Condizione sospensiva: quando il contratto è inefficace

La Corte di Cassazione conferma l’inefficacia di un contratto preliminare di compravendita immobiliare a causa del mancato avveramento di una condizione sospensiva. Il contratto era subordinato all’acquisizione, da parte del venditore, di alcuni terreni di proprietà comunale. Poiché tale evento non si è verificato entro un lasso di tempo ritenuto congruo dai giudici, il contratto non ha mai prodotto i suoi effetti, legittimando la richiesta di restituzione della caparra da parte del promissario acquirente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Condizione Sospensiva e Inefficacia del Contratto: Analisi di un Caso Pratico

L’inserimento di una condizione sospensiva in un contratto preliminare di compravendita è una pratica comune, specialmente in operazioni immobiliari complesse. Questa clausola lega l’efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto, tutelando le parti da rischi esterni. Ma cosa succede se questo evento tarda ad avverarsi? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti, stabilendo che un’attesa irragionevole può rendere il contratto definitivamente inefficace. Analizziamo insieme il caso.

I Fatti del Caso: Un Contratto Sospeso nel Tempo

Una società operante nel settore dell’impiantistica stipulava un contratto preliminare con un mobilificio per l’acquisto di un’area destinata a scopi produttivi e commerciali. L’efficacia dell’accordo era però esplicitamente subordinata a una condizione sospensiva essenziale: l’acquisizione, da parte del mobilificio venditore, di due particelle di terreno adiacenti, di proprietà del Comune, che separavano il lotto principale, impedendone un utilizzo unitario.

Il contratto prevedeva un termine per la stipula del rogito definitivo, ma tale data scadeva senza che la permuta con il Comune fosse avvenuta. Passavano ben quattro anni prima che il venditore riuscisse finalmente a ottenere la proprietà dei terreni comunali. Nel frattempo, la società acquirente, ritenendo l’attesa eccessiva e venuto meno il suo interesse, aveva agito in giudizio per ottenere la dichiarazione di inefficacia del contratto e la restituzione della caparra di 15.000 euro versata.

Il Percorso Giudiziario

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda, ritenendo il contratto ancora valido. La Corte d’Appello, invece, riformava la decisione, dichiarando l’inefficacia del preliminare e condannando il mobilificio alla restituzione della caparra. Secondo i giudici d’appello, il mancato avveramento della condizione entro un termine congruo aveva privato il contratto della sua efficacia, a prescindere da una successiva, tardiva, acquisizione dei terreni.

Le Motivazioni della Cassazione: L’Importanza della Condizione Sospensiva

La questione è giunta infine dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha rigettato il ricorso del mobilificio, confermando la sentenza d’appello. Le motivazioni della Corte sono cruciali per comprendere la gestione della condizione sospensiva.

L’Interpretazione del Contratto

La Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’interpretazione del contratto è compito del giudice di merito. In questo caso, la Corte d’Appello aveva correttamente interpretato la volontà delle parti basandosi sul tenore letterale della clausola, che definiva l’acquisizione dei terreni comunali come “condizione essenziale per la validità ed efficacia” dell’accordo. Questa interpretazione era ulteriormente rafforzata dal contesto generale: l’acquirente necessitava di un’area unificata per costruire un capannone industriale, scopo che sarebbe stato impossibile senza i terreni intermedi.

Il Fattore Tempo e la Congruità dell’Attesa

Il punto centrale della decisione riguarda il tempo. Anche se il contratto non specificava un termine ultimo per l’avveramento della condizione, ciò non significa che l’attesa potesse essere infinita. La Corte d’Appello aveva correttamente ritenuto che un periodo di quattro anni dalla data prevista per il rogito fosse un tempo “non congruo”. Questo lasso di tempo, unito all’inerzia successiva, aveva superato il limite della ragionevole attesa, rendendo di fatto l’operazione inutile per l’acquirente e giustificando la dichiarazione di inefficacia del contratto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa pronuncia della Cassazione offre due importanti lezioni pratiche:
1. Chiarezza Contrattuale: Quando si inserisce una condizione sospensiva, è fondamentale definirne i contorni con la massima precisione, includendo, se possibile, un termine esplicito per il suo avveramento. Questo evita future incertezze e contenziosi.
2. Principio di Congruità: In assenza di un termine esplicito, l’efficacia del contratto è comunque subordinata al verificarsi della condizione entro un lasso di tempo “congruo”. La valutazione di tale congruità è affidata al giudice, che terrà conto della natura dell’affare e degli interessi delle parti. Un’attesa eccessiva può portare alla definitiva inefficacia del vincolo contrattuale.

