Conflitto di interessi: mandato a vendere e tutela

Un’operazione immobiliare complessa, che include una vendita con patto di rivendita e un mandato a vendere, sfocia in un’accusa di simulazione e conflitto di interessi. L’originario proprietario, agendo come rappresentante del nuovo proprietario, vende l’immobile a un terzo a un prezzo inferiore al valore pattuito, mentre era sotto procedura di sfratto. La Corte di Cassazione, prima di decidere nel merito le questioni relative al conflitto di interessi e alla tutela del terzo acquirente, si pronuncia con un’ordinanza interlocutoria, disponendo la rinnovazione della notifica del ricorso a una delle parti risultata irreperibile, e rinviando la causa a nuovo ruolo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Conflitto di interessi nel mandato a vendere: quando la procura prevale?

In complesse operazioni immobiliari, distinguere tra un legittimo accordo e una manovra fraudolenta può essere difficile. Un recente caso esaminato dalla Corte di Cassazione solleva importanti questioni sul conflitto di interessi del rappresentante e sulla tutela dell’affidamento del terzo acquirente. L’ordinanza interlocutoria in commento, pur non decidendo il merito, pone le basi per un futuro chiarimento su questi temi cruciali.

I fatti del caso

La vicenda ha origine con l’acquisto di un locale commerciale. L’acquirente e il venditore stipulano un contratto di compravendita, ma contestualmente firmano una serie di accordi accessori:
1. L’acquirente concede in locazione l’immobile appena acquistato allo stesso venditore.
2. Le parti sottoscrivono una scrittura privata con cui l’acquirente si impegna a rivendere l’immobile al venditore originario a un prezzo prestabilito.
3. L’acquirente conferisce al venditore originario, tramite atto pubblico, un mandato speciale a vendere lo stesso immobile a chiunque e a qualsiasi prezzo.

Successivamente, il venditore-inquilino diventa moroso nel pagamento dei canoni di locazione, tanto che l’acquirente-locatore ottiene la convalida di sfratto. Proprio durante la fase esecutiva dello sfratto, il venditore-inquilino, avvalendosi del mandato a vendere ricevuto, vende l’immobile a un terzo acquirente a un prezzo significativamente inferiore a quello di mercato e a quello pattuito per la rivendita.

L’acquirente originario agisce in giudizio sostenendo che la vendita al terzo fosse una simulazione architettata per sottrarre il bene all’esecuzione dello sfratto e, in subordine, che l’atto fosse annullabile per un palese conflitto di interessi del rappresentante.

La decisione della Corte d’Appello e il ricorso in Cassazione

La Corte d’Appello aveva rigettato le richieste dell’attore. Secondo i giudici di secondo grado, l’atto pubblico con cui era stato conferito il mandato a vendere doveva prevalere sulla scrittura privata non registrata, al fine di tutelare la buona fede e l’affidamento del terzo acquirente, che si era basato sulla certezza di un atto notarile. Di conseguenza, la Corte aveva escluso sia la simulazione sia la riconoscibilità del conflitto di interessi.

Di fronte a questa decisione, il proprietario ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti:
– L’omesso esame di una serie di prove indiziarie (presunzioni) che avrebbero dimostrato l’intento simulatorio.
– L’errata applicazione delle norme sul conflitto di interessi (art. 1394 c.c.), sostenendo che fosse evidente l’interesse del rappresentante a vendere l’immobile a un soggetto terzo per vanificare lo sfratto e mantenere il controllo del bene.

L’ordinanza della Cassazione e il rinvio procedurale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in esame, non entra nel merito delle questioni sollevate. La sua attenzione si concentra su un aspetto puramente procedurale: la notifica del ricorso a una delle parti non era andata a buon fine, poiché il destinatario risultava essersi trasferito. Questo vizio impedisce la corretta instaurazione del contraddittorio, principio fondamentale del giusto processo.

Le motivazioni

La motivazione della Corte è interamente processuale. I giudici hanno rilevato d’ufficio il difetto di notifica del ricorso nei confronti di una delle parti del giudizio. Poiché una notifica valida è un presupposto indispensabile per poter procedere all’esame della causa, la Corte ha applicato il principio consolidato che impone, in questi casi, di concedere al ricorrente un termine per sanare il vizio. Di conseguenza, ha ordinato la rinnovazione della notificazione e ha disposto il rinvio della causa a nuovo ruolo, sospendendo di fatto ogni decisione sul merito del ricorso.

Le conclusioni

L’ordinanza interlocutoria dimostra come il rispetto delle regole procedurali sia un pilastro imprescindibile del sistema giudiziario. Anche di fronte a questioni di diritto sostanziale complesse e rilevanti, come il bilanciamento tra la tutela del terzo in buona fede e la sanzione di un potenziale conflitto di interessi, il giudice deve prima assicurarsi che il processo sia stato correttamente instaurato nei confronti di tutte le parti. La controversia resta quindi aperta: la Corte di Cassazione si pronuncerà sul merito solo dopo che il ricorrente avrà adempiuto all’onere di notificare correttamente il proprio ricorso, garantendo così il pieno diritto di difesa a tutti i soggetti coinvolti.

