dinanzi al Tribunale di Salerno per chiedere, previo accertamento della proprietà dell’azienda ‘RAGIONE_SOCIALE‘, dei beni mobili e del relativo edificio, che i convenuti fossero condannati all’immediato rilascio, oltre al risarcimento dei danni per occupazione sine titulo a partire dall’anno 2008.

L’attore espose che il Tribunale di Salerno, con sentenza passata in giudicato, aveva sciolto la comunione ereditaria su detti beni, assegnandoli per intero a sé stesso ed ai fratelli NOME ed NOME, previo pagamento di un conguaglio di € 1.997.571, 50 per la quota attributiva in eccedenza in favore dei convenuti COGNOME NOME e COGNOME NOME.

1.2 I convenuti contestarono la domanda deducendo che il trasferimento della loro quota era subordinato al pagamento del conguaglio.

1.3 Il Tribunale di Salerno accolse la domanda e condannò i convenuti a rilasciare, in favore della comunione sussistente tra i fratelli eredi di COGNOME NOME, sia l’immobile che i beni mobili mentre rigettò la domanda risarcitoria.

1.4 La Corte d’Appello di Salerno, con sentenza pubblicata il 20.03.2023, rigettò l’appello proposto da COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

1.5. Per quel che rileva in questa sede, la Corte di merito affermò che la sentenza di scioglimento della comunione era produttiva di effetti reali, comportando l’attribuzione immediata dei beni al condividente assegnatario mentre l’obbligo di versamento del conguaglio aveva effetti obbligatori e non costituiva, quindi, condizione di efficacia della divisione.

La Corte d’appello rigettò, inoltre, la doglianza con cui era stata dedotta la carenza di interesse di COGNOME NOME perché l’intera consistenza immobiliare e mobiliare era stata medio tempore trasferita a terzi, trattandosi di censura fondata su documentazione tardivamente prodotta in grado d’appello.

COGNOME NOME e COGNOME NOME, in proprio e quali eredi di COGNOME NOME, hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi.

2.1 Di COGNOME NOME ha resistito con controricorso.

2.3 Il ricorso è stato avviato alla decisione in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 -bis.1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione degli art. 112 e 277 cod. proc. civ., 2909 cod. civ., 720 cod. civ. e 1353 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, 4 e 5 cod. proc. civ., l’erronea interpretazione e qualificazione giuridica delle circostanze di causa, oltre al vizio di illogicità della motivazione su un punto decisivo della controversia.

I ricorrenti sostengono che la Corte d’appello avrebbe errato nell’interpretare il giudicato costituito dalla sentenza del Tribunale di Salerno N.418/2008, di scioglimento della comunione ereditaria tra COGNOME e COGNOME, danti causa delle parti, gravante sull’azienda ‘RAGIONE_SOCIALE previo pagamento di un conguaglio di € 1.997.571,50 per la quota attributiva in eccedenza in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME. Secondo i ricorrenti, il trasferimento della proprietà dei beni di causa era condizionato al pagamento del conguaglio in loro favore.
Nell’ambito del medesimo motivo, si denuncia l’omessa pronuncia sul motivo di gravame avente ad oggetto l’insufficienza delle prove del

possesso esclusivo dei beni da parte di COGNOME NOME, che aveva agito per il rilascio.

Con il secondo motivo, i ricorrenti denunciano il vizio di nullità della sentenza per omessa e/o apparente motivazione, in violazione degli art. 112 cod. proc. civ., 132 co. 1, n. 4, cod. proc. civ., e 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, 4 e 5, cod. proc. civ. perché la Corte d’appello avrebbe omesso di pronunziarsi sul motivo di gravame con il quale si contestava che l’assegnatario del bene, nel giudizio di divisione ereditaria, avesse il possesso esclusivo di tale compendio immobiliare.
2.1.I motivi – che, stante la loro evidente connessione, possono essere trattati congiuntamente – sono infondati.

