Comproprietà e distanze legali: la guida legale

La controversia nasce dal danneggiamento di un terreno agricolo a seguito dell’intubazione di un canale irriguo e del mutamento dello stato dei luoghi operato da una comproprietaria. La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso, confermando che le norme sulle distanze legali, specificamente l’Art. 889 c.c., non trovano applicazione in regime di comproprietà indivisa, anche qualora vi sia una divisione di fatto del godimento tra le parti. La sentenza chiarisce inoltre che non sussiste omessa pronuncia se il rigetto di una domanda è implicitamente contenuto nella decisione complessiva del giudice.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Comproprietà e distanze legali: le regole per i terreni comuni

La gestione di un terreno in comproprietà può spesso sfociare in complessi contenziosi legali, specialmente quando uno dei titolari decide di apportare modifiche strutturali, come l’intubazione di canali irrigui o la costruzione di vasche di raccolta. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato il tema delicato delle distanze legali e della responsabilità per danni tra comproprietari.

Il caso: modifiche al canale irriguo e danni al terreno

La vicenda trae origine dall’azione legale intrapresa da una comproprietaria contro la sorella, accusata di aver alterato il corso di una canaletta irrigua attraverso opere di intubazione. Tali interventi avrebbero causato pregiudizi alla porzione di terreno goduta dall’attrice. In primo grado, il Tribunale aveva ordinato il ripristino dello stato dei luoghi, decisione poi confermata in Appello. La ricorrente si è quindi rivolta alla Suprema Corte lamentando, tra i vari motivi, la violazione delle norme sulle distanze legali per una vasca di raccolta e l’omessa pronuncia su alcune richieste istruttorie.

La decisione della Cassazione sulla comproprietà

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, focalizzandosi su un principio cardine: l’inapplicabilità delle distanze legali previste dall’Art. 889 c.c. all’interno di una comproprietà indivisa. Anche se le parti hanno diviso di fatto il godimento del fondo, finché la proprietà resta formalmente unica e non frazionata, non si possono invocare i limiti di distanza validi tra proprietà distinte.

Inoltre, la Corte ha chiarito che la presenza di una sanatoria amministrativa per un’opera non esclude automaticamente la lesione di diritti soggettivi di terzi, ma nel caso specifico, la natura indivisa del bene rendeva irrilevante la contestazione sulle distanze.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano sulla natura del vizio di omessa pronuncia e sulla corretta interpretazione del regime di comproprietà. I giudici hanno ribadito che non basta la mancanza di una statuizione espressa su ogni singolo punto per configurare un vizio processuale, essendo sufficiente che la decisione adottata comporti un rigetto implicito delle pretese. Riguardo alle distanze legali, la Corte ha sottolineato che l’Art. 889 c.c. presuppone l’esistenza di un confine tra due proprietà esclusive. In assenza di un frazionamento formale, il confine è inesistente e, di conseguenza, la norma non può essere applicata per limitare l’uso della cosa comune da parte di un comproprietario, salvo il rispetto del pari diritto altrui.

Le conclusioni

Le conclusioni della Cassazione evidenziano l’importanza della forma giuridica rispetto alla situazione di fatto. La divisione del godimento non equivale a una divisione della proprietà. Per chi si trova in una situazione di comproprietà, ciò significa che le tutele tipiche dei rapporti di vicinato sono attenuate e devono essere gestite attraverso le norme sulla comunione. La sentenza ricorda inoltre che il ricorso per cassazione richiede il rispetto rigoroso di oneri di specificità e localizzazione degli atti, la cui inosservanza preclude l’esame nel merito delle doglianze.

Le distanze legali si applicano tra comproprietari di un terreno indiviso?
No, le norme sulle distanze legali come l’Art. 889 c.c. non si applicano se il terreno è in comproprietà indivisa, poiché mancano due proprietà distinte e un confine formale.

Cosa succede se il giudice non risponde a una specifica richiesta istruttoria?
Non si configura necessariamente un’omessa pronuncia se il rigetto della richiesta è implicitamente contenuto nella decisione finale che risolve il caso concreto.

