Condominialità: quando il box auto è escluso

La Corte di Cassazione ha confermato l’esclusione della condominialità per un box auto situato in un corpo di fabbrica separato rispetto all’edificio principale. Il proprietario del box aveva impugnato una delibera assembleare che negava il contributo del condominio alle spese di riparazione del locale. I giudici di merito, basandosi sul titolo costitutivo del 1969, hanno stabilito che il box non faceva parte del condominio, nonostante l’inclusione nelle tabelle millesimali e il pagamento pregresso di alcune spese. La Suprema Corte ha ribadito che l’interpretazione del titolo spetta al giudice di merito e che il comportamento delle parti non può superare quanto stabilito negli atti scritti soggetti a forma solenne.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Condominialità: quando il box auto è escluso dal complesso

Determinare la condominialità di un bene immobile è un’operazione complessa che richiede un’analisi rigorosa dei titoli d’acquisto originari. Spesso si ritiene, erroneamente, che il semplice pagamento delle quote o l’inserimento nelle tabelle millesimali basti a conferire la qualità di condomino. Una recente sentenza della Corte di Cassazione chiarisce definitivamente i confini di questo concetto, analizzando il caso di un box auto separato dal corpo di fabbrica principale.

La controversia sulla condominialità del box

Il caso nasce dalla richiesta di un proprietario di un box auto che pretendeva la partecipazione del condominio alle spese di rifacimento delle pareti e del soffitto del proprio locale. Il condominio, tuttavia, aveva negato tale obbligo tramite delibera assembleare, sostenendo l’estraneità del box al complesso condominiale. La questione centrale riguardava dunque l’accertamento della condominialità del bene, basata su un atto costitutivo risalente alla fine degli anni ’60.

L’importanza del titolo costitutivo

Secondo i giudici, il titolo costitutivo del condominio è l’unico documento in grado di definire con certezza quali unità immobiliari facciano parte del complesso. Nel caso di specie, l’atto originario distingueva chiaramente tra l’area destinata alle abitazioni e quella destinata alle autorimesse, costruite peraltro con licenze edilizie differenti. Questa separazione strutturale e documentale ha impedito il riconoscimento della condominialità automatica.

Tabelle millesimali e comportamento delle parti

Un punto di forte discussione ha riguardato il fatto che il proprietario del box avesse regolarmente pagato spese condominiali in passato e fosse inserito nelle tabelle millesimali. La Cassazione ha però precisato che le tabelle millesimali hanno una funzione meramente gestionale e di ripartizione degli oneri, ma non possono costituire un titolo di proprietà né provare la condominialità se l’atto d’acquisto dice il contrario.

Il valore della forma scritta

Per i contratti che riguardano diritti reali immobiliari, la legge impone la forma scritta a pena di nullità. Pertanto, eventuali confessioni stragiudiziali dell’amministratore o comportamenti concludenti dei condomini non possono integrare o modificare quanto stabilito nel rogito notarile. La volontà delle parti deve emergere esclusivamente dal testo scritto dell’atto costitutivo.

Le motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso sottolineando che l’interpretazione dei contratti è un’attività riservata esclusivamente al giudice di merito. Se la ricostruzione operata dalla Corte d’Appello è logicamente coerente e rispetta i canoni di ermeneutica legale (interpretazione letterale e sistematica), essa non è censurabile in sede di legittimità. Nel caso analizzato, la presenza di una servitù di passaggio a favore dei box sul cortile condominiale è stata considerata una prova ulteriore dell’estraneità dei box stessi al condominio: se fossero stati beni condominiali, i proprietari avrebbero avuto diritto di passaggio ex art. 1102 c.c. e non avrebbero avuto bisogno di una servitù.

