Compensazione prezzo vendita: la guida completa

La Corte di Cassazione conferma la legittimità della compensazione del prezzo di vendita da parte del promissario acquirente. In caso di inadempimento del venditore, che non libera l’immobile da un pignoramento, l’acquirente può pagare il creditore e scalare la somma dal saldo dovuto per l’acquisto. La Corte ha rigettato il ricorso della società venditrice, che pretendeva il pagamento integrale del prezzo, oltre a spese e interessi, affermando che nessun ritardo era imputabile agli acquirenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 6 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compensazione prezzo vendita: Quando il compratore può ridurre il saldo

Acquistare un immobile è un passo importante, ma cosa succede se, dopo aver firmato il contratto preliminare, si scopre che la casa è gravata da un pignoramento? È possibile pagare direttamente il creditore del venditore e scalare la somma dal prezzo finale? La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha fornito chiarimenti cruciali sulla compensazione prezzo vendita, confermando i diritti del promissario acquirente di fronte all’inadempimento del venditore. Questo caso offre spunti pratici per chiunque stia affrontando una compravendita immobiliare complessa.

I Fatti: Un Acquisto Immobiliare Complicato

Due promissari acquirenti citavano in giudizio una società costruttrice per ottenere il trasferimento coattivo (esecuzione in forma specifica) di un immobile, come previsto dal contratto preliminare stipulato anni prima. Il problema principale era che, dopo la firma del preliminare, l’immobile era stato pignorato da terzi creditori della società venditrice a causa di un debito non pagato.

Per sbloccare la situazione e poter procedere all’acquisto, gli acquirenti avevano raggiunto un accordo con i creditori pignoranti: saldavano il debito della società costruttrice, ottenendo in cambio la rinuncia al pignoramento e la surrogazione nei diritti di credito. Di conseguenza, in tribunale, chiedevano che il loro debito per il saldo del prezzo venisse compensato con il credito appena acquisito nei confronti della società.

La società venditrice si opponeva, sostenendo che il saldo dovesse essere pagato per intero, maggiorato di interessi per il ritardo e di ulteriori spese accessorie. La questione è passata attraverso i vari gradi di giudizio, fino ad arrivare alla Corte di Cassazione.

La Decisione della Corte: Legittima la Compensazione del Prezzo

La Corte d’Appello, la cui decisione è stata poi confermata dalla Cassazione, ha dato ragione agli acquirenti. Ha disposto il trasferimento dell’immobile, condizionandolo al pagamento di una somma residua, calcolata come differenza tra il saldo prezzo originario e il credito che gli acquirenti avevano acquisito tramite surrogazione.

Il Principio della Compensazione Prezzo Vendita e l’Inadempimento del Venditore

Il punto centrale della decisione è il riconoscimento del diritto degli acquirenti di tutelarsi di fronte all’inadempimento del venditore. La legge prevede che chi promette di vendere un bene deve garantirne la libertà da vincoli, ipoteche o pignoramenti. Se non lo fa, il promissario acquirente non è tenuto a pagare il saldo “al buio”, ma può chiedere al giudice che il trasferimento avvenga solo a condizione di ricevere un bene libero da gravami.

In questo contesto, l’operazione compiuta dagli acquirenti – pagare il debito del venditore per liberare l’immobile – è stata considerata un legittimo intervento per riequilibrare le prestazioni. Il credito da loro acquisito era certo, liquido ed esigibile, e quindi perfettamente idoneo a operare in compensazione prezzo vendita con il debito residuo.

Interessi e Spese Aggiuntive: Chi Paga per il Ritardo?

La Cassazione ha anche respinto la richiesta della società venditrice di ottenere il pagamento degli interessi legali sul saldo prezzo. Il ragionamento è stato lineare: il ritardo nella stipula del contratto definitivo non era colpa degli acquirenti, bensì del venditore, che non aveva adempiuto al suo obbligo di fornire un immobile libero da trascrizioni pregiudizievoli. Se l’inadempimento è del venditore, nessuna mora può essere addebitata al compratore, che legittimamente attende la risoluzione del problema prima di versare il saldo.

