Comproprietà stradella: l'interpretazione dei contratti

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di una coppia che negava al vicino il diritto di usare una stradella. La Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito, stabilendo che la comproprietà della stradella emergeva chiaramente dall’interpretazione dei precedenti atti di donazione e compravendita, nei quali la via era definita “comune”. La Cassazione ha ribadito di non poter riesaminare nel merito le valutazioni dei fatti e l’interpretazione contrattuale operate nei gradi precedenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comproprietà stradella: l’interpretazione dei contratti per stabilire i diritti

Introduzione: quando una strada è di tutti?

La questione della comproprietà stradella privata è una fonte comune di liti tra vicini. Spesso, il diritto di utilizzare una via di accesso non è esplicitamente menzionato negli atti di acquisto, generando incertezza. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato proprio questo tema, stabilendo che l’interpretazione letterale dei contratti precedenti è fondamentale per determinare la natura comune di un bene. Analizziamo come i giudici sono giunti a questa conclusione e quali principi ha ribadito la Suprema Corte.

I Fatti di Causa: una strada contesa

Il caso ha origine dalla disputa tra due proprietari confinanti. Una coppia citava in giudizio il vicino, lamentando che quest’ultimo avesse aperto un accesso nel muro di confine per utilizzare una stradina che, a loro dire, era di proprietà comune solo tra loro e altri, ma non con il convenuto.

Il vicino si difendeva sostenendo di avere pieno diritto di accedere alla sua proprietà tramite quella stradina (identificata catastalmente come particella 113), in quanto la sua natura di bene comune derivava da una serie di passaggi di proprietà e atti precedenti.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al vicino, confermando che la stradella doveva considerarsi in comproprietà. I giudici di merito basavano la loro decisione sull’analisi dei titoli di provenienza (atti di donazione, divisione e compravendita), dai quali emergeva che la stradina era stata costantemente definita come “bene comune” o “con vanella di accesso comune”.

I motivi del ricorso: una questione di interpretazione

La coppia soccombente ricorreva in Cassazione, basando la propria impugnazione su due motivi principali:

1. Violazione delle norme sull’interpretazione del contratto: Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello aveva errato nell’attribuire la comproprietà della stradella al vicino, poiché negli atti di trasferimento (donazione del 1985, divisione del 1986 e acquisto del 1989) la particella relativa alla strada non era mai stata esplicitamente menzionata tra i beni trasferiti, ma solo come confine. La motivazione della sentenza d’appello era quindi, a loro avviso, illogica e incomprensibile.
2. Falsa applicazione delle norme sulla comunione: Di conseguenza, se il vicino non era comproprietario, non poteva applicarsi l’articolo 1102 del codice civile, che regola l’uso della cosa comune. L’apertura dell’accesso, pertanto, costituiva un’imposizione illecita di un peso su un bene di proprietà altrui.

Comproprietà stradella: la decisione della Corte di Cassazione

La Corte Suprema di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile. I giudici hanno ritenuto che i motivi presentati dai ricorrenti non mirassero a denunciare una violazione di legge, ma a proporre una diversa interpretazione delle risultanze documentali e un nuovo accertamento dei fatti. Questo tipo di valutazione è riservato ai giudici di merito (Tribunale e Corte d’Appello) e non può essere oggetto del giudizio di legittimità della Cassazione.

Le Motivazioni

La Corte ha spiegato in modo chiaro le ragioni della sua decisione. In primo luogo, ha sottolineato che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato il canone ermeneutico primario, ovvero quello dell’interpretazione letterale dei contratti. Secondo i giudici di merito, l’utilizzo del termine “comune” nei vari atti notarili era inequivocabile nell’indicare che la stradella era comune anche al dante causa del vicino. Se così non fosse stato, gli atti avrebbero utilizzato diciture come “di proprietà di altri” o “di terzi”.

La Cassazione ha evidenziato che i ricorrenti, criticando questa interpretazione, stavano in realtà chiedendo alla Corte di sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito, operazione non consentita in sede di legittimità. L’accertamento della volontà dei contraenti è un’indagine di fatto che si esaurisce nei primi due gradi di giudizio.

Inoltre, la Corte d’Appello aveva logicamente collegato il diritto di comproprietà anche all’acquisto, da parte del vicino, di una piccola striscia di terreno che godeva di accesso proprio attraverso la stradella contesa. Di conseguenza, essendo stata accertata la comproprietà della stradella, era corretta l’applicazione dell’articolo 1102 del codice civile, che permette a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Conclusioni

L’ordinanza in esame ribadisce un principio fondamentale: l’interpretazione del contenuto dei contratti è un’attività riservata al giudice di merito e non può essere rimessa in discussione davanti alla Corte di Cassazione, se non per vizi di motivazione palesi e irriducibili. Dal punto di vista pratico, questa decisione sottolinea l’importanza cruciale della chiarezza e della precisione terminologica negli atti notarili. L’uso di aggettivi come “comune” può avere conseguenze determinanti per stabilire la titolarità dei diritti su beni accessori come strade, cortili o passaggi. Per i proprietari, ciò significa che l’analisi attenta dei titoli di provenienza è il primo e più importante passo per dirimere qualsiasi controversia sui diritti di confine e di accesso.

