Condizione sospensiva: il contratto non produce effetti

La Corte di Cassazione ha confermato che una servitù di non edificare, la cui costituzione era legata a una condizione sospensiva (l’approvazione di un piano di lottizzazione), non sorge se tale condizione non si verifica. La Corte ha rigettato il ricorso della società acquirente, la quale sosteneva che la condizione dovesse considerarsi avverata per finzione giuridica a causa del presunto comportamento ostativo della venditrice. È stato invece chiarito che l’acquirente non ha fornito prova di tale comportamento e, inoltre, non ha mai utilizzato gli strumenti contrattuali a sua disposizione per tutelarsi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Condizione Sospensiva: Quando un Diritto Reale Non Sorge Mai

L’acquisto di un immobile è un passo complesso, spesso regolato da contratti che contengono clausole articolate. Una di queste è la condizione sospensiva, un meccanismo che subordina l’efficacia del contratto al verificarsi di un evento futuro e incerto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un’occasione preziosa per analizzare le conseguenze del mancato avveramento di tale condizione, in particolare quando è in gioco la costituzione di un diritto reale come una servitù. Il caso esaminato chiarisce che se l’evento dedotto in condizione non si realizza, il diritto semplicemente non nasce, e chi si ritiene leso deve provare la mala fede della controparte per potersi tutelare.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di compravendita del 1992, con cui una società immobiliare acquistava da una nota casa automobilistica una porzione di un complesso immobiliare. Nel contratto, la società venditrice dichiarava di voler realizzare sulla parte di terreno rimasta di sua proprietà una nuova succursale, impegnandosi a utilizzare una cubatura inferiore a quella massima consentita. La cubatura residua veniva ceduta all’acquirente e, a garanzia di ciò, veniva costituita una servitù di non edificare sul fondo della venditrice.

Tuttavia, la piena efficacia di questa pattuizione era subordinata a una condizione sospensiva: l’approvazione del piano di lottizzazione da parte delle autorità competenti. Tale piano, però, non divenne mai esecutivo. Anni dopo, la società che aveva acquistato il terreno residuo dalla venditrice originaria presentava un progetto edilizio che, secondo la prima acquirente, violava la servitù di non edificare. Ne scaturiva una causa in cui l’attrice chiedeva al Tribunale di accertare l’esistenza della servitù. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la domanda, ritenendo che la servitù non fosse mai venuta a esistenza a causa del mancato avveramento della condizione.

La Decisione della Corte di Cassazione e la condizione sospensiva

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha confermato le decisioni dei giudici di merito, rigettando il ricorso della società acquirente. I giudici supremi hanno ribadito un principio fondamentale del diritto dei contratti: un negozio sottoposto a condizione sospensiva non produce alcun effetto fino a quando l’evento dedotto in condizione non si verifica.

Nel caso specifico, le parti avevano inequivocabilmente legato la nascita della servitù all’effettiva approvazione del piano di lottizzazione. Poiché tale approvazione non è mai intervenuta, la clausola contrattuale non è mai diventata efficace e, di conseguenza, la servitù non è mai stata legalmente costituita. La Corte ha inoltre respinto l’argomentazione della ricorrente secondo cui la condizione avrebbe dovuto considerarsi avverata per finzione giuridica (ai sensi dell’art. 1359 c.c.), poiché non era stata fornita alcuna prova che il mancato avveramento fosse imputabile a un comportamento doloso o colposo della società venditrice.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione su due pilastri argomentativi principali.

In primo luogo, l’interpretazione del contratto. I giudici hanno sottolineato come la volontà delle parti fosse chiara: la servitù e il trasferimento della volumetria erano elementi di un’operazione unitaria che dipendeva interamente dal successo del piano di lottizzazione. Non si trattava di un’obbligazione autonoma e immediatamente efficace, ma di un effetto giuridico sospeso.