Analogamente, sono state respinte le richieste di pagamento di spese accessorie (accatastamento, condominio, ecc.), in quanto formulate tardivamente nel corso del giudizio e non adeguatamente documentate.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibili o infondati tutti i motivi di ricorso presentati dalla società costruttrice. In primo luogo, ha ribadito che l’inadempimento del venditore all’obbligo di cancellare ipoteche o pignoramenti non impedisce all’acquirente di chiedere l’esecuzione in forma specifica. Anzi, lo autorizza a sospendere il pagamento del prezzo e a chiedere che sia il giudice a stabilire le modalità per assicurare un acquisto sicuro. L’operazione di compensazione è stata ritenuta una di queste modalità legittime.

In secondo luogo, la Corte ha sottolineato che la valutazione sulla certezza e liquidità del credito opposto in compensazione è un accertamento di fatto, compiuto correttamente dal giudice di merito sulla base dei documenti prodotti. Non è compito della Cassazione riesaminare tali prove. Infine, ha confermato l’esclusione degli interessi, poiché l’unico responsabile del ritardo era il promittente venditore inadempiente.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Chi Compra Casa

Questa ordinanza offre una tutela concreta ai promissari acquirenti. Stabilisce chiaramente che, di fronte a un venditore inadempiente che non libera l’immobile da gravami, l’acquirente ha diverse opzioni:
1. Sospendere il pagamento: Può legittimamente rifiutarsi di pagare il saldo fino a quando il bene non sia libero.
2. Agire per l’esecuzione specifica: Può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che trasferisca la proprietà, chiedendo che il pagamento del saldo sia condizionato alla cancellazione dei vincoli.
3. Utilizzare la compensazione: Come nel caso esaminato, può estinguere il debito del venditore che grava sull’immobile e compensare tale esborso con il saldo del prezzo. Questa è una forma di autotutela efficace che permette di raggiungere l’obiettivo dell’acquisto senza attendere i tempi, spesso lunghi, del venditore.

Se l’immobile promesso in vendita ha un’ipoteca o un pignoramento, il compratore può rifiutarsi di pagare il saldo e chiedere comunque il trasferimento della proprietà?
Sì. La Cassazione conferma che l’inadempienza del venditore all’obbligo di provvedere alla cancellazione di gravami non impedisce al compratore di chiedere l’esecuzione in forma specifica. In tal caso, il compratore è dispensato dall’onere di offrire il pagamento del prezzo e può chiedere al giudice di fissare condizioni idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli.

È possibile utilizzare la compensazione del prezzo di vendita pagando un debito del venditore per liberare l’immobile?
Sì. La sentenza ha ritenuto legittimo l’intervento degli acquirenti che hanno pagato i creditori del venditore per ottenere la cancellazione del pignoramento. La somma pagata è diventata un credito nei confronti del venditore, che è stato poi utilizzato per compensare (e quindi ridurre) il saldo del prezzo d’acquisto ancora dovuto.

Il venditore può chiedere gli interessi sul prezzo se la firma del contratto definitivo ritarda a causa di un pignoramento sull’immobile?
No. La Corte ha stabilito che se l’inadempimento dell’obbligo di stipulare il contratto definitivo è imputabile esclusivamente al promittente venditore (in questo caso, per non aver garantito un immobile libero da gravami), il promissario acquirente non può essere considerato in mora e, di conseguenza, non è tenuto a corrispondere gli interessi legali sulla somma dovuta come corrispettivo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28308 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28308 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/11/2024

