Compossesso e facciata: i limiti alle modifiche

La Corte di Cassazione affronta il tema del compossesso delle parti comuni in un condominio. Il caso riguarda la modifica di una facciata (finestre trasformate in porte) da parte di un condomino. La Corte ha stabilito che, in un’azione possessoria, non è sufficiente dimostrare la modifica materiale del bene, ma bisogna valutare l’eccezione ‘feci sed iure feci’ (l’ho fatto, ma in virtù di un mio diritto). Pertanto, il giudice deve esaminare se l’uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino rientri nei limiti del suo diritto, senza impedire agli altri un pari uso. La sentenza di merito è stata cassata per non aver considerato la peculiarità del compossesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compossesso e modifiche alla facciata condominiale: i limiti secondo la Cassazione

La gestione delle parti comuni di un edificio è spesso fonte di complesse questioni legali. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti sul concetto di compossesso e sui limiti entro cui un singolo condomino può modificare un bene comune, come la facciata. Questo principio è fondamentale per bilanciare le esigenze individuali con il diritto degli altri condomini a godere del bene comune. Analizziamo la decisione per comprendere le sue implicazioni pratiche.

I fatti di causa

La vicenda trae origine da una controversia sorta in un condominio di Torino. Una società, dopo aver acquistato dei locali a uso ufficio, li concedeva in locazione finanziaria a un soggetto che, a sua volta, li ristrutturava per adibirli a uso commerciale. I lavori, eseguiti da una società costruttrice, includevano modifiche significative alla facciata dell’edificio: la trasformazione di alcune finestre in porte-finestre, la riduzione di bocche di lupo, l’installazione di una canna fumaria e il posizionamento di tende. Successivamente, i locali venivano adibiti a ristorante.

Il Condominio, ritenendo tali opere lesive del possesso delle parti comuni, avviava un’azione possessoria per ottenere il ripristino dello stato dei luoghi, lamentando in particolare la molestia derivante dalle modifiche alla facciata e lo spoglio per l’occupazione di una tubazione comune con la nuova canna fumaria.

La decisione dei giudici di merito e l’importanza del compossesso

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello accoglievano, in larga parte, le ragioni del Condominio. I giudici di merito ritenevano che le modifiche avessero violato il diritto degli altri condomini a godere della facciata nello stato in cui si trovava in precedenza. Secondo questa impostazione, qualsiasi alterazione unilaterale di una parte comune costituiva di per sé un’azione illecita, indipendentemente dal fatto che l’uso del bene da parte degli altri condomini fosse stato concretamente impedito. Le società coinvolte venivano quindi condannate a rimuovere le opere.

Contro questa decisione, le società proponevano ricorso in Cassazione, sostenendo che i giudici di merito avessero errato nel non considerare adeguatamente la natura del compossesso delle parti comuni e la legittimità dell’eccezione feci sed iure feci (l’ho fatto, ma in virtù di un mio diritto).

L’errore nella valutazione del compossesso da parte delle Corti di merito

Secondo i ricorrenti, le Corti di merito avevano giudicato l’intervento edilizio come un illecito possessorio basandosi sul semplice presupposto che la facciata fosse stata modificata, senza valutare se tale modifica rientrasse nei limiti consentiti dall’esercizio del diritto del compossessore. L’argomentazione centrale era che, in un contesto di compossesso, il giudice non può fermarsi alla mera constatazione del cambiamento dello stato di fatto, ma deve accertare se il comportamento del condomino abbia effettivamente superato i limiti del suo diritto, ledendo quello degli altri.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso, cassando la sentenza d’appello e delineando un principio di diritto fondamentale in materia di compossesso condominiale. La Corte ha chiarito che, quando si discute di beni comuni, la valutazione di un’azione possessoria assume contorni specifici. A fronte dell’eccezione feci sed iure feci, il giudice ha il dovere di esaminare il titolo (come il regolamento di condominio) per stabilire l’estensione del diritto di ciascun compossessore.

Il punto cruciale della decisione risiede nella distinzione tra una modifica che rientra nell’uso più intenso della cosa comune, consentito dall’art. 1102 c.c., e una modifica che invece ne altera la destinazione o impedisce agli altri condomini di farne parimenti uso. I giudici di merito avevano errato nel ritenere che qualunque questione relativa all’applicazione dell’art. 1102 c.c. fosse materia petitoria (relativa alla proprietà) e non possessoria.

