Comproprietà sorgente: la Cassazione fa chiarezza

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso di comproprietà sorgente, chiarendo importanti principi. La controversia riguardava il diritto di comproprietà su una sorgente, un bevaio e uno spiazzo situati su un fondo di proprietà esclusiva. La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dei proprietari del fondo, confermando le decisioni dei giudici di merito. È stato stabilito che l’oggetto della causa era la proprietà delle opere per l’utilizzo dell’acqua e non l’acqua stessa, rendendo irrilevante la questione della sua natura pubblica. La Corte ha inoltre ribadito di non poter riesaminare i titoli di proprietà in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comproprietà Sorgente: Cosa Dice la Cassazione?

La gestione dei diritti su beni indivisi, come nel caso di una comproprietà sorgente, può dare origine a complesse controversie legali che si trascinano per anni. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su come dirimere tali questioni, sottolineando la distinzione tra la proprietà dell’acqua e quella delle opere necessarie al suo sfruttamento, e ribadendo i limiti del giudizio di legittimità. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: Una Controversia su Acqua e Terreno

La vicenda ha origine dalla richiesta di un proprietario terriero di vedere accertato il suo diritto di comproprietà su una sorgente, un bevaio e lo spiazzo antistante, situati su un fondo rustico appartenente ad altri soggetti. Tale diritto derivava da un vecchio atto di divisione ereditaria del 1932, che aveva mantenuto in ‘condominio’ tra gli eredi l’area in questione per l’abbeveraggio degli animali.

I proprietari attuali del fondo, convenuti in giudizio, si opponevano, sostenendo di avere la proprietà esclusiva dell’area, come risulterebbe dai loro titoli di acquisto. In subordine, chiedevano di accertare l’avvenuta estinzione del diritto altrui per non uso ventennale (usucapione).

L’Iter Giudiziario: Dal Tribunale alla Cassazione

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda dell’attore, riconoscendo il suo diritto di comproprietà e ordinando ai convenuti il ripristino dello stato dei luoghi. La decisione veniva confermata dalla Corte di Appello, che rigettava il gravame dei proprietari del fondo.

Questi ultimi decidevano quindi di proporre ricorso per cassazione, affidandosi a cinque motivi. Essi lamentavano, tra le altre cose, che i giudici di merito non avessero considerato la natura pubblica delle acque sorgive e avessero errato nell’interpretazione dei titoli di proprietà e nella valutazione delle prove.

L’Analisi della Corte: I Motivi della Decisione sulla Comproprietà Sorgente

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, fornendo una motivazione chiara su ciascuno dei punti sollevati. La decisione si fonda su alcuni principi cardine del diritto civile e processuale.

Distinzione Cruciale: Proprietà dell’Acqua vs. Proprietà delle Opere

Il primo motivo di ricorso, basato sulla presunta natura pubblica della sorgente, è stato ritenuto inconferente. La Cassazione ha spiegato che l’oggetto del contendere (thema decidendum) non era il diritto di proprietà sull’acqua sorgiva in sé, ma il diritto di proprietà sull’area e sulle opere (bevaio e spiazzo) indispensabili per la sua derivazione e utilizzazione. La rivendicazione riguardava la comproprietà dei manufatti e del terreno circostante, non della risorsa idrica. Pertanto, la questione della demanialità dell’acqua era estranea al giudizio.

L’Interpretazione dei Titoli di Proprietà

I motivi relativi alla violazione di legge per errata interpretazione dei titoli di acquisto sono stati giudicati inammissibili. La Corte ha ricordato che il giudizio di cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. La Corte di Appello aveva fornito una motivazione dettagliata e logica, confrontando i titoli delle parti e risalendo all’atto di divisione del 1932 che istituiva la comproprietà sorgente. I ricorrenti, di fatto, non denunciavano un vizio di violazione di legge, ma proponevano una lettura alternativa dei documenti, attività preclusa in sede di legittimità.

Inammissibilità delle Censure Processuali

Anche le censure relative all’operato del consulente tecnico d’ufficio (CTU) e alla valutazione delle prove documentali sono state respinte. La Corte ha evidenziato come i motivi di appello e di ricorso fossero formulati in modo generico, senza specificare in che modo le presunte irregolarità avrebbero potuto concretamente modificare l’esito della decisione. Un’impugnazione, per essere ammissibile, deve consentire al giudice di comprendere con certezza il contenuto delle censure.