Le conclusioni

In conclusione, la qualità di condomino non si acquisisce per prassi o per errore amministrativo nella ripartizione delle spese, ma deriva rigorosamente dai titoli di proprietà. La mancanza di strutture comuni (come fondamenta o impianti condivisi) e la distinzione nei titoli d’acquisto escludono la condominialità del box auto. Questo comporta l’impossibilità per il proprietario di impugnare le delibere assembleari, mancando della necessaria legittimazione attiva, e l’obbligo di farsi carico esclusivo delle spese di manutenzione del proprio bene.

Il pagamento delle spese condominiali prova l’appartenenza al condominio?
No, il pagamento degli oneri e l’inserimento nelle tabelle millesimali non sostituiscono il titolo di proprietà scritto, che rimane l’unica prova valida per determinare l’appartenenza al condominio.

Cosa succede se un box è costruito con una licenza edilizia diversa dall’edificio?
La diversità dei titoli edilizi e la separazione strutturale sono indizi rilevanti che i giudici utilizzano per escludere la natura condominiale del box rispetto al fabbricato principale.

Chi non è considerato condomino può contestare le delibere dell’assemblea?
No, se viene accertata l’estraneità di un immobile al condominio, il suo proprietario non ha la legittimazione attiva per impugnare le decisioni prese dall’assemblea condominiale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6492 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 6492 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/03/2026

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 3428/2020 R.G. proposto da: UGO

NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME unitamente all’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE DI INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME -controricorrente- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO MILANO n. 455/2019 depositata il 14/11/2019.

Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udito il Procuratore generale, che ha concluso chiedendo il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

È stato proposto ricorso per cassazione da parte di NOME contro la sentenza della Corte d’appello di Milano (n. 4551/2019 del 14 novembre 2019), di rigetto dell’appello proposto dal medesimo NOME contro sentenza del Tribunale di Monza, che aveva a sua volta rigettato la domanda proposta dall’appellante nei confronti del ‘RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO‘, volta a ottenere, previo accertamento dell’appartenenza al condominio del locale box autorimessa di sua proprietà e della natura condominiale dei relativi muri perimetrali, la declaratoria dell’obbligo di assunzione, da parte del predetto condominio, delle spese occorrenti per il rifacimento della parete e del soffitto, con conseguente annullamento della delibera che aveva disconosciuto siffatto obbligo.
Il giudice di primo grado, dopo avere identificato le ragioni essenziali del contrasto fra le parti nella riconducibilità al condominio del box di proprietà dello COGNOME, edificato in corpo di fabbrica costruito in aderenza al fabbricato abitativo composto di più unità immobiliari pacificamente ricomprese nel condominio ‘RAGIONE_SOCIALE‘, ha rigettato la domanda dello COGNOME, disconoscendo l’appartenenza del box al condominio, che comprendeva le sole unità abitative. A tale conclusione, il giudice di primo grado è pervenuto sulla base di una certa interpretazione del titolo costitutivo del condominio e del regolamento contrattuale.
La Corte d’appello, adita dal soccombente, ha condiviso l’interpretazione data dal primo giudice, rigettando interamente il gravame.

La Corte d’appello ha riconosciuto l’estraneità del box al condominio, comprendente le unità abitative, sulla base delle seguenti considerazioni:

l ‘art. 3 del regolamento condominiale, nel disciplinare gli spazi comuni, si riferisce, al pari dell’art. 1 del medesimo regolamento, al corpo di fabbrica di cui ai mappali 96a – 8c – 95c e non anche al mappale 96b, su cui insiste l’autorimessa dello COGNOME, «a nulla rilevando che lo stesso COGNOME sia al contempo titolare di diritti sugli enti condominiali comuni (che come si vedrà discendono dall’utilizzo del cortile condominiale comune)»;

l’estraneità del box al condominio risulta confermato dal fatto che il corpo di fabbrica, nel quale si trova il box, è stato costruito in base a un permesso diverso rispetto a quello rilasciato per l’edificazione del fabbricato abitativo;