Quando un contratto preliminare diventa inefficace se legato a una condizione sospensiva senza un termine esplicito?
Diventa inefficace quando trascorre un lasso di tempo considerato non congruo per l’avveramento della condizione. Il giudice valuta la congruità del tempo tenendo conto delle esigenze connesse all’operazione e degli interessi delle parti. In questo caso, quattro anni sono stati ritenuti un tempo eccessivo.

L’interpretazione letterale di una clausola è sempre sufficiente per stabilire la volontà delle parti?
Secondo la Corte, il criterio letterale è lo strumento di interpretazione fondamentale e prioritario. Se le parole usate nel contratto sono chiare e non equivoche, la ricerca della comune intenzione delle parti si considera conclusa. L’analisi può essere integrata valutando il contesto complessivo del contratto e lo scopo pratico perseguito dalle parti.

Il versamento di una caparra confirmatoria rende un contratto immediatamente efficace anche se è presente una condizione sospensiva?
No. La Corte chiarisce che il versamento della caparra confirmatoria non determina la produzione degli effetti del contratto. La sua funzione è quella di liquidazione anticipata del danno da inadempimento e non influisce sull’operatività della condizione sospensiva, che continua a subordinare l’efficacia dell’intero accordo al verificarsi dell’evento previsto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20383 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20383 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5419/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

– ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI TRENTO n. 299/2019, depositata il 27/11/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE (‘RAGIONE_SOCIALE‘) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Rovereto il RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE chiedendo che venisse emessa pronuncia dichiarativa della risoluzione o recesso o comunque inefficacia del contratto preliminare stipulato con la convenuta in data 10.05.2013, e che la convenuta fosse condannata al pagamento della somma di €. 15.000,00 a titolo di restituzione della caparra versata dall’attrice in occasione della sottoscrizione del contratto.
1.1. A sostegno della sua pretesa, esponeva l’attrice che il preliminare di compravendita immobiliare aveva ad oggetto l’acquisto della particella 93/2 destinata ad area produttiva e commerciale; che la validità ed efficacia del contratto era subordinata al verificarsi di una condizione essenziale, rappresentata dall’acquisizione mediante permuta da parte della convenuta di altre due particelle, 348 e 250, all’epoca di proprietà del Comune di Ledro che si interponevano, dividendola, alla particella compravenduta; che il termine essenziale perentorio per la stipulazione del contratto definitivo fissato al 31.01.2014 era venuto inutilmente a scadenza.
1.1.1. Nella medesima data, la RAGIONE_SOCIALE stipulava un contratto preliminare «gemello» con la RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE, finalizzato all’acquisto di ulteriori particelle contigue, al medesimo fine di ottenere una vasta area idonea ad edificare un capannone industriale. Anche le particelle della RAGIONE_SOCIALE e quelle del mobilificio COGNOME risultavano separate dalle particelle 348 e 250 di proprietà del comune di Ledro.

Come rilevato in memoria dalla controricorrente, tale vicenda parallela avrebbe portato ad un procedimento giudiziario «gemello» instaurato innanzi a questa Corte, promosso dalla RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n. 300/2019 emessa

dalla medesima Corte d’Appello di Trento, deciso da questa Corte con sentenza n. 35524 del 2021 nel senso del rigetto del ricorso.

1.2. Il Tribunale di Rovereto rigettava la domanda attorea, ritenendo il contratto preliminare ancora valido ed efficace, sia perché era inesistente una condizione sospensiva, sia perché la parte promissaria acquirente aveva manifestato chiaro interesse all’affare pur dopo la scadenza del termine essenziale, ed in assenza della fissazione di un’ulteriore scadenza.

