Sopraelevazione corte e termine condizione sospensiva

Una recente sentenza della Corte d’Appello analizza il caso di una compravendita immobiliare con un’obbligazione sottoposta a condizione sospensiva senza un termine esplicito. La Corte ha stabilito che la condizione non si considera fallita per il solo decorso del tempo, se questo è ‘ragionevole’ in relazione alla complessità della pratica, come l’ottenimento di un’autorizzazione edilizia. La parte obbligata è stata condannata a sostenere i costi dei lavori, anche se superiori al previsto a causa di normative tecniche sopravvenute.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Condizione Sospensiva Senza Termine: la Parola alla Corte d’Appello

L’inserimento di una condizione sospensiva in un contratto di compravendita immobiliare è una prassi comune, specialmente quando l’accordo è subordinato all’ottenimento di permessi o autorizzazioni. Ma cosa succede se le parti non fissano un termine preciso per l’avveramento di tale condizione? Una recente sentenza della Corte d’Appello fa luce su questo aspetto, delineando i criteri per valutare la congruità del tempo trascorso e la validità dell’obbligazione.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di compravendita stipulato nel 2005. I venditori si impegnavano a realizzare, a propria cura e spese, la sopraelevazione di una corte esterna per portarla al livello della strada. L’efficacia di questa obbligazione era però legata a una condizione sospensiva: il rilascio della relativa autorizzazione da parte del Comune.

Nel 2010, quasi cinque anni dopo, il Comune accoglieva la richiesta presentata dagli acquirenti. Tuttavia, i lavori non venivano eseguiti. Dopo una formale diffida nel 2014, gli acquirenti citavano in giudizio i venditori per ottenere l’adempimento e il risarcimento dei danni.

In primo grado, il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda, condannando i venditori a pagare una somma pari al costo dei lavori, quantificata da un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU).

I venditori proponevano appello, sostenendo principalmente due tesi:
1. La condizione sospensiva doveva considerarsi non avverata, sia perché una loro prima richiesta di autorizzazione era stata respinta, sia perché era trascorso un lasso di tempo irragionevolmente lungo.
2. Il costo dei lavori stimato dal CTU era eccessivo, in quanto comprendeva opere di demolizione e ricostruzione strutturale non previste nell’accordo originario, che si limitava a una semplice sopraelevazione.

Le Motivazioni della Corte d’Appello

La Corte d’Appello ha rigettato l’impugnazione, confermando integralmente la sentenza di primo grado. Le motivazioni offrono importanti spunti di riflessione sulla gestione della condizione sospensiva.

La Validità della Condizione Sospensiva e il Termine Ragionevole

Il primo punto affrontato dai giudici riguarda la presunta inefficacia della clausola. La Corte ha chiarito che il rigetto di una prima istanza edilizia non comporta automaticamente il fallimento della condizione. È prassi comune che un progetto possa essere respinto e successivamente approvato a seguito di modifiche e integrazioni.

Il cuore della decisione, però, risiede nel concetto di ‘termine congruo’. Citando consolidati orientamenti della Corte di Cassazione, i giudici hanno ribadito che, in assenza di un termine esplicito, questo può essere desunto implicitamente dalla natura del contratto e dagli interessi delle parti. Il giudice può ritenere trascorso un lasso di tempo ‘congruo’ entro cui l’evento si sarebbe dovuto verificare.

Nel caso specifico, tenendo conto della complessità burocratica per ottenere un’autorizzazione edilizia in un centro storico, la Corte ha ritenuto che il periodo intercorso tra la stipula (2005) e la richiesta (2010) non fosse irragionevole. Di conseguenza, la condizione si era validamente avverata con il rilascio del permesso.

La Determinazione dei Costi e la Natura dei Lavori

Anche il secondo motivo di appello, relativo all’entità dei lavori e al loro costo, è stato respinto. La Corte ha osservato che il contratto originario non poneva alcun limite di spesa né specificava le tecniche costruttive da adottare.

L’obbligo era quello di realizzare un’opera a regola d’arte e conforme alle normative vigenti. Se l’adeguamento alle norme tecniche, in particolare quelle antisismiche, richiedeva opere più invasive e costose (come la demolizione e ricostruzione del manufatto esistente), tale onere ricadeva sulla parte obbligata, ovvero i venditori. Non era possibile, secondo la Corte, invocare un presunto accordo per un’opera ‘meno impegnativa’ se questo non era esplicitamente previsto nel contratto.