l’art. 6 del regolamento di condominio, nel rinviare alla tabella allegata, non precisa quali degli immobili in essa elencati siano ricompresi nel condominio e quali invece no, non potendo quindi da esso «trarsi elementi utili a sostegno della tesi dell’esistenza di un condominio, accumunante il corpo di fabbrica a uso abitativo con quello a uso autorimessa»;

la raffigurazione del box nella planimetria allegata all’atto costitutivo del condominio non ha alcuna rilevanza, in quanto tale titolo (atto del 19 dicembre 1969) costituisce un rapporto di condominialità fra i soli proprietari degli immobili che sono parte del fabbricato, con esclusione dei box ( infra );

la tabella millesimale, quale strumento di ripartizione delle spese, non può valere da titolo a sostegno della presunzione di condominialità.

La Corte d’appello ha poi preso in esame le clausole n. 1 e n. 7 dei ‘patti speciali’ contenuti nell’atto costitutivo del condominio, che sono state intese dai giudici di merito nel senso che ai titolari dei box superficiali non è attribuita alcuna comproprietà dell’area sulla quale sorge l’edificio condominiale. Tale esclusione, secondo la sentenza, risulta confermato anche dall’art. 3 dei medesimi patti speciali, che prevedeva una servitù di passaggio sul cortile condominiale, servitù che non avrebbe avuto ragione d’essere se i box fossero compresi nel condominio, «attesa la facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune nei limiti di cui all’art. 1102 c.c.». Si conferma infine, da parte della sentenza d’appello, la correttezza della decisione di primo grado, anche nella parte in cui si pone in luce l’inesistenza di impianti comuni ai due corpi di fabbrica e l’estraneità ai muri perimetrali della porzione sulla quale insiste la proprietà del ricorrente, estraneità che ha trovato ulteriore riscontro nelle risultanze della consulenza eseguita nel grado. In considerazione di quanto sopra, secondo la Corte d’appello, facendo difetto allo NOME la qualità di condomino, egli non era legittimato a impugnare la delibera condominiale che aveva negato la partecipazione del condominio alle spese di rifacimento del box.
Per la cassazione della decisione NOME ha proposto ricorso affidato a sette motivi, illustrati da memoria

Il RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso, depositando anche la memoria,

RAGIONI DELLA DECISIONE

Quanto alle eccezioni di inammissibilità formulate dal controricorrente, le stesse, in quanto sono riferite all’intero ricorso, non possono avere seguito, fatta salva la valutazione di ammissibilità

dei singoli motivi, rispetto ai quali non si ravvisano ragioni ostative che ne precludano l’esame.

2. Il primo motivo denunzia «violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1367, oltre che degli artt. 111, comma 6 cost., 132, n. 4) c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3) c.p.c., ai sensi dell’art. 360, n. 3), c.p.c., nonché omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, n. 5), c.p.c.».

Il motivo pone essenzialmente le seguenti censure. La Corte d’appello, nell’interpretazione degli artt. 1 e 7 dell’atto costitutivo del condominio, avrebbe utilizzato elementi estranei alla volontà negoziale espressa nel medesimo, dando alle previsioni un significato contrario al canone dell’interpretazione letterale e sistematica e al principio di conservazione del contratto. L’applicazione congiunta di tali canoni ermeneutici deponeva univocamente nel senso che il box faceva parte del condominio. Tale conclusione -sostiene sempre il ricorrente – trova inoltre conferma nelle previsioni del regolamento condominiale, allegato al titolo, che non sono state intese dalla corte di merito nel loro effettivo significato. Sostiene ancora il ricorrente che, nel condurre la propria attività ermeneutica, la Corte d’appello era incorsa in ulteriori errori, in primo luogo per avere travisato il contenuto della clausola del titolo costitutivo relativa alla servitù, che identificava come fondo servente non il cortile condominiale (come detto nella sentenza impugnata), ma un diverso fabbricato; in secondo luogo, per avere disconosciuto a priori la rilevanza della planimetria allegata al contratto; in terzo luogo, la Corte d’appello ha del tutto ignorato l’atto di acquisto del ricorrente, che confermava la condominialità del box; infine, la Corte d’appello ha omesso qualsiasi
considerazione del comportamento delle parti posteriore alla conclusione del contratto, essendosi lo NOME comportato come condomino ed essendo stato tale considerato dal condominio, tant’è vero che egli è stato costantemente chiamato a contribuire alle spese, come risultava da una pluralità di atti condominiali.