R.G.N. NUMERO_DOCUMENTO

C.C. 1/10/2024

Vendita -Preliminare -Esecuzione in forma specifica -Compensazione

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.NUMERO_DOCUMENTO. NUMERO_DOCUMENTO) proposto da: RAGIONE_SOCIALE (P.IVA: P_IVA), in persona del suo legale rappresentante pro -tempore , rappresentata e difesa, giusta procura in calce al ricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrenti –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 907/2019, pubblicata il 15 aprile 2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 1° ottobre 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette le memorie illustrative depositate nell’interesse delle parti, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto di citazione notificato il 22 maggio 2005, COGNOME NOME e COGNOME NOME convenivano, davanti al Tribunale di Trani, la RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che fosse disposto il trasferimento coattivo, in favore degli attori, in comunione indivisa tra loro, delle unità immobiliari ubicate nello stabile per civile abitazione sito in BisceglieINDIRIZZO INDIRIZZO, con l’accollo, a carico degli attori, di una quota del mutuo acceso dalla società convenuta, pari al residuo prezzo dovuto di euro 61.974,83, in forza del contratto preliminare di vendita immobiliare stipulato dalle parti il 9 maggio 1998.
Si costituiva in giudizio la RAGIONE_SOCIALE, la quale non si opponeva alla pronuncia di sentenza costitutiva di esecuzione in forma specifica, instando affinché il trasferimento fosse subordinato al pagamento del saldo del prezzo, maggiorato degli interessi a decorrere dal 1° gennaio 1999.

Nel corso del giudizio gli attori chiedevano che fosse operata la compensazione tra il prezzo residuo della vendita dovuto e il credito vantato nei confronti della promittente venditrice per euro 51.816,00, in virtù della surroga avvenuta nelle ragioni dei coniugi COGNOME, che avevano pignorato l’immobile oggetto del preliminare in esecuzione della sentenza n. 174/2000

della Corte d’appello di Bari, come da scrittura privata del 5 aprile 2008.

Con ulteriore atto di citazione notificato il 23 giugno 2009, gli stessi attori convenivano nuovamente davanti al Tribunale di Trani la RAGIONE_SOCIALE, affinché la convenuta fosse condannata al pagamento della somma di euro 41.316,55, a titolo di penale prevista nel preliminare per l’ipotesi di inadempimento di una delle parti e segnatamente per l’inadempimento della promittente alienante all’obbligo di trasferire l’immobile compromesso libero da trascrizioni pregiudizievoli.
I due giudizi erano riuniti.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 1010/2011, depositata il 2 novembre 2011, rigettava le domande spiegate, compensando interamente le spese di lite, per difetto di titolarità passiva del rapporto in capo alla RAGIONE_SOCIALE.

2. -Con atto di citazione notificato il 24 luglio 2012, COGNOME NOME e COGNOME NOME proponevano appello avverso la pronuncia di primo grado, lamentando l’inammissibilità del rilievo d’ufficio dell’eccezione relativa al difetto di titolarità passiva del rapporto controverso e comunque la non fondatezza di tale eccezione, con la conseguente richiesta di accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, previa compensazione con i crediti vantati dai promissari acquirenti.
Si costituiva nel giudizio di impugnazione la RAGIONE_SOCIALE, la quale -in via principale -insisteva per il rigetto dell’appello proposto e -in subordine -chiedeva che, ove fosse stato disposto il trasferimento dell’immobile, esso fosse condizionato al pagamento del saldo del prezzo, senza il riconoscimento di alcuna

compensazione, comprendendo nel residuo dovuto, in quota parte, le spese di accatastamento, quelle per il regolamento di condominio e quelle per la redazione delle tabelle millesimali, oltre interessi legali dovuti dal 1° gennaio 1999.