In secondo luogo, l’applicazione dell’articolo 1359 del codice civile, che disciplina la cosiddetta “finzione di avveramento”. Questa norma stabilisce che la condizione si considera avverata se è mancata per una causa imputabile alla parte che aveva un interesse contrario al suo avveramento. La Corte ha chiarito che l’onere di provare tale imputabilità (per dolo o colpa) spetta a chi intende avvalersi della finzione. Nel caso di specie, la società ricorrente non solo non ha fornito tale prova, ma ha di fatto dimostrato il contrario con la propria inerzia. Il contratto stesso prevedeva specifici rimedi per l’acquirente in caso di mancata approvazione del piano entro un termine stabilito (30 settembre 1992), come la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto o il suo “perfezionamento”. L’acquirente non si è mai avvalsa di queste tutele, un comportamento che la Corte ha interpretato come un’accettazione dello stato di fatto, indebolendo la sua pretesa successiva.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento ribadisce con fermezza un principio cardine in materia contrattuale: la condizione sospensiva è uno strumento che incide direttamente sull’efficacia del negozio giuridico. Se l’evento futuro e incerto previsto dalle parti non si materializza, gli effetti giuridici collegati, come la costituzione di un diritto reale, rimangono lettera morta. La decisione evidenzia inoltre l’importanza dell’onere della prova: chi accusa la controparte di aver impedito l’avveramento della condizione con un comportamento contrario a buona fede deve dimostrarlo concretamente. L’inerzia e la mancata attivazione dei rimedi contrattuali previsti possono essere interpretate a svantaggio della parte che, solo a distanza di anni, lamenta il mancato sorgere del proprio diritto.

Che cos’è una condizione sospensiva in un contratto immobiliare?
È un evento futuro e incerto (come l’approvazione di un piano di lottizzazione) dal cui verificarsi dipende l’inizio dell’efficacia del contratto o di una sua parte. Se la condizione non si avvera, il contratto o la clausola specifica non producono alcun effetto, come se non fossero mai esistiti.

Quando si considera avverata una condizione per finzione giuridica?
Secondo l’art. 1359 c.c., una condizione si considera avverata per finzione giuridica (fictio iuris) quando il suo mancato verificarsi è causato da un comportamento, doloso o colposo, della parte che aveva un interesse contrario al suo avveramento. Tuttavia, la parte che invoca questa finzione ha l’onere di provare l’imputabilità di tale comportamento alla controparte.

Se una condizione sospensiva non si avvera, quali diritti ha l’acquirente?
L’acquirente può avvalersi dei rimedi specificamente previsti nel contratto. Nel caso analizzato, il contratto dava all’acquirente la facoltà di scegliere tra la risoluzione del contratto (con restituzione del prezzo e risarcimento) o il suo “perfezionamento”. Non avendo attivato tali tutele, la sua pretesa successiva è stata considerata infondata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28956 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28956 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso 35479/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore e RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore ;

-intimati-

avverso la sentenza n. 413/2019 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, Sezione distaccata di SASSARI, depositata il 13/09/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

Il Tribunale di Sassari rigettò la domanda con la quale la RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto accertarsi l’esistenza in suo favore di una servitù di non edificare, gravante sul fondo di proprietà di RAGIONE_SOCIALE, poi RAGIONE_SOCIALE, a quest’ultima pervenuto dalla RAGIONE_SOCIALE Nel corso del giudizio di primo grado la convenuta, al fine di essere garantita per evizione, chiamò in giudizio RAGIONE_SOCIALE e la chiamata, costituitasi, eccepì il proprio difetto di legittimazione passiva, poiché RAGIONE_SOCIALE era soggetto distinto da RAGIONE_SOCIALE, già RAGIONE_SOCIALE, ora RAGIONE_SOCIALE, parte contrattuale qui in rilievo. A seguito di ciò venne chiamata in giudizio RAGIONE_SOCIALE
La Corte d’appello di Cagliari rigettò l’impugnazione della soccombente attrice.

2.1. Questa, in sintesi, la narrazione della vicenda esposte dalla sentenza di secondo grado.

Con contratto del 1992 A.P. RAGIONE_SOCIALE aveva acquistato da RAGIONE_SOCIALE una parte d’un complesso immobiliare, in relazione al quale la venditrice aveva dichiarato essere stato predisposto un piano di lottizzazione, manifestando, inoltre, la volontà di volere realizzare sulla parte rimasta in sua proprietà una succursale per la vendita di autovetture, utilizzando una cubatura inferiore a quella permessa, impegnandosi a cedere la cubatura non sfruttata alla compratrice. Era stata, pertanto, costituita in favore dell’immobile venduto una servitù di non edificare gravante sul fondo rimasto in proprietà dell’alienante. Successivamente RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE aveva ceduto a Gran
Commerciale, poi divenuta RAGIONE_SOCIALE, il terreno, gravato da servitù, che le era rimasto in proprietà.