La Cassazione ha invece ribadito che, proprio a causa della peculiarità del compossesso, la valutazione del diritto è indispensabile per qualificare la situazione di fatto. Un condomino può apportare modifiche alle cose comuni per il miglior godimento della sua proprietà, a condizione che non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico e non impedisca l’uso del bene agli altri. L’apertura di un varco o la trasformazione di una finestra in porta, se non lede i diritti degli altri, non costituisce di per sé un abuso. I giudici di merito, quindi, avrebbero dovuto verificare se le opere contestate rientrassero o meno in questa facoltà, anche alla luce delle previsioni del regolamento condominiale.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha stabilito che i giudici di merito hanno errato nel condannare i ricorrenti senza aver prima valutato la legittimità delle opere alla luce della disciplina del compossesso. Hanno omesso di considerare la possibilità che le modifiche rientrassero nell’esercizio legittimo del diritto del singolo condomino di fare un uso più intenso della cosa comune. La sentenza è stata annullata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la causa applicando il corretto principio di diritto: accertare se le modifiche alla facciata abbiano effettivamente leso il pari diritto degli altri condomini, tenendo conto della normativa e del regolamento contrattuale, o se invece rappresentino un legittimo esercizio del diritto di compossesso.

Un condomino può modificare una parte comune come la facciata dell’edificio?
Sì, un condomino può apportare modifiche alle parti comuni per il miglior godimento della sua proprietà esclusiva, ma a precise condizioni: non deve alterare la destinazione del bene comune, non deve impedire agli altri condomini di farne parimenti uso, e non deve pregiudicare la stabilità o il decoro architettonico del fabbricato, come previsto dall’art. 1102 del codice civile.

Cosa significa l’eccezione ‘feci sed iure feci’ in un giudizio possessorio tra condomini?
Significa ‘ho compiuto l’atto, ma l’ho fatto nell’esercizio di un mio diritto’. In un giudizio possessorio tra condomini, questa difesa impone al giudice di non limitarsi a constatare la modifica materiale del bene, ma di valutare, sulla base dei titoli (es. regolamento condominiale) e della legge, se l’azione del convenuto rientri nei limiti del suo diritto di compossesso sul bene comune.

I giudici di merito hanno sbagliato a non considerare il regolamento condominiale?
Sì, secondo la Cassazione, i giudici di merito hanno errato perché non hanno considerato la peculiarità del compossesso, che richiede una valutazione del diritto di ciascun compossessore per stabilire se una modifica sia lecita o meno. Hanno ignorato che il regolamento condominiale, insieme alla normativa generale, definisce l’estensione dei poteri di ciascun condomino e, quindi, era un elemento essenziale per decidere se le opere costituissero una molestia possessoria.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34222 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 34222 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/12/2025

Oggetto: Spoglio e manutenzione nel compossesso

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 17612/2020 R.G. proposto da

RAGIONE_SOCIALE, e RAGIONE_SOCIALE, rappresentate e difese dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME, nel cui studi in Roma, INDIRIZZO, sono elettivamente domiciliate;

-ricorrenti – contro

CONDOMINIO DI INDIRIZZO, in RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli avv.ti NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, e domiciliato presso l’indirizzo PEC dei medesimi;

-controricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, società per azioni di diritto olandese, con sede in Amsterdam, quale società incorporante della società RAGIONE_SOCIALE, con sede in Italia, rappresentata e difesa dagli avv.ti AVV_NOTAIO COGNOME, NOME

NOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in Roma, INDIRIZZO

-controricorrente e ricorrente incidentale –RAGIONE_SOCIALE

-intimata – avverso la sentenza n. 82/2020 della Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, pubblicata il 24/1/2020 e non notificata.

Udita la relazione svolta dal consigliere dott.AVV_NOTAIO NOME COGNOME nella pubblica udienza del 3 dicembre 2025;

lette le conclusioni scritte della Procura AVV_NOTAIO, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso chiedendo l’accoglimento del primo motivo di ricorso principale, con rigetto dei restanti e del ricorso incidentale.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE (successivamente fusa alla RAGIONE_SOCIALE, in RAGIONE_SOCIALE), a giudizio come RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, vendette a RAGIONE_SOCIALE, ora RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE N.V., alcuni locali adibiti a uso ufficio, siti in RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO, che li concesse contestualmente in locazione finanziaria a COGNOME NOME, autorizzandolo a ristrutturare l’immobile per adibirlo a uso commerciale. Detti lavori furono svolti dalla medesima RAGIONE_SOCIALE, che vi provvide, senza autorizzazione del condominio e in seguito ad autorizzazione per il cambio di destinazione d’uso del Comune di RAGIONE_SOCIALE su edificio classificato PRGC ‘Costruzione ottocentesca’ su ‘fronti di architettura uniforme di notevole pregio’, trasformando alcune finestre lato strada in porte-finestre a piena luce, riducendo l’altezza di alcune bocche di lupo presenti sotto le finestre, realizzando una canna fumaria e posizionando alcune tende sulla facciata.
Una volta ultimati i lavori, COGNOME NOME concesse l’immobile in locazione a RAGIONE_SOCIALE NOME e RAGIONE_SOCIALE, che lo adibì a sushi bar.