L’ordinanza del Tribunale emessa ex art. 702ter cod. proc. civ. veniva appellata da Elettro M2 innanzi alla Corte d’Appello di Trento che, in riforma della pronuncia di primo grado, con sentenza n. 299/2019, dichiarava l’inefficacia del contratto preliminare e, per l’effetto, condannava l’appellata alla restituzione della caparra confirmatoria di €. 15.000,00 versata dall’appellante in sede di sottoscrizione dell’accordo preliminare.

A sostegno della sua decisione, osservava la Corte che:

dal tenore dell’atto di citazione è palese che il petitum della causa riguarda la ricorrenza di una condizione sospensiva o comunque essenziale il cui mancato avveramento è idoneo a condurre alla risoluzione e/o inefficacia del contratto;

seguendo il senso letterale delle parole, inserendo l’espressione nel contesto negoziale, appare indiscutibile che si tratti di condizione essenziale;

non rappresentano ostacoli a tale interpretazione il versamento della caparra, che conferisce idoneità al contratto preliminare ad esplicare tutti gli effetti ad esso previsti all’avverarsi dell’evento ritenuto essenziale; né il mancato ottenimento da parte della promissaria acquirente della concessione a costruire quale facoltà di recesso attribuita a quest’ultima nel preliminare: condizione inserita

sul presupposto che si fosse verificato il trasferimento della proprietà delle particelle appartenenti al comune;

sulla questione dell’avvenuta rinuncia alla condizione da parte della promissaria acquirente: ammesso che da marzo ad ottobre 2014 si fossero verificati fatti concludenti (incontri e missive) interpretabili nel senso di ritenere sussistente l’interesse d ella promissaria acquirente alla stipulazione del contratto definitivo nonostante la scadenza del termine essenziale, è indubbio che a partire dall’ottobre 2014 vi sia stato un periodo di totale inerzia, prima che si formalizzasse, a distanza di quattro anni dalla scadenza del termine essenziale per la stipula del definitivo, la permuta delle particelle di proprietà del Comune a favore della promittente venditrice.
La suddetta pronuncia è impugnata per la Cassazione dal RAGIONE_SOCIALE e il ricorso affidato a tre motivi.

RAGIONE_SOCIALE di COGNOME RAGIONE_SOCIALE

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1362, 1353, 1478 e 1480 cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., nonché omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. Lamenta la ricorrente che la Corte d’Appello avrebbe fatto malgoverno delle norme che disciplinano l’interpretazione dei contratti e, in particolare, dell’art. 1362 cod. civ., atteso che l’interprete deve indagare la comune intenzione delle parti non limitandosi al senso letterale delle parole. A giudizio della ricorrente, l’interpretazione delle singole clausole alla luce
del complessivo tenore dell’atto, ex art. 1363 cod. civ., avrebbe confermato l’accertamento compiuto dal giudice di primo grado, ossia che il trasferimento degli immobili di proprietà della promittente venditrice avrebbe dovuto avvenire unitamente al trasferimento delle particelle 348 e 250, benché all’epoca fossero ancora di proprietà comunale; tant’è che la determinazione del prezzo convenuto contemplava altresì il valore delle summenzionate particelle. In tesi: il trasferimento delle particelle 348 e 250 non rappresentava una condizione accidentale, ma costituiva un vero e proprio elemento essenziale del contratto che, in quanto obbligazione principale, non poteva essere sottoposto a condizione. Inoltre, a giudizio della ricorrente ha errato il Tribunale nel riconoscere al versamento della caparra la produzione di effetti immediati del contratto dopo la sua sottoscrizione: anteriormente al verificarsi dell’evento dedotto in condizione il contratto è, infatti, inefficace.
1.1. Il motivo è inammissibile.

