Comunione viale privato: onere della prova e confini

Un residente ha citato in giudizio un condominio per rimuovere una sbarra su un viale, sostenendo l’esistenza di una comunione viale privato. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando che spetta a chi agisce in giudizio l’onere di provare la comunione. In assenza di prove derivanti da regolamenti, ripartizione delle spese o altri elementi, la Corte ha stabilito che il viale era composto da due proprietà private distinte, legittimando così l’apposizione della sbarra sulla porzione di proprietà esclusiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comunione Viale Privato: A Chi Spetta l’Onere della Prova?

La questione della comunione viale privato tra due edifici adiacenti è spesso fonte di controversie. A chi appartiene lo spazio? Può uno dei condomini installare una sbarra per limitarne l’accesso? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: l’onere di dimostrare che un viale è un bene comune spetta a chi ne rivendica l’uso. Senza prove concrete, il viale rimane diviso in base ai titoli di proprietà.

I Fatti di Causa: La Disputa sul Viale Condominiale

Il caso ha origine dalla domanda di un condomino del Condominio Alfa, il quale chiedeva la rimozione di una sbarra installata dal vicino Condominio Beta su un viale privato situato tra i due immobili. Il ricorrente sosteneva che il viale fosse sorto per ‘ex collatione agrorum privatorum’, ovvero dal conferimento di porzioni di terreno da parte di entrambi i condomini, creando così una comunione di fatto. In subordine, chiedeva di ottenere le chiavi per poter utilizzare il passaggio.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda. Le corti di merito avevano rilevato che il ricorrente non era riuscito a fornire la prova della comunione. In particolare, né i regolamenti condominiali né le tabelle millesimali menzionavano il viale come parte comune. Inoltre, non vi era alcuna evidenza di una ripartizione delle spese di manutenzione, illuminazione o gestione dei sottoservizi tra i due edifici. Una consulenza tecnica aveva inoltre accertato che il viale era in realtà composto da due distinte strisce di proprietà esclusiva: una più larga appartenente al Condominio Beta (su cui era stata installata la sbarra) e una più stretta del Condominio Alfa, peraltro non carrabile a causa di un marciapiede.

La Decisione della Corte di Cassazione e la questione della comunione viale privato

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso infondato, confermando le decisioni dei giudici di merito. Gli Ermellini hanno smontato le argomentazioni del ricorrente, basate su una presunta violazione delle norme sull’onere della prova e sulla valutazione del materiale istruttorio.

Il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello non avesse applicato il ‘principio di non contestazione’, sostenendo che i condomini non avessero mai negato di aver contribuito con il proprio suolo alla formazione del viale. La Cassazione ha ritenuto tale motivo inammissibile, poiché la questione avrebbe dovuto essere sollevata con uno specifico motivo d’appello contro la sentenza di primo grado, cosa che non era avvenuta.

La Corte ha ribadito che spetta sempre a chi afferma l’esistenza di una comunione viale privato fornire la prova necessaria. Un semplice conferimento di porzioni di terreno non è di per sé sufficiente a creare una comunione, se non è supportato da ulteriori elementi che dimostrino la volontà di destinare l’area a un uso comune e funzionale per entrambi gli edifici.

Le Motivazioni

La Corte ha chiarito che la violazione dell’articolo 2697 del Codice Civile sull’onere della prova si verifica solo quando il giudice attribuisce tale onere a una parte diversa da quella prevista dalla legge, e non quando, come in questo caso, valuta in modo diverso le prove raccolte. Il giudice di merito ha correttamente posto l’onere della prova a carico del ricorrente e ha ritenuto che tale prova non fosse stata raggiunta. La consulenza tecnica, i regolamenti condominiali e l’assenza di spese condivise erano tutti elementi che deponevano contro l’esistenza di una comunione.

Anche la presunta violazione delle norme sulle presunzioni (artt. 2727 e 2729 c.c.) è stata respinta. Sebbene la comunione di una via privata possa essere dimostrata anche tramite presunzioni (come l’uso prolungato e pacifico da parte dei frontisti), il ricorrente non aveva indicato quali specifici indizi la Corte d’Appello avrebbe trascurato. Al contrario, la Corte aveva correttamente valorizzato gli indizi che negavano la comunione. Di conseguenza, non essendo stata provata la natura comune del viale, non potevano trovare applicazione neanche le norme sull’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.).

