Comunione legale immobile cooperativa: la Cassazione

Una vedova ha rivendicato il 50% della proprietà di un appartamento assegnato al defunto marito da una cooperativa edilizia. Gli eredi sostenevano che l’assegnazione fosse avvenuta prima del matrimonio. La Corte di Cassazione ha confermato che il momento determinante per il trasferimento della proprietà, e quindi per stabilire se rientri nella comunione legale immobile cooperativa, è l’atto notarile finale, non l’assegnazione provvisoria. Poiché l’atto è stato firmato dopo il matrimonio, l’appartamento è un bene comune. Il ricorso degli eredi è stato dichiarato inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 19 febbraio 2026 in Diritto di Famiglia, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comunione legale immobile cooperativa: il momento dell’acquisto è decisivo

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 30825/2023, è tornata a pronunciarsi su una questione di grande rilevanza pratica: quando un immobile assegnato da una cooperativa edilizia entra a far parte della comunione legale tra coniugi? La risposta, consolidata nella giurisprudenza, si fonda sulla distinzione tra l’atto di assegnazione provvisoria e il definitivo trasferimento di proprietà. Questo principio è cruciale per la corretta gestione dei patrimoni familiari e per la risoluzione di controversie ereditarie. L’analisi della comunione legale immobile cooperativa offerta dalla Suprema Corte fornisce un criterio chiaro e univoco.

I Fatti di Causa: Assegnazione vs. Atto Notarile

La vicenda trae origine da una causa di divisione ereditaria. Una donna, dopo la morte del marito, chiedeva al Tribunale di accertare che un appartamento, con giardino e cantina, fosse di sua proprietà per il 50%, in quanto acquistato in regime di comunione legale. Il marito, nel suo testamento, ne aveva disposto come se fosse un bene interamente suo.

Gli eredi del defunto si opponevano, sostenendo che la proprietà fosse esclusiva del genitore. L’argomento principale era che l’immobile era stato assegnato al marito da una cooperativa edilizia nel 1973, mentre il matrimonio era stato celebrato solo nel 1974. Tuttavia, l’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà era stato stipulato solamente nel 1990, quando i coniugi erano già in regime di comunione legale.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione alla moglie, ritenendo che il momento rilevante per l’acquisto della proprietà fosse la data del rogito notarile (1990) e non quella della precedente assegnazione (1973).

La Decisione della Corte sulla comunione legale immobile cooperativa

Uno degli eredi ha proposto ricorso in Cassazione, insistendo sulla tesi che l’assegnazione del 1973 avesse già trasferito la proprietà al padre, escludendo così l’immobile dalla comunione.

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile ai sensi dell’art. 360 bis, n. 1, c.p.c. Questa norma permette di definire rapidamente i ricorsi quando la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza della Corte stessa e non vengono proposti argomenti nuovi che possano indurre a un ripensamento. In sostanza, i giudici di merito avevano deciso correttamente, applicando principi giuridici già ampiamente consolidati.

Le motivazioni della Cassazione

La Corte ha ribadito il suo orientamento costante in materia di comunione legale immobile cooperativa. Il percorso per diventare proprietari di un alloggio di edilizia economica e popolare è un procedimento complesso (plurifasico) e non assimilabile a una semplice compravendita.

Il punto centrale della motivazione è che l’atto di assegnazione dell’alloggio al socio della cooperativa non ha un effetto traslativo della proprietà. Esso conferisce al socio soltanto un diritto di godimento sull’immobile e un diritto di credito verso la cooperativa per ottenere il trasferimento futuro. L’obbligo del socio è quello di pagare le rate di ammortamento del mutuo.

Il vero e proprio trasferimento della proprietà si realizza solo in un momento successivo, che coincide con la stipula del contratto individuale di mutuo e, soprattutto, con l’atto notarile di trasferimento del diritto dominicale. È solo con questo negozio giuridico che il socio acquista irrevocabilmente la proprietà dell’alloggio.

Poiché nel caso di specie l’atto definitivo era del 1990, e quindi successivo sia al matrimonio (1974) che all’instaurazione del regime di comunione legale, l’immobile è stato correttamente ritenuto di proprietà comune di entrambi i coniugi.

Interessante anche un profilo procedurale: la Corte ha rilevato che il ricorso non era stato notificato a tutte le parti necessarie del giudizio (litisconsorzio necessario). Tuttavia, anziché ordinare l’integrazione del contraddittorio, ha deciso di dichiarare subito l’inammissibilità. Questa scelta è motivata dal principio di ragionevole durata del processo: ordinare un adempimento (la notifica agli altri eredi) sarebbe stato un inutile dispendio di tempo e attività processuale, dato che l’esito del ricorso era già segnato dalla sua manifesta infondatezza.

Le conclusioni

L’ordinanza in esame consolida un principio fondamentale per chi acquista casa tramite cooperativa edilizia: ai fini della comunione legale, non conta la data in cui si entra in possesso dell’immobile o la data dell’assegnazione provvisoria, ma esclusivamente la data della stipula dell’atto notarile definitivo. Questa chiarezza è essenziale per evitare contenziosi e per pianificare correttamente gli assetti patrimoniali familiari. La decisione riafferma inoltre l’importanza del principio di economia processuale, evitando adempimenti superflui quando un ricorso è destinato a un esito scontato.