Una sanatoria edilizia protegge dalle richieste di risarcimento dei vicini?
La sanatoria regolarizza l’opera verso la Pubblica Amministrazione ma non impedisce ai privati di agire in giudizio se l’opera lede i loro diritti soggettivi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 34368 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 34368 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 07/12/2023

Oggetto

Responsabilità extracontrattuale – Danni a terreni agricoli da intubazione di canale irriguo e mutamento dello stato dei luoghi

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4652/2023 R.G. proposto da NOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL);

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL);

-controricorrente –

e contro

Comune di Sadali, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO (p.e.c. indicata: EMAIL);

avverso la sentenza della Corte d’appello di Cagliari, n. 392/2022 depositata il 5 settembre 2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 27 novembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Lanusei, la sorella NOME COGNOME chiedendo accertarsi che le opere da questa eseguite sulla porzione del comune terreno da essa di fatto goduta (opere consistite nella intubazione di canaletta irrigua e nella deviazione del suo corso), avevano arrecato pregiudizio alla porzione nel suo godimento, con la condanna della stessa al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni;

NOME COGNOME resistette e propose domande riconvenzionali di risarcimento del danno e demolizione delle opere asseritamente realizzate dalla attrice in difetto di autorizzazioni amministrative e in violazione delle distanze legali; chiese inoltre e ottenne di chiamare in causa il Comune di Sadali perché rispondesse, insieme con le imprese appaltatrici, dei danni rivendicati dall’attrice e di quelli arrecati anche alla porzione da essa goduta dai lavori di sistemazione e allargamento della limitrofa strada sterrata;
il Tribunale di Lanusei, con sentenza n. 296 del 2018, accolse la domanda principale, condannando NOME COGNOME a eseguire le opere necessarie a riportare il tratto del canale irriguo, confinante o attraversante il suo terreno, al livello della superficie del suolo, autorizzandone la copertura con griglie rimuovibili al fine di consentire la manutenzione e la pulizia del canale; rigettò invece le domande riconvenzionali, dichiarando inammissibili le domande di risarcimento dei danni proposte dalla convenuta contro i terzi chiamati;
con sentenza n. 392/2022, resa pubblica il 5 settembre 2022, la Corte d’appello di Cagliari ha rigettato il gravame interposto da NOME COGNOME, condannandola alle spese;

per la cassazione di tale sentenza la predetta propone ricorso per cassazione affidandolo a quattro motivi, cui resistono, depositando controricorsi, NOME COGNOME ed il Comune di Sadali;

il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni;

i controricorrenti hanno depositato memorie;

considerato che:

va preliminarmente rilevata l’inammissibilità dei controricorsi non essendone stata documentata la notifica a controparte;

con il primo motivo la ricorrente denuncia « violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. omessa pronuncia con riferimento all’art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ. », per non avere la Corte d’appello adeguatamente motivato il rigetto del secondo motivo di gravame, che a sua volta censurava la sentenza di primo grado sulla richiesta di integrazione della c.t.u. diretta a verificare se i pregiudizi lamentati dall ‘ attrice fossero in realtà da imputare a fattori diversi da quelli rappresentati dall’interramento della canaletta;
con il secondo motivo essa denuncia « violazione e/o falsa applicazione della sanatoria della vasca con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ. » per avere la Corte d’appello confermato il rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimento danni derivanti dalla illegittima realizzazione, da parte della sorella, di una vasca di raccolta sul rilievo della intervenuta sanatoria comunale: rilievo inconferente, sostiene la ricorrente, essendo tale sanatoria inidonea di per sé a dimostrare anche l’insussistenza della lesione di diritti di terzi;
con il terzo motivo la ricorrente denuncia « violazione e/o falsa applicazione degli artt. 36, 167 c.p.c. con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ. » , per avere la Corte d’appello confermato la declaratoria di inammissibilità delle domande risarcitorie proposte nei confronti di terzi, poiché del tutto autonome e indipendenti, quanto al petitum e alla causa petendi , da quella

formulata da parte attrice;

sostiene che, al contrario, « dalla lettura della comparsa di costituzione in primo grado e dai motivi di impugnazione in appello è facilmente intuibile che la domanda riconvenzionale ha una sua ragione per esistere nella causa radicata dall’attrice »;