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un principio cruciale in materia di diritto immobiliare: la proprietà si presume esclusiva fino a prova contraria. Chi rivendica un diritto su un bene che risulta dai titoli di proprietà altrui, come nel caso di una presunta comunione viale privato, deve fornire prove rigorose e concordanti. Non basta affermare che l’area è stata formata con il contributo di più proprietà; è necessario dimostrare l’esistenza di un titolo (contrattuale, regolamentare) o di una situazione di fatto (uso comune, spese condivise) che attesti in modo inequivocabile la volontà di creare un bene al servizio di entrambi i fondi. In assenza di tale prova, ogni proprietario mantiene il pieno diritto sulla propria porzione di terreno, incluso quello di delimitarla con una sbarra.

Chi deve provare che un viale privato tra due condomini è in comunione?
L’onere della prova spetta a chi agisce in giudizio per far valere il diritto di uso sul viale, sostenendo che sia un bene comune. È necessario fornire prove concrete che dimostrino l’esistenza della comunione.

Il fatto che due condomini abbiano ceduto una parte del loro terreno per creare un viale è sufficiente a renderlo un bene comune?
No, secondo la sentenza, il semplice conferimento di porzioni di terreno non è sufficiente. È necessario dimostrare che vi fosse la volontà di creare un bene comune, attraverso elementi come un accordo scritto, previsioni nei regolamenti condominiali, la ripartizione delle spese di manutenzione o altri indizi chiari e concordanti.

Un condominio può installare una sbarra sulla porzione di viale di sua proprietà esclusiva?
Sì. Se non viene provata l’esistenza di una comunione sull’intero viale e questo risulta composto da distinte porzioni di proprietà esclusiva, il proprietario di una di esse ha il diritto di installare una sbarra o altre recinzioni sulla propria parte, senza che il vicino possa rivendicare un diritto di passaggio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1596 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1596 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5060/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO IN CASORIA INDIRIZZO INDIRIZZO, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

nonchè contro

CONDOMINIO IN CASORIA INDIRIZZO INDIRIZZO, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (-)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 5562/2018 depositata il 30/11/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza in epigrafe denunciandone la contrarietà agli artt. 1100, 1102, 2697, 2727 e 2729 c.c. e 115 e 116 c.p.c.

La Corte di Appello ha confermato la decisione del Tribunale di Napoli di rigetto della domanda di esso ricorrente per ottenere dal ‘RAGIONE_SOCIALE‘, di INDIRIZZO in Casoria la rimozione di una sbarra apposta su un viale privato largo 7.40 metri, tra detto RAGIONE_SOCIALE e il frontistante ‘INDIRIZZO‘ di cui esso ricorrente è condomino e per ottenere, in subordine, dai due Condomini la chiave necessaria alla sollevazione della sbarra.
Le domande erano state proposte sull’assunto di fondo per cui il viale doveva ritenersi oggetto di comunione incidentale tra i due Condomini ‘ ex collatione agrorum privatorum ‘.

La Corte di Appello ha motivato la decisione su rilievo per cui detto assunto, per un verso, era rimasto indimostrato, dato che non vi era prova dell’essere il viale ‘un bene funzionalmente autonomo’, né ‘del conferimento in comunione da parte dei due condominii di una porzione delle rispettive proprietà per la realizzazione del viale’, dato che i regolamenti e le tabelle millesimali dei due condominii non contemplavano il viale come bene comune e dato che non risultava che le spese di manutenzione del selciato, dell’illuminazione o dei sottoservizi fossero ripartite tra i due Condominii. Per altro verso, l’assunto dell’odierno ricorrente era smentito dagli accertamenti tecnici del consulente nominato dal Tribunale, il quale, sulla scorta dei titoli di provenienza e di verifiche in loco e di fotografie, aveva accertato che il viale era per 5 dei 7,40 metri di complessiva larghezza di proprietà esclusiva del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e per 2,40 metri di proprietà esclusiva del RAGIONE_SOCIALE di Via Raffaele Galluccio n.32, che la parte di proprietà del RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO non era utilizzabile per il traffico veicolare stante la presenza di un marciapiede e che, come dedotto dai due Condominii, la sbarra era stata apposta sul lato della strada appartenente al RAGIONE_SOCIALE mentre l’altra parte della strada era liberamente accessibile;
il ricorrente deduce che la Corte di Appello non ha tenuto conto del fatto che i due Condominii, nel costituirsi in giudizio in primo grado, non avevano contestato ‘di avere contribuito alla formazione del viale privato con apporti di suolo sia pure in misura diversa’ e che dunque la Corte di Appello ha errato laddove, in contrasto con l’art. 115 c.p.c., ha assunto che la comunione del viale dovesse essere dimostrata. Il ricorrente sostiene poi che dagli accertamenti del consulente tecnico nominato in primo grado il proprio assunto risultava non smentito ma confermato;
il ‘RAGIONE_SOCIALE‘, di INDIRIZZO e il ‘RAGIONE_SOCIALE di INDIRIZZO‘ resistono con controricorso;

il ricorrente ha depositato memoria con cui insiste su quanto dedotto;

considerato che:

il ricorso è infondato.