Al contratto di locazione finanziaria e al contratto di locazione, succedette, infine, contestualmente, con effetto del 30/4/2015, la RAGIONE_SOCIALE

Il Condominio di INDIRIZZO, che aveva già tentato invano di bloccare i lavori presso il Comune di RAGIONE_SOCIALE, propose ricorso ai sensi degli artt. 1168 e 1170 cod. civ., deducendo la molestia possessoria conseguente all’eliminazione delle tre bocche di lupo soprastanti le finestre, la loro sostituzione con tre nuove porte-finestre e la sistemazione di soprastanti tende, nonché lo spoglio clandestino per l’occupazione della tubazione della canna fumaria dei locali portineria, adibita a uso esclusivo del ristorante gestito dalla RAGIONE_SOCIALE.
Costituitesi in giudizio, la RAGIONE_SOCIALE (già proprietaria dell’immobile ed esecutrice delle relative opere), COGNOME NOME (utilizzatore finanziario del bene) e RAGIONE_SOCIALE (conduttrice e gestrice del ristorante) evidenziarono che il regolamento condominiale non impediva l’uso del locale come ristorante o il mutamento di destinazione d’uso, che la RAGIONE_SOCIALE, in quanto mera esecutrice delle opere, fosse priva di legittimazione passiva, che le bocche di lupo fossero state solo ridotte, che le portefinestre avessero migliorato la facciata e fossero state realizzate nei limiti di cui all’art. 1102 cod. civ., che la realizzazione della canna fumaria, siccome inutilizzata, non avesse realizzato alcuno spossessamento in danno del condominio e che le tende non ledessero il decoro della facciata; RAGIONE_SOCIALE intervenne in corso di giudizio, quale successore di COGNOME NOME, mentre la Ing RAGIONE_SOCIALE N.V., attuale proprietaria dell’immobile, rimase contumace.
Il giudizio cautelare si concluse con la condanna di RAGIONE_SOCIALE alla rimozione della conduttura di scarico dei fumi e delle tre porte-finestre con le relative tende, che fu confermata in sede di reclamo, all’esito del quale

furono condannati ai medesimi adempimenti anche COGNOME NOME e la RAGIONE_SOCIALE e fu disposta una indennità giornaliera di euro 150,00 ai sensi dell’art. 614 -bis cod. proc. civ. per ogni giorno di ritardo.

Tale provvedimento fu successivamente modificato all’esito del procedimento di revoca avviato ai sensi dell’art. 669 -decies cod. proc. civ., in ragione dell’impossibilità di esecuzione del ripristino delle finestre e delle bocche di lupo per effetto del diniego opposto dal Comune di RAGIONE_SOCIALE, con conseguente limitazione dell’indennità ex art. 614 -bis cod. proc. civ. alla sola rimozione della canna fumaria, come confermato anche in sede di reclamo.

Il giudizio di merito, che fu incardinato da RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, si concluse, nella resistenza di RAGIONE_SOCIALE, che ne chiese la riunione con il giudizio petitorio (rigettata), e della Ing RAGIONE_SOCIALE N.V., che chiese il rigetto della domanda e, in difetto, di essere manlevata da RAGIONE_SOCIALE, da RAGIONE_SOCIALE e dalla RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 1096/2018, pubblicata il 7/3/2018, con la quale il Tribunale di RAGIONE_SOCIALE confermò la molestia possessoria sia con riguardo alle finestre, pur con la presa d’atto dell’esistenza del provvedimento di diniego del Comune di RAGIONE_SOCIALE al ripristino, sia con riguardo alle tende, già rimosse prima dell’udienza del 15/3/2017; riconobbe la responsabilità di RAGIONE_SOCIALE, oggi RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, come autrice materiale dello spoglio e della molestia, di COGNOME NOME, quale autore morale, di RAGIONE_SOCIALE, quale successore di COGNOME NOME, di RAGIONE_SOCIALE, quale proprietaria, ed escluse qualsiasi responsabilità in capo a RAGIONE_SOCIALE; escluse la misura di coercizione ex art. 614-bis cod. proc. civ. quanto al ripristino delle bocche di lupo e delle porte finestre, per l’impossibilità di ottenere il necessario provvedimento amministrativo dal Comune di RAGIONE_SOCIALE, mentre la riconobbe con riguardo alla canna fumaria, fissandola in euro 60,00 al giorno a decorrere dal 23/3/2016 e fino alla sua eliminazione.
Il giudizio di gravame, interposto da RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE, si concluse, nella resistenza di Ing RAGIONE_SOCIALE N.V. che si associò alle difese degli appellanti, formulando anche appello incidentale -e del Condominio -che chiese la declaratoria di inammissibilità dell’appello e il suo rigetto – e nella contumacia di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 82/2020, depositata il 24/1/2020, con la quale la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, in parziale riforma della sentenza impugnata, condannò COGNOME NOME, la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE a tenere indenne e manlevare RAGIONE_SOCIALE da tutte le spese di lite che questa era tenuta a pagare al Condominio in forza della pronuncia di primo grado e da ogni effetto conseguente alle condanne al ripristino, nonché dalle spese di c.t.u.; condannò COGNOME NOME, la RAGIONE_SOCIALE e la RAGIONE_SOCIALE a rifondere alla RAGIONE_SOCIALE le spese legali di primo e secondo grado, limitatamente alla domanda di manleva; rigettò l’appello principale e tutti gli appelli incidentali, confermando, nel resto, l’impugnata sentenza; compensò tra le restanti parti le spese di lite.
Avverso questa sentenza, RAGIONE_SOCIALE, e RAGIONE_SOCIALE propongono ricorso per cassazione, affidandolo a tre motivi, illustrati anche con memoria. Si difendono con distinti controricorsi il Condominio di INDIRIZZO, illustrato anche con memoria, e la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE N.V., che ha proposto anche ricorso incidentale affidato a due motivi, illustrati anche con memoria, mentre RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.1 Con il primo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1117, n. 1., 1140 e 1170 cod. civ., come interpretati dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di ‘compossesso’, e la mancata considerazione dell’eccezione ‘ feci sed iure feci ‘ da parte del compossessore, in relazione all’art. 360, n. 3,

cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano ritenuto sussistente la dedotta lesione del possesso della facciata dello stabile, sul solo presupposto che questa fosse stata modificata, senza adeguatamente valutare la legittimità dell’eccezione feci sed iure feci , la quale rilevava anche nei giudizi possessori, specie se riferiti al compossesso, in quanto idonea a stabilire la conformità o meno al diritto dell’esercizio dello stesso.

1.2 Il primo motivo di ricorso principale è fondato.

Occorre innanzitutto respingere i rilievi di inammissibilità sollevati dal Condominio controricorrente, per avere i ricorrenti omesso di specificare quando fosse stato depositato il provvedimento della Città di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE, ancorché citato nel secondo motivo, perché il terzo motivo difettava di ogni riferimento agli atti del giudizio di merito e il primo atteneva a questioni di carattere meritale, oltre a censurare la decisione per violazione del Regolamento condominiale, benché questo non avesse natura di atto normativo AVV_NOTAIO e astratto e non potesse dunque essere oggetto della dedotta sua violazione e falsa applicazione.
Ebbene, se è vero che il n. 6 dell’art. 366 cod. proc. civ., impone di indicare specificamente gli atti processuali e i documenti sui quali il ricorso si fonda (vedi Cass., Sez. 5, 15/01/2019, n. 777), mediante la riproduzione diretta o indiretta del contenuto che sorregge la censura, precisando, in quest’ultimo caso, la parte del documento cui quest’ultima corrisponde e i dati necessari all’individuazione della sua collocazione quanto al momento della produzione nei gradi dei giudizi di merito (vedi tra le tante Cass., Sez. U, 13/3/2025, n. 6713), è anche vero che del provvedimento della Città di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE –RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE è fatto espresso richiamo nella sentenza impugnata (pg. 16), al fine di considerare irrilevante la dedotta ineseguibilità della sentenza, mentre la sua mancata riproduzione, come si vedrà, non è
dirimente nella decisione delle questioni sottoposte all’esame di questa Corte.

Quanto all’asserito difetto di specificità, ritiene questa Corte che le ricorrenti abbiano rispettato il dettato di cui al n. 4 del primo comma dell’art. 366 cod. proc. civ., il quale impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, primo comma, n. 3), cod. proc. civ., a pena d’inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge (o eventualmente il principio di diritto) di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo (in tal senso, Cass., Sez. U., 28/10/2020, n. 23745; Cass. Sez. 6 – 1, 24/02/2020, n. 4905), avendo ampiamente chiarito le ragioni per le quali la pronuncia impugnata si pone in contrasto con le norme espressamente richiamate.
Non può neppure dirsi, alla stregua di quanto si osserverà nel precedente punto, che le ricorrenti abbiano inteso allegare un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità, come pure obiettato dal Condominio controricorrente.