2. Ai fini di una migliore comprensione delle censure si ritiene di dover rimarcare che il tema centrale del dibattuto riguarda l’interpretazione della scrittura privata del 19 dicembre 1969, con la quale l’originario proprietario dell’intera area sulla quale furono edificati sia il corpo di fabbrica comprendente le unità abitativa, sia il corpo di fabbrica comprendente il box del ricorrente, ha venduto a un terzo alcune delle unità immobiliari ricadenti in tale area.

Ciò posto il prioritario errore denunziato con il motivo riguarda l’interpretazione delle seguenti previsioni del titolo costitutivo del condominio del 1969, contenute nella sezione intitolata ‘Patti speciali’, collocata di seguito alla descrizione delle unità immobiliari compravendute:

«le aree distinte in catasto al foglio n. 8 con i mappali 95 c- 8 c- 96 ae 96 b- sono di proprietà comune ed indivisa dei proprietari delle unità immobiliari facenti parte del fabbricato insistente sulle dette aree, ed indicato nella citata planimetria come fabbricato A» (art. 1 dei patti speciali)»;

« i proprietari dei box costruiti fuori terra sulle aree ai mappali 8 d- 95 c -96 b sono proprietari anche dell’area su cui sorgono le autorimesse stesse » (art. 7 dei patti speciali)»;

Tali previsioni sono intese dal ricorrente nel senso che con la prima (art. 1) il suolo su cui sorgono i box, in particolare il suolo identificato dalla particella 96 -b, è stato attribuito in comproprietà ai proprietari

delle unità abitative, con la seconda (art. 7) il medesimo suolo è stato attribuito ai proprietari del box, rimanendo così accumunati gli uni e gli altri in un unico rapporto condominiale. Secondo il ricorrente, la previsione di cui all’art. 7 si spiegava con l’intento del proprietario di poter trasferire i box autonomamente dalle unità abitative. Se non fosse stata trasferita anche la proprietà del suolo sui cui sorgevano i box, coloro che avessero acquistato i box senza l’unità abitativa avrebbero ricevuto la sola proprietà superficiaria. Tale conseguenza è stata evitata, appunto, assegnando l’area sia agli uni sia agli altri, derivando da tale scelta la creazione un unico condominio. L’unicità del rapporto condominiale, sempre secondo il ricorrente, trovava conferma nel regolamento contrattuale, allegato al titolo del 1969, e nelle relative tabelle millesimali, oltre che nelle tavole allegate al titolo costitutivo del condominio.
In contrasto con tale interpretazione, presentata dal ricorrente quale la sola consentita in base alle norme in materia di ermeneutica negoziale, le previsioni sopra riportate sono state interpretate dalla Corte d’appello nel senso che gli acquirenti dei box costruiti fuori terra, edificate sull’area riportata in catasto alla particella 96 – b, divenivano proprietari solo del suolo sul quale sorgono le autorimesse, con esclusione del suolo sul quale sorge l’edificio, attribuito ai soli proprietari delle unità immobiliari. Secondo il giudice d’appello la seconda pattuizione (quella dell’art. 7 dei patti speciali) «non avrebbe avuto ragione di essere se le autorimesse e le aree su cui questa sono state edificate fossero comprese nel condominio».
3. Il motivo è inammissibile. Va, in generale, ricordato che «l’interpretazione del contratto, traducendosi in una operazione di accertamento della volontà dei contraenti, si risolve in una indagine di