In riferimento alla denunciata erronea applicazione dell’art. 115 c.p.c., si osserva in primo luogo che la dedotta non considerazione di fatti come non contestati sarebbe stata commessa dal primo giudice ed avrebbe dovuto essere fatta valere come motivo di appello.

Il che, come emerge dalla sentenza impugnata e dal ricorso, non è avvenuto. Tale erronea applicazione viene lamentata ora come motivo di ricorso contro la sentenza di appello sull’assunto che anche la sentenza di appello sia incorsa in essa.

E tuttavia il motivo con il quale il ricorrente lamenti che la sentenza di appello sia incorsa nel medesimo vizio di violazione dell’art. 115 c.p.c. dal quale sarebbe stata già affetta la sentenza di primo grado è inammissibile allorché la deduzione di quel vizio non abbia costituito oggetto, in precedenza, di uno specifico motivo di gravame essendo la contestazione del vizio ormai preclusa.

4.2. Per il resto l’ipotizzata violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. si risolve, per il ricorrente, nell’assunto erroneo per cui la violazione o la falsa applicazione di norme di legge processuale dipendono o sono ad ogni modo dimostrate dall’erronea valutazione del materiale istruttorio. In particolare della CTU, secondo quanto il ricorrente prospetta. Al contrario, un’autonoma questione di malgoverno degli artt. 115, 116 c.p.c. può porsi, rispettivamente, solo allorché il ricorrente alleghi che il giudice di merito abbia posto
a base della decisione prove non dedotte dalle parti ovvero disposte d’ufficio al di fuori o al di là dei limiti in cui ciò è consentito dalla legge; ovvero abbia disatteso, valutandole secondo il suo prudente apprezzamento, delle prove legali; ovvero, ancora, abbia considerato come facenti piena prova, recependoli senza apprezzamento critico, elementi di prova che invece siano soggetti a valutazione (Cass. SU n. 20867 del 2020).

1.3. In riferimento alla dedotta violazione dell’art. 2697 c.c., costituisce orientamento consolidato che il vulnus a tale norma si configura soltanto nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne è gravata secondo le regole dettate da quella norma, e non anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, il giudice abbia errato nel ritenere che la parte onerata abbia assolto tale onere, poiché in questo caso vi è soltanto un erroneo apprezzamento sull’esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio di cui all’art. 360 n. 5 c.p.c. (ex plurimis Cass. n. 571 del 2017; Cass. n. 15107 del 2013; Cass. n. 19064 del 2006).
Nel caso di specie la Corte di Appello ha correttamente affermato che spettava all’odierno ricorrente dare la prova della comunione della strada.

1.4.Quanto alla dedotta violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., pur se ‘l’accertamento della comunione di una via privata, costituita ex collatione agrorum privatorum , non è soggetto al rigoroso regime probatorio della rivendicazione, potendo, tale comunione, al pari di ogni altra communio incidens , dimostrarsi con prove testimoniali e presuntive, comprovanti l’uso prolungato e pacifico della strada da parte dei frontisti e la rispondenza della stessa alle comuni esigenze di comunicazione in relazione alla natura dei luoghi, con la conseguente necessità di
una valutazione complessiva degli elementi, anche indiziari addotti, al fine di stabilire l’effettiva destinazione della via alle esigenze comuni di passaggio (Cass. n. 19994 del 2008; conf. Cass. n. 13238 del 2010; Cass. n. 15521 del 2011), nel caso di specie è da rilevare che nel corpo del motivo il ricorrente neppure precisa quali indizi non siano stati valorizzati né contesta il valore indiziario attribuito dalla Corte di Appello al fatto che i regolamenti e le tabelle millesimali dei due condominii non contemplavano il viale come bene comune e che non risultava dagli atti di causa che le spese di manutenzione del selciato, dell’illuminazione o dei sottoservizi fossero ripartite tra i due Condominii.
1.5. Le censure di violazione degli artt. 1100 e 1102 c.c. sono infondate: la Corte di Appello ha rilevato -in modo che, in ragione di quanto fin qui detto, si sottrae ad ogni censura- che la strada non era comune; non sussistevano quindi i presupposti per riconoscere al ricorrente, come condomino del RAGIONE_SOCIALE il diritto di servirsi dalla parte della strada di proprietà dell’altro RAGIONE_SOCIALE;

il ricorso deve essere rigettato;

3.le spese seguono la soccombenza;

PQM

La Corte rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente a rifondere a ciascuno dei due controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, liquidate in € 2500,00, per compensi professionali, €200,00 per esborsi oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%.

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater del d.p.r . 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma 11 gennaio 2024, mediante modalità da

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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