1.3 Va, sul punto, innanzitutto evidenziata l’irrilevanza, nel presente giudizio, degli esiti del giudizio petitorio, intentato sulle medesime questioni dalle odierne ricorrenti, che ne hanno dato conto nella memoria e che è esitato nella sentenza n. 2849/2020 del 27/8/2020, confermata dalla Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE con la sentenza n. 628/2022 del 9/6/2022, asseritamente passata in giudicato, con la quale era stata accertata la legittimità dell’utilizzo dei locali commerciali siti al piano terreno dello stabile di RAGIONE_SOCIALE, INDIRIZZO (attualmente nella disponibilità di RAGIONE_SOCIALE), a
uso ristorazione, e degli interventi ivi eseguiti e consistiti nell’apertura di portefinestre prospicienti la facciata del fabbricato, nell’apposizione di tende al di sopra delle porte-finestre e nella riduzione delle bocche di lupo, attesa la diversità di causa petendi e di petitum del giudizio petitorio rispetto al possessorio (tra le tante, Cass., Sez. 2, 4/8/2022, n. 24236). Infatti, il giudicato esterno opera soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione, presupponendo che soggetti, petitum e causa petendi siano comuni alla causa anteriore e a quella successivamente intrapresa, mentre la mera identità delle questioni giuridiche o di fatti da esaminare non crea alcun vincolo a carico del giudice investito del secondo giudizio -non applicandosi la regola dello stare decisis -, ma è al più suscettibile di venire in considerazione ai fini della condivisione delle argomentazioni svolte nella precedente sentenza, nella misura in cui le stesse appaiano pertinenti anche alla fattispecie oggetto del nuovo giudizio e risultino dotate di efficacia persuasiva tale da giustificare l’adesione ad esse (Cass., Sez. 1, 4/1/2024, n. 211).
1.4 Ciò detto, si osserva che, nel giudizio possessorio, il possesso tutelabile è quello di cui alla definizione datane dall’art. 1140 cod. civ., il quale si sostanzia nello svolgimento di un’attività che, quand’anche illegittima o abusiva o di mala fede, abbia i caratteri esteriori della proprietà o di altro diritto reale e non sia esercitata per mera tolleranza dell’avente diritto (Cass., Sez. 2, 04/01/1977, n. 10; Cass., Sez. 2, 07/10/1991, n. 10470), tanto da essere stato definito come ‘posto avanzato nella via della proprietà’, senza necessità che vi sia corrispondenza effettiva tra la situazione di fatto e quella di diritto – che possono anche contrastare (Cass., Sez. 2, 15/06/1982, n. 3636) – e senza che rilevi, perciò, l’esistenza di un valido titolo legittimante la situazione di fatto che si afferma alterata (Cass., Sez. 2, 04/01/1977, n. 10), o la sussistenza, nel possesso, dei medesimi requisiti propri di quello
utile per l’usucapione (vedi in tema di possesso della servitù di passaggio, tra le tante, Cass., Sez. 2, 15/02/1984, n. 1139).

Ciò comporta che la produzione del titolo da cui il deducente trae lo ius possidendi può solo integrare la prova del possesso, al fine di meglio determinare e chiarire i connotati del suo esercizio, ma non può sostituire la prova richiesta nel relativo giudizio, avendo il ricorrente l’onere di provare di avere effettivamente esercitato, con carattere di attualità, la signoria di fatto sul bene che si assume sovvertita dall’altrui comportamento violento od occulto (Cass., Sez. 2, 31/08/2005, n. 17567; Cass., Sez. 2, 24/01/2019 , n. 2032), sicché l’utilizzazione del titolo che giustifica l’esercizio del possesso è consentita solo ad colorandam possessionem , cioè al fine di qualificare una situazione di fatto accertata e di individuare il diritto al cui esercizio corrisponde il possesso (Cass., Sez. 2, 11/02/2005 , n. 2762; Cass., Sez. 2, 2/3/1998, n. 2262; Cass., Sez. 2, 10/4/1996, n. 3295; Cass., Sez. 2, 21/5/1987, n. 46259).
1.5 La questione assume contorni diversi in caso di compossesso, in relazione al quale si assiste a una inevitabile compenetrazione del giudizio possessorio col petitorio, giacché, a fronte dell’eccezione feci sed iure feci , il giudice, che deve accertare la situazione di fatto assunta dall’attore come corrispondente all’esercizio del diritto di proprietà, può ritenere indispensabile l’esame del titolo onde stabilire, attraverso l’accertamento della consistenza del compossesso, l’esistenza e l’estensione del diritto, ovverossia se il comportamento assunto lesivo abbia o meno esorbitato dai limiti consentiti, risolvendosi la questione nell’indagine, ancorché limitata ad colorandam possessionem , sull’esistenza ed estensione del diritto che si allega (in questi termini Cass., Sez. 2, 24/3/1995, n. 3434). Ciò comporta che, in siffatta ipotesi, l’eccezione feci sed iure feci
è ammissibile se il convenuto tenda a dimostrare di aver agito nell’ambito della sua relazione di fatto, esclusiva o comune, con il bene, mentre è inammissibile se il convenuto mira a fare accertare il suo diritto sul bene

