Compensazione concordato preventivo e canoni locazione

Una società in concordato preventivo chiede il pagamento di canoni di locazione maturati dopo l’inizio della procedura. La banca conduttrice oppone in compensazione i propri crediti, sorti prima del concordato. I giudici di merito accolgono la tesi della banca, ma la Corte di Cassazione, rilevando un contrasto giurisprudenziale sul tema della compensazione nel concordato preventivo, ha rimesso la causa in pubblica udienza per una decisione di principio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 dicembre 2025 in Diritto Fallimentare, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Compensazione Concordato Preventivo: la Cassazione Chiamata a Fare Chiarezza sui Canoni di Locazione

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 21549/2024, affronta una questione cruciale in materia di compensazione nel concordato preventivo. Il quesito è tanto complesso quanto rilevante: un credito per canoni di locazione, maturato dopo l’ammissione alla procedura, può essere estinto tramite compensazione con un controcredito del conduttore sorto in data anteriore? La risposta non è scontata e la Suprema Corte, evidenziando un contrasto interpretativo, ha ritenuto necessario un approfondimento in pubblica udienza.

I Fatti del Caso: Canoni di Locazione contro Crediti Bancari

La vicenda vede protagoniste una società immobiliare in liquidazione e concordato preventivo e un istituto di credito, suo conduttore. La società immobiliare aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per oltre 870.000 euro, a titolo di canoni di locazione non pagati.

L’istituto di credito si è opposto al pagamento, eccependo l’estinzione del debito per compensazione. La banca, infatti, vantava a sua volta dei crediti nei confronti della società immobiliare, derivanti da un mutuo ipotecario, un mutuo chirografario e uno scoperto di conto corrente. Tutti questi controcrediti erano sorti prima che la società venisse ammessa alla procedura di concordato preventivo.

Il nodo gordiano della controversia risiede proprio nella differente tempistica di maturazione dei debiti e dei crediti reciproci.

La Decisione dei Giudici di Merito: Prevale l’Origine del Contratto

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla banca, ritenendo legittima la compensazione. Secondo i giudici di merito, anche se i canoni di locazione erano scaduti dopo l’apertura del concordato, il loro “momento genetico” andava individuato nella data di stipula del contratto di locazione, avvenuta prima della procedura. Poiché anche i crediti della banca erano anteriori al concordato, sussisteva il requisito della reciprocità e anteriorità richiesto dalla legge per operare la compensazione.

Il Ricorso in Cassazione e la questione sulla compensazione nel concordato preventivo

La società immobiliare ha impugnato la decisione dinanzi alla Corte di Cassazione. Il motivo principale del ricorso si fonda sulla violazione del principio della “cristallizzazione del passivo” (artt. 56 e 169 Legge Fallimentare), cardine delle procedure concorsuali. Secondo la ricorrente, ammettere la compensazione nel concordato preventivo in questo caso significherebbe alterare la parità di trattamento tra i creditori (par condicio creditorum).

La difesa della società ha sostenuto che i canoni di locazione sono “frutti civili” che si acquisiscono giorno per giorno. Pertanto, i canoni maturati dopo l’apertura della procedura costituiscono crediti nuovi, sorti in corso di procedura, e come tali non compensabili con crediti pregressi.

Le Motivazioni dell’Ordinanza Interlocutoria

La Suprema Corte, nell’analizzare il ricorso, ha riconosciuto la delicatezza e la complessità della questione. I giudici hanno evidenziato un contrasto giurisprudenziale all’interno della stessa Corte. Da un lato, una sentenza del 2015 (n. 24046) sembra avallare la tesi dei giudici di merito, basata sull’anteriorità del titolo contrattuale. Dall’altro, numerose altre pronunce hanno qualificato i crediti per canoni maturati post-apertura come prededucibili, riconoscendone implicitamente la natura di crediti nuovi, formatisi durante la procedura.

Questa divergenza interpretativa ha implicazioni significative. Se il credito è considerato sorto prima, la compensazione è ammissibile. Se, invece, è considerato sorto dopo, non può essere compensato con un debito anteriore, e la società in concordato avrebbe diritto a incassare per intero i canoni per soddisfare i creditori secondo il piano concordatario.

Data la “rilevanza nomofilattica” della questione, ovvero l’importanza di assicurare un’interpretazione uniforme della legge, la Corte ha deciso di non pronunciarsi immediatamente. Ha invece disposto la trattazione del ricorso in pubblica udienza, un passo che preannuncia una riflessione approfondita e, potenzialmente, una decisione a Sezioni Unite per dirimere il contrasto in modo definitivo.

Conclusioni: Una Questione Rimessa alla Pubblica Udienza

L’ordinanza interlocutoria lascia in sospeso il giudizio, ma svolge un ruolo fondamentale: segnala l’esistenza di un problema interpretativo di grande impatto pratico per le imprese in crisi e i loro creditori. La decisione finale avrà conseguenze dirette sulla gestione dei contratti di durata, come le locazioni, nell’ambito delle procedure di concordato preventivo. Si attende ora la pronuncia della Corte nella sua composizione più autorevole, che farà finalmente luce sulla corretta applicazione delle regole sulla compensazione nel concordato preventivo.

È possibile compensare un debito per canoni di locazione maturati dopo l’apertura del concordato preventivo con un credito sorto prima?
I giudici di merito hanno risposto affermativamente, basandosi sull’anteriorità del contratto di locazione. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha evidenziato un contrasto giurisprudenziale sul punto e non ha ancora fornito una risposta definitiva, rimettendo la causa a una pubblica udienza per un esame più approfondito.

