Conformità catastale: stop alla divisione ereditaria

In una causa di divisione ereditaria tra fratelli, la Corte di Cassazione sospende il giudizio. Emerge una potenziale nullità non rilevata in precedenza: la mancata conformità catastale di una porzione dell’immobile. La Corte ha emesso un’ordinanza interlocutoria per consentire alle parti di discutere questo nuovo, decisivo aspetto, sottolineando che la regolarità catastale è un requisito imprescindibile per la divisione giudiziale dei beni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conformità catastale: la Cassazione ferma la divisione ereditaria

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha acceso i riflettori su un aspetto fondamentale nelle cause di divisione immobiliare: la conformità catastale. In un contenzioso tra fratelli per la spartizione di un’eredità, i giudici supremi hanno sospeso ogni decisione, rilevando d’ufficio una potenziale irregolarità catastale che potrebbe rendere l’intero immobile non divisibile. Vediamo nel dettaglio la vicenda e le importanti implicazioni di questa pronuncia.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla successione dei genitori di due fratelli. Il patrimonio ereditario includeva, tra le altre cose, un complesso immobiliare. Il fratello citava in giudizio la sorella per ottenere la divisione dei beni, lamentando anche una lesione della sua quota di legittima sull’eredità materna.

Mentre la sorella non si opponeva alla divisione, le parti erano in disaccordo su altri aspetti, come il rimborso per migliorie e la restituzione dei canoni di locazione percepiti.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Il Tribunale di primo grado, dopo aver ridotto le disposizioni testamentarie della madre per reintegrare la quota del fratello, dichiarava il complesso immobiliare “non comodamente divisibile”. Di conseguenza, lo attribuiva per intero alla sorella, stabilendo a suo carico il pagamento di un conguaglio in denaro a favore del fratello.

La Corte d’Appello, adita dal fratello, confermava la non divisibilità dell’immobile e la sua assegnazione alla sorella, ma ricalcolava l’importo del conguaglio e delle somme dovute per i canoni di locazione. Entrambe le parti, insoddisfatte, presentavano ricorso in Cassazione.

Il Ruolo Decisivo della Conformità Catastale in Cassazione

Giunta dinanzi alla Suprema Corte, la controversia ha subito una svolta inaspettata. I giudici hanno rilevato una questione potenzialmente assorbente rispetto a tutti i motivi di ricorso sollevati dalle parti: un dubbio sulla conformità catastale dell’immobile.

Dalle stesse memorie difensive emergeva che, a seguito di una modifica, era stata creata una terza unità immobiliare di fatto, separata dalle due preesistenti. Questa nuova unità, però, risultava “occultata al catasto”, priva di un proprio frazionamento, di un’identità catastale autonoma e di una rendita.

Questa situazione ha fatto scattare un campanello d’allarme per la Corte, che ha ipotizzato la ricorrenza di una causa di nullità diversa da quella per abusi edilizi discussa nei gradi precedenti. Si tratta della nullità prevista dall’articolo 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985, che sanziona gli atti di trasferimento immobiliare privi della menzione della corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali.

L’Ordinanza Interlocutoria e il Principio del Contraddittorio

Anziché decidere la causa, la Corte ha ritenuto necessario garantire il contraddittorio su questo punto, mai discusso prima. Ha quindi emesso un’ordinanza interlocutoria, con la quale ha rinviato la causa a nuovo ruolo, invitando le parti e il pubblico ministero a presentare le proprie osservazioni sulla specifica questione della conformità catastale.

Le Motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sulla natura imperativa delle norme in materia di regolarità catastale. La giurisprudenza consolidata, richiamata nell’ordinanza, afferma che la conformità catastale oggettiva (cioè l’identificazione del bene, il riferimento alle planimetrie e l’attestazione della corrispondenza allo stato di fatto) costituisce una condizione dell’azione per il trasferimento, anche giudiziale, della proprietà. In altre parole, un giudice non può disporre il trasferimento o la divisione di un immobile se questi requisiti non sono soddisfatti. L’assenza di un’autonoma identità catastale per una parte dell’edificio configura una di quelle “difformità rilevanti” che incidono sulla validità dell’atto e, di conseguenza, sulla commerciabilità e divisibilità del bene stesso. Poiché questa questione non era stata oggetto di dibattito, la Corte, nel rispetto del diritto di difesa, ha dovuto sollecitare il contraddittorio prima di poter assumere una decisione finale.

Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale: la regolarità urbanistica e catastale non è un mero formalismo, ma un presupposto essenziale per la circolazione giuridica dei beni immobili. Anche in un giudizio di divisione ereditaria, il giudice ha il dovere di verificare d’ufficio la presenza di questi requisiti. La mancanza di conformità catastale può portare a una declaratoria di incommerciabilità del bene, paralizzando di fatto la divisione. Per gli eredi, ciò significa che prima di avviare una causa di divisione è fondamentale procedere a una completa regolarizzazione dell’immobile, sanando ogni difformità per evitare che il processo si areni di fronte a un ostacolo insuperabile.

Può un giudice dividere un immobile che presenta irregolarità catastali?
No. L’ordinanza chiarisce che la conformità catastale è una condizione dell’azione. Un giudice non può disporre lo scioglimento di una comunione immobiliare se il bene non è catastalmente regolare, in quanto ciò equivarrebbe a ordinare un trasferimento nullo per legge.

Cos’è un’ordinanza interlocutoria e perché è stata emessa in questo caso?
È un provvedimento non definitivo con cui il giudice gestisce il processo. In questo caso, la Corte di Cassazione l’ha utilizzata perché ha rilevato d’ufficio una nuova questione legale decisiva (la possibile nullità per difformità catastale) e, prima di decidere, deve per legge dare alle parti la possibilità di esprimere le proprie argomentazioni in merito (principio del contraddittorio).

Qual è la differenza tra un ricorso principale e uno incidentale in Cassazione?
Il ricorso principale è quello notificato per primo. Tutte le altre parti che intendono a loro volta impugnare la stessa sentenza devono farlo proponendo un ricorso incidentale nello stesso processo, anche se il loro termine per un ricorso principale fosse già scaduto. La forma (principale o incidentale) dipende quindi dall’ordine cronologico di notifica.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34100 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34100 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 24/12/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 15213-2020 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME, giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente incidentale –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO DI MILANO n. 4059/2019 depositata l’8 ottobre 2019;

lette le conclusioni del Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha concluso per l’inammissibilità ovvero per il rigetto di entrambi i ricorsi; lette le memorie delle parti; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18 dicembre 2025 dal Consigliere AVV_NOTAIO. NOME COGNOME; udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha concluso per l’inammissibilità ovvero per il rigetto di entrambi i ricorsi; udito l’avvocato NOME COGNOME per delega dall’avvocato COGNOME per COGNOME NOME, e l’avvocato NOME COGNOME per delega dell’avvocato NOME COGNOME per COGNOME NOME;
RAGIONI IN FATTO DELLA DECISIONE

Con citazione notificata il 25 marzo 2014 NOME COGNOME conveniva in giudizio la sorella NOME COGNOME, chiedendo l’accertamento della sua qualità di erede, per la quota di 1/3, del padre, deceduto ab intestato in data 8 luglio 1999, in relazione al complesso immobiliare sito in INDIRIZZO INDIRIZZO, lamentando poi l’avvenuta lesione, per effetto delle disposizioni testamentarie di NOME COGNOME, madre di entrambi, deceduta il 4 marzo 2009, della sua quota di legittima, con riferimento allo stesso immobile e ai beni mobili della de cuius , chiedendo la divisione del compendio ereditario, ed il pagamento della propria quota dei canoni di locazione ricavati dal bene in comunione, nonché il rimborso delle migliorie eseguite sull’immobile.
La convenuta non si opponeva alla domanda di riduzione e a quella di scioglimento della comunione, ma, nel contestare le altre pretese attoree di accertamento e di condanna in suo

danno, chiedeva l’accertamento del suo diritto a prelevare dalla massa la somma che sarebbe risultata a suo credito per le causali indicate nella domanda di scioglimento della comunione.

Il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza n. 811 del 26 maggio 2017, riduceva le disposizioni testamentarie di NOME COGNOME con riconoscimento della quota di 1/3 dell’eredità materna a favore dell’attore e, ritenendo il compendio immobiliare non comodamente divisibile, attribuiva a NOME COGNOME, sotto condizione sospensiva del pagamento del suo valore, quantificato in euro 150.051,21, la quota di 7/18 dell’intero compendio immobiliare in comunione ereditaria.

Il giudice di primo grado disponeva altresì la condanna della convenuta al pagamento della somma di euro 39.786,79 a titolo di restituzione dei canoni di locazione dalla data di decesso della madre sino al 31/12/2015 oltre interessi legali, nonché della somma di euro 42.422,34, quale quota di 1/3 spettante al fratello, sui depositi bancari intestati alla madre.