Decidendo sul gravame interposto, la Corte d’appello di Bari, con la sentenza di cui in epigrafe, accoglieva l’impugnazione e, per l’effetto, disponeva il trasferimento degli immobili emarginati in favore di COGNOME NOME e COGNOME NOME, in comunione pro indiviso , condizionando l’efficacia del trasferimento al pagamento, a cura dei promissari acquirenti, obbligati in solido, in favore della promittente venditrice, del residuo prezzo dovuto a saldo, pari ad euro 10.158,83, rigettando ogni diversa domanda.
A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte di merito rilevava per quanto di interesse in questa sede: a ) che vi era la legittimazione passiva della RAGIONE_SOCIALE; b ) che l’eccezione di compensazione del controcredito non comportava alcuna variazione rispetto a quanto convenuto nel preliminare, costituendo l’accollo del mutuo ivi stabilito solamente una modalità di pagamento del prezzo; c ) che l’accollo del mutuo non costituiva una modalità tuttora praticabile per il pagamento del residuo prezzo, poiché la RAGIONE_SOCIALE non aveva allegato e dimostrato l’esistenza di un contratto di mutuo frazionabile; d ) che i promissari acquirenti avevano dimostrato di essere titolari, nei confronti della promittente venditrice, di un credito munito dei caratteri della certezza, liquidità ed esigibilità, legittimamente invocando, a proprio vantaggio, la compensazione legale; e ) che, in particolare, i coniugi COGNOMECOGNOME avevano domandato la compensazione parziale del prezzo residuo di acquisto con il
credito di euro 51.816,00, vantato nei confronti della RAGIONE_SOCIALE all’esito dell’accordo raggiunto il 5 aprile 2008 con i creditori COGNOME, quali pignoranti dell’immobile oggetto di compromesso, in forza della sentenza della Corte d’appello di Bari n. 174/2000 del 24 febbraio 2000, passata in cosa giudicata, che aveva condannato la RAGIONE_SOCIALE all’arretramento del manufatto, oltre al risarcimento dei danni; f ) che, in base a tale scrittura, i creditori pignoranti avevano rinunciato alla procedura esecutiva (seguendone la dichiarazione di estinzione di tale procedura) e avevano dichiarato espressamente di surrogare i coniugi COGNOMECOGNOME in tutti i diritti che essi creditori vantavano nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, in relazione alla predetta procedura esecutiva; g ) che, pertanto, il credito eccepito in compensazione era provato dai documenti allegati in atti ed aveva data certa e, dunque, era opponibile ai terzi; h ) che l’avvenuta surrogazione doveva ritenersi conosciuta dalla RAGIONE_SOCIALE, quantomeno a decorrere dal 24 giugno 2008, data in cui la documentazione indispensabile su menzionata era stata prodotta in causa; i ) che tale credito di euro 51.816,00 poteva perciò essere imputato a parziale deconto del prezzo residuo della compravendita di euro 61.974,83, ricorrendo i requisiti della compensazione legale; l ) che il fatto che la RAGIONE_SOCIALE vantasse un credito, peraltro nei confronti del solo COGNOME NOME, in base alla sentenza resa dal Tribunale di Trani n. 822/2008, non era stato comprovato attraverso la diretta produzione della sentenza (essendo stato allegato solo un biglietto di cancelleria contenente l’avviso di pubblicazione) e comunque atteneva ad una posizione creditoria successiva al perfezionamento della surrogazione, senza
indicazione della genesi del provvedimento di condanna, né della sua natura, tanto da essere inefficace rispetto alla novazione soggettiva già verificatasi del rapporto obbligatorio; m ) che nella somma corrisposta dai coniugi COGNOMECOGNOME erano incluse anche le spese derivanti dal giudizio nel frattempo conclusosi dinanzi alla Corte di cassazione, nonché quelle relative alla procedura esecutiva, e gli interessi calcolati rispetto a tutte le voci di spesa, fino al marzo 2008; n ) che la domanda di condanna al pagamento della penale era inammissibile, poiché non poteva essere chiesta congiuntamente la prestazione principale e la penale stabilita per l’inadempimento; o ) che il trasferimento doveva essere disposto alla condizione del pagamento del residuo prezzo dovuto pari ad euro 10.158,33, risultante dalla differenza tra il prezzo residuo dovuto di euro 61.974,83 e la somma di euro 51.816,00 eccepita in compensazione; p ) che su tale importo non erano dovuti gli interessi legali pretesi dalla promittente venditrice, peraltro richiesti nella comparsa di costituzione depositata tardivamente, poiché nessun inadempimento era imputabile ai promissari acquirenti, i quali -in presenza di una trascrizione pregiudizievole ed a fronte della garanzia prestata dalla controparte della libertà degli immobili da pesi, oneri, trascrizioni -avevano legittimamente preteso che si addivenisse alla cancellazione dei gravami prima della stipula del definitivo; e d’altronde, dopo aver versato tutti gli acconti promessi, non era no tenuti a corrispondere anticipatamente il saldo, se non dal momento della produzione dell’effetto traslativo; q ) che analoghe considerazioni valevano per le spese di accatastamento, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali, pur esse
richieste tardivamente, oltre a non essere state in alcun modo documentate agli atti di causa.