medesimo, atteso che, in sede possessoria, la prova del possesso non può essere desunta dal regime legale o convenzionale del corrispondente diritto reale, occorrendo, per converso, dimostrare l’esercizio di fatto del vantato possesso indipendentemente dal titolo e ciò anche dopo la parziale dichiarazione di incostituzionalità dell’art. 705 cod. proc. civ.. Ne consegue che il convenuto in giudizio possessorio può opporre le sue ragioni solo quando dall’esecuzione della decisione sulla domanda possessoria potrebbe derivargli un danno irreparabile, e sempre che l’eccezione sia finalizzata solo al rigetto della domanda possessoria e non implichi, quindi, deroghe alle regole generali sulla competenza (Vedi tra le tante Cass., Sez. 2, 29/12/2011, n. 29766;).
Pertanto, nell’ipotesi di compossesso, quando l’attore nel giudizio di reintegra non contesti l’esistenza di un compossesso del convenuto, ma assuma che questi ne abbia esteso la sfera in suo danno, e, correlativamente, il convenuto, anziché contestare il fatto attribuitogli, assume di averlo compiuto nel legittimo esercizio di un suo diritto, il giudice del merito è tenuto a prendere in considerazione, sia pure ai soli fini del possesso, non soltanto le deduzioni delle parti relative alla proprietà per poter statuire sul titolo dal quale il possesso di ciascuna trae origine e misura, delibare l’esistenza o meno del diritto che si allega dal convenuto e stabilire se il mutamento dello stato di fatto sia lesivo o no del possesso dell’attore (Cass., Sez. 2, 17/01/1963, n. 39), ma anche il contenuto del titolo, onde stabilire, attraverso l’accertamento della consistenza del compossesso, se il comportamento asserito lesivo abbia o no esorbitato dai limiti consentiti dal titolo stesso (Cass., Sez. 2, 04/08/1990, n. 7874), potendo l’eccezione feci sed iure feci spiegare rilevanza allorché sia diretta a contestare o a limitare la sfera dell’altrui possesso, cioè a escludere che vi sia stata una invasione di essa, in quanto l’atto compiuto dal preteso spogliatore rientri nei limiti del suo possesso (Cass., Sez. 2, 23/02/1990, n. 1348).
Tali considerazioni traggono, del resto, fondamento dalla peculiarità del compossesso, il quale, in quanto proiezione fattuale del correlativo diritto reale, non può che derivare la sua estensione dal titolo e dalla specifica disciplina normativa che lo riguarda, soltanto in raffronto alla quale è possibile stabilire se l’attività materiale sulla cosa, posta in essere dal compossessore, presenti i caratteri della molestia, ossia dia luogo a un congruo e apprezzabile contenuto di disturbo del compossesso degli altri, denotando di per sé una pretesa dell’agente in contrasto con la posizione del compossessore, così da rendere impossibile, gravoso oppure notevolmente difficoltoso l’estrinsecarsi di tale posizione, oppure realizzi, per contro, comportamenti che non compromettono, né limitano apprezzabilmente l’esercizio del potere di fatto, ma siano con questo compatibili, i quali, come è noto, esulano dalla fattispecie considerata (Cass., Sez. 2, 24/02/1993, n. 2260; Cass., Sez. 6 – 2, 12/04/2011, n. 8275).
1.6 Orbene, analizzando la disciplina normativa della comproprietà, di cui, come detto, il compossesso costituisce riflesso, e, in particolare, quella del condominio, che ne è una particolare articolazione, Cass., Sez. 2, 05/08/2005, n. 16496, ha chiarito che «le parti comuni di un edificio formano oggetto di un compossesso pro indiviso che si esercita diversamente a seconda che le cose, gli impianti ed i servizi siano oggettivamente utili alle singole unità immobiliari, a cui sono collegati materialmente o per destinazione funzionale (come ad esempio per suolo, fondazioni, muri maestri, facciata, tetti, lastrici solari, oggettivamente utili per la statica), oppure siano utili soggettivamente, sicché la loro unione materiale o la destinazione funzionale ai piani o porzioni di piano dipenda dall’attività dei rispettivi proprietari (come ad esempio per scale, portoni, anditi, portici, stenditoi, ascensore, impianti centralizzati per l’acqua calda o per aria condizionata)», consistendo l’esercizio del possesso nel primo caso «nel beneficio che il piano o la porzione di piano – e soltanto per
traslato il proprietario -trae da tali utilità, nel secondo caso nell’espletamento della predetta attività da parte del proprietario».