con il quarto motivo la ricorrente denuncia « omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ. »;

in tale vizio, secondo la ricorrente, incorrerebbe la sentenza impugnata nella parte in cui ha giudicato non pertinente il riferimento all’art. 889 cod. civ. a fondamento della dedotta illiceità della vasca per la ragione che non si tratta di due proprietà distinte ma di due porzioni dell’unico terreno in comproprietà ;

rileva al riguardo che « se fosse vero che nel caso di specie sia inapplicabile l’art. 889 c.c. perché formalmente proprietà in comune non è dato comprendere come il Giudice non si sia posto il problema di come l’ente comunale abbia rilasciato una sanatoria ove è necessario il consenso della COGNOME NOME in quanto comproprietaria, ponendo tale regolarizzazione come argomento per rigettare l’appello »;

tutti i motivi si appalesano inammissibili;

il primo lo è per la sua non configurabilità, già in astratto, in relazione alle ragioni per cui esso è dedotto;

secondo consolidato insegnamento, infatti, non ricorre il vizio di omessa pronuncia, nonostante la mancanza di espressa statuizione sul punto specifico, quando la decisione adottata comporti una statuizione implicita di rigetto e che, inoltre, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di una espressa statuizione del giudice, essendo necessaria la totale pretermissione del provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto, e dovendo pertanto escludersi il suddetto vizio quando la decisione, adottata in contrasto con la pretesa fatta valere dalla parte, ne comporti il rigetto o la non esaminabilità pur in assenza di una specifica argomentazione (v.
Cass. n. 2151 del 2021; n. 10636 del 2007);

il secondo lo è, ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ. , perché postula una affermazione non contenuta in sentenza e tanto meno posta a fondamento della decisione sul punto: la Corte d’appello, infatti, non ha detto che la domanda riconvenzionale è infondata perché NOME COGNOME ha ottenuto autorizzazione in sanatoria del manufatto ma ha solo menzionato tale circostanza per dire ─ in relazione a rilievo della stessa appellante che aveva dedotto che aveva dedotto che detta autorizzazione era stata rilasciata con riferimento ad un sito diverso ─ che in realtà tale ultima indicazione era frutto di un errore dell’ente, successivamente corretto;
la ragione del rigetto di detta domanda è, piuttosto, in sentenza, rappresentata dal rilievo della inapplicabilità dell’art. 889 c.c. in ragione della situazione dei luoghi che ─ si legge in sentenza ─ « non contempla due proprietà esclusive ma è formalmente indiviso, sebbene le due sorelle se ne siano, in fatto, diviso il godimento, non trovando, quindi, applicazione la prescrizione della distanza di almeno due metri da un confine inesistente »;

tale ratio è attinta dal quarto motivo di ricorso che, però, è chiaramente inammissibile trattandosi di doglianza del tutto generica e comunque non riconducibile ad alcuno dei vizi cassatori tipizzati dall’art. 360 cod. proc. civ., tanto meno a quello dedotto di omessa esame ex art. 360 n. 5 cod. proc. civ. non essendo indicato alcun fatto storico ad oggetto della dedotta omissione;

è appena il caso di soggiungere al riguardo che una tale censura non sarebbe stata comunque deducibile in presenza di c.d. doppia conforme (art. 348ter ultimo comma, cod. proc. civ.)

il terzo motivo è inammissibile per la palese inosservanza dell’onere, imposto a pena di inammissibilità dall’art. 366 n. 6 cod. proc. civ., di specifica indicazione degli atti richiamati: in particolare della comparsa di costituzione in primo grado della quale, in violazione di detta norma, non è riprodotto il contenuto né è indicata

la localizzazione nel fascicolo processuale, in violazione dell’art. 369 n. 2 cod. proc. civ.;

il ricorso deve essere dunque dichiarato inammissibile stante la rilevata inammissibilità dei controricorsi non v’è luogo a provvedere sulle spese;

va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , d.P .R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13;

P.Q.M.

dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto, a norma dell’art. 1 -bis dello stesso art. 13.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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