-Avverso la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, la RAGIONE_SOCIALE

Hanno resistito, con controricorso, gli intimati COGNOME NOME e COGNOME NOME.

-Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo articolato la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 2932 c.c., per avere la Corte di merito quantificato il residuo dovuto ai fini del perfezionamento dell’effetto traslativo senza comprendere gli oneri sopportati dal 30 giugno 1998 nonché l’IVA, le spese di accatastamento e, in quota parte, quelle per il regolamento di condominio e per le tabelle millesimali, somme determinate con fax inviato il 28 gennaio 2008, il cui contenuto non era mai stato contestato.
Osserva l’istante che, attraverso l’esclusione di tali voci, si sarebbe determinata la modifica rilevante della domanda, anche quanto alla compensazione operata con riferimento al credito nel quale si sarebbero surrogate le controparti, compensazione che non avrebbe tenuto conto del fatto che il COGNOME era -a sua volta -debitore della società, in virtù della sentenza n. 822/2008 del Tribunale di Trani.

D’altronde, le controparti non avrebbero acquistato alcun credito, ma solo i diritti rinvenienti da una procedura esecutiva estinta anticipatamente.

1.1. -Il motivo è infondato.

Si premette che, nel preliminare di vendita immobiliare, l’inadempienza del promittente alienante all’obbligo di provvedere alla cancellazione di pregresse ipoteche, ovvero la sopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni implicanti pericolo di evizione, non osta a che il promissario acquirente possa chiedere l’esecuzione in forma specifica a norma dell’art. 2932 c.c. e comporta che il promissario acquirente medesimo, ove si avvalga di tale facoltà, è dispensato dall’onere del pagamento o della ‘offerta’ del prezzo (del quale sia previsto il versamento all’atto della stipulazione del definitivo) -quale mera manifestazione di volontà di effettuare tale pagamento -, potendo chiedere che il giudice, con la pronuncia che tenga luogo del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità di versamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e a garantirlo dell’eventualità dell’evizione (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8442 del 28/03/2024; Sez. 2, Sentenza n. 14025 del 14/12/1999; Sez. 2, Sentenza n. 5228 del 29/05/1999; Sez. 2, Sentenza n. 936 del 30/01/1997; Sez. 1, Sentenza n. 7013 del 22/12/1988; Sez. U, Sentenza n. 1720 del 27/02/1985).
La sentenza impugnata ben poteva, quindi, consentire ai promissari acquirenti la compensazione della somma residua dovuta a titolo di prezzo con l’importo impiegato per consentire l’estinzione della procedura esecutiva intrapresa da terzi sull’immobile oggetto della promessa, successivamente alla stipulazione del preliminare, e la cancellazione della trascrizione del pignoramento effettuato su tale cespite, attuando un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni.

Questa possibilità è fuori dello schema dell’azione surrogatoria dell’art. 2900 c.c. e rientra in quello della compensazione giudiziale (art. 1243 c.c.) del credito della promittente alienante con il credito dei promissari acquirenti che adempiono ex art. 1180 c.c. un’obbligazione altrui.

E ciò appunto all’esito dell’accordo raggiunto il 5 aprile 2008 dai promissari acquirenti con i creditori NOMECOGNOME, quali pignoranti dell’immobile oggetto di compromesso, in forza della sentenza nella Corte d’appello di Bari n. 174/2000 del 24 febbraio 2000, passata in cosa giudicata, che aveva condannato la RAGIONE_SOCIALE all’arretramento del manufatto, oltre al risarcimento dei danni.

Tale credito certo di euro 51.816,00 -volto ad estinguere la procedura esecutiva intrapresa sul bene ed effettivamente corrisposto in favore dei terzi -è stato perciò correttamente imputato a parziale deconto del prezzo residuo della compravendita ancora dovuto di euro 61.974,83.