Una vendita può essere annullata per conflitto di interessi del rappresentante?
L’ordinanza non fornisce una risposta definitiva, ma conferma che il conflitto di interessi è un valido motivo di impugnazione. La parte ricorrente sostiene che l’atto di vendita sia annullabile perché il rappresentante (l’ex proprietario sotto sfratto) ha agito per un interesse personale e contrario a quello del rappresentato, vendendo l’immobile per eludere la procedura esecutiva.

Come viene tutelato un terzo acquirente che acquista da un rappresentante?
Secondo la Corte d’Appello (la cui decisione è oggetto del ricorso), il terzo acquirente in buona fede è tutelato dalla prevalenza dell’atto pubblico di procura rispetto ad accordi privati non registrati tra mandante e mandatario. Questo principio mira a garantire la certezza e la sicurezza dei traffici giuridici.

Cosa accade se la notifica di un ricorso in Cassazione non va a buon fine?
Come stabilito in questa ordinanza, se la notifica fallisce per cause non imputabili al notificante (come il trasferimento del destinatario), la Corte concede al ricorrente un termine perentorio (in questo caso 60 giorni) per rinnovare la notificazione. La causa viene rinviata a un’udienza successiva, in attesa che il vizio procedurale venga sanato.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32786 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32786 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/11/2023

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso 5969-2017 proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende;

– ricorrente –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che lo rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOME;

– intimato –

avverso la sentenza n. 7582/2016 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 16.12.2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 29.11.2022 dal Consigliere NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

Con atto pubblico dell’08.07.2003, NOME COGNOME acquistava da NOME COGNOME un locale commerciale sito in Roma; il prezzo dichiarato nell’atto pu bblico risultava essere di €20.000,00, bench é nel contratto preliminare stipulato con scrittura privata del 23.05.2003 il prezzo concordato fosse di €50.000,00. Le parti si obbligavano, altresì: l’acquirente, a conferire in locazione l’immobile al venditore per sei anni rinnovabili, e questi a corrispondere al compratore il canone di locazione pari ad €400,00 mensili.
1.1. Nella stessa data di stipulazione del rogito, le parti sottoscrivevano:

una scrittura privata nella quale NOME COGNOME ribadiva un impegno già assunto nel contratto preliminare, ossia rivendere l’immobile al COGNOME al prezzo di €50.000,00, rilasciando contestualmente a quest’ultimo una procura irrevocabile all’acquisto (in funzione di garanzia);

un ulteriore atto pubblico con il quale NOME COGNOME nominava e costituiva suo mandatario speciale NOME COGNOME, affinché vendesse lo stesso immobile «in suo nome, conto e di interesse … a chicchessia, per il prezzo che riterrà più opportuno».

A causa della morosità del COGNOME nel pagamento dei canoni di affitto, in data 22.05.2004 il COGNOME intimava al COGNOME lo sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Roma il 19.07.2004, al quale seguiva la fase esecutiva fissata a partire dal 30.08.2004.

Con atto pubblico del 02.03.2005, preceduto da un preliminare del 09.11.2004 (allorquando la fase esecutiva di sfratto aveva già avuto corso) dal quale risultava il prezzo di vendita di €50.000,00, COGNOME NOME trasferiva a COGNOME NOME l’immobile di cui si discute per il

prezzo di €25.000,00, in forza dell a procura per atto pubblico dell’08.07.2003 conferitagli dal COGNOME.

1.2. Il COGNOME adíva il Tribunale di Roma per sentire dichiarare la simulazione assoluta della vendita del locale commerciale intercorsa tra COGNOME NOME NOME COGNOME NOME (allo scopo di sottrarre l’immobile all’esecuzione dello sfratto) , che egli poteva provare con qualsiasi mezzo nella sua qualità di terzo; in subordine: la nullità o l’ annullamento di detta vendita per difetto di autorizzazione a vendere, ovvero per conflitto di interessi in capo al venditore COGNOME ex art. 1394 cod. civ.; in via ancor più gradata, per sentire condannare quest’ultimo al pagamento di €25.000,00 a su o favore in qualità di mandante, oltre al risarcimento dei danni.
Il Tribunale di Roma, con sentenza del 10.12.2009, esclusa la simulazione del contratto di vendita intercorso tra COGNOME e COGNOME, riteneva provato che il COGNOME avesse agito in qualità di mandatario del COGNOME, e condannava pertanto il primo alla restituzione del prezzo di vendita dell’immobile (€25.000,00).