fatto riservata al giudice di merito, censurabile in cassazione, oltre che per violazione delle regole ermeneutiche, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., per inadeguatezza della motivazione, ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione antecedente alla novella di cui al d.l. n. 83 del 2012, oppure – nel vigore del novellato testo di detta norma – nella ipotesi di omesso esame di un fatto decisivo e oggetto di discussione tra le parti» (Cass. n. 14355/2016). Con particolare riferimento al vizio di violazione delle regole ermeneutiche di cui agli artt.1362 e ss. c.c. è consolidato nella giurisprudenza di questa Corte l’orientamento secondo cui «per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che quella data dal giudice sia l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, sicché, quando di una clausola siano possibili, e plausibili, due o più interpretazioni, non è consentito alla parte, che aveva proposto l’interpretazione disattesa dal giudice, dolersi in sede di legittimità del fatto che ne sia stata privilegiata un’altra» (cfr. tra le molte: Cass. n.16987/2018; n.28319/2017; n.24539/2009; n.4178/2007). Quindi, in tema di interpretazione del contratto, il sindacato di legittimità «non può investire il risultato interpretativo in sé», ma solo la verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica (oltre all’omesso esame di fatti discussi e decisivi), «con conseguente inammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negoziale operata dal giudice di merito che si traduca in una diversa valutazione degli stessi elementi di fatto da questi esaminati» (Cass.10/02/2015 n.2465).
L’illustrazione del motivo di ricorso in esame non rispetta tali principi, che sono interamente applicabili anche in tema di interpretazione dell’atto costitutivo del condominio e del regolamento condominiale.

Anche rispetto a tali atti l’attività ermeneutica costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. n. 20712/2017; n. 27145/2007; n. 16022/2002; n. 3084/1976).

4. Invero, l’esito interpretativo, fatto proprio dalla Corte d’appello, non incorre, in linea di principio e sotto il profilo metodologico, in alcuna delle violazioni ascritte con il motivo. Le clausole del titolo costitutivo sono state considerate nel loro contenuto letterale; sono state considerate in rapporto fra loro e in relazione alle previsioni del regolamento condominiale, non essendo neanche vero che l’interpretazione, proposta al giudice di merito, abbia svuotato la previsione di cui all’art. 7 di qualsiasi significato. Il giudice d’appello, sulla scia del giudice di primo grado, ha riconosciuto la proprietà del suolo su cui sorgono i box ai soli proprietari delle unità immobiliari, comprese nel fabbricato, che fossero contemporaneamente proprietari del box. Correlativamente, nell’ambito di tale interpretazione, i futuri acquirenti dei box sarebbero stati proprietari solo del suolo su cui sorgono gli stessi box, con esclusione del suolo sul quale sorge l’edificio che comprende le unità abitative. Non è neanche vero che la Corte d’appello abbia interpretato le clausole sulla base di elementi extratestuali, accordando prevalenza a tali elementi rispetto al tenore letterale delle clausole. Gli elementi extratestuali sono stati richiamati dalla Corte d’appello a conferma della recepita interpretazione letterale e sistematica, in quanto ritenuti coerenti con essa.
Lo stesso dicasi per le previsioni del regolamento condominiale, che la Corte d’appello ha valutato nel loro insieme e in correlazione con le indicazioni del titolo. In esito a tale disamina essa ha riconosciuto che

il regolamento non conteneva alcuna previsione idonea ad autorizzare l’illazione che appartamenti e box fossero accumunati in un unico condominio. Anzi, secondo la corte di merito, le previsioni regolamentari di interesse sarebbero chiare nel riferire la condominialità al solo corpo di fabbrica nel quale sono comprese le unità abitative.