L’attrice, con l’atto di citazione, aveva contestato alla convenuta di avere presentato un progetto edificatorio che impegnava una volumetria superiore rispetto a quella residuata dopo la prima alienazione, in violazione, quindi, della servitù.

RAGIONE_SOCIALE, ora RAGIONE_SOCIALE si difese asserendo che la servitù ‘non edificandi’ doveva reputarsi rinunciata per ‘facta concludentia’, poiché a cagione dell’inerzia della RAGIONE_SOCIALE il piano di lottizzazione, a suo tempo presentato da RAGIONE_SOCIALE, non era mai divenuto esecutivo. A rafforzare l’assunto la convenuta soggiungeva che nessun addebito di mancato adempimento da parte di RAGIONE_SOCIALE era stato mosso dall’attrice, la quale per contratto avrebbe avuto il diritto di chiedere il pagamento di una penale di tre milioni di lire per ogni giorno di ritardo, né aveva chiesto la risoluzione dello strumento e la corresponsione della penale, fissata in quattro miliardi di lire. In ogni caso il vincolo di non edificabilità non le era opponibile perché non trascritto.
La chiamata, sostanzialmente, aderiva alla posizione della convenuta, la cui domanda di garanzia per evizione chiedeva rigettarsi.

Il Tribunale disattese la domanda per insussistenza della vantata servitù, mai venuta a esistenza per non essersi verificata la circostanza condizionante.

2.2. La Corte d’appello di Cagliari rigettò l’impugnazione della soccombente attrice, evidenziando in particolare:

le parti negoziali avevano mostrato piena consapevolezza che la servitù ‘altius non tollendi’ sarebbe venuta in essere solo ad approvazione avvenuta del piano di lottizzazione;

una tale volontà aveva integrato <> e di ciò vi era conferma negli artt. 4) e 6) dell’atto di compravendita;

particolare significato aveva la disposizione negoziale di cui all’art. 6), con la quale si era previsto che, laddove la venditrice non avesse ottenuto l’esecutività del piano entro il 30/9/1992, l’acquirente avrebbe potuto chiedere la risoluzione dell’intero contratto, oppure il ‘perfezionamento’ dello stesso, scelta da portare a conoscenza di RAGIONE_SOCIALE nel termine di sessanta giorni dal 30/9/1992;

-vanamente decorso il fissato termine, l’acquirente non si era avvalsa della clausola;

-non aveva fondamento la tesi dell’appellante, secondo la quale, poiché si versava in ipotesi di condizione sospensiva mista, il cui avveramento dipendeva anche da RAGIONE_SOCIALE, dovesse darsi per avverata ‘per fictio’, ex art. 1359 cod. civ., la predetta condizione, in quanto RAGIONE_SOCIALE non aveva provato l’imputabilità, per dolo o colpa, al debitore del mancato avveramento, risultando, anzi il contrario dal rogito.

RAGIONE_SOCIALE ricorreva sulla base di due motivi. Degli intimati resisteva con controricorso RAGIONE_SOCIALE

Il Consigliere delegato della Sezione ha proposto definirsi il ricorso ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

Il ricorrente, con istanza sottoscritta dal difensore munito di una nuova procura speciale, ha chiesto decidersi il ricorso.

Il processo è stato fissato per l’adunanza camerale del 9 ottobre 2024, vista della quale ricorrente e controricorrente hanno depositato memoria illustrativa.

Con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1353, 1362 e 1363 cod. civ.

Si assume che la Corte di merito aveva errato a reputare sussistere la condizione sospensiva. Con il contratto (art. 2) era stata ceduta anche la volumetria, fino alla cubatura massima di

46.000 mc e, in forza di tale cessione, la venditrice aveva costituito la servitù ‘non aedificandi’. Non poteva, prosegue la ricorrente, <>.