Inoltre, il Tribunale, nel dichiarare inammissibili le domande svolte dall’attore e dalla convenuta successivamente alla citazione ed alla comparsa di risposta, muniva la sentenza di clausola di provvisoria esecutività ex art. 282 c.p.c., compensando integralmente le spese di lite.

Avverso tale sentenza NOME COGNOME interponeva appello, chiedendo, in via principale, l’accertamento della comoda divisibilità del compendio immobiliare e, di conseguenza, la rinnovazione della consulenza tecnica per la predisposizione di un progetto divisionale, ritenendo che il giudizio di non divisibilità espresso dal CTU, e fatto proprio dal Tribunale, fosse giustificato

dall’erronea esistenza di un vincolo di pertinenzialità tra i due appartamenti ed il sottostante capannone, che in realtà non era esistente e comunque poteva essere derogato.

A parere dell’appellante i due appartamenti potevano essere venduti separatamente, non essendoci, pertanto, ostacoli alla divisione in natura.

L’appellante chiedeva non solo di procedere ad una nuova valutazione del compendio immobiliare, accertando l’errore logico-matematico nella determinazione del valore della quota assegnata, in quanto la stima era stata eccessivamente riduttiva, con la conseguente attribuzione del diritto ad ottenere il rimborso delle spese per migliorie, ma anche il riconoscimento della rivalutazione monetaria sulla somma dovutagli a titolo di conguaglio e del diritto ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione commerciale maturati e maturandi successivamente al 31/12/2015.
Si costituiva in giudizio NOME COGNOME, chiedendo il rigetto dell’appello ed articolando quattro motivi d’appello incidentale, i primi tre condizionati all’accoglimento dell’appello principale.

La Corte d’Appello di Milano, con sentenza n. 4059 dell’8 ottobre 2019, in parziale accoglimento dell’appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata, confermava il giudizio di non comoda divisibilità del compendio immobiliare e la sua assegnazione ex art. 720 c.c. all’appellata, rideterminava il conguaglio spettante all’appellante nell’importo di euro 167.222,22 oltre interessi dalla sentenza di appello e condannava NOME COGNOME al pagamento nei confronti dell’appellante della somma di eur o 19.057,50 oltre interessi e della quota di 4/18 delle somme da
questa percepite a titolo di canoni locativi anche successivamente alla data del 31/12/2015 e sino alla definitività del giudizio di divisione.

Il giudice di secondo grado respingeva poi l’appello incidentale, compensando integralmente tra le parti le spese di lite dei due gradi di giudizio e confermando nel resto la sentenza.

La Corte territoriale evidenziava, innanzitutto, come la valutazione di non comoda divisibilità del compendio immobiliare espressa dal CTU -non contestata dai consulenti di parte e condivisa dal Tribunale -fosse fondata su argomenti logici e condivisibili, essendo parimenti da condividersi la conforme decisione del giudice di prime cure.

In secondo luogo, il Collegio, nel sottolineare l’assenza di fondamento delle ragioni che, secondo l’appellante, avrebbero reso errata la scelta di attribuire l’intero compendio all’appellata, evocava il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità in tema di divisione ereditaria, secondo il quale nell’esercizio del potere di assegnazione di beni che non siano comodamente divisibili, sebbene a norma dell’art. 720 c.c. vada preferito il condividente titolare della quota maggiore, è nella discrezionalità del giudice derogare a tale criterio purché si dia adeguata e logica motivazione della diversa valutazione di opportunità adottata. Le generiche asserzioni circa una pretesa maggiore meritevolezza dell’appellante, per aver questi contribuito ad edificare il complesso immobiliare e per averne, a differenza della sorella, curato la manutenzione, sono, secondo la Corte, indimostrate e irrilevanti.
Sotto l’aspetto delle esigenze abitative avendo entrambe le parti adibito i due appartamenti ad abitazione propria e della loro famiglia -la Corte territoriale riteneva logico e ragionevole fare applicazione del criterio preferenziale del maggior quotista di cui all’art. 720 c.c., in assenza, nel caso di specie, di ragioni di opportunità che potessero giustificare una diversa soluzione.