Quando un immobile assegnato da una cooperativa edilizia entra nella comunione legale tra coniugi?
L’immobile entra in comunione legale se l’atto di trasferimento definitivo della proprietà (il rogito notarile) viene stipulato dopo il matrimonio e in vigenza del regime di comunione dei beni, a prescindere da quando sia avvenuta la prenotazione o l’assegnazione provvisoria.

L’assegnazione di un alloggio da parte di una cooperativa al socio trasferisce la proprietà?
No, secondo la giurisprudenza costante della Cassazione, l’atto di assegnazione conferisce al socio solo un diritto di godimento sull’immobile e un diritto di credito verso la cooperativa. La proprietà si trasferisce solo con la stipula del contratto individuale di mutuo e del successivo atto notarile.

Perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile perché la decisione del giudice d’appello era pienamente conforme alla giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione e il ricorrente non ha fornito argomenti nuovi o validi per giustificare un cambiamento di tale orientamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30825 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30825 Anno 2023

Presidente: COGNOME PASQUALE

Relatore: COGNOME

Data RAGIONE_SOCIALEzione: 06/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso 35810-2019 proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio del l’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA alla INDIRIZZO, presso o studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 4828/2019 del la CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 12/07/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 07/07/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; Lette le memorie del ricorrente;

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

NOME conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Latina COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, al fine di accertare che l’appartam ento con giardino e cantina sito in Gaeta alla INDIRIZZO era di proprietà dell’attrice per il 50%, con la conseguente nullità del testamento olografo del marito COGNOME NOMENOME nella parte in cui aveva disposto dell’intera pro prietà del bene; chiedeva quindi procedersi alla divisione dell’asse ereditario.
Assumeva di avere sposato COGNOME NOME nel DATA_NASCITA e che solo in data 23/6/1990 l’immobile era stato assegnato in proprietà al marito dalla RAGIONE_SOCIALE, così che l’acquisto era avvenuto in regime di comunione legale, non potendo quindi ess ere attribuito per l’in tero per testamento ai figli convenuti.

Si costituivano in giudizio COGNOME NOME, NOME ed NOME che sostenevano la proprietà esclusiva del bene in capo al genitore.

Interrottosi il processo per la morte di COGNOME NOME e riassunto nei confronti dei figli, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, il Tribunale con la sentenza non definitiva n. 938/2007, accertava che il bene era in comunione tra il de cuius e l’attrice, e rim essa la causa in istruttoria, con sentenza definitiva n. 2209/2010, dichiarava il bene non comodamente divisibile, disponendo la vendita all’incanto della nuda proprietà.

Avverso tale sentenza proponevano appello COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, cui resisteva la COGNOME, e la Corte d’Appello di Roma con la sentenza n. 4828 del 12/7/2019 rigettava l’appello.

La Corte distrettuale reputava corretta la soluzione alla quale era pervenuto il Tribunale, che aveva appunto sostenuto che l’immobile ogget to di causa, edificato ai sensi del TU n. 1165/1938, rientrava in comunione legale tra il de cuius ed il coniuge superstite.

Infatti, l’acquisto della proprietà doveva farsi risalire alla data del 1990, allorché il RAGIONE_SOCIALE aveva rilasciato il nulla osta all’assegnazione degli alloggi con la cessione dell’appartamento , giusta rogito notarile del 23 giugno 1990.

Non poteva invece attribuirsi efficacia traslativa al verbale del 1973 con il quale la RAGIONE_SOCIALE, ai sensi dell’art. 98 del citato TU, aveva assegnato l’immobile al de cuius.

Infatti, la corretta applicazione della normativa in materia impone di ritenere che il perfezionamento dell’effetto traslativo della proprietà in favore del socio si realizza, non già al momento del conseguimento della disponibilità, ma solo con l’effettivo trasferimento , che coincide con la data di emissione del nulla osta da parte del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, atto che precede la stipula del mutuo individuale ed il rogito.

Pertanto, correttamente era stato affermato che il bene rientrava in comunione legale, essendo l’acquisto successivo alla data del matrimonio ed all ‘ instaurazione del regime patrimoniale legale della famiglia.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso COGNOME NOME sulla base di un motivo, illustrato da memorie.

NOME NOME resiste con controricorso.

Preliminarmente rileva la Corte che il ricorso, sebbene relativo all’impugnazione di una sentenza avente ad oggetto lo scioglimento di una comunione, non risulta essere stato notificato nei confronti di tutti i soggetti che hanno preso parte al precedente giudizio di merito, non essendo stato infatti indirizzato anche nei confronti di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME.

E’ bensì vero che nella specie (giudizio di scioglimento di comunione) si versa in un caso di litisconsorzio necessario, anche nel grado di impugnazione, per cui sarebbe indispensabile l’impugnazione della sentenza nei confronti di tutte le parti; con la conseguenza che dovrebbe disporsi, ai sensi dell’ , l’integrazione del contraddittorio nei confronti dei litisconsorti necessari, a cui il ricorso non è stato in precedenza notificato.

