Conformità catastale: i dubbi della Cassazione

Un promissario acquirente si è visto negare dalla Corte d’Appello il trasferimento di un immobile per mancanza di conformità catastale. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria, ha sollevato un’importante questione sul ruolo del giudice: deve limitarsi a verificare la presenza delle dichiarazioni di conformità o deve accertarne la veridicità, specialmente in presenza di prove contrarie come una perizia tecnica? Data la rilevanza della questione, la Corte ha rinviato il caso a una pubblica udienza per una decisione di principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conformità Catastale: Quando le Dichiarazioni Non Bastano

La conformità catastale è un pilastro fondamentale nelle compravendite immobiliari, ma cosa succede quando le dichiarazioni prodotte in giudizio si scontrano con le risultanze di una perizia tecnica? Con l’ordinanza interlocutoria n. 364/2025, la Corte di Cassazione ha messo in pausa un giudizio per riflettere sui reali poteri di verifica del giudice, sollevando una questione di cruciale importanza pratica e giuridica.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Alla morte del promittente venditore, il promissario acquirente ha agito in giudizio contro l’erede per ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso, come previsto dall’art. 2932 del codice civile.

Il Tribunale di primo grado, dopo aver accertato l’autenticità delle firme sul preliminare e aver acquisito una dichiarazione di conformità urbanistica e catastale da parte di un tecnico di fiducia dell’acquirente, aveva accolto la domanda. Tuttavia, la Corte d’Appello ha ribaltato la decisione, respingendo la richiesta di trasferimento coattivo. Il motivo? La mancanza di conformità catastale dell’immobile, un requisito imposto dalla legge a pena di nullità degli atti di trasferimento.

I Motivi del Ricorso e la Questione della Conformità Catastale

Il promissario acquirente ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il suo ricorso su tre argomenti principali:
1. Una mera difformità catastale non dovrebbe impedire l’emissione della sentenza, essendo sufficiente la correttezza dei dati indicati nel preliminare.
2. Le difformità riscontrate non incidevano sulla rendita catastale e, quindi, non avevano rilevanza fiscale, che secondo il ricorrente è lo scopo principale della norma.
3. La Corte d’Appello aveva ignorato le dichiarazioni e le attestazioni prodotte in giudizio che confermavano la coerenza dei dati.

Questi motivi hanno spinto la Cassazione a una riflessione più profonda. Il nodo centrale è il seguente: in un giudizio ex art. 2932 c.c., il giudice deve limitarsi a un controllo formale, ossia verificare che l’attore abbia prodotto le dichiarazioni richieste dalla legge sulla conformità catastale? Oppure il suo potere si estende a un controllo sostanziale, cioè alla verifica della veridicità di tali dichiarazioni, soprattutto quando emergono prove contraddittorie, come una Consulenza Tecnica d’Ufficio (C.T.U.) che attesta la non conformità?

Le Motivazioni della Corte

La Suprema Corte, nell’ordinanza in esame, non fornisce una risposta definitiva, ma delinea con precisione i contorni del problema. Da un lato, ribadisce un principio consolidato: i requisiti di conformità catastale sono una condizione dell’azione per il trasferimento forzoso e devono sussistere al momento della decisione. Dall’altro, riconosce che è pacifico, nel caso di specie, che l’attore avesse prodotto sia una dichiarazione sostitutiva sia un’attestazione di un tecnico. Tuttavia, è altrettanto pacifico che una C.T.U. disposta nel corso del giudizio avesse rilevato il contrario.

Questa contraddizione probatoria è il cuore della questione. Se il giudice si fermasse alla verifica formale della presenza dei documenti, si rischierebbe di emettere una sentenza di trasferimento per un immobile che, di fatto, non potrebbe essere commercializzato tramite un normale atto notarile a causa della sua irregolarità sostanziale. Se, al contrario, il giudice procedesse a una verifica nel merito, dovrebbe stabilire quale prova prevalga.

Riconoscendo il “valore nomofilattico” della questione, ovvero la sua importanza per garantire un’interpretazione uniforme della legge, la Corte ha ritenuto opportuno rinviare la causa a una pubblica udienza. Questa scelta indica la volontà di affrontare il tema in modo approfondito, per fornire un principio di diritto chiaro e applicabile in tutti i casi simili.