Le Conclusioni

La sentenza in esame conferma un principio fondamentale: l’assenza di un termine esplicito in una clausola con condizione sospensiva non la rende inefficace a tempo indeterminato. La sua validità è legata a un concetto di ‘ragionevolezza’ temporale, che il giudice valuta caso per caso, considerando la complessità delle azioni necessarie all’avveramento della condizione. Inoltre, chi si assume un’obbligazione contrattuale deve farsi carico di tutti i costi necessari per eseguirla a norma di legge, anche se questi si rivelano superiori alle previsioni iniziali, a meno che non siano stati pattuiti specifici limiti di spesa.

Se un contratto contiene una condizione sospensiva senza un termine, per quanto tempo è valido?
Secondo la sentenza, il contratto è valido per un ‘termine congruo’, che viene valutato dal giudice in base alla natura dell’affare e alla complessità delle azioni necessarie per l’avveramento della condizione (es. ottenere un permesso edilizio).

Un primo rifiuto di un’autorizzazione amministrativa fa fallire la condizione sospensiva?
No. La Corte ha stabilito che un rigetto iniziale non determina automaticamente il mancato avveramento della condizione, poiché è normale nella prassi che un progetto venga modificato e ripresentato con successo.

Se i lavori necessari per adempiere a un’obbligazione contrattuale risultano più costosi del previsto a causa di normative tecniche, chi ne sopporta il costo?
In assenza di un limite di spesa specificato nel contratto, la parte obbligata a eseguire i lavori deve sostenerne tutti i costi necessari per realizzarli in conformità alla legge, inclusi quelli derivanti da normative tecniche come quelle antisismiche.

Testo del provvedimento

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI GENOVA N. 1333 2024 – N. R.G. 00000750 2023 DEL 06 11 2024 PUBBLICATA IL 07 11 2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO CIVILE SEZIONE III

Riunito in camera di consiglio e composto dai seguenti Magistrati:

Dott. NOME COGNOME Presidente

Dott. NOME COGNOME Consigliere

Dott. NOME COGNOME Consigliere istruttore

ha pronunciato la presente

SENTENZA

Nella causa con oggetto: compravendita immobiliare Fra:

rappresentato e difeso degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME presso il cui studio sito i in Milano, INDIRIZZO elettivamente domiciliato, come da mandato in atti .

Appellante –

-contro- e

rappresentate e difese dall’Avv.

NOME COGNOME presso il cui studio sito in Reggio Emilia INDIRIZZO sono elettivamente domiciliate, come da mandato in atti

-Appellate –

Conclusioni delle parti

Per l’appellante :

‘Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello adita, ogni diversa e contraria domanda, eccezione, deduzione e conclusione disattesa e respinta, in

riforma della sentenza n 367/2023 del Tribunale di La Spezia, così giudicare:

In via principale, accertare e dichiarare che la condizione sospensiva cui era subordinata l’obbligazione dell’Appellante non si Ł avverata e che nessun inadempimento può essere, pertanto, imputato al sig. e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria.

In subordine: previi gli accertamenti e le declaratorie del caso anche di inefficacia, risoluzione o nullità della clausola di cui al punto 4 del contratto di compravendita del 10/12/2005, dichiarare che il provvedimento autorizzativo del Comune di Beverino cui era subordinata l’obbligazio ne dedotta in giudizio Ł intervenuto oltre il termine massimo da ritenersi, in mancanza di una espressa previsione contrattuale, ragionevolmente congruo per l’avveramento della condizione e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria.
In via di ulteriore subordine: accertare che l’obbligazione assunta dall’Appellante e sottoposta a condizione sospensiva non avveratasi aveva ad oggetto la sola sopraelevazione per 90 cm del terrapieno già esistente con le medesime modalità costruttive (pietra a vista), e per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, rigettare la domanda avversaria o, comunque, accertare il minor costo delle opere limitatamente a quelle necessarie all’innalzamento del terrapieno esistente di 90 cm, da determinarsi in misura comunque non superiore a 1/3 di quella di euro 18.942,70 indicata dal CTU e fatta propria dal Giudice, escludendosi gli oneri accessori di legge, con rigetto di ogni ulteriore richiesta.
Condannare, conseguentemente le Appellate alla restituzione degli importi loro corrisposti dall’Appellante in esecuzione della sentenza impugnata.