Proprio in quanto il possessore di un edificio possiede tutte le parti di esso che non hanno una loro autonomia, non essendo configurabili, per il medesimo soggetto, possessi distinti dalle singole parti che compongono la struttura dell’edificio, le concrete modalità di godimento della cosa comune, desumibili dagli artt. 1102, 1120 e 1121 cod. civ., assurgono a possibile contenuto di una posizione possessoria tutelabile contro tutte le attività con le quali uno dei compossessori unilateralmente , senza il consenso degli altri e in loro pregiudizio, introduca una modificazione che sopprima o turbi il compossesso degli altri. I condomini di un edificio hanno sulle parti comuni dell’edificio solo il possesso ( corpore et animo ) e quindi hanno diritto di agire, nel concorso di tutti i requisiti per tale azione, per la tutela possessoria in relazione ad atti compiuti da un condòmino che interessino parti comuni (Cass., Sez. 2, 13/7/1993, n. 7691), allorché questi alteri o violi lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosa medesima in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, senza che si renda necessaria la prova specifica del possesso di detta parte quando essa sia costituita dalla porzione immobiliare in cui l’edificio si articola (vedi tra le tante Cass., Sez. 2, 05/08/2005, n. 16496).
Ebbene, se è vero che le concrete modalità di godimento della cosa comune, desumibili dagli artt. 1102, 1120, 1139, 1121 cod. civ., assurgono a possibile contenuto di una posizione possessoria tutelabile contro tutte le attività con le quali uno dei compossessori comproprietari unilateralmente introduca una modificazione che sopprima o turbi il compossesso degli altri (in tal senso Cass., Sez. 2, 21/07/1988 , n. 4733; Cass., Sez. 2, 14/6/1976, n. 2209), è altresì vero che l’eccezione feci sed iure feci resta opponibile ogniqualvolta l’attività materiale del
condominio sulle parti comuni dell’edificio non sia in contrasto con l’esercizio attuale o potenziale di analoga attività di altro condòmino, non limitandone i poteri corrispondenti ai diritti spettanti sulle cose condominiali o sulle parti di proprietà individuale (si veda, ad esempio, Cass., Sez. 2, 6/11/1987, n. 8231, secondo cui la messa in opera di una canna fumaria sull’esterno della facciata di un fabbricato non costituisce in sé e per sé spoglio, dovendosi accertare altresì se tale mutamento sia contenuto nei limiti del compossesso del convenuto oppure invada la sfera dell’altro compossessore; Conf., Cass., Sez. 2, 24/1/1984, n. 580) o dando luogo a una arbitraria innovazione sulla cosa comune (Cass., Sez. 1, 9/7/1973, n. 1975).
Nel condominio degli edifici, infatti, il godimento delle cose comuni da parte dei singoli condòmini assurge a oggetto di tutela possessoria soltanto quando uno di essi abbia causato agli altri partecipanti alla comunione la privazione o la turbativa del loro compossesso, e non anche quando il medesimo condòmino, nell’esercizio delle facoltà ricomprese nel proprio diritto di comproprietà, abbia immutato lo stato della cosa comune, ma senza privare o turbare il compossesso degli altri condòmini (Cass., Sez. 2, 24/01/1985, n. 312; Cass., Sez. 2, 04/04/1979, n. 1951).
Rientra in quest’ultima situazione quella, propria del caso di specie, in cui un condòmino realizzi l’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale al fine di creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, situazione questa che, di massima, non integra abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condòmini, in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condòmino, non comporta per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, primo comma cod. civ.. In siffatta situazione, non rileva il fatto che tale utilizzazione del muro si correli non già alla necessità di ovviare a una
interclusione dell’unità immobiliare al cui servizio il detto accesso è stato creato, ma all’intento di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario (in questi termini Cass., Sez. 2, 29/04/1994 , n. 4155), atteso che rientra fra i diritti del condominio quello di apportare alle cose comuni le modifiche necessarie per il miglior godimento dei cespiti di sua proprietà quando tali modifiche non rechino danno agli altri partecipi della collettività condominiale (artt. 1102, primo comma 1, e 1122 cod. civ.), o non pregiudichino la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (Cass., Sez. 2, 27/10/2003 , n. 16097) o l’uso del bene comune non sia diverso da quello derivante dalla destinazione originaria del bene (Cass., Sez. 6-2, 14/11/2014, n. 24295), o non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune (Cass., Sez. 2, 12/02/1998, n. 1499;).
1.7 Oltre alla stessa disciplina normativa della comunione e del condominio, l’estensione dei poteri di ciascun condòmino può essere ulteriormente esplicitata nel regolamento di origine contrattuale, il quale ha natura contrattuale, traendo forza vincolante, ove sia richiamato nell’atto di acquisto dei singoli condòmini, sì da formarne parte integrante, non già dal consenso della semplice maggioranza dei condomini, come nel caso del vero e proprio regolamento condominiale di cui all’art. 1138 cod. civ., sibbene dalla volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare limiti sia al diritto esclusivo del condòmino acquirente, sia all’uso delle parti comuni dell’edificio (Cass., Sez. 2, 06/12/1974, n. 4047; Cass., Sez. 2, 3/9/1993, n. 9311).
Tale regolamento, laddove consenta, ad esempio, l’apertura di finestre sul muro comune, acquista la valenza ancipite di ulteriormente chiarire l’estensione del compossesso spettante a ciascun condòmino e, contestualmente, di escludere la lesione del compossesso degli altri condòmini, in quanto dimostrativo di un consenso espresso del possessore alla molestia o allo spoglio e, dunque, causa escludente dell’elemento

soggettivo della molestia (” animus turbandi “) o dello spoglio (” animus spoliandi “) (sull’elemento soggettivo, vedi Cass., Sez. 2, 10/4/1996, n. 3291; Cass., Sez. 2, 30/12/1997, n. 13101).