Le Motivazioni

La Corte ha rigettato il ricorso principalmente per ragioni di natura processuale. Ha stabilito che i motivi presentati erano inammissibili perché miravano a un riesame del merito della controversia, operazione non consentita in sede di legittimità. La decisione della Corte d’Appello era stata ritenuta congruamente motivata, sia nell’interpretazione dei titoli di proprietà, che risalivano a un atto di divisione del 1932 istituivo della comproprietà, sia nel respingere le eccezioni procedurali dei ricorrenti. Inoltre, la Corte ha chiarito che la questione della natura pubblica dell’acqua era irrilevante, poiché la causa verteva sulla proprietà delle opere e del terreno per l’accesso all’acqua, e non sull’acqua stessa.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese processuali. L’ordinanza riafferma un principio fondamentale: il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione dei fatti o delle prove. Inoltre, chiarisce che in una controversia sulla comproprietà sorgente, è essenziale distinguere tra il diritto sulla risorsa idrica e il diritto sulle opere e sul terreno che ne permettono l’utilizzo, poiché i due aspetti possono essere soggetti a regimi giuridici differenti.

Se una sorgente si trova sulla mia proprietà, posso negare l’accesso a un vicino che vanta un diritto di comproprietà basato su un vecchio atto?
No. Se un titolo di proprietà valido, come un atto di divisione ereditaria, ha stabilito la comproprietà della sorgente e delle opere annesse (es. bevaio, spiazzo), tale diritto persiste. La Corte di Cassazione, nel caso esaminato, ha confermato che la proprietà esclusiva del fondo non prevale su un preesistente e valido diritto di comproprietà su specifiche porzioni o opere.

La natura pubblica delle acque sorgive può essere usata per contestare un diritto di comproprietà privato sulle opere?
No, non in questo contesto. La Corte ha chiarito che la questione della demanialità dell’acqua era irrilevante per la decisione. L’oggetto della causa non era la proprietà dell’acqua in sé, ma la comproprietà del terreno e delle strutture (bevaio, spiazzo) create per la sua derivazione e utilizzazione. Il diritto rivendicato era quello di proprietà sull’area e sulle opere, non sulla risorsa idrica.

È possibile chiedere alla Corte di Cassazione di riesaminare i documenti di proprietà per dimostrare di avere ragione?
No. La Corte di Cassazione non è un terzo grado di merito e non può riesaminare i fatti o interpretare nuovamente i documenti. Il suo compito è verificare la corretta applicazione della legge e la coerenza logica della motivazione della sentenza impugnata. Proporre una lettura alternativa dei titoli di proprietà è un’attività preclusa in sede di legittimità e conduce all’inammissibilità del ricorso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29807 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29807 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 27/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 11515 -2019 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione degli indirizzi pec;

– ricorrenti –

contro

NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO giusta procura allegata al controricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 182/2019 della CORTE D’APPELLO di BARI, pubblicata in data 24/1/2019, notificata in data 29/1/2019; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

28/9/2023 dal consigliere COGNOME;

lette le memorie del controricorrente.

FATTI DI CAUSA

Con citazione del 13 novembre 2007, NOME COGNOME, proprietario di un fondo rustico in Sant’Angelo Muxaro (INDIRIZZO) facente parte dell’ex feudo di Grottamurata e già appartenente a NOME COGNOME in forza dell’atto di divisione ereditaria dell’11 febbraio 32 intercorsa tra suo padre NOME COGNOME e quest’ultima, convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Agrigento, NOME COGNOME e NOME COGNOME, proprietari del fondo rustico accatastato al foglio 40 particella 132, pure ricompreso nel predetto ex feudo, chiedendo che fosse accertato il suo diritto di comproprietà sulla sorgente detta ‘ D elle pile’, sul bevaio e sullo spiazzo ad esso antistante che si trovavano nel fondo dei convenuti, con conseguente loro condanna a ripristinare l’originario stato dei luoghi e a risarcirgli i danni.
I convenuti dedussero che dal titolo risultava la loro esclusiva proprietà siccome ceduta dal loro dante causa che aveva acquistato dai COGNOME; in ogni caso chiesero, in via riconvenzionale subordinata, che fosse accertato il loro diritto di proprietà esclusiva conseguente all’ estinzione del diritto azionato per non uso ventennale.

Con sentenza 1261 del 2014 il Tribunale di Agrigento dichiarò il diritto di comproprietà dell’attore ai sensi dell’art. 1102 cod. civ. sulla sorgente oggetto di causa e ordinò ai convenuti di ripristinare

l’originario stato dei luoghi, rigettando la domanda riconvenzionale e l’eccezione di estinzione.

Con sentenza numero 182/2019, la Corte di Appello di Palermo rigettò l’appello di COGNOME e COGNOME.