Quando una strada privata si considera in comproprietà anche se non è esplicitamente elencata tra i beni trasferiti in un atto?
Secondo la sentenza, la comproprietà può essere desunta dall’interpretazione letterale del contratto. Se negli atti di provenienza la strada è costantemente definita con termini come “comune” o “con vanella di accesso comune”, questo è sufficiente a indicare la volontà delle parti di considerarla un bene in comproprietà, anche se la sua particella catastale non è elencata tra quelle trasferite.

La Corte di Cassazione può riesaminare l’interpretazione di un contratto fatta dai giudici di merito?
No, la Corte di Cassazione ha ribadito che non può farlo. L’interpretazione dei contratti e l’accertamento della volontà delle parti sono attività di fatto riservate al giudizio di merito (Tribunale e Corte d’Appello). Il ricorso in Cassazione è ammissibile solo per violazioni di legge o vizi logici gravi della motivazione, non per proporre un’interpretazione alternativa dei documenti.

Cosa significa quando un ricorso in Cassazione viene dichiarato “inammissibile”?
Significa che il ricorso non può essere esaminato nel merito perché presenta vizi o non rientra nei limiti del giudizio di legittimità. Nel caso specifico, è stato dichiarato inammissibile perché, invece di denunciare errori di diritto, i ricorrenti chiedevano alla Corte una nuova valutazione dei fatti e dei documenti, compito che non le spetta.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12313 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12313 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28261/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME COGNOME con DOM. COGNOME presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME che li rappresenta e difende;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in MODICA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI CATANIA n. 1052/2022, depositata il 19/05/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

I coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano in giudizio NOME COGNOME innanzi i l Tribunale di Ragusa, lamentando l’apertura da parte di quest’ultimo di un accesso nel muro di confine tra la proprietà di quest’ultimo, rappresentata dalla p.lla 582 del F. 43 del Catasto del Comune di Modica, e la confinante stradina di proprietà comune tra gli attori ed altri ma non con il convenuto.

Costituitosi in giudizio, il convenuto contestava la domanda attorea deducendo di avere diritto ad accedere alla sua proprietà attraverso la vanella comune, rappresentata dalla p.lla 113, in quanto la sua parte finale, all’intersezione con la pubblica via, nella sua attuale conformazione, derivava dalla cessione in uso di terreno da parte dei proprietari finitimi.

1.1. Il Tribunale di Ragusa rigettava la domanda principale, facendo proprie le risultanze della CTU, che evidenziava come la vanella venisse citata nei vari atti, dimodoché la particella 113 doveva considerarsi comune.

Impugnavano la suddetta pronuncia NOME COGNOME e NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Catania, che rigettava integralmente il gravame.

A sostegno delle sue ragioni, osservava la Corte che:

correttamente il primo giudice aveva riconosciuto che NOME COGNOME era comproprietario della stradella in questione, in quanto a lui trasferita in quota parte, stante la sua natura di bene comune, unitamente ai terreni acquisiti, sia in forza dell’atto di donazione e successiva divisione («stralcio di quota») con i fratelli, sia per effetto dell’ulteriore acquisto della particella 446 già facente parte della particella 262;

una volta accertata, sulla scorta dei titoli di provenienza, la comproprietà della stradella in capo a NOME COGNOME il Tribunale aveva correttamente applicato il disposto dell’art. 1102 cod. civ., ai sensi del quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione.

La sentenza d’appello è stata impugnata per la cassazione dai coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME e il ricorso affidato a due motivi.

Resiste NOME COGNOME

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, i ricorrenti hanno chiesto la decisione ex art. 380bis , comma 2, cod. proc. civ.