1.8 Alla stregua di quanto detto, hanno allora errato i giudici di merito allorché hanno ritenuto sussistente l’illecito possessorio lamentato dal Condominio, in quanto era stato leso il godimento del possesso della facciata come esistente prima dell’intervento edilizio, non potendo i condòmini più godere del bene nello stato di fatto in cui si trovava in precedenza, soggiungendo che qualunque questione sulla nozione di pari uso di cui all’art. 1102 cod. civ. atteneva alla materia petitoria e non possessoria e che non rilevava il contenuto del regolamento condominiale, non avendo considerato la peculiarità del compossesso e il diritto di ciascun compossessore di godere del bene comune, col solo limite del pari diritto degli altri compossessori come delineato sia dalla normativa in materia, sia dai contenuti del regolamento contrattuale.
Con il secondo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione degli artt. 100 e 360 n. 4 cod. proc. civ., nonché la nullità della sentenza per illiceità dell’obbligazione di fare oggetto della pronuncia di condanna, in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito ritenuto che una condanna ad un facere momentaneamente non eseguibile non fosse di per sé nulla, in quanto se fosse mutata la disciplina urbanistica vigente quella pronuncia avrebbe potuto essere eseguita e in quanto si sarebbe potuto impugnare il provvedimento amministrativo impeditivo del ripristino dello status quo ante , e che il provvedimento in sé non imponeva un facere illecito in quanto postulava comunque che il ripristino avvenisse previo ottenimento delle necessarie autorizzazioni.
Con il terzo motivo di ricorso principale, si lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 cod. proc. civ., nonché la mancanza del presupposto della soccombenza, in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, dopo avere accolto il secondo motivo di

ricorso incidentale proposto da RAGIONE_SOCIALE, concernente la sua richiesta di essere manlevata e indennizzata dalle ricorrenti dagli effetti conseguenti alle condanne di ripristino e alle spese di c.t.u., avevano posto a carico delle predette ¼ delle spese di lite sopportate dalla banca nei due gradi del giudizio in assenza di una loro soccombenza nei rapporti interni.

Con il primo, complesso, motivo di ricorso incidentale, si lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 1168 e 1170 cod. civ., degli artt. 115, 116 cod. proc. civ. e 2697 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per motivazione apparente e obiettivamente incomprensibile, in relazione all’art. 360, nn. 4 -5, cod. proc. civ., con riferimento alla ritenuta sussistenza di un vantaggio derivante alla concedente dalla situazione antigiuridica; l’omessa motivazione e l’omesso esame circa un fatto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, nn. 4-5, cod. proc. civ., circa la sussistenza dei requisiti soggettivi e la consapevolezza dell’antigiuridicità della situazione di fatto e del vantaggio tratto dalla predetta situazione; l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ. (sulla mancata disponibilità del bene in capo alla ricorrente e sul contenuto del contratto di compravendita, del contratto di locazione finanziaria, dell’atto di cessione di quest’ultimo, della dichiarazione di manleva sottoscritta da COGNOME e del documento n. 8).
La ricorrente ha contestato, in particolare, la correttezza del ragionamento seguito dai giudici di merito, che l’avevano considerata autrice morale degli illeciti.

Con il secondo motivo di ricorso incidentale, si lamenta, infine, la violazione o falsa applicazione degli artt. 1168 e 1170 cod. civ., per avere la Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE ritenuto Ing RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE. legittimata passiva in relazione a tutte le attività contRAGIONE_SOCIALE, in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ.; la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, n. 4, cod.

proc. civ., per omessa motivazione circa il requisito della pertinenza delle opere da demolire all’immobile concesso in leasing; l’omesso esame di un fatto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., per avere la Corte territoriale omesso di esaminare l’eccezione sollevata, con la quale era stato evidenziato che alcuni beni interessati dall’illecito, ossia la canna fumaria e le tende, non facessero parte dell’immobile concesso in leasing.

6. Il secondo e terzo motivo di ricorso principale, così come i motivi di ricorso incidentale, restano assorbiti dall’accoglimento del primo motivo di ricorso principale.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso principale, dichiara l’assorbimento dei restanti motivi di ricorso principale e quelli del ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 3/12/2025

Il giudice estensore (NOME COGNOME)

Il Presidente (NOME COGNOMECOGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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