La Corte territoriale, nel ritenere privo di vizi logici od incongruenze il procedimento seguito dal CTU nel determinare il valore del complesso immobiliare, in quanto fondato su fonti di informazioni certamente attendibili, evidenziava l’erroneità della deduzione da parte del Tribunale dal suddetto valore degli importi corrispondenti alle spese per migliorie sostenute da NOME e NOME COGNOME in quanto, secondo i principi affermati dalla Suprema Corte, nel giudizio di divisione ereditaria di un bene riscontrato non divisibile, le migliorie apportate da uno dei condividenti allo stesso vengono a far parte, per il principio dell’accessione, al bene stesso, con la conseguenza che di esse deve tenersi conto ai fini della stima del bene, nonché della determinazione delle quote e della liquidazione dei conguagli. In particolare, il coerede che sul bene comune da lui posseduto abbia eseguito delle migliorie, può pretendere, in sede di divisione, non già l’applicazione dell’art. 1150, co. 5, c.c. secondo cui è dovuta un’indennità pari all’aumento di valore della cosa in conseguenza dei miglioramenti -ma, quale mandatario o utile gestore degli altri eredi partecipanti alla comunione ereditaria, il rimborso delle spese sostenute per materiali e manodopera.
In merito poi al mancato riconoscimento della rivalutazione monetaria sulla somma riconosciuta a titolo di conguaglio la Corte territoriale escludeva che la stessa potesse trovare applicazione in quanto, nel caso di specie, la relativa richiesta di attribuzione era stata tratta dall’appellante dalla mera natura di valore della obbligazione di conguaglio, senza alcun cenno ad una lievitazione dei prezzi di mercato intervenuta dal momento della determinazione del valore dell’immobile, e quindi del conguaglio. Inoltre, sulla questione dell’applicabilità della disciplina della provvisoria esecutività ex art. 282 c.p.c. alle pronunce emesse nei giudizi di divisione il giudice di secondo grado – in adesione all’orientamento secondo cui la natura dichiarativa della sentenza di divisione opera esclusivamente in riferimento all’effetto distributivo, per cui ciascun condividente è considerato titolare, sin dal momento dell’apertura della successione, dei soli beni concretamente assegnatagli e a condizione che si abbia una distribuzione dei beni comuni tra i condividenti e le porzioni a ciascuno attribuite siano proporzionali alle rispettive quote, non trovando applicazione, invece quando ad un condividente sono assegnati beni in eccedenza rispetto alla sua quota, in quanto rientranti nell’altrui quota escludeva la provvisoria esecutività della pronuncia di primo grado quanto alle statuizioni inerenti allo scioglimento della comunione.
Infine, il Collegio, pronunciandosi sulla richiesta dell’appellante incidentale di assegnazione in suo favore anche del bilocale abusivo, si discostava dall’orientamento della giurisprudenza di legittimità sulla nullità degli atti mortis causa e aderiva al diverso indirizzo della giurisprudenza di merito secondo cui gli atti di

scioglimento della comunione ereditaria devono ricondursi alla categoria degli atti inter vivos e non a quelli mortis causa.

Per la cassazione di tale sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso principale e ricorso successivo basati rispettivamente su sei e cinque motivi.

Resistono entrambi con controricorso all’altrui ricorso.

Il Pubblico Ministero ha depositato conclusioni scritte ed entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Preliminarmente occorre evidenziare che i due ricorsi, entrambi qualificati come principali dalle parti, risultano essere stati proposti nella medesima giornata del 9 giugno 2020, ma che, dall’orario riportato sul messaggio pec con il quale si è provveduto alla loro notifica, il ricorso di NOME COGNOME risulta inviato alle ore 15.20 mentre quello di NOME COGNOME alle ore 11.23.