Quanto agli elementi extratestuali, è stato già chiarito che il richiamo ad essi non ha guidato l’interpretazione, ma, nell’ottica della sentenza impugnata, l’ha solo confermata: in particolare la sentenza richiama a) il fatto che le unità abitative e i box sono stati costruiti in forza di licenze diverse; b) l’assenza di strutture afferenti il condominio nel sottosuolo dell’area sulla quale sorgono i box; c) la diversa eziologia delle lesioni al muro di confine lamentate dallo NOME; d) la previsione di una servitù di passaggio sul cortile condominiale.
A tale interpretazione il ricorrente oppone una serie di critiche, che tuttavia non rendono l’esito interpretativo accolto dalla Corte d’appello irragionevole o non plausibile. Il solo elemento autenticamente dissonante è quello che fa leva sulla servitù. Questa, secondo la previsione del titolo costitutivo, è costituita a carico del fabbricato costruito sul mappale 97, che in effetti è estraneo al rapporto che viene in considerazione nella causa. Tuttavia, tale dissonanza non incrina la logica complessiva della decisione. L’errore, infatti, non investe il nucleo centrale dell’interpretazione, ma un elemento non decisivo di conferma. In quanto all’inclusione del box nella tabella millesimale, neanche tale indicazione, di per sé, travolge l’esito interpretativo finale cui è pervenuta la decisione impugnata, se è vero che la Corte d’appello riconosce che il titolo attribuisce anche proprietari dei box la contitolarità di diritti sugli enti condominiali
comuni, «che discendono dall’utilizzo del cortile condominiale comune».

Infine, l’interpretazione accolta dalla sentenza impugnata rimane fra le opzioni ermeneutiche possibili anche in rapporto alla raffigurazione dei box nella planimetria allegata al titolo. Una volta appurato che il titolo comprendeva e regolamentava non solo gli appartamenti, ma anche i box, la raffigurazione non porta con sé, diversamente da quanto sostiene il ricorrente, quale conseguenza necessitata la creazione di un unico condominio. La raffigurazione è compatibile anche con la separazione dei box dagli appartamenti, secondo la diversa ipotesi recepita dalla sentenza. Lo stesso dicasi in ordine al significato degli art. 6 del titolo e 18 del regolamento di condominio. È vero che tali previsioni, le quali ponevano divieti riferiti anche ai box, non sono considerate dalla Corte di merito; tuttavia, esse, tenuto conto del complessivo contenuto del titolo, non hanno la forza di rendere incompatibile con il testo l’interpretazione data dalla corte di merito. A maggior ragione, tale considerazione vale per il titolo di acquisto dello NOME, che, naturalmente, qualunque sia la sua portata, non ha già in via di principio il potere di incidere, in senso ampliativo, sul titolo costitutivo del condominio, nemmeno sotto il profilo del comportamento successivo, e ciò per una duplice ragione: perché non vi ha preso parte l’originario dante causa, laddove il comportamento tenuto dalle parti successivamente alla sua conclusione può rilevare ai fini ermeneutici solo qualora integri gli estremi della condotta comune ad entrambe, non potendo la comune intenzione delle parti emergere dall’iniziativa unilaterale di una di esse (Cass. n. 415/2006; n. 12535/2012); inoltre perché, nei contratti soggetti alla forma scritta ad substantiam , quale il titolo
costitutivo del condominio, oggetto di esame, il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche successivo alla stipula del rogito, può essere utilizzato solo per chiarire l’interpretazione del contenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (Cass. n. 11828/2018). Quanto all’ulteriore censura mossa con il motivo in esame, con la quale si rimprovera alla Corte d’appello di non avere tenuto conto della esistenza di atti condominiali che davano per scontato la partecipazione del ricorrente al condominio, essa richiama circostanze prive di decisività, avuto riguardo ai già ricordanti limiti di rilevanza del comportamento successivo delle parti in materia di interpretazione di contratti formali. Anche tale censura, pertanto, continua a svolgersi pur sempre sul piano del confronto fra diverse interpretazioni tutte plausibili di un medesimo negozio. Un confronto del genere è inammissibile in cassazione.
5. Il secondo motivo denuncia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2733 e 2735, oltre che degli art. 155 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3) c.p.c., avendo la Corte di merito del tutto omesso di tenere in considerazione l’efficacia probatoria privilegiata derivante dalla confessione stragiudiziale resa dall’amministratore del RAGIONE_SOCIALE NOME in data 15/03/2010, mediante la quale l’amministratore pro tempore dichiarava che ‘ nel RAGIONE_SOCIALE suddetto sono state eseguite nell’anno 2009 opere di manutenzione straordinaria usufruenti delle agevolazioni fiscali previste dalla legge 449 del 23.12.1997 e successive modifiche. La quota a carico dell’unità immobiliare intestata al NOME NOME è di € 50,85, ed è stata regolarmente versata entro il 31.12.2009 ‘.
Il motivo è palesemente infondato. A parte l’arbitraria assimilazione che ispira la censura, e cioè che la dichiarazione resa dall’amministratore in ordine al pagamento equivalesse a prova legale della condominialità, l’assunto trascura che la confessione della controparte, qualora in ipotesi realmente resa, sarebbe stata irrilevante, in quanto il fatto costitutivo del diritto azionato era rappresentato da un atto per il quale la legge impone la forma scritta ad substantiam (Cass. n. 25999/2018). Vele infatti il principio secondo il quale quando (come nel caso in esame) la legge richieda, a pena di nullità, la forma scritta (nella specie, atto costitutivo di condominio), alla mancata produzione in giudizio del relativo documento non può supplire il deposito di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto de quo , nemmeno se da essa risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto (Cass. n. 4431/2017).
6. Il terzo motivo denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3) c.p.c., nullità della sentenza ex art. 360, n. 4), c.p.c. ed omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che aveva costituito oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, n. 5), c.p.c.