Conclusioni

L’ordinanza interlocutoria n. 364/2025 lascia operatori del diritto e cittadini in attesa di una decisione fondamentale. La futura sentenza della Corte di Cassazione chiarirà l’esatta estensione dei poteri del giudice nell’accertamento della conformità catastale. La pronuncia avrà un impatto diretto non solo sui giudizi di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre, ma più in generale sulla sicurezza e la trasparenza delle transazioni immobiliari. Si tratta di stabilire un equilibrio tra la tutela formale, garantita dalle dichiarazioni di parte, e la tutela sostanziale, che richiede la corrispondenza effettiva tra lo stato dell’immobile e i dati registrati.

Un contratto preliminare è nullo se non menziona la conformità catastale?
No. La Corte ribadisce che le prescrizioni sulla conformità catastale, previste dalla Legge n. 52/1985, si applicano solo ai contratti con effetti traslativi (come il rogito definitivo) e non a quelli con effetti meramente obbligatori, come il contratto preliminare.

Per ottenere il trasferimento forzato di un immobile, è sufficiente presentare al giudice una dichiarazione di conformità?
Questa è la domanda chiave a cui l’ordinanza non dà una risposta definitiva. Sebbene la presentazione di tali dichiarazioni sia una condizione necessaria, la Corte si interroga se sia anche sufficiente, specialmente quando altre prove, come una perizia del tribunale (C.T.U.), dimostrano che l’immobile non è conforme. La questione è stata rinviata per un esame più approfondito.

Qual è il ruolo del giudice di fronte a prove contraddittorie sulla conformità catastale?
L’ordinanza evidenzia proprio questo dilemma. La Corte di Cassazione dovrà decidere se il sindacato del giudice debba essere limitato alla verifica formale della presenza delle dichiarazioni attestanti la conformità, oppure se debba estendersi al controllo sostanziale del loro contenuto, risolvendo il conflitto tra le dichiarazioni di parte e le risultanze di una perizia.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 364 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 364 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/01/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 32377-2020 proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO nello studio de ll’avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

– ricorrente –

contro

VILLA COGNOME

– intimato – avverso la sentenza n. 2502/2020 della CORTE DI APPELLO di VENEZIA, depositata il 25/09/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione ritualmente notificato NOME NOME evocava in giudizio NOME Roberto, erede di Villa COGNOME, innanzi il Tribunale di Verona, invocando l’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in relazione ad un contratto preliminare del 18.1.1997 e successiva integrazione del 23.1.2003, intercorso tra l’attore ed il defunto dante causa del convenuto.

Quest’ultimo, costituendosi, disconosceva le sottoscrizioni apposte sui contratti posti a base della domanda attorea, che venivano prodotti in originale e sottoposti a perizia grafica, all’esito della quale veniva accertata l’autenticità delle firme su di esse apposte da Villa COGNOME.

Con ordinanza del 3.2.2017 il Tribunale sollevava la questione della prova della regolarità urbanistica dei beni oggetto della domanda e l’attore depositava dapprima, il 13.10.2017, dichiarazione sostitutiva di atto notorio, e successivamente, il 23.11.2017, attestazione di conformità a firma di un architetto.

A seguito di richiesta di sequestro giudiziario proposta, dopo la precisazione delle conclusioni, dall’attore, il Tribunale rimetteva la causa in istruttoria, disponendo ulteriore C.T.U. sulla regolarità urbanistica ed edilizia dei beni oggetto del preliminare di cui è causa. All’esito, rigettava la richiesta di sequestro e, con sentenza n. 307/2019, accoglieva la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 2502/2020, la Corte di Appello di Venezia riformava la decisione di prime cure, rigettando la domanda proposta dal COGNOME sul presupposto che difettasse la coerenza catastale del cespite, in violazione dell’art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985.

Propone ricorso per la cassazione di detta pronuncia NOMECOGNOME affidandosi a tre motivi.

COGNOME RobertoCOGNOME intimato, non ha svolto attività nel presente giudizio di legittimità.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 29, comma 1 bis, della legge n.52 del 1985, perché la mera difformità catastale non costituirebbe causa ostativa all’emissione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., essendo sufficiente la correttezza dei dati catastali indicati nel contratto preliminare.