In via istruttoria: l’Appellante non insiste nella richiesta di ammissione delle prove orali dedotte con la seconda memoria ex art. 183 cpc. risultando le relative circostanze non contestate e pacificamente emerse in corso di causa, mentre ribadisce:

-l’istanza ex art. 210 cpc avente ad oggetto l’ordine al Comune di Beverino di esibizione del provvedimento di diniego all’innalzamento del terrapieno nella proprietà e relativo alle bozze prospettiche prodotte sub doc. 2 e 3 o in subordine l’istanza ex art. 213 cpc avente ad oggetto la richiesta di informazioni scritte relative alla predetta circostanza presso il medesimo Comune;

-la contestazione delle risultanze dell’elaborato peritale depositato dal CTU, geom. per i motivi di cui alle osservazioni presentate allo stesso elaborato e si chiede, occorrendo, la convocazione dello stesso a chiarimenti.

In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, anche relativi al procedimento di negoziazione assistita e alla Ctu

espletata in corso di causa.’

Per le appellate:

ello confermare

‘ Piaccia all’Ecc.ma Corte d’Appello adita, rigettare l’app proposto da e per l’effetto integralmente la sentenza n.376/2023 del Tribunale di La Spezia. Con il favore delle spese del presente grado di giudizio ‘

IN FATTO E DIRITTO

1. e COGNOME NOME in data 10 dicembre 2005

vendevano a e un immobile sito in Beverino, località INDIRIZZO INDIRIZZO

Nel contratto di compravendita era stabilito:

‘ Con riferimento alla corte urbana, posta ad oggi a livello sottostrada, la parte venditrice si impegna nei confronti della parte acquirente che accetta, a creare a sua cura e spese un terrapieno che porti la corte stessa ad un livello superiore (livello della strada o altro livello consentito dal Comune), sempre che il Comune di Beverino conceda la relativa autorizzazione .’

Il 29 settembre 2010 il Comune di Beverino accoglieva in linea di massima la domanda di sopraelevare la corte formulata da

Con lettera del 15 ottobre 2014 il legale di e

mandava formale diffida ad adempiere all’COGNOME chiedendo che come previsto dal contratto eseguisse a sue spese la sopraelevazione della corte.

Il 30 ottobre 2014 rispondeva che rispetto all’epoca in cui avevan o stipulato il contratto di compravendita a seguito delle ripetute alluvioni il Comune di Beverino aveva imposto adempimenti onerosi che fuoriuscivano dalla previsione contrattuale che si limitava ad una mera sopraelevazione.

Il 24 marzo 2016 il legale e invitava l’ a versare la somma di 9500,00 oltre IVA in relazione ad un preventivo ricevuto per la sopraelevazione dei lavori, riservandosi in caso contrario di procedere per vie legali.

TABLE

rinunciavano alla domanda) per sentirli condannare a versare l’importo di € 20.917,48 oltre a 5000,00 Euro di danni.

e COGNOME NOME ( che successivamente accettava la rinuncia agli atti ed usciva dal procedimento), costituitisi con separate comparse, eccepivano che la condizione non si era verificata perchØ una prima domanda al Comune presentata dall’ era stata rifiutata e che comunque l’obbligazione si era estinta per prescrizione.

Nel corso di causa era svolta una consulenza tecnica di ufficio.

Il Tribunale di La Spezia con sentenza n.367 del 22 maggio 2023 accoglieva parzialmente la domanda attric e dichiarando l’ inadempiente e condannandolo a versare alle attrici come costo dei lavori l’importo di € 18.942,70 oltre alla rifusione delle spese processuali.

Secondo il Tribunale:

-il contratto prevedeva a carico della parte venditrice l’obbligazione di curare e pagare l’elevazione della corte;

-questa obbligazione era sottoposta alls condizione sospensiva del rilascio dell’autorizzazione comunale, autorizzazione rilasciata nel 2010;

-la condizione sospensiva non aveva un termine nØ questo poteva presumersi da altri elementi;

-il termine di prescrizione era decennale ed il suo era stato interrotto;

-il fatto che il convenuto sostenesse che una sua prima richiesta di autorizzazione fosse stata respinta non era rilevante in quanto era di comune esperienza che una prima richiesta poteva essere perfettibile;

-la demolizione e la ricostruzione della corte esistente era tutt’altro che imprevedibile ed il consulente aveva stimato i costi con una valutazione condivisibile.

3. proponeva appello contro la sentenza sulla base dei seguenti motivi.

Primo motivo di appello .

Il Tribunale aveva errato a ritenere come non avverata la condizione sospensiva a seguito del rigetto dell’istanza presentata dall’appellante al e comunque a non ritenere che l’autorizzazione del non fosse pervenuta troppo tardi, oltre lo spirare dle ragionevole termine di vigenza della clausola.