La Corte d’appello ha fatto corretta applicazione del principio di diritto, più volte affermato da questa Corte, secondo cui la sentenza che scioglie la comunione ereditaria ha effetti reali, non subordinati al pagamento del conguaglio nella stessa stabilito; la statuizione relativa al pagamento del conguaglio produce esclusivamente effetti obbligatori, perseguibili mediante i normali mezzi di soddisfazione del credito ma non incide sull’attribuzione della proprietà dei beni oggetto di divisione (cfr. Cass. n. 19239 del 13.07.2025, Cass. n. 1656 del 23.01.2017, Cass. n. 22833 del 24.10.2006).
La sentenza che, nel disporre la divisione della comunione, pone a carico di uno dei condividenti l’obbligo di pagamento di un somma di denaro a titolo di conguaglio, persegue il mero effetto di perequazione del valore delle rispettive quote, nell’ambito dell’attuazione del diritto potestativo delle parti allo scioglimento della comunione; per l’effetto, l’adempimento di tale obbligo non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione e può essere soltanto perseguito dagli altri condividenti con i normali mezzi
di soddisfazione del credito, restando, comunque, ferma la statuizione di divisione dei beni (Cassazione civile sez. I, 13/07/2025, n.19239).

Al contrario di quanto avviene nella sentenza costitutiva emessa ex art. 2932 c.c. per l’adempimento in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, in cui il pagamento del prezzo ad opera della parte acquirente costituisce adempimento della controprestazione, il pagamento del conguaglio non costituisce condizione di efficacia della sentenza di divisione, che ha efficacia costitutiva del diritto di proprietà (Sez. II, 24/10/2006, n.22833).

Ne consegue che COGNOME NOME, in qualità di erede di COGNOME NOME, proprietario dell’azienda ‘RAGIONE_SOCIALE‘, dei beni mobili e del relativo edificio, giusta sentenza della Corte d’appello di Salerno N.8/2012, che aveva sciolto la comunione con COGNOME NOME e COGNOME NOME, aveva titolo per ottenere il rilascio dei beni da parte delle controparti, che lo occupavano sine titulo.

A nulla rileva, ai fini dell’azione di rilascio per occupazione sine titulo dei convenuti, la situazione di possesso o di mera detenzione dell’occupante, atteso che trattasi di azione fondata su ragioni di carattere petitorio costituite dal titolo di proprietà dell’attore.

3. Con il terzo motivo di ricorso, si denuncia il vizio di nullità della sentenza per omessa e/o apparente motivazione, in violazione degli art. 112 cod. proc. civ., 132 co. 1, n. 4 cod. proc. civ. e 100 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, nn. 3 – 4 – 5, cod. proc. civ.; i ricorrenti lamentano l’omessa pronuncia sul secondo motivo di gravame, con cui era stata dedotta la carenza di interesse per sopravvenuta cessazione della materia del contendere in quanto, al momento dell’introduzione del giudizio, i beni sarebbero stati detenuti dalla RAGIONE_SOCIALE, che gestiva il compendio immobiliare oggetto di divisione. Inoltre, dalla documentazione prodotta
dall’attore nel corso del giudizio di primo grado sarebbe emerso che proprietario dei beni era la RAGIONE_SOCIALE.

3.1. Il motivo è inammissibile.

3.2. La Corte d’appello ha ritenuto che non vi fosse la prova della carenza di interesse di COGNOME NOME perché la deduzione del trasferimento dell’intera consistenza immobiliare e mobiliare era fondata su documentazione tardivamente prodotta in grado d’appello.

Detta statuizione non è stata specificamente attinta con il motivo di ricorso, che avrebbe dovuto censurare, in modo specifico, la tempestività della produzione mentre il motivo è privo di specificità per la carenza di allegazione degli atti e documenti su cui esso si fonda, in violazione dell’art. 366, comma 1, n.6 c.p.c.

Va, in ogni caso, ritenuto sussistente l’interesse di COGNOME NOME ad una pronuncia di condanna al rilascio dei beni oggetto di causa, considerato che il trasferimento degli stessi a soggetti terzi avrebbe, costituendo successione a titolo particolare nel diritto controverso ex art. 111 cod. proc. civ., comportato la prosecuzione del processo tra le parti originarie.

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato.

5.1 Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

6.Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in

favore del controricorrente, che liquida in Euro 3000,00 per compensi, oltre ad Euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di cassazione, in data 21.10.2025

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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