E’ utile precisare che, a séguito della decisione di questa Corte resa a Sezioni Unite (Cass. Sez. U., n. 9611 del 10.04.2024), e per le ragioni ivi chiarite, la partecipazione del Consigliere Delegato proponente, in qualità di componente del Collegio che definisce il presente giudizio, non rileva quale ragione di incomp atibilità, ai sensi dell’art. 51, comma 1, n. 4 e dell’art. 52 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1346, 1362 cod. civ., in relazione all’art. 360 n. 3) cod. proc. civ., dell’art. 2643, n. 4 cod. civ. Vizio della sentenza per violazione dell’art. 132, comma 2, n. 4) cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ. per motivazione incomprensibile, contraddittoria. Con la motivazione della quale i ricorrenti trascrivono la parte motiva ritenuta rilevante, la Corte di Appello di Catania non riconosce la fondatezza della domanda negatoria della servitù, statuendo che il sig. COGNOME NOME è comproprietario della stradella in contestazione per averla acquisita tramite l’acquisto del suo dante
causa COGNOME in dipendenza dell’atto di donazione del 1985, successiva divisione del 1986 e dell’atto del 1989 ,con il quale dal sig. COGNOME vendeva a COGNOME una parte, la particella n. 446, del più grande terreno contraddistinto dalla particella 262, ora di proprietà dei coniugi COGNOME. Quanto all’atto di trasferimento a titolo gratuito del 1985: la Corte d’Appello di Catania, ove afferma che è certo che la particella relativa alla strada è stata trasferita con un atto che non la menziona tra le particelle relative all’immobile, viola tutti i principi in tema di interpretazione (letterale) del contratto e di individuazione dell’oggetto (la vanella è citata tra i confini delimitativi del fondo di NOME COGNOME e mai tra le particelle trasferite in donazione). La motivazione impugnata allora sarebbe illogica, incomprensibile, anche nel punto in cui detta particella risulta catastalmente intestata al livellario COGNOME NOME fu NOME, che secondo quanto si legge in sentenza sarebbe il dante causa di NOME Il livellario, infatti, non essendo proprietario, mai avrebbe potuto trasferire la particella 113 che apparteneva al demanio. Le medesime considerazioni valgono per l’atto di divisione del 1986, anche per la natura dichiarativa del suo oggetto, tale non potendo considerarsi la dicitura «con vanella di accesso comune», delimitativa dei confini . Quanto all’a cquisto della striscia di terreno dal Terranova: la motivazione è assolutamente incomprensibile, poiché attribuisce la comproprietà di un bene in virtù di un atto notarile che non lo contempla minimamente.
Con il secondo motivo si deduce vizio della sentenza ex art. 360, comma 1, n. 39 cod. proc. civ. per violazione falsa applicazione degli artt. 1102, 1108 cod. civ. I ricorrenti censurano la motivazione nella parte in cui dichiara che, essendo la vanella bene comune per tutte le ragioni indicate in sentenza, trova applicazione l’art. 1102 cod. civ.,

che consente l’utilizzo di detto bene da parte del partecipante senza alternarne la destinazione. Per tutte le ragioni indicate nel motivo che precede, la stradella non è comune anche a NOME COGNOME sì che non vi è dubbio che la norma di cui all’art. 1102 cod. civ. non possa trovare applicazione, trattandosi invece di imposizione di un peso sul bene di proprietà di terzi, tra i quali i COGNOME senza consenso unanime scritto, ex art. 1108 cod. civ.

I due motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi, e sono inammissibili, atteso che i ricorrenti -pur avendo specificato i canoni interpretativi violati -in effetti propongono un’interpretazione alternativa delle risultanze documentali , che si traduce in un’operazione di accertamento della volontà dei contraenti e si risolve in una indagine di fatto riservata al giudice di merito ( ex multis : Cass. Sez. L, Sentenza n. 10745 del 04/04/2022, Rv. 664334 -02; v. anche: Cass Sez. 2, Ordinanza n. 40972 del 2021, che conf.: Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14355 del 14/07/2016, Rv. 640551 -01; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 15603 del 04/06/2021 – Rv. 661741 – 01; Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 9996 del 10/04/2019 – Rv. 653577 – 01).
3.1. Nel caso di specie, la Corte territoriale ha esaminato i documenti considerati rilevanti (un atto di donazione del dante causa dell’odierno resistente , un atto di divisione tra i fratelli e un atto di acquisto) attenendosi al canone ermeneutico primario dell’interpretazione letterale , laddove afferma che «… l’utilizzo del termine ‘comune’ vale inequivocabilmente ad indicare che essa era comune anche al donante NOME COGNOME padre e dante causa dell’appellato; in caso contrario, si sarebbe utilizzata la dicitura ‘di proprietà di altri’ o ‘di terzi’ » (v. sentenza p. 5, righi 10-13). Anche il fatto che la particella 113 non sia espressamente menzionata in atti
viene superato dalla Corte territoriale attenendosi alla lettura del successivo atto di acquisto voluto da NOME COGNOME di una piccola striscia di terreno (identificata come particella 446), che rappresenta una porzione della più ampia particella 262 (di proprietà degli odierni ricorrenti) che gode di accesso attraverso la stradella in contestazione (v. sentenza p. 5, 2° e 3° capoverso).

3.1.1. Da tanto deriva logicamente la correttezza della statuizione con cui la Corte d’Appello ritiene legittimo, ex art. 1102 cod. civ., l’uso della cosa comune da parte del resistente senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

4. In definitiva, il Collegio dichiara il ricorso inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagame nto dell’ulteriore somma ex art. 96, comma 4 cod. proc. civ., come liquidata in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della Cassa delle Ammende: Cass. S.U. n. 27195/2023).
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto

per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione dichiara il ricorso inammissibile; condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in €. 1.500,00 per compensi, oltre ad €. 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%;

condanna la parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di €. 1.500,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. – al pagamento della somma di €. 2.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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