Se era vero che una richiesta di autorizzazione era perfettibile questo non poteva andare a s capito dell’appel lante.

Del tutto illogica era l’affermazione che l’evento poteva avvenire nel termine della prescrizione decennale tenendo conto dei tempi ristretti del procedimento amministrativo.

Era errato far coincidere il termine della vigenza dell’o bbligazione con il termine di prescrizione.

Non era giusto vincolare per anni la parte venditrice con una ampia incertezza sui futuri costi quando erano passati 6 anni fra il contratto e l’autorizzazione comunale del giugno 2011.

Il diniego dell’autorizzazione richiesta dall’ doveva portare il giudice a concludere che ormai la condizione sospensiva non si era verificata.

Inoltre l’articolo 1353 c.c. non distingueva fra clausole principali e secondarie del contratto.

Secondo motivo di appello

Aveva errato il Tribunale ad aderire acriticamente alla consulenza tecnica di ufficio nella determinazione del l’importo da versare.

L’impegno a sopraelevare la Corte non poteva infatt i riguardare anche la demolizione del manufatto esistente e la ricostruzione con una struttura in cemento armato tanto piø che le attrici chiedevano una sopraelevazione di 90 centimetri.

In sostanza quella prospettata dal consulente tecnico di ufficio era un’opera diversa da quella prevista in contratto.

Aveva inoltre errato il Tribunale a ritenere che la possibile richiesta del di maggiori lavori doveva ritenersi prevedibile ed in questo il Tribunale aveva disatteso le norme sull’interpretazione del contratto.

Formulava istanza di esibizione ex art.210 c.p.c. o in subordine ex art 213 c.p.c. al Comune di Beverino relativamente al progetto di rigetto della sua istanza di sopraelevazione.

Si costituivano e chiedendo il rigetto dell’appello ed osservando che il Tribunale aveva correttamente deciso.

Rilevavano inoltre che il provvedimento di diniego del Comune di Beverino non esisteva o comunque non era mai stato prodotto in atti mentre era documentalmente provata l’approvazione nel 2010 della richiesta di sopraelevazione dopo che mesi prima (agosto 2010) si era conclusa l’approvazione della variante integrativa del piano particolareggiato.

Dopo che le parti avevano precisato le conclusioni, depositato le comparse conclusionali e le repliche, la causa era rimessa al collegio all’udienza del 24 ottobre 2024 e successivamente decisa in camera di consiglio.

4. Circa l’istanza di esibizione ex art. 210 c.p.c. o in subordine la richiesta di informazioni ex art. 213 c.p.c. si osserva che da una parte era onere dell’ produrre nei termini di legge la documentazione che in teoria doveva essere a sue mani, dall’altra che la richiesta Ł priva di qualsiasi specificità almeno temporale per identificare la documentazione che si chiede di recuperare.

In ogni caso si osserva che il Tribunale nella sua decisione considera questa domanda di sopraelevazione presentata e sul punto non vi sono motivi di appello.

Passando ad esaminare i singoli motivi di appello si osserva quanto segue.

Parte appellante sostiene che il diniego dato dal ad una prima richiesta di sopraelevazione avanzata dall’ comportava che la condizione sospensiva non si era verificata.

Premesso che non disponiamo nØ del contenuto della richiesta nØ del provvedimento di diniego, si osserva che Ł nella normalità che una richiesta in materia edilizia possa essere inizialmente respinta e poi successivamente approvata a seguito di una introduzione di modifiche.

Ne segue ad avviso di questa Corte che correttamente il Tribunale ha ritenuto che un primo rigetto non comportasse che la condizione sospensiva fosse impossibile da avverarsi.

Tanto Ł vero che una successiva richiesta avanzata dalle odierne appellanti Ł stata accolta.

Il termine entro cui doveva avverarsi la condizione sospensiva non era specificato nel contratto.

Secondo un orientamento consolidato in questo caso non Ł necessario richiedere la fissazione di un termine ma Ł possibile ricavare il termine dalle caratteristiche del contratto.