Nella motivazione è stata altresì data contezza delle ragioni per le quali, nel computo della somma ancora dovuta dai promissari acquirenti, non sono state considerate le spese di accatastamento, del regolamento di condominio e delle tabelle millesimali.

Esse, secondo la pronuncia impugnata, sono state richieste tardivamente, oltre a non essere state in alcun modo documentate agli atti di causa.

Il mero richiamo, del tutto generico e aspecifico, ad un fax non vale a confutare il rilievo sull’assenza di pezze giustificative di dette spese e alla loro richiesta tardiva.

2. -Con il secondo motivo svolto la ricorrente prospetta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1241, 1243 c.c. e 632 c.p.c., per avere la Corte territoriale affermato che vi fosse stata una surrogazione nel credito di cui erano titolari i coniugi COGNOME, mentre, in realtà, il subentro sarebbe avvenuto nei meri diritti da questi vantati in relazione alla procedura esecutiva, con l’effetto che la compensazione non avrebbe potuto avere luogo.
Obietta ancora l’istante che, per effetto dell’estinzione della procedura esecutiva, il credito vantato non poteva considerarsi certo, liquido ed esigibile.

Né peraltro sarebbero stati valutati i titoli di credito da cui sarebbe disceso il diritto vantato dai coniugi COGNOME nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, atteso che nell’atto di pignoramento si rilevava che il credito vantato ammontava ad euro 19.839,00 e dunque era ingiustificabile il pagamento della somma di euro 51.816,00, rinveniente da un mero conteggio effettuato dal procuratore di detti coniugi.

Dunque, l’offerta di pagamento non sarebbe avvenuta nei termini convenuti, né il pagamento indicato in sentenza avrebbe potuto considerarsi satisfattivo delle somme che la promittente venditrice avrebbe dovuto ricevere in forza del preliminare.

2.1. -Il motivo è inammissibile.

Al riguardo, la sentenza impugnata ha precisato che il credito eccepito in compensazione era provato dai documenti allegati in atti ed aveva data certa e, dunque, era opponibile ai terzi, come da accordo di surrogazione del 5 aprile 2008, nel quale erano richiamati il titolo giudiziale su cui si fondava la pretesa azionata,

il pignoramento effettuato e la procedura esecutiva intrapresa (estinta all’esito).

La Corte d’appello ha altresì evidenziato che nel computo della somma corrisposta ai terzi dai promissari acquirenti rientravano anche le spese derivanti dal giudizio nel frattempo conclusosi dinanzi alla Corte di cassazione, nonché quelle relative alla procedura esecutiva, e gli interessi calcolati rispetto a tutte le voci di spesa, fino al marzo 2008.

Nei termini anzidetti si giustificava, secondo la sentenza di secondo grado, la somma corrisposta dai coniugi COGNOME in favore dei coniugi COGNOME, il cui esborso era attestato in termini certi dalla scrittura privata del 5 aprile 2008.

A fronte della predetta ricostruzione è, dunque, preclusa in sede di legittimità una rivalutazione dei fatti storici operata dal giudice di merito (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 32505 del 22/11/2023; Sez. 1, Ordinanza n. 5987 del 04/03/2021; Sez. U, Sentenza n. 34476 del 27/12/2019; Sez. 6-5, Ordinanza n. 9097 del 07/04/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).

Diversamente dovrebbe essere svolto un nuovo accertamento in fatto, atto a rideterminare il conteggio delle somme oggetto di compensazione.

3. -Con il terzo motivo sviluppato la ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1284 c.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto non dovuti gli interessi legali sulla somma da corrispondere alla promittente alienante, imputando a quest’ultima la mancata stipulazione del definitivo, senza considerare che la predetta

stipula non avrebbe avuto luogo in quanto gli attuali resistenti non avevano offerto l’adempimento in modo satisfattivo.

Deduce, in proposito, l’istante che il giudice di merito avrebbe dovuto tenere conto che l’immobile promesso in vendita risultava occupato dai promissari acquirenti sin dal mese di giugno 1998, per effetto del versamento dell’acconto di euro 61.000,00, e che la ricorrente si era sempre offerta di adempiere al trasferimento dell’immobile promesso in vendita.