Senonché, occorre ribadire che il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo (derivante dall’ e dagli artt. 6 e 13 della Convenzione europea dei diritti del l’uomo e delle libertà fondamentali) impone al giudice (ai sensi degli artt. e ) di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio, espresso dall’ , da sostanziali garanzie di difesa ( ) e dal diritto alla partecipazione al processo in condizioni di parità ( ) dei soggetti nella cui sfera giuridica l’atto finale è destinato ad esplicare i suoi effetti ( Cass. 17 giugno 2013 n. 15106; Cass. 8 febbraio 2010 n. 2723; ;
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In applicazione di detto principio, essendo il presente ricorso (per le ragioni che andranno ad esporsi nel prosieguo) prima facie inammissibile, appare superflua la fissazione di un termine per l’integrazione del contraddittorio nei confronti delle altre parti, atteso che la concessione di esso si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza comportare alcun beneficio per la garanzia dell’effettività dei diritti processuali delle parti.
Il motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 98 e 139 del TU n. 1165/1938.

Assume parte ricorrente che ne lla specie l’immobile nel quale è ubicato l’appartamento oggetto di causa era stato dichiarato agibile sin dal 1953 e che nel 1963 era stato collaudato.

Già nel 1970 era stata approvata la ripartizione della spesa, essendo stato estinto anche il mutuo concesso alla cooperativa.

Ne deriva che l’assegnazione dell’alloggio effettuata in favore del socio ex art. 98 citato, assegnazione risalente al 1973, implica il trasferimento della proprietà del bene in capo al de cuius , essendo quindi escluso che lo stesso rientrasse in comunione legale.

Il motivo è inammissibile ex art. 360 bis, co. 1, n. 1, c.p.c., in quanto la sentenza gravata ha deciso la controversia in conformità della giurisprudenza di questa Corte, senza che l’e s ame del motivo offra elementi per mutare l’orientamento della stessa.

Questa Corte ha, infatti, affermato che (Cass. n. 2969/1998) l’assegnazione di un alloggio ad un socio di cooperativa per RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, fruente di contributo erariale, non è assimilabile alla compravendita perché gli conferisce soltanto un diritto di godimento, con il correlato obbligo di pagare le rate di ammortamento del mutuo, in proporzione alla quota gravante sull’alloggio, di cui diviene proprietario per effetto della stipula del contratto individuale di mutuo (conf. Cass. n. 3030/2000).
Infatti, in tema di RAGIONE_SOCIALE economica e popolare, l’acquisto della proprietà dell’alloggio sociale da parte del socio di cooperativa RAGIONE_SOCIALE fruente del contributo erariale, non si verifica per effetto di un contratto ma direttamente per effetto della legge e al termine di un procedimento plurifasico, improntato al perseguimento di finalità pubblicistiche, ed insuscettibile di essere modellato secondo schemi civilistici. Per altro verso, l’assegnazione dell’alloggio al socio non può di per sé spiegare alcun effetto traslativo senza la successiva stipula del contratto di mutuo individuale, perché essa attribuisce esclusivamente un diritto di godimento con il correlato obbligo di pagare le rate di ammortamento del mutuo, in proporzione alla quota gravante sull’alloggio (Cass. n. 4626/2007).
E’ stato quindi anche di recente specificato che (Cass. n. 13570/2018) in tema di assegnazione di alloggi di cooperative edilizie a contributo statale, il momento determinativo dell’acquisto della titolarità dell’immobile da parte del singolo

socio, onde stabilire se il bene ricada, o meno, nella comunione legale tra coniugi, è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale), poiché solo con la conclusione di tale negozio il socio acquista, irrevocabilmente, la proprietà dell’alloggio (assumendo, nel contempo, la veste di mutuatario dell’ente erogatore), mentre la semplice qualità di socio, e la correlata “prenotazione”, in tale veste, dell’alloggio, si pongono come vicende riconducibili soltanto a diritti di credito nei confronti della cooperativa, inidonei, come tali, a formare oggetto della ” communio incidens ” familiare.
La sentenza impugnata ha deciso la controversia conformemente alla giurisprudenza di questa Corte, avendo correttamente negato valenza traslativa al solo provvedimento di assegnazione al socio, trattandosi di provvedimento generatore solo di rapporti di natura obbligatoria, ma non anche idoneo a produrre effetti traslativi, effetti nella specie ricondotti all’atto di trasferimento del 1990, il che implica che il bene sia stato ritenuto comune ad entrambi i coniugi per effetto del regime della comunione legale.
Il ricorso deve quindi essere dichiarato inammissibile, dovendo le spese seguire la soccombenza, come liquidate in dispositivo.

Poiché il ricorso è dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato –

Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto il comma 1-quater dell’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile;

Condanna il ricorrente al rimborso delle spese in favore della controricorrente, che liquida in complessivi € 4.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge;

Ai sensi dell’art. 13, co. 1 quater, del d.P.R. n. 115/2002, inserito dall’art. 1, co. 17, l. n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 7 luglio 2023

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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