Cassazione civile , sez. II , 08/10/2013 , n. 22888

‘Nel caso in cui le parti abbiano condizionato l’efficacia o la risoluzione di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l’avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell’art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l’evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare.
Cassazione civile , sez. III , 10/11/2010 , n. 22811 : ‘Nel c aso in cui le parti abbiano condizionato l’efficacia (o la risoluzione) di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine entro il quale questo può utilmente avverarsi, può essere ottenuta la dichiarazione giudiziale di inefficacia del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione sospensiva (o per l’avveramento della condizione risolutiva) senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell’art. 1183 c.c. quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l’evento previsto dalle parti si sarebbe dovuto verificare’
Cassazione civile , sez. II , 27/12/1994 , n.11195: ‘La carenza della indicazione di un termine entro il quale la condizione sospensiva o risolutiva debba verificarsi o mancare non comporta necessariamente un vincolo a tempo indeterminato delle parti ben potendosi il termine desumere implicitamente dalle esigenze di tutela degli opposti interessi delle parti con la conseguenza che quando il

rapporto giuridico sia sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento del quale non sia indicato il termine entro il quale possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione – senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice – dal momento in cui sia decorso il lasso di tempo congruo entro il quale la condizione avrebbe dovuto avverarsi e con l’ulteriore conseguenza che, quando la condizione Ł quella dell’adempimento dell’obbligazione principale di una parte, la condizione deve considerarsi non avverata nel momento in cui la mora del soggetto obbligato abbia assunto il carattere di un inadempimento di non scarsa importanza, che renda non piø possibile l’adempimento della obbligazione contro la volontà del creditore.’ Nel presente caso tenendo conto delle problematiche, della complessità e dei tempi per ottenere l’autorizzazione ad una modifica urbanistica di un immobile nel centro storico ad avviso di questa Corte qualche anno Ł un termine compatibile con il contratto. Non risulta infatti accoglibile la tesi dell’appellante che i termini dovessero rapportarsi ai teoricamente breve tempo previsto per il procedimento amministrativo se non sorgono ostacoli.
Si deve infatti tenere conto che il progetto deve essere preparato, che possono essere chiesti chiarimenti, che non Ł detto che l’Amministrazione rispetti la tempistica, che il progetto possa dover essere modificato ed integrato.

Tenendo conto che il rogito di compravendita Ł del 10 dicembre 2005 e che la richiesta delle due appellate al Ł del settembre 2010, ossia meno di 5 anni dopo, non risulta corretto tenendo conto dei rispettivi interessi in gioco, ritenere che i termini impliciti fossero ormai scaduti.

Circa il secondo motivo di appello si osserva che l’affermazione dell’appellante, che il presupposto del suo obbligo era l’ipotesi che fosse un lavoro poco impegnativo, non trova riscontro alcuno non essendoci alcuna traccia nel testo del contratto.

Infatti nel contratto non vi Ł alcun riferimento ad un possibile limite massimo di costo o una limitazione a solo alcune tecniche edilizie piø economiche.

Non Ł poi affatto dimostrato che era possibile effettuare in conformità della normativa una sopraelevazione con minori lavori di demolizione e ricostruzione con consolidamento del terrapieno rispetto a quelli previsti dal Comune.

Non si vede poi alcun collegamento sulla asserita nuova normativa sulle alluvio ni come si legge nella lettera dell’ del 30 ottobre 2014, anche perchØ la corte da innalzare si trova su una alta collina e non risulta essere vicino ad un fiume.

Piuttosto come si legge nella consulenza tecnica di ufficio le indicazioni date dal derivano dalla normativa antisismica ed il progetto di fare la sopraelevazione solo in pietrame non era e non Ł conforme alla normativa.

In base a quanto esposto l’appello deve essere respinto.

Le spese legali del giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate in Euro 4.900,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A. ( 1.100,00 Euro per la fase di studio, 900,00 Euro per la fase introduttiva, Euro 1000,00 per la fase di trattazione e istruttoria, 1900,00 Euro per la fase della decisione ).

Dichiara ai fini dell’applicazione dell’art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l’appello è stato interamente rigettato.

Va disposto che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53. .

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza, sull’appello proposto da contro la sentenza del Tribunale di La Spezia n.367 del 22 maggio 2023 respinge l’appello e conferma la sentenza appellata.

Condanna a rifondere a e , creditrici in solido, le spese legali del giudizio di appello liquidate in Euro 4.900,00 per compensi oltre spese generali, cpa ed I.V.A..

Dichiara ai fini dell’applicazione dell’art. 13 , comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n. 115 che l’appello è stato interamente rigettato.

Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n. 196 art. 53.

Genova lì 30 ottobre 2024 Il Consigliere estensore Dott. NOME COGNOME

Il Presidente

Dott. NOME COGNOME

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