3.1. -Il motivo è inammissibile.

Infatti, a fronte della negazione della spettanza degli interessi, la doglianza non confuta le ragioni prospettate dalla Corte di merito a fondamento dell’esclusione di tale accessorio, limitandosi a reiterare la pretesa di computare anche detti interessi.

Segnatamente, la Corte d’appello ha osservato che gli interessi legali richiesti dalla promittente venditrice, peraltro nella comparsa di costituzione depositata tardivamente, non potevano essere riconosciuti: A) poiché nessun inadempimento era imputabile ai promissari acquirenti, i quali -in presenza di una trascrizione pregiudizievole ed a fronte della garanzia prestata dalla controparte della libertà degli immobili da pesi, oneri, trascrizioni -avevano legittimamente preteso che si addivenisse alla cancellazione dei gravami prima della stipula del definitivo; B) poiché, dopo aver versato tutti gli acconti promessi, non erano tenuti a corrispondere anticipatamente il saldo, se non dal momento della produzione dell’effetto traslativo.
Sul punto si osserva che, se l’inadempimento dell’obbligo a contrarre sia imputabile esclusivamente al promittente venditore,

non può il promissario acquirente essere obbligato a corrispondere anche gli interessi legali sulla somma dovuta a titolo di corrispettivo (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6786 del 21/03/2014; Sez. 2, Sentenza n. 5051 del 28/02/2013; Sez. 2, Sentenza n. 8171 del 23/05/2012; Sez. 2, Sentenza n. 5151 del 03/04/2003; Sez. 2, Sentenza n. 8556 del 28/08/1998).

Dinanzi a queste argomentazioni nessuna prospettazione avversativa è contenuta nella censura.

4. -Con il quarto motivo proposto la ricorrente contesta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., la violazione degli artt. 1201, 1202 e 1203 c.c., per avere la Corte del gravame reputato che il credito vantato dalla RAGIONE_SOCIALE nei confronti di COGNOME NOME, in base alla sentenza n. 822/2008, pubblicata l’11 luglio 2008, del Tribunale di Trani, non fosse opponibile alle controparti, escludendo la rilevanza del credito per mancanza del relativo supporto documentale, con evidente disparità di trattamento rispetto al credito eccepito in compensazione dai promissari acquirenti, anch’esso non documentato.
Inoltre, non si sarebbe tenuto conto del fatto che, a fronte di un debito non ancora estinto, il creditore surrogante avrebbe potuto opporre le stesse eccezioni che avrebbe potuto opporre al creditore surrogato.

Aggiunge l’istante che il fatto che il credito vantato dalla RAGIONE_SOCIALE si riferisse alla sola posizione di COGNOME NOME avrebbe comportato la possibilità di compensazione, quantomeno per metà.

Peraltro, non vi sarebbe stata, ad avviso della ricorrente, alcuna cessione di credito o surrogazione.

4.1. -Il motivo è infondato.

In proposito, la pronuncia impugnata ha esplicitato le ragioni per le quali il controcredito vantato dalla RAGIONE_SOCIALE verso COGNOME NOME non poteva essere considerato.

All’uopo, è stato evidenziato che l’asserito credito vantato nei confronti del solo COGNOME NOME, in base alla sentenza resa dal Tribunale di Trani n. 822/2008, non era stato comprovato attraverso la diretta produzione della sentenza (essendo stato allegato solo un biglietto di cancelleria contenente l’avviso di pubblicazione).

È stato, in via rafforzativa, rilevato che comunque tale ipotetico credito avrebbe riguardato una posizione creditoria successiva al perfezionamento della surrogazione, senza indicazione della genesi del provvedimento di condanna, né della sua natura, tanto da essere inefficace rispetto alla novazione soggettiva già verificatasi del rapporto obbligatorio.

5. -In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese e compensi di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione, in favore dei controricorrenti, delle spese di lite, che liquida in complessivi euro 8.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.