1.2. In disparte l’inconferente riferimento al n. 5 ) dell’art. 360, comma 1, cod. proc. civ., peraltro reiterato negli stessi termini nel secondo motivo del ricorso: anche a prescindere dalla discutibile tecnica della mescolanza di vizi eterogenei (non necessariamente causa di inammissibilità, come invece sostenuto nel controricorso: pp. 6-7. Sul punto: Cass. Sez. Un., n. 9100 del 2015; Cass. n. 24493 del 2018), l’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ., nel testo vigente ratione temporis (modificato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modificazioni dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, riguarda un vizio specifico denunciabile per cassazione relativo all’omesso esame di un fatto controverso e decisivo per il giudizio, da intendersi riferito a un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storiconaturalistico, come tale non ricomprendente questioni o
argomentazioni, sicché sono inammissibili le censure come quelle in esame che, irritualmente, estendano il paradigma normativo a quest’ultimo profilo come motivo di ricorso (Cass. Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 22397 del 06/09/2019, Rv. 655413 -01; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 26305 del 18/10/2018, Rv. 651305 -01; Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 14802 del 14/06/2017, Rv. 644485 – 01).

1.3. Tanto precisato, secondo pacifica giurisprudenza di questa Corte, l’accertamento inteso a stabilire se un contratto sia sottoposto a condizione sospensiva o meno, nonché la determinazione circa l’effettiva portata della condizione e il suo avveramento costituiscono un’indagine devoluta al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se condotta nel rispetto delle regole che disciplinano l’interpretazione dei contratti (v. Cass. n. 1547 del 2019; Cass. n. 1887 del 2018; Cass. n. 27320 del 2017; Cass. n. 4483 del 1996).
Nel caso che ci occupa, l’argomentazione che ha condotto la Corte d’Appello al convincimento riguardo alla sussistenza di una condizione sospensiva nel contratto del 10.05.2013 ha preso le mosse dal dato letterale, «indiscutibile» (v. sentenza p. 5, 5° capoverso), così formulato: «Parte promissaria acquirente dichiara che l’acquisizione della pf 348 e della pf 250 costituiscono condizione essenziale per la validità ed efficacia del presente accordo».

Giova precisare che il criterio del riferimento al senso letterale delle parole adoperate dai contraenti si pone come strumento di interpretazione fondamentale e prioritario, con la conseguenza che, ove le espressioni adoperate nel contratto siano di chiara e non equivoca significazione, la ricerca della comune intenzione delle parti resta esclusa, rimanendo superata la necessità di ricorrere ad ulteriori criteri contenuti negli artt. 1362 e ss. cod. civ., i quali svolgono una

funzione sussidiaria e complementare (per tutte: Cass. n. 23132 del 2015).

Tornando al caso di specie, il giudice di seconde cure si è ulteriormente spostato dal piano del dato testuale sul diverso piano della sua verifica rispetto all’intero contesto contrattuale, ex art. 1363 cod. civ.: si legge in sentenza che «la frase che individua l’acquisizione delle particelle siccome ‘essenziale’ si pone al termine di un’articolata descrizione dello stato dei luoghi, dell’esistente separazione tra le particelle oggetto delle due future vendite… ». Osserva, dunque, la Corte territoriale che l’edificazione del nuovo fabbricato industriale a cura della promissaria acquirente non sarebbe stata possibile senza le particelle di proprietà del comune che toglievano al fondo oggetto del preliminare quella continuità necessaria ai fini della realizzazione di un’area commerciale (v. sentenza p. 5, 4° e 6° capoverso).
1.4. Il ragionamento seguito da lla Corte d’Appello è coerente con i criteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ. e con l’insegnamento di questa Corte: nella ricerca dell’intenzione delle parti, il giudice trentino ha utilizzato il primo e principale strumento, rappresentato dal senso letterale delle parole e delle espressioni utilizzate, verificandole alla luce dell’intero contesto contrattuale ai sensi dell’art. 1363 cod. civ., giacché per senso letterale delle parole va intesa tutta la formulazione letterale della dichiarazione negoziale, in ogni sua parte ed in ogni parola che la compone, e non già in una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto di più clausole, dovendo il giudice collegare e raffrontare tra loro frasi e parole al fine di chiarirne il significato (v. Cass., 28/8/2007, n. 828; Cass., 22/12/2005, n. 28479; 16/6/2003, n. 9626), avendo riguardo anche allo scopo pratico perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto e, quindi, alla relativa causa concreta (cfr. Cass. Sez. 3,
Ordinanza n. 34795 del 17/11/2021, Rv. 663182 -01; Cass. Sez. L, Sentenza n. 24699 del 14/09/2021, Rv. 662267 -01; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 14882 del 08/06/2018, Rv. 649052 -01; Cass., 23/5/2011, n. 11295).