7.1. Il motivo non può essere accolto.

Questa Corte ha reiteratamente affermato che la parte che, con il ricorso per cassazione, intenda denunciare un errore di diritto o un vizio di ragionamento nell’interpretazione di una clausola contrattuale, non può limitarsi a richiamare le regole di cui agli artt. 1362 e ss. c.c., avendo invece l’onere di specificare i canoni che in concreto assuma violati, ed in particolare il punto ed il modo in cui il giudice del merito si sia dagli stessi discostato, non potendo le censure risolversi nella mera contrapposizione tra l’interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenza impugnata, poiché quest’ultima non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra (Sez. 3, n. 28319, 28/11/2017, Rv. 646649; ex multis, Cass. n. 16987/2018).
È evidente che la ricorrente, pur dolendosi del risultato interpretativo cui giunge la Corte d’appello, non individua i parametri ermeneutici concretamente violati, limitandosi a richiamare nell’intestazione le norme di legge.

Peraltro, l’art. 6) del contratto (riportato anche dalla controricorrente) prevedeva l’ipotesi della non approvazione del piano di lottizzazione entro il 30/9/1992, approntando tutela, in caso di un tale avveramento in favore della compratrice, alla quale era attribuita la facoltà di chiedere la risoluzione del negozio, con

pieno diritto a ripetere il corrispettivo versato, ovvero chiedere, comunque, il ‘perfezionamento’ del contratto. Disponendosi inoltre che <>.
Previsione negoziale, quella riportata, che si pone in esatta sintonia con quanto affermato dalla Corte di Cagliari: ove, quella che è stata, non impropriamente, qualificata come sospensione, non si fosse avverata, la parte compratrice avrebbe potuto scegliere una delle due opzioni.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1359 e 2697 cod. civ.

Assume la ricorrente che, anche a ipotizzare la sussistenza della condizione sospensiva, essa non avrebbe avuto ad oggetto, siccome ritenuto dalla sentenza, la mera approvazione del piano di lottizzazione, occorrendo che RAGIONE_SOCIALE si fosse adoperata fattivamente per la esecutività dello stesso, non bastando a liberarla la mera presentazione di esso.

La prova di tale fattiva condotta non avrebbe potuto essere fornita che da RAGIONE_SOCIALE, unico soggetto gravato dall’onere di provare la propria diligente condotta.

8.1. Il motivo non può essere accolto.

L’art. 1359 cod. civ., secondo cui la condizione si considera avverata qualora sia mancata per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all’avveramento di essa, introducendo una “fictio” di avveramento a tutela di possibili comportamenti dolosi o colposi posti in essere dal soggetto controinteressato, è applicabile alla condizione potestativa mista, il cui avveramento dipende in parte dal caso o dalla volontà di un terzo, in parte dalla

volontà di uno dei contraenti, e incombe sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l’onere di provarne l’imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa (Sez. 1, n. 5492, 08/03/2010, Rv. 611872 -01).

Al di là di ogni altra considerazione, nel caso in esame, la ricorrente, prima ancora che avere mancato di provare l’inadempimento della controparte, ha concretamente dimostrato di non avere ragioni di muovere addebiti a quest’ultima. Invero, lo strumento negoziale, come si è visto, prevedeva efficaci forme di autotutela in favore dell’acquirente, nel caso in cui non fosse sopraggiunta, nel termine previsto, quella che oggi la ricorrente chiama esecutività del piano di lottizzazione: risolvere il contratto e incamerare la penale; oppure chiedere il ‘perfezionamento’ del contratto, intendendosi con ciò, nei termini riportati dalla sentenza d’appello, richiamando quella di primo grado, <>.
La ricorrente non ha inteso avvalersi di tali tutele contrattuali e oggi pretende di recuperare il diritto volontariamente non esercitato, nonostante non si sia avverata la condizione sospensiva.

Il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore della controricorrente.

Al rigetto del ricorso, conforme alla proposta di definizione anticipata, consegue, ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., vigente art. 96, co. 3 e 4, cod. proc. civ., la condanna della ricorrente al pagamento in favore della controparte e della cassa delle ammende, delle somme, stimate congrue, di cui in dispositivo (cfr. S.U. n. 27195/2023).

11. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione

temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge; condanna, altresì, la ricorrente al pagamento dell’ulteriore somma di € 6.000,00 in favore della controricorrente, ai sensi dell’art. 96, co. 3, cod. proc. civ.; nonché della somma di € 3.000,00, ai sensi dell’art. 96, co. 4, cod. proc. civ., in favore della cassa delle ammende.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma il giorno 9 ottobre 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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