Avverso la decisione del giudice di prime cure interponeva appello NOME COGNOME dinanzi alla Corte d’Appello di Roma che, con sentenza n. 7582/2016, rigettava il gravame e -confermando l’infondatezza della simulazione -condannava il COGNOME al pagamento delle spese di secondo grado in favore del COGNOME NOME, essendo rimasto contumace il COGNOME NOME. Osservava la Corte che:

-nel contrasto tra la scrittura privata dell’8.07.2003, sottoscritta dalle parti ma non registrata, con la quale il COGNOME rilasciava una procura irrevocabile al COGNOME all’acquisto dello stesso immobile; e l’atto pubblico, avente s tessa data, con il quale lo stesso COGNOME conferiva al COGNOME mandato irrevocabile a vendere l’immobile di cui

è causa, deve prevalere quest’ultimo, a norma dell’art. 2704 cod. civ., al fine di tutelare la buona fede del terzo acquirente COGNOME che ha confidato sulla certezza dell’atto notarile di conferimento del potere di firma al rappresentante COGNOME;

-l’esistenza di un mandato con rappresentanza vale ad escludere sia la simulazione dell’atto di compravendita del 02.03.2005, sia la riconoscibilità del conflitto di interessi in capo al rappresentante, sebbene affittuario moroso dell’immobile di cui si discute.

La sen tenza della Corte d’Appello di Roma v eniva impugnata per la cassazione da COGNOME NOMENOME NOME il ricorso illustrato da memoria.

Si difendeva NOME COGNOME depositando controricorso.

CONSIDERATO CHE:

Con il primo motivo di ricorso si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ. Nella prospettazione del ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe e rrato nel non valutare del tutto l’importante mole di presunzioni che avrebbero dimostrato l’esistenza del negozio simulato o comunque della conoscenza, in capo alle parti, di ciò che la vendita del locale commerciale copriva, facendo invece prevalere la regolarità della procura in forza della quale il COGNOME vantava il mandato a vendere e, quindi, la mancata conoscibilità in capo al COGNOME della scrittura privata, dalla quale emergevano le vicende patrimoniali intercorrenti tra il COGNOME e il COGNOME.
Con il secondo motivo, articolato in due diverse doglianze, si deduce violazione ed errata applicazione di norme di diritto, ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., artt. 2726-2729 cod. civ., in relazione all’art. 1417 cod. civ. Con una prim a doglianza il ricorrente lamenta il fatto che la Corte d’Appello avrebbe errato nel far prevalere

l’esistenza di una procura a vendere sull’esistenza di un accordo simulato. Quest’ultima avrebbe dovuto essere valutata alla luce degli elementi presuntivi rilevanti; tra questi: a) la mancata prova dell’avvenuto pagamento del prezzo di acquisto dell’immobile, asseritamente già corrisposto secondo le risultanze del rogito ma mai dimostrato; b) l’irrisorietà del prezzo di vendita, concordato per €25.000,00 a fronte di un valore di mercato di €50.000,00; c) l’impegno a riacquistare l’immobile dal COGNOME, già espresso dal COGNOME nel preliminare di compravendita del 23.05.2003 e successivamente da questi reiterato nel verbale di accesso prodotto dall’ufficial e giudiziario in data 28.01.2005 in fase esecutiva di sfratto. Con la seconda doglianza il ricorrente ritiene erroneamente non valutato dal giudice di seconde cure il conflitto di interessi, in violazione dell’art. 1394 cod. civ., addebitabile al rappresen tante COGNOME, il quale avrebbe fraudolentemente ceduto l’immobile di cui si discute ad un amico per vanificare la procedura di sfratto alla quale egli era orami sottoposto e rimanere nella detenzione del locale.
3. Questo Collegio rileva che la notifica del presente ricorso a NOME COGNOME risulta essere stata tentata, mediante il servizio postale, con raccomandata A.R. 7676135050643-3, del 04.04.2017 spedita in Roma, alla INDIRIZZO, INDIRIZZO, dove lo stesso sarebbe stato residente: agli atti del presente giudizio, tuttavia, risulta la mancata consegna del plico per essersi il destinatario trasferito. Va pertanto disposto il rinvio del giudizio a nuovo ruolo e assegnato al ricorrente termine di sessanta giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per provvedere alla rinnovata notifica del ricorso a NOME COGNOME. Compiute le effettive ricerche nel luogo di ultima residenza nota (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 40467 del 16/12/2021, Rv. 663335 – 01), attestata l’eventuale irreperibilità del destinatario presso
il suddetto indirizzo, si procederà alla notificazione ex art. 143 cod. proc. civ.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione ordina la rinnovazione della notificazione del ricorso a NOME COGNOME, entro il termine di sessanta giorni dall’avvenuta comunicazione della presente ordinanza e rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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