Ne deriva che cronologicamente risulta essere stato proposto per primo il ricorso della sorella, il che ne implica la qualificazione come ricorso principale, con conversione del ricorso di COGNOME NOME in ricorso incidentale, essendo stato comunque avanzato nel rispetto dei termini per la sua proponibilità (cfr. Cass. n. 27898/2011, secondo cui, nei procedimenti con pluralità di parti, una volta avvenuta ad istanza di una di esse la notificazione del ricorso per cassazione, le altre parti, alle quali il ricorso sia stato notificato, debbono proporre, a pena di decadenza, i loro eventuali ricorsi avverso la medesima sentenza nello stesso procedimento e, perciò, nella forma del ricorso incidentale, ai sensi dell’art. 371 cod. proc. civ., in relazione all’art. 333 dello
stesso codice; tuttavia, dovendo l’inosservanza della forma del ricorso incidentale, in ragione della mancanza di una espressa affermazione da parte della legge circa l’essenzialità dell’osservanza di tale requisito formale, essere apprezzata secondo i principi generali in tema di nullità, la riunione ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ. non impedisce la conversione di detto ricorso in ricorso incidentale, qualora esso risulti proposto entro i quaranta giorni dalla notificazione del primo ricorso principale, posto che in tale ipotesi si ravvisa l’idoneità del secondo ricorso a raggiungere lo scopo; conf. ex multis Cass. n. 25054/2013; Cass. n. 338092019).
Il primo motivo di ricorso principale denuncia la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione degli artt. 40, co. 2, L. n. 47/1985, 46 D.P.R. n. 380/2001, 713 c.c. in relazione all’art. 360, co. 1, n. 3, c.p.c. per aver la Corte territoriale negato la divisione integrale della comunione ereditaria oggetto della causa, lasciando indivisa una porzione di immobile in quanto ritenuta abusiva pur non ricorrendo gli estremi della nullità ostativa alla divisione ed alla circolazione del bene.
A parere della ricorrente, la Corte territoriale, nel negare la divisione integrale e nel considerare lo scioglimento della comunione ereditaria come atto inter vivos , avrebbe erroneamente fatto applicazione della disciplina della nullità in caso di immobili abusivi.

In particolare, il giudice di secondo grado avrebbe omesso di esplorare, e quindi adottare, l’orientamento giurisprudenziale confermato dalle Sezioni Unite n. 8230 del 22.3.2019 sulla natura di nullità testuale e non sostanziale che in caso di abuso colpisce

la circolazione dei beni immobili, rilevando, ai fini della validità dell’atto, non tanto che la costruzione sia stata eseguita conformemente al titolo, ma che un titolo ad essa riferibile effettivamente esista e venga dichiarato nell’atto.

2.1 In ordine a tale motivo, il ricorrente incidentale nel controricorso in risposta al ricorso avverso, ha dedotto la sua inammissibilità, sul presupposto che la censura reitera quella che era oggetto di un motivo di appello incidentale, che però doveva essere dichiarato inammissibile dalla Corte d’Appello per la sua tardività. In particolare, deduce che, avuto riguardo al contenuto dell’appello principale, in realtà l’interesse ad impugnare il capo della sentenza che aveva ritenuto i beni comuni parzialmente incommerciabili scaturiva già dalla sentenza di primo grado, così che la sorella avrebbe dovuto lamentarne l’illegittimità con un appello proposto nei termini brevi decorrenti dalla notifica della sentenza di primo grado senza però potersi avvalere della facoltà di proporre appello incidentale tardivo, come invece avvenuto nella fattispecie.
La deduzione è priva di fondamento, dovendo darsi continuità al costante orientamento di questa Corte secondo cui l’impugnazione incidentale tardiva – da proporsi con l’atto di costituzione dell’appellato o con il controricorso nel giudizio di cassazione – può essere sollevata anche quando sia scaduto il termine per l’impugnazione principale, indipendentemente dal fatto che investa un capo autonomo della sentenza stessa e che, quindi, l’interesse ad impugnare fosse preesistente, dato che nessuna distinzione in proposito è contenuta negli artt. 334, 343 e 371 c.p.c. e che occorre consentire alla parte, che avrebbe di
per sé accettato la decisione, di contrastare l’iniziativa della controparte, volta a rimettere comunque in discussione l’assetto di interessi derivante dalla pronuncia impugnata (Cass. n. 15100/2024; Cass. n. 26139/2022; Cass. S.U. n. 24627/2007; Cass. S.U. n. 652/1988).

Ritiene il Collegio che, ancor prima di dover procedere alla disamina della censura de qua , che investe appunto al declaratoria di indivisibilità di uno dei cespiti comuni, in ragione della sua incommerciabilità, debba essere sottoposta alle parti la ulteriore questione, rilevabile parimenti d’ufficio, in quanto attinge ad una diversa ipotesi di incommerciabilità del bene, connotata dal legislatore in termini analoghi a quelli che hanno costituito la base normativa su cui si fionda la decisione impugnata.
A tal fine rileva, in relazione al terzo degli appartamenti realizzati al livello superiore del complesso edilizio, che, come ribadito dalla stessa ricorrente principale nel ricorso (cfr. pag. 12), si tratta di una unità immobiliare, frutto di una separazione di alcuni metri quadri dalle preesistenti unità immobiliari, regolarmente censite, ma priva di un ‘frazionamento in senso tecnico’, priva di una identità o autonomia catastale e di una corrispondente rendita, distinta da quella degli altri due appartamenti.
Le stesse affermazioni di parte ricorrente evocano quindi la possibilità che possa invocarsi la diverse ipotesi di nullità (sul piano negoziale) ed incommerciabilità (sul piano dei poteri dell’autorità giudiziaria) scaturente dal cd. disallineamento catastale.