Perché la Corte di Cassazione non ha deciso subito il caso?
La Corte ha riscontrato l’esistenza di sentenze precedenti con orientamenti contrastanti sulla stessa materia. Poiché la questione ha una notevole importanza per l’uniforme interpretazione della legge (rilevanza nomofilattica), ha ritenuto opportuno un rinvio alla pubblica udienza per una decisione più ponderata e autorevole, che possa risolvere il conflitto interpretativo.

Qual è il principio della ‘cristallizzazione del passivo’ nel concordato preventivo?
È il principio fondamentale secondo cui, alla data di apertura della procedura concorsuale, la situazione debitoria dell’impresa viene ‘congelata’. Questo serve a definire l’insieme dei creditori che parteciperanno alla procedura e a garantire che siano trattati secondo le regole del concorso, senza che posizioni successive possano alterare la parità di trattamento. Il caso in esame mette in discussione come questo principio si applichi ai crediti che maturano da un contratto preesistente.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 21549 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 21549 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 31/07/2024

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso nr. 33731/2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e in concordato preventivo, in persona del legale rapp.te p.t. e COMMISSARIO LIQUIDATORE del concordato preventivo di RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio dell ‘AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) , che, unitamente all’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE), li rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso;

– ricorrente –

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rapp.te p.t ., elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO

Trovato (CODICE_FISCALE), che la rappresentata e difende unitamente all’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) giusta procura in calce al controricorso

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la sentenza della Corte d’Appello di Bologna n. 2047/2018, depositata in data 31/7/2018;

udita la relazione della causa svolta nelle camere di consiglio non partecipate dell’8 novembre 2023 e, in riconvocazione, dell’8 luglio 2024, dal AVV_NOTAIO Relatore AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

1 La Corte d’Appello di Bologna, con sentenza del 31/7/2018, ha rigettato l’appello di RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e in concordato preventivo ( breviter ‘RAGIONE_SOCIALE‘ ) contro la sentenza del Tribunale di Bologna che, in accoglimento dell’opposizione propost a da Emil Banca Credito Cooperativo Società Cooperativa (‘Emil Banca’), avverso il decreto ingiuntivo notificatole da NOME per il pagamento della somma di € 870.672,85, pretesa a titolo di canoni di locazione di un immobile, aveva dichiarato tale credito estinto per compensazione con il controcredito certo, liquido ed esigibile, vantato dalla Banca nei confronti della locatrice in dipendenza di un contratto di un mutuo ipotecario, di un mutuo chirografario e di uno scoperto di conto corrente.
1 La corte bolognese ha ritenuto legittima la compensazione in quanto il credito di NOME, pur se relativo a canoni scaduti dopo l ‘ ammissione della società alla procedura di concordato, trovava il suo momento genetico nella data, anteriore, di stipula del contratto di locazione, al pari dei controcrediti della banca, tutti nascenti dall’inadempimento della locatrice a contratti conclusi prima dell’apertura della procedura concorsuale.

2 NOME ha proposto ricorso per la cassazione della sentenza sulla base di un unico motivo. Emil Banca ha replicato con controricorso,

col quale ha anche proposto ricorso incidentale condizionato per un motivo. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

La decisione è stata assunta a seguito di riconvocazione del collegio deliberante in data 8 luglio 2024.

CONSIDERATO CHE:

1. Con l’unico motivo la ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 56 e 169 l.fall., 821, 1571 ,2917 e 2948 cc, in relazione all’art. 360 1° comma nr 3 cpc; assume che la corte d’appello, nell’ammettere, in violazione del principio della cristallizzazione delle situazioni debitorie-creditorie al momento dell’apertura del concorso, la compensabilità dei crediti relativi ai canoni mensili maturati dopo l’ammissione della conduttrice al concordato preventivo avrebbe: i) ridimensionato le complesse argomentazioni contenute nella sentenza della Corte di Cassazione S.U 775/1999, che ai fini della determinazione dell’anteriorità al fallimento del controcredito opposto in compensazione fanno riferimento al fatto genetico e/o alla radice causale del credito non ritenendo sufficiente l’anteriorità del contratto; ii)fornito una errata descrizione della natura del contratto di locazione, che è contratto ad esecuzione continuata o periodica, in cui il tempo e la durata hanno un rilevo causale essenziale, con la conseguenza che il diritto di credito del locatore non sorge nella sua unicità ed interezza alla data della stipula, ma matura giorno per giorno in conseguenza della durata nel tempo dell’obbligo del locatore di far godere l’immobile al conduttore; iii) malamente inquadrato il credito da canone di locazione come unico ed inscindibile, invece che come credito da ‘frutti civili’ che si acquisiscono giorno per giorno in ragione della durata del diritto’ , come sarebbe confermato dalla distinta ed autonoma disciplina del regime di prescrizione dei canoni; iv) utilizzato argomenti non pertinenti per contrastare la giurisprudenza che, in materia di determinazione
dell’anteriorità del credito, si era formata sul contratto di mandato all’incasso.

Il collegio ritiene che le suindicate censure prospettino questioni di diritto, inerenti la legittimità del meccanismo compensativo di cui agli artt. 56 e 169 l.fall, anche con riferimento a crediti maturati dopo l’apertura della procedura di concordato, di rilevanza nomofilattica, sulle quali, peraltro, si registra un contrasto fra la sentenza di questa Corte n. 24046/2015, applicata dai giudici del merito, e le numerose altre pronunce che, sebbene riferite a crediti verso il fallito o verso il debitore ammesso al concordato, hanno ritenuto prededucibili i crediti da canoni di locazione per l’appunto maturati dopo l’apertura della procedura.
Appare pertanto opportuna la trattazione del ricorso in pubblica udienza ex art. 375, comma 1 cpc.

PQM

La Corte, rimette la causa in pubblica udienza. Cosi deciso in Roma, l’ 8 novembre 2023 e l’ 8 luglio 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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