1.4.1. Quanto al significato attribuibile al versamento della caparra: anche nel contesto di un contratto sottoposto a condizione sospensiva, la corte territoriale ha ritenuto che tale versamento servisse a rafforzare l’impegno negoziale « conferendogli l’idoneità ad esplicare tutti i suoi effetti in esso previsti all’avverarsi dell’evento ritenuto essenziale» (v. sentenza p. 5, righi 23-24). In effetti, occorre chiarire che il versamento della caparra confirmatoria non determina la produzione degli effetti del contratto, ma svolge una funzione diversa dalla condizione in quanto consiste in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno da inadempimento, funzionale a consentire una risoluzione del contratto. Per giunta, questa Corte precisa che gli effetti derivanti dalla dazione della caparra confirmatoria, che costituisce un patto accessorio al contratto, rientrano nell’alea normale di un contratto sottoposto a condizione sospensiva (v. Cass. n. 5050 del 2013).
1.5. In definitiva, va ribadito il principio secondo cui, per sottrarsi al sindacato di legittimità, non è necessario che l’interpretazione data al contratto dal giudice del merito sia l’unica interpretazione possibile o la migliore in astratto, ma è sufficiente che sia una delle possibili e plausibili interpretazioni; perciò, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, do lersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Cass., Sez. 3, n. 24539 del 20/11/2009; Sez. 1, n. 4178 del 22/02/2007).
2. Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1183 e 1353 ss. cod. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., nonché omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. Quanto all’insussistenza della rinuncia implicita al termine essenziale per la stipulazione del definitivo, osserva la ricorrente che la Corte d’Appello ha omesso di considerare la peculiarità del caso di specie che giustifica ampiamente il lasso di tempo trascorso dalla stipula del preliminare all’acquisto delle particelle comunali. Si trattava, infatti, di particelle facenti parte del patrimonio indisponibile del Comune di Ledro gravate da vincolo di destinazione e di inalienabilità: al fine di addivenire alla cessione delle stesse si erano rese necessarie innumerevoli attività, sia tecniche che amministrative. Pertanto, tenuto conto dell’elevata complessità dell’ iter necessario per giungere alla stipulazione della permuta avvenuta il 20 settembre 2018, il lasso temporale trascorso doveva ritenersi congruo.
2.1. Il motivo è inammissibile.

Innanzitutto, si deve precisare che -diversamente da quanto affermato in ricorso (p. 12, ultimo capoverso; p. 15, righi 23-24) -la Corte d’Appello non ha «apertamente riconosciuto» che la promissaria acquirente avesse tenuto comportamenti, contestuali e successivi, da cui desumere in maniera inequivoca il persistere dell’interesse al trasferimento dei terreni di cui si discute. Al contrario: i giudici di seconde cure non hanno voluto addentrarsi sulla questione dell’avvenuta rinuncia all a condizione della stipulazione del contratto definitivo (v. sentenza p. 6, 2° capoverso).
Semmai, di nuovo guardando allo scopo del contratto, alla sua causa concreta, in motivazione si sottolinea come il trascorrere di quattro anni dalla data prevista per la stipulazione del definitivo e la

data in cui è avvenuta la permuta dei terreni dal Comune alla promittente venditrice, senza che altro termine per il rogito fosse stato rimodulato, poteva prospettarsi come un tempo non congruo rispetto alle esigenze connesse con l’attività esercitata dall a promissaria acquirente, tale da condurre all’inutilità dell’intera operazione, dovendo considerare, in aggiunta, gli ulteriori tempi tecnici di realizzazione del complesso commerciale (v. sentenza p. 7, 1° capoverso).