Questa Corte ha già avuto modo di affermare che le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall’art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla l. n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell’azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell’ articolo 2932 c.c., anche in relazione ai processi instaurati prima dell’entrata in vigore del d.l. n. 78 del 2010. (Cass. Sez. 2, 29/09/2020, n. 20526; conf. Cass. n. 5061/2021, in materia di accordi di trasferimento di diritti reali immobiliari conclusi tra i coniugi in sede di separazione personale, nonché in motivazione proprio in materia di divisione Cass. n. 18043/2020).
Il principio è stato poi ribadito di recente anche da Cass. n. 27531/2025, sempre in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre, ipotesi che ben può sovrapporti al caso in cui il giudice sia chiamato a disporre lo scioglimento della comunione immobiliare, che ha affermato che ‘La nullità comminata dall’art. 29, comma 1 -bis, della legge n. 52/1985, comma introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge n. 122/2010, va ricondotta nell’ambito dell’art. 1418, terzo comma, c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
‘formale’ e ‘testuale’, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti della dichiarazione di parte disponente o dell’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva del cespite.

La pronuncia ha quindi rilevato che la norma è applicabile anche nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, in quanto la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 -bis, della legge n. 52/1985, comma introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge n. 122/2010, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che può accogliere la domanda in presenza della dichiarazione o attestazione di conformità al momento della decisione.
Nella motivazione è stato altresì chiarito che la conformità o meno dei dati catastali e delle planimetrie catastali allo stato di fatto deve essere valutata alla luce delle disposizioni vigenti in materia catastale, nel senso che le difformità più lievi non compromettono affatto la conformità allo stato di fatto e che, quindi, tale conformità deve essere esclusa solo in presenza di variazioni che incidano sullo stato, sulla consistenza, sull’attribuzione della categoria e della classe, ossia sulle situazioni dalle quali dipende la rendita catastale.
Nella fattispecie, stando alla stessa prospettazione della ricorrente, ancorché si assuma la sostanziale identità volumetrica dei tre appartamenti rispetto ai due originari si specifica che la nuova unità è del tutto occultata al catasto, essendo mancato il frazionamento e risultando il bene privo di una autonoma rendita catastale, così che la difformità configurata appare in ipotesi riconducibile al novero di quelle difformità catastali che chiamano in causa la nullità menzionata.

Si profila quindi la ricorrenza di una diversa causa di nullità negoziale che si riflette sulla incommerciabilità dei beni, alternativa rispetto a quella riscontrata dal giudice di appello, ma che del pari condurrebbe all’impossibilità di divisione del bene, di tal che, ove anche si profilassero fondate le critiche mosse dalla ricorrente con il motivo in esame, la soluzione non muterebbe, pervenendosi alla sola correzione della motivazione, in punto di individuazione della causa impediente la divisione.
Trattasi, però, evidentemente di un rilievo d’ufficio della Corte che impone la sollecitazione del contraddittorio delle parti. A rigore, il meccanismo individuato dal legislatore per tale ipotesi è delineato dall’art. 384 co. 3 c.p.c., che prevede che, ferma la riserva della causa in decisone, sia assegnato un termine non inferiore a venti giorni alle parti ed al pubblico ministero per formulare osservazioni.

Tuttavia, in ragione dell’imminente collocamento a riposo del presidente del collegio, AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, in data anteriore anche alla decorrenza del termine minimo di cui alla norma de qua, che impedisce la riconvocazione del collegio nella medesima composizione, fermo restando il rilievo della detta questione, e

l’invito alle parti a formulare osservazioni, appare necessario rinviare la causa a nuovo ruolo.

PQM

La Corte rinvia la causa a nuovo ruolo, con invito al pubblico ministero ed alle parti a formulare osservazioni in ordine alla possibile ricorrenza della diversa ipotesi di incommerciabilità di cui all’art. 29, comma 1 -bis, della legge n. 52/1985, comma introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78/2010, convertito, con modificazioni, in legge n. 122/2010.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 18 dicembre 2025.

Il Presidente

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