La Corte escluse innanzitutto la natura pubblica della sorgente, perché non provata né risultante degli atti e comunque rimasta estranea al thema decidendum in quanto non sottoposta all’esame del primo giudice. Escluse quindi l’errore nell’interpretazione dei titoli e nella valutazione delle prove dell’usucapione; infine ritenne che le contestazioni mosse all’operato del consulente tecnico d’ufficio fossero inammissibili ex 342 cod. proc. civ. perché non era indicata la parte di sentenza impugnata che si intendesse censurare con tale mezzo.
Avverso questa sentenza hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, affidandolo a cinque motivi, a cui NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, COGNOME e COGNOME hanno prospettato, in riferimento al n. 3 comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la violazione e falsa applicazione degli art. 822 e 823 cod. civ. in relazione all’articolo 1 della legge 05/01/1994 n. 36 e agli articoli 144 e 143 d.lgs. 3 aprile 2006, n. 152, nonché la violazione e falsa applicazione dell’art. 948 e 2697 cod. civ. e la nullità della sentenza ex n. 4 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ.: la Corte d’appello non avrebbe considerato che appartengono al demanio pubblico le «altre acque definite pubbliche dalle leggi» e che l’art. 1 della legge n. 36 del 1994 ha previsto che tutte le acque superficiali e sotterranee, ancorché non estratte dal sottosuolo sono pubbliche e costituiscono una risorsa che
è salvaguardata ed utilizzata secondo criteri di solidarietà; in conseguenza, la natura pubblica dell’acqua non avrebbe dovuto affatto essere provata e non sarebbe rilevante che la questione sia rimasta estranea al thema decidendum perché la demanialità avrebbe dovuto essere rilevata d’ufficio.

1.1. Il motivo è inammissibile perché la questione posta è inconferente rispetto all’oggetto della domanda come interpretato nel doppio grado di merito. La Corte d’appello ha esplicitamente affermato che la natura pubblica della sorgente «è rimasta estranea al thema decidendum », nel senso che nel presente giudizio sono stati rivendicati non il diritto di proprietà del l’acqua sorgiva in sé e la facoltà di attingerla e utilizzarla -e ciò avrebbe implicato un diverso accertamento e un diverso contraddittorio -, ma il diritto di proprietà sull’area dove si trovano le opere indispensabili per la derivazione e l’ utilizzazione di quell’ acqua, il bevaio e lo spazio antistante.
La distinzione tra il contenuto dei due diritti, già in sé evidente, è stata pure esplicitamente affermata nella giurisprudenza di questa Corte, sia pure in riferimento all ‘ art 1 del r.d. 11 dicembre 1933 n. 1775, oggi abrogato dall’art. 2 del decreto del Presidente della Repubblica 18/02/1999 n. 238 e in materia di spoglio.

In particolare, l’art. 1 del r.d. 1775/1933, secondo cui sono pubbliche, quando idonee a soddisfare un pubblico e generale interesse, tutte le acque sorgenti, fluenti e lacuali, «anche se artificialmente estratte dal sottosuolo, sistemate od incrementate» è stato ritenuto «manifestamente non in contrasto con gli artt. 41, 42 e 43 della Costituzione, sotto il profilo che determinerebbe un’espropriazione o requisizione senza indennizzo delle strutture e delle attrezzature eventualmente destinate dal privato all’estrazione ed al convogliamento delle acque», perché «si riferisce alla
dichiarazione di demanialità esclusivamente delle acque, nel senso dell’accertamento della loro originaria appartenenza allo Stato, senza coinvolgere, né quindi pregiudicare, le questioni che possono insorgere sulla proprietà delle opere ed attrezzature indicate (Cass., Sez. U, Sentenza n. 1507 del 28/04/1976).

Con il secondo motivo, i ricorrenti hanno sostenuto la violazione e falsa applicazione degli articoli 832 e 934 cod. civ., in relazione al n. 3 e al n. 5 comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., per difetto di motivazione sull’esame dei titoli di acquisto dei ricorrenti e dei loro danti causa dai quali risulterebbe che era stata loro trasferita la piena proprietà del fondo.

2.1. Con il terzo motivo, i coniugi hanno lamentato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 948 cod. civ., in relazione al n. 3 e al n. 5 comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., per difetto di motivazione o motivazione apparente sull’interpretazione dei titoli.

I due motivi, che possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione, sono inammissibili.