Con il secondo motivo, il ricorrente denunzia la violazione dell’art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, perché le difformità rilevate sull’immobile oggetto di causa non inciderebbero sulla rendita catastale, e dunque sulle caratteristiche patrimoniali del cespite oggetto di causa, rilevanti ai fini fiscali. La sanzione della nullità dell’atto di trasferimento di diritti su beni immobili mancante dei riferimenti catastali, secondo il ricorrente, sarebbe legata all’esigenza di applicare ad esso il corretto regime fiscale previsto dal legislatore.
Con il terzo motivo, infine, il ricorrente si duole dell’omesso esame del fatto decisivo, rappresentato dalla presenza, in atti del giudizio di merito, della dichiarazione sostitutiva contenente gli elementi richiesti ai fini dell’emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., nonché di una attestazione proveniente da un professionista abilitato, confermativa della coerenza dei dati catastali con la situazione di fatto del cespite.

Le tre censure sollecitano una riflessione circa il criterio di collegamento tra la norma di cui all’art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, secondo cui ‘Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o

lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale’ e la disposizione prevista dall’art. 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 (che riproduce la previsione dell’art. 40 della legge n. 47 del 1985), secondo cui ‘Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù’ .
La Corte di Appello ha infatti ritenuto, nel caso specifico, che, in presenza di un’ipotesi di incoerenza catastale dei beni compromessi in vendita, non potesse essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. (cfr. pag. 9 della sentenza impugnata).

Va premesso, al riguardo, che la mancanza, nel preliminare, dell’indicazione della corrispondenza dei dati catastali all’effettivo stato dei luoghi non comporta la nullità dell’accordo, dovendosi ribadire, sul punto, che ‘Il mancato inserimento, nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, delle indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l’identificazione catastale del bene, il

riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, non ne comporta la nullità, in quanto le prescrizioni previste dall’art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del D. L. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla L. n. 122 del 2010, si riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 7521 del 08/03/2022, Rv. 664209; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 19897 del 18/07/2024, Rv. 671973).
Va altresì ribadito che, come correttamente affermato anche dalla sentenza impugnata, la presenza delle dichiarazioni attestanti la cd. coerenza catastale costituisce condizione dell’azione di adempimento del contratto in forma specifica, e dunque deve sussistere al momento della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. (cfr. pag. 9 della sentenza impugnata, che richiama Cass. Sez. 2, Sentenza n. 12654 del 25/06/2020, Rv. 658280).

Nel caso di specie, è pacifico che al momento della sentenza l’attore, odierno ricorrente, aveva prodotto in atti del giudizio di merito sia dichiarazione sostitutiva di atto notorio, che attestazione di conformità a firma di un architetto, confermative della sussistenza della corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto dell’immobile compromesso in vendita. E’ tuttavia anche pacifico che agli del giudizio di merito è presente una C.T.U., dalla quale emerge, al contrario, che il cespite oggetto di causa non corrisponde alle evidenze catastali.
Occorre dunque approfondire quali siano gli effetti che si producono, sull’atto di compravendita, in presenza di indicazioni contraddittorie, circa la conformità catastale, emergenti dall’istruttoria espletata nel corso del giudizio di merito, anche alla luce del principio,

affermato da questa Corte, secondo cui ‘Nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all’art. 29, comma 1 bis, della L. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell’azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione; viceversa, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l’intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell’azione e la sua mancanza non impedisce l’emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c.’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20526 del 29/09/2020, Rv. 659199). Occorre, in altri termini, verificare se il sindacato rimesso al giudice di merito, in materia di accertamento della coerenza catastale dell’immobile da trasferire, sia limitato -come sembrerebbe dall’orientamento da ultimo richiamatoalla sola verifica della presenza delle dichiarazioni attestanti la conformità catastale del bene, ovvero se esso si estenda al controllo del contenuto delle stesse, soprattutto in presenza di un compendio istruttorio dal quale emergano risultanze contraddittorie circa la sussistenza, o meno, della riferita coerenza.
Tanto premesso, rilevato il valore nomofilattico della questione, il collegio ritiene opportuno disporre il rinvio del ricorso a nuovo ruolo, affinché esso sia trattato in udienza pubblica.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione dispone il rinvio del ricorso a nuovo ruolo affinché esso sia trattato in udienza pubblica.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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