Si ché trova applicazione il principio per cui ove le parti abbiano condizionato (l’efficacia o) la risoluzione di un contratto al verificarsi di un evento senza indicare il termine per il suo avveramento, può essere ottenuta la risoluzione (dichiarazione giudiziale di inefficacia) del contratto stesso per il mancato avveramento della condizione (sospensiva o) risolutiva senza che ricorra l’esigenza della previa fissazione di un termine da parte del giudice, ai sensi dell’art. 1183 cod. civ., quando lo stesso giudice ritenga essere trascorso un lasso di tempo congruo entro il quale l’evento previsto si sarebbe dovuto verificare (v. Cass. n. 22811 del 2010).
Tanto basta, innanzitutto, ad escludere un’omissione di pronuncia da parte della Corte territoriale; in secondo luogo, a rendere inammissibile il sindacato di questa Corte su una valutazione di fatto demandata al giudice del merito e da questi articolata con un ragionamento coerente con i criteri ermeneutici previsti dalla legge e precisati da questa Corte.

Con il terzo motivo si deduce omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ex art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. Sostiene la ricorrente l’illegittimità del recesso esercitato dall’art. 10, lett. b) del preliminare, disposizione negoziale che consentiva l’esercizio del recesso alla promissaria acquirente qualora essa non avesse ottenuto, entro la data

fissata per la stipulazione del rogito notarile, il rilascio di autorizzazione o concessione dell’edificazione di un laboratorio/magazzino sui terreni predetti. A giudizio della ricorrente, contrariamente a quanto sostenuto in sentenza, l’omesso acquisto – alla data prevista per la stipula del rogito – delle particelle di proprietà comunale da parte dell’odierna ricorrente non avrebbe precluso in alcun modo la richiesta del rilascio di un’autorizzazione/concessione per la realizzazione di un laboratorio. Le particelle di proprietà della promittente venditrice erano più che idonee, anche se singolarmente, a consentire l’edificazione di un laboratorio o magazzino di dimensioni ragguardevoli: in altri termini, la presenza tra le anzidette particelle di una striscia di terreno comunale non avrebbe potuto impedire il rilascio di qualsivoglia titolo edilizio che, invece, non è mai stato richiesto dalla promissaria acquirente.
3.1. Il motivo si rivela inammissibile perché carente di riferibilità alla ratio decidendi della sentenza impugnata, agli effetti dell’art. 366, comma 1, n. 4, cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 8247 del 27.03.2024; Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 19989 del 10/08/2017, Rv. 645361 – 01).

In esordio, la sentenza impugnata ha precisato che la motivazione si sarebbe fondata sulla «ragione più liquida» , ossia sull’accertamento dell’apposizione di una condizione essenziale per l’efficacia del contratto preliminare di cui si discute (v. sentenza p. 4, 4° capoverso). Sì che la questione della legittimità del recesso per il ricorrere delle condizioni di cui all’art. 10, lett. b) del contratto preliminare non è stata affrontata dal giudice di seconde cure, che ha dichiarato l’inefficacia del contratto del 10.05.2013 sulla base del mancato avverarsi in tempi utili della condizione sospensiva dedotta all’art. 2 del preliminare.
Alla facoltà di recesso la Corte d’Appello fa riferimento (p. 5, ultimo capoverso) ad abundantiam , unicamente per corroborare l’interpretazione del menzionato art. 2 del contratto in esame: osserva la Corte d’Appello che la facoltà di recesso attribuita alla promissaria acquirente era legata all’avverarsi della condizione sospensiva (l’acquisto delle due particelle ancora di proprietà del Comune), atteso che -secondo il giudice del merito -la promissaria acquirente non avrebbe mai potuto chiedere ed ottenere una licenza a costruire su particelle non di sua proprietà. Tanto, peraltro, in coerenza con quanto già affermato dal medesimo giudice in merito alla conformazione dei luoghi e alla causa concreta del contratto (v. supra , punto 1.3.).
4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Le spese processuali seguono la soccombenza come da dispositivo. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso;

condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 3.000,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della

ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

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