In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (in ultimo, Cass., Sez. 1, n. 7090 del 03/03/2022).
Nella fattispecie, invero, la Corte territoriale ha provveduto all’interpretazione dei titoli di proprietà con una dettagliata motivazione (pag. 6 della sentenza, dal secondo capoverso) confrontando i titoli di COGNOME e COGNOME con i titoli di COGNOME, considerando che quest’ultimo aveva alienato nel 1975 i fondi ove insistono i beni oggetto di controversia anche al dante causa degli odierni ricorrenti, rimanendo tuttavia comproprietario dei beni per cui è causa in quanto proprietario di altro fondo oggetto della divisione del 1932, proveniente da NOME COGNOME; ha infatti riscontrato che nella suddetta divisione era previsto che «a protezione delle pile (la fonte, n.d.r.) resterà in condominio in equale rappresentanza tra i sigg.ri NOME e NOME COGNOME lo spazio di terreno nella estensione e nella forma in atto esistenti per l’abbeveraggio degli animali».
La decisione, pertanto, avrebbe potuto essere efficacemente censurata o in riferimento all’erroneo utilizzo dei canoni di interpretazione o per vizi della motivazione consistenti in omesso esame di fatti decisivi.

I ricorrenti, tuttavia, hanno soltanto proposto una lettura alternativa degli atti, preclusa a questo Giudice di legittimità, senza prospettare alcuna violazione dei canoni di interpretazione e lamentando l’omesso esame dei titoli allegati senza specificare in dettaglio quale loro contenuto non sia stato considerato e sarebbe stato invece decisivo per una diversa soluzione della controversia.

Con il quarto motivo, i ricorrenti hanno quindi sostenuto la violazione e falsa applicazione dell’articolo 342 cod. proc. civ., in relazione al n. 3 e 4 comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale ritenuto inammissibile il terzo motivo d’appello con cui avevano lamentato che il Tribunale di Agrigento avesse

recepito le conclusioni della c.t.u. ignorando le osservazioni critiche da loro formulate; per altro profilo, hanno denunciato la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ. per omessa pronuncia sul terzo motivo d’appello e la violazione e falsa applicazione dell’art. 183 cod. proc. civ. nella parte in cui la sentenza impugnata non ha dichiarato la inutilizzabilità dell’aerofotogrammetria prodotto da COGNOME dopo la scadenza dei termini per la deduzione dei mezzi di prova, nonché la violazione e falsa applicazione dei principi in materia di prova documentale per avere la Corte d’Appello ritenuto prova idonea, ai fini della ricostruzione dello stato originario dei luoghi, la pianta topografica non allegata all’atto di disposizione e comunque priva di sottoscrizione del notaio e del tecnico.
3.1. La censura è ugualmente inammissibile: come già rilevato dal la Corte d’appello , seppure con motivazione stringata, il motivo di impugnazione non chiariva -e, invero, ancora il ricorso non chiarisce -come i rilievi formulati alla c.t.u. espletata potessero modificare la decisione di primo grado, avuto peraltro riguardo alla complessità dell’istruttoria e alla articolazione della motivazione di accoglimento della pretesa che è stata fondata, oltre che sulla consulenza, sull’esame dei titoli e sulle deposizioni dei testi.
Seppure sia vero , infatti, che l’appello non deve contenere un progetto alternativo di decisione, è vero altresì che l ‘impugnazione deve consentire al giudice di comprendere con certezza il contenuto delle censure ed alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attività difensiva.

Nella specie, invece, i ricorrenti avevano contestato con il motivo di appello (e in tal senso hanno formulato pure il motivo di ricorso) soltanto l’ utilizzabilità di documenti da parte del consulente, per giunta in riferimento a fatti secondari: hanno sostenuto, infatti, la

ir ritualità dell’ utilizzazione da parte del consulente di una fotografia aerea prodotta da controparte tempestivamente, ma verificata, quanto alla data e alla provenienza, soltanto a seguito delle osservazioni critiche alla relazione.

4 . Con il quinto motivo i ricorrenti hanno censurato l’impugnata sentenza per difetto di motivazione: sarebbe stato omesso l’esame della relazione del consulente e delle fotografie allegate nella parte in cui risulta che attorno alla vasca-bevaio esiste un’area incolta a servizio dell’opera idraulica e che l’accesso alla sorgente non è ostruito, potendo accedervi chiunque dalla strada statale.

4.1. Anche questo motivo è inammissibile, in quanto non conferente rispetto alla ratio decidendi : nel giudizio si controverteva del diritto di comproprietà sulla vasca-bevaio, non della servitù di passaggio per andare ad attingere l’acqua; l’ordine di consentire all’attore l’esercizio del diritto e di ripristinare lo stato dei luoghi è stato strumentale al pieno godimento della comproprietà.

Il ricorso dev’essere, perciò, dichiarato inammissibile , con conseguente condanna di NOME COGNOME e NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, secondo la liquidazione operata in dispositivo.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso; condanna NOME COGNOME e NOME COGNOME al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, liquidandole in Euro 3.500,00 per

compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.