La Corte d’Appello, dopo avere dapprima disposto una consulenza tecnica d’ufficio volta ad accertare se l’autorimessa del NOME facesse o meno parte del RAGIONE_SOCIALE, aveva poi disatteso le univoche conclusioni dell’esperto, fornendo una lettura completamente fuorviata delle risultanze della C.T.U., tanto da arrivare a richiamare le stesse a supporto di conclusioni diametralmente opposte rispetto a quelle alle quali era esplicitamente giunto il C.T.U.

Il motivo è inammissibile. In conformità con la natura del mezzo, la Corte d’appello si è avvalsa della consulenza tecnica ai fini della ricostruzione della situazione di fatto degli edifici e non certo per dimere la questione interpretativa oggetto di causa, trattandosi di giudizio riservato al giudice (cfr. Cass. n. 8206/1993). È palese, pertanto, che, il motivo, pur sotto l’egida del vizio di violazione di norme di legge e del vizio di omesso esame, intende chiedere alla Corte di ripetere un giudizio di merito. Si deve aggiungere che il vizio di omesso esame incorre altresì nella ragione di inammissibilità derivante dalla c.d. doppia conforme. L’ipotesi ricorre quando nei due gradi di merito le “questioni di fatto” siano state decise in base alle “stesse ragioni” (Cass. n. 26744/2016; n. 20994/2019; n. 29322/2019; n. 8320/2022). Sotto questo profilo, la preclusione è, nella specie, certamente operante, essendo identica la questione di fatto risolta nei due gradi del giudizio ed essendo identiche le ragioni addotte dai giudici di primo grado e d’appello per giustificare la decisione assunta.
6. Il quarto motivo denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2699, 2700, 2702 e 2703 c.c., oltre che dell’art. 2712 c.c., e degli artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3) c.p.c.

La sentenza impugnata sarebbe altresì viziata da violazione e/o falsa applicazione delle norme codicistiche che disciplinano l’efficacia probatoria degli atti pubblici e delle scritture private autenticate, che imponevano di recepire quanto indicato nel titolo di acquisto del ricorrente e quanto affermato nel titolo costitutivo del condominio, univoci nel ricomprendere il box nel medesimo condominio relativo alle unità abitative.

Il motivo è palesemente inammissibile. In ordine alle affermazioni riportate nel titolo di acquisto, è stata già chiarita la loro irrilevanza persino ai soli fini interpretativi (v. supra), mentre in ordine al contrasto con l’atto costitutivo del condominio, la censura si risolve in una petizione di principio, che dà per assodato ciò che la Corte d’appello, in esito all’ interpretazione dei titoli censurata inammissibilmente con il primo motivo, ha invece motivatamente negato.
Il quinto motivo denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1100, 1101, 1102, 1103, 1104, 1117, 1118 e 1123 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3) c.p.c.

La Corte d’appello ha disconosciuto il rapporto di condominialità in presenza di previsioni del titolo e regolamentari che confermavano l’appartenenza del box al condominio, così incorrendo nella violazione del complesso delle norme indicate nella rubrica.

Il motivo è inammissibile. La censura suppone un significato dei titoli diverso da quello ricostruito dalla Corte d’appello, e cioè che il box del ricorrente facesse parte del condominio comprendente le unità abitative. Fuori dalla auspicata prospettiva in fatto ipotizzata dal ricorrente, ma disattesa dai giudici di merito, la denunziata violazione di norme è inesistente. Questa Suprema Corte ha chiarito che l’applicazione di una norma a una fattispecie concreta ricostruita dal provvedimento impugnato in modo erroneo o carente non ridonda necessariamente in violazione di quella stessa norma, ma può anche costituire espressione di un giudizio di merito la cui censura, in sede di legittimità, è possibile, sotto l’aspetto del vizio di motivazione. Il discrimine tra l’una e l’altra ipotesi (violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione dell’astratta fattispecie
normativa ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta) è segnata in modo evidente dal fatto che solo quest’ultima censura e non anche la prima è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (Cass. n. 15499/2004).

8. Il sesto motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., anche in relazione all’art. 1117 c.c., e degli artt. 115 e 116 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, n. 3) c.p.c., per avere accolto l’eccezione di difetto di legittimazione attiva del NOME COGNOME rispetto all’impugnazione della delibera, nonostante il condominio non avesse assolto all’onere di fornire la prova della stessa eccezione, essendosi solo limitato al richiamo dagli atti di controparte.

Il settimo motivo denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 c.c., ai sensi dell’art. 360 n. 3) c.p.c. ed omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio e che ha costituito oggetto di discussione tra le parti, anche ai sensi dell’art. 360, n. 5), c.p.c.

La sentenza impugnata si rivela altresì viziata da violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 c.c., per aver negato in capo al ricorrente la legittimazione ad impugnare la delibera assunta dall’assemblea del RAGIONE_SOCIALE in data 11/04/2015 in ragione del preteso accertamento della « estraneità del box di proprietà RAGIONE_SOCIALE al RAGIONE_SOCIALE », omettendo di considerare come lo stesso avesse, in passato, oltre che in occasione dell’assemblea condominiale all’esito della quale è stata adottata la delibera impugnata, regolarmente partecipato alle assemblee condominiali e proporzionalmente partecipato alle delibere ed alle spese condominiali.
I motivi, da esaminare congiuntamente, sono inammissibili. All’interno della ricostruzione in fatto recepita dalla sentenza impugnata, essi si atteggiano a pura petizione di principio, dando per riconosciuto ciò che la Corte d’appello ha invece negato . Quanto al resto si richiamano le considerazioni proposte nell’esame dei motivi precedenti.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con addebito di spese.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del controricorrente, liquidate in € 4.300,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello richiesto, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 23 ottobre 